Доверенность на заключение договора ренты

• Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы получателя ренты.
• Договор ренты, удостоверенный нотариусом.
• Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. *
• Справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений.**
• В случаях, установленных действующим законодательством:
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (приобретение) недвижимого имущества;
  • оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Рента пожизненного содержания

Возможно ли залючение договора ренты пожизненного сожержания с иждевением третьим лицом? Т.е.по доверенности. Посторонние люди с помощью такого договора,который был якобы заключен с доверенным лицом моей матери оформили на себя долю в квартире,где я была прописана и являлась собственнтком 1/3 доли. После смерти матери на её долю было открыто наследственное дело. Я вовремя подала документы,меня признали наследником,но по договору ренты посторонние люди оформили ее долю на себя. Законны ли их действия? Если ренту невозможно оформить через доверенность,подскажите на какой закон или статью ссылаться?

Ответы юристов (6)

Статья 583. Договор ренты
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 33] [Статья 583]
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Однако в собственность третьим лицам имущество не переходит если конечно мать в полном здравии на завещает, не завещал имущество

Уточнение клиента

В данной статье ГК РФ не прописана возможность оформления такого договора через доверенность. Меня это интересует.

01 Мая 2017, 15:23

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, если действительно был заключен пожизненного содержания с иждивением, то право на недвижимость возникло у рентодателя уже при заключении данного договора, при жизни мамы. До ее смерти недвижимость была в залоге у нее.

Данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Вам необходимо понять, кому и когда ваша мама могла выдать доверенность, на основании которой был заключен договор. И, возможно, оспаривать выдачу доверенности. А затем и сам договор. Все зависит от психического состояния мамы в момент выдачи доверенности. При вашем обращении в суд, суд может назначить посмертную психиатрическую экспертизу. Обратитесь к юристу очно и лично.

Уточнение клиента

Тот человек на кого якобы была оформлена доверенность неизвестен никому.

01 Мая 2017, 15:31

Договор может быть заключен с участием представителя по доверенности. Запрета на это нет.

Однако, обратите внимание на следующее. Согласно ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В самом договоре это прямо указывается, при этом сама рента не свидетельствует о возмездности отчуждения жилого помещения. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. Если жилое помещение (доля в нем) было передано в собственность плательщика ренты безвозмездно, то надо учитывать, что согласно п. 5 ст. 576 ГК РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. По общей доверенности, в которой не указан Одаряемый и не указано конкретное имущество, нельзя заключить такой договор.

Если же доверенность действительно была выдана Вашей мамой на лицо, подписавшее договор, и в ней содержались соответствующие полномочия, то плательщик ренты на основании договора имел полное право зарегистрировать свое право собственности на отчужденное имущество, подав соответствующие документы и заявление в Росреестр немедленно после заключения договора. Рента предполагает переход права собственности при регистрации, в отличие от завещания, которое влечет правовые последствия только после смерти завещателя.

Уточнение клиента

Но если бы это было так,тогда наследство уже не открылось бы. Верно?

01 Мая 2017, 15:38

Согласно п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Все иные сделки могут быть совершены через представителя.

Закон не запрещает заключение договора ренты через представителя.

Уточнение клиента

Ну вот об этом я и говорю. Насколько мне известно,рента относится к той категории,которую вы указали. Т.е. данный договор должен быть заключен непосредственно в присутсвии того,кто получает ренту. И как в случае данного договора влияет наличие в каартире несовершеннолетнего ребенка?

01 Мая 2017, 15:43

Наследство открывается по факту смерти наследодателя в любом случае. Наследственное дело по факту обращения наследников к нотариусу заводится при подтверждении факта смерти. После этого устанавливается, какое имущество принадлежало на день смерти наследодателю.

Это не так. Вот завещание может быть совершено только лично.

Несовершеннолетний ребенок является совладельцем или просто прописан там вместе с родителем? В любом случае, если ему принадлежит доля, она за ним и сохраняется, если просто проживает и прописан, то право пользования также сохраняется.

Уточнение клиента

Да,является долевым собственником. И прописан. Из-за их действий ребенок лишился наследства,был ущемлен в правах своих. Также меня интересует один момент касаемо договора,возможно ли считать данный договор с иждевением законным,выполненным,если человек находился в больнице и ни на каком иждивении не был,уход за ним осуществляла больница?

01 Мая 2017, 17:08

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Суть доверенности?

Пишу по просьбе пожилой женщины-90 лет. Одинокая. Несколько лет назад(3-4 года назад) приболела- нуждалась в уходе. Соседи предложили помощь. Пригласили нотариуса. Заключили какой-то договор. Нотариус заверил. Бабушка на тот момент была согласна на всё,так как нуждалась в уходе, поэтому в суть договора не вникала.Сейчас по прошествии времени(3 года),ей стало интересно — что за договор был подписан!? Какой нотариус приходил- она не помнит.Документа на руках у нее нет(Видимо соседи ухаживающие(муж и жена- семейная пара))по каким то причинам сочли не оставлять бабушке договор,она на тот момент и не просила. Сейчас на её вопрос- что был за договор?- отвечают- доверенность на стены(довольно странная формулировка).Формат взаимоотношений- они бабушке- уход,она- им квартиру после ухода в мир иной. По факту- Соседи готовят еду, убирают квартиру, покупают лекарства, помогают помыться. еда, лекарства покупаются за счет бабушки. Соседи на просьбу бабушки- показать эту «доверенность». увиливают. я предполагаю что все таки был заключен «договор пожизненной ренты». и видимо некоторые пункты прописанные в договоре соседи не выполняют , чем и объясняется нежелание показывать договор.Бабушка попросила меня найти этот «договор- доверенность»- вот и не знаю куда идти. Вопрос- есть ли возможность найти этот договор? может быть есть какая нибудь база у нотариусов- по ФИО или адресу найти договор? и второй вопрос- если вдруг это была всё таки доверенность- то в чем могла быть её суть? Спасибо.

Ответы юристов (8)

Может не доверенность а

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Есть вопрос к юристу?

Вы правы, был заключен договор пожизненной ренты.

После смерти пожилой женщины квартира отойдет семейной паре.

Копию договора пожилая женщина может получить в у нотариуса, обслуживающего адрес места жительства. Все нотариальные документы заносятся в реестр нотариуса.

Обеспечение едой и лекарствами (в т.ч. финансовые расходы) — как правило, (но не всегда) обязанность рентополучателя. Есть доказательства, что она им передает деньги на эти нужды?

В остальном они вполне добросовестно исполняют договор.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Значит все таки нотариус по месту жительства?! уже проще найти! спасибо. если она не выходит из дома. то нужна доверенность на получение копии договора, которую можно получить пригласив нотариуса.верно?

30 Января 2015, 23:31

Уточнение клиента

Что считается доказательством того ,что она передает деньги на нужды. Слова бабушки или подтверждение обеих сторон? например при мне лично бабушка давала соседке деньги чтоб та отнесла терапевту, за то что она приняла ее без очереди. и это только один момент.бабушка бы не интересовалась этой темой, если бы за все не платила им.

30 Января 2015, 23:46

Соседи на просьбу бабушки- показать эту «доверенность»… увиливают. я предполагаю что все таки был заключен «договор пожизненной ренты»

Я тоже могу предположить заключение либо договора пожизненного содержания с иждивением либо договора дарения. И в том, и в другом случае уже произошло отчуждение квартиры в собственность плательщика ренты (одаряемого). Рекомендую взять выписку из ЕГРП в МФЦ либо УФРС на квартиру для установления того, кто в настоящее время является собственником квартиры.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. счета за квартиру приходят на имя бабушки. Это о чем то говорит?! или здесь могут быть временные неточности?

30 Января 2015, 23:27

есть ли возможность найти этот договор? может быть есть какая нибудь база у нотариусов- по ФИО или адресу найти договор

Данная информация предоставляется только лицу, которое является стороной в договоре.

если вдруг это была всё таки доверенность- то в чем могла быть её суть?

В чем угодно, например, в продаже квартиры.

В данной ситуации нужно взять выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что собственник бабушка. Также если на данную квартиру оформлена рента, то обременение будет в выписке. Копию договора можно получить в росреестре, но опять же по нотариальной доверенности от бабушки.

Уточнение клиента

30 Января 2015, 23:37

Это о чем то говорит?! или здесь могут быть временные неточности?

Нет, ни о чем не говорит. Если данные об изменении собственника в УК не подавались, то такое изменение и не будет отражено.

счета за квартиру приходят на имя бабушки. Это о чем то говорит?! или здесь могут быть временные неточности?

Могли и не переоформить. Только по выписке из ЕГРП можно узнать актуальные на текущий момент сведения о собственниках жилого помещения и существующих обременениях.

Уточнение клиента

30 Января 2015, 23:41

Кстати говоря, по поводу Росреестра и выписок из ЕГРП,

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Так, что в Росреестре вероятно ничего вы не найдете, если договор после этой даты.

Искать только у нотариуса.

С доказательствами передачи денег сложнее, только свидетельские показания тут помогут, расписок ведь она явно не брала.

Деньги для терапевта — этого маловато будет.

Надо доказать систематическое получение денег, тогда можно говорить о потенциальном расторжении договора (но опять же вначале надо договор получить и условия почитать)

Уточнение клиента

т.е квартира может быть переоформлена . но эта информация не будет отражена в ЕГРП? я правильно поняла. Огромное спасибо за детализацию.

31 Января 2015, 00:00

Уточнение клиента

Выписка из ЕГРП дается любому лицу на любой объект?

31 Января 2015, 00:02

Татьяна, отвлекся, чтоб уточнить по ситуации.

Нет все верно, В ЕГРП все будет отражено, переоформление в любом случае отражается в ЕГРП.

Выписка дается любому лицу на любой объект. Можно оформить через интернет и получить на электронную почту

Пытаюсь пока уточнить вопрос, можно ли зарегистрировать переход права собственности после смерти рентополучателя, т.к. по новым правилам договора отчуждения недвижимости считается заключенным с момента подписания, а не с момента гос. регистрации как раньше, хотя уверен, что нельзя.

Только вот, в таком случае, остается вопрос возможности признания права собственности на квартиру через суд, т.к. договор заключен, исполнение имеется.

Уточнение клиента

Александр, Спасибо большое за консультацию.

31 Января 2015, 19:59

Уточнение клиента

Добрый вечер,Александр(если вдруг помните диалог). квартира действительно оказалась в собственности дочки соседей. уже более двух лет. и в то же самое время соседи берут у бабушки деньги на оплату коммунальных счетов по квартире. как это квалифицировать!? мошенничество?

03 Февраля 2015, 22:15

Уточнение клиента

и еще один вопрос. если все же была оформлена ДОВЕРЕННОСТЬ(на что либо), то фактически она могла быть заверена любым нотариусом!? не обязательно нотариусом по месту жительства?! верно. спасибо, если ответите:)

03 Февраля 2015, 22:19

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обзор нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 год

Обзор нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 год

Московским областным судом совместно с Московской областной нотариальной палатой по материалам истребованных из судов области гражданских дел, рассмотренных в 2006 г, проведено обобщение нотариальной и судебной практики по отдельным вопросам, относящимся к сделкам. В частности, к форме сделок, к правомерности удостоверения отдельных условий сделок, а также к судебному рассмотрению требований о признании cделок недействительными. Комментарии приведены как по актуальным проблемам, так и по отдельным гражданским делам. Настоящий Обзор подготовлен с целью определения однообразного понимания спорных вопросов, возникающих в нотариальной и судебной практике.

1. Сделки, заключаемые в простой письменной форме и в нотариально удостоверенной форме

Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31.01.1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок. В настоящее время таких случаев немного. Так, закон предусматривает обязательность нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы ( п. 2 ст. 185 ГК РФ), или в порядке передоверия ( ст. 187 ГК РФ), договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен ( ст. 339 ГК РФ), уступки требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме ( п. 1 ст. 389 ГК РФ), договора ренты постоянной и пожизненной, а также его разновидности — договора пожизненного содержания с иждивением ( ст. 584 ГК РФ), согласия супруга на распоряжение недвижимым имуществом, являющегося общей собственностью ( ст. 35 СК РФ), соглашение об уплате алиментов ( ст. 100 СК РФ), завещания ( ст. 1124 ГК РФ), брачного договора ( ст. 41 СК РФ).

Однако стороны по прежнему обращаются к нотариусу за удостоверением сделки даже, даже # если законом обязательная нотариальная форма и не установлена. Такое предпочтение объясняется тем, что нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений. Нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным » Основами законодательства о нотариате» 1993 г. и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Установленный порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Как известно, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих нотариальное действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит правовую экспертизу документов. Проверяет наличие арестов и запрещений и ряд других обстоятельств. При обращении к нотариусу для совершения нотариального действия нотариус выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки. Путем беседы нотариус выясняет истинные намерения лиц обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет какую именно сделку намерены совершить. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки. В отличии от нотариуса Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы, не установлено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц. Нотариус несет ответственность за юридическую достоверность сделки. В случае спора в суде свидетельству нотариуса отдается большее предпочтение. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно будет получить дубликат договора.

В тоже время сделки с недвижимостью могут совершаться и в простой письменной форме. В органы государственной регистрации представляются уже оформленные и подписанные сторонами документы, подготовленные самими гражданами. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью, заключенной в простой письменной форме. Как показывает практика существование подобного правового регулирования создает ситуации, когда договоры не всегда соответствуют требованиям законодательства, правовая экспертиза сделок проводится не всегда тщательно, что снижает уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота и сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. При заключении сделки в простой письменной форме в случае утраты договора право собственности восстанавливается в суде. При заключении сделки в простой письменной форме ее юридическое сопровождение отсутствует. Как показало обобщение, при заключении договора в простой письменной форме существует вероятность того, что может быть допущена ошибка в договоре, условия договора не исключают их различное толкование, не исключается угроза заблуждения и обмана стороны по сделке.

В развитие изложенных положений можно привести следующие дела.

Отсутствие квалифицированной помощи нотариуса, обязанного разъяснить правовые последствия заключаемого сторонами договора, привели к тому, что под влиянием заблуждения, обмана был заключен не тот договор, на заключение которого было направлено истинное волеизъявление продавца.

Так, С. обратилась в суд с иском к Е-вым о признании сделки недействительной и выселении. Как установил суд, между истицей и Е. был заключен письменный договор купли-продажи земельного участка размером и жилого дома в простой письменной форме. Данный договор зарегистрирован в представительстве МОРП. По условиям договора земельный участок и дом продаются за 105 000 руб., из которых к моменту подписания договора оплачены 30 000 руб., а оставшиеся 75 000 руб. покупатель обязался выплачивать равными частями в течение 5 месяцев. Стороны знакомы около 10 лет, с того времени как Е-вы приехали из г. Баку как вынужденные переселенцы, истица некоторое время сдавала им квартиру, помогала в разрешении других проблем, между ними сложились доверительные отношения. Как установил суд, ответчица Е. уговорила истицу подписать договор, ссылаясь на то, что для получения гражданства и паспорта гражданина РФ ей необходимо иметь постоянную регистрацию, при этом она утверждала, что ничего не изменится, что истица будет пользоваться домом и земельным участком, что за пользование домом и участком ответчица обещала ежемесячно ей выплачивать по 500 долларов США. После подписания договора вплоть до настоящего времени в доме находится имущество истицы, она приезжает регулярно в дом, каждый год сажает огород, произвела ремонт дома. Сомнения в договоре у истицы появились, когда, ее сын поселился в спорном доме, и ответчики попросили его уйти.

Со слов истицы у нее никогда не было намерений продавать свой дом. Полученные же до подписания договора 30 000 руб. она считала оплатой за проживание ответчиков в доме до этого в течение длительного времени. Ответчица Е. не отрицала, что до настоящего времени истица продолжает пользоваться жилым домом и землей, что истица делала ремонт дома, в котором принимала участия и она — ответчица, заявила, что действительно обещала С., что так как и раньше будет пользоваться домом и земельным участком, что и после подписания договора ничего не изменится. Ответчица Е. пояснила, что после возникших разногласий согласно условиям договора, она пыталась отдать истице 75000 руб. Однако, истица отказалась брать деньги, заявив, что она не продает дом. После чего Е. послала указанную сумму переводом, который через некоторое время возвратился. Свидетели доводы истицы подтвердили, со слов Е. знают о том, что ответчица должна была платить по 500 долларов США С. за «ипотеку». Кроме того, судом было установлено, что между сторонами не составлялся акт передачи жилого дома и земельного участка, ни при подписании договора, ни после, что, по мнению суда, также подтверждает довод истицы о том, что между ней и ответчицей была устная договоренность об оформлении сделки для решения проблем Е-вых с регистрацией и гражданством, но не о фактической продаже земельного участка и жилого дома. Суд пришел к выводу о том, что С. была введена в заблуждение ответчицей, кроме того, она сама существенно заблуждалась относительно природы совершаемой сделки — договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, и поэтому иск удовлетворил.

Комментарий: Сторонами договор был заключен в простой письменной форме. Нотариусы согласно ст. 16 «Основ законодательства о нотариате» обязаны с целью обеспечения действительности договора указывать в тексте договора о том, что договор заключен не под влиянием обмана, насилия, угрозы. Наличие записи в договоре, что сделка не кабальная, не заключена под влиянием обмана, заблуждения, что стороны находились в уме и твердой памяти, свидетельствует о том, что нотариус проверил добровольность волеизъявления. Поскольку указание на изложенное не содержалось в договоре, это не исключало угрозу того, что воля и волеизъявления сторон не совпадали. А именно это является одним из основных условий действительности любой сделки. Передаточный акт сторонами на # составлялся, в договоре о составлении передаточного акта указания нет, что является нарушением ст. 556 ГК РФ. При проведении правовой экспертизы органами государственной регистрации договора предоставление передаточного акта носит обязательный характер.

Обращает на себя внимание, то обстоятельство, что суд, разрешая дело руководствовался ст. 178 ГК РФ, но в решении одновременно указал, что истица была введена ответчицей в заблуждение, и поэтому сделка подлежит признанию недействительной и по нормам ст. 179 ГК РФ. Однако если ответчица сама заблуждалась относительно природы совершаемой сделки, то это означает отсутствие со стороны ответчицы умышленных действий и сделка подлежит признанию недействительной только по ст. 178 ГК РФ, или если истица была умышленно введена в заблуждение ответчицей, то тогда сделка подлежит признанию недействительной по ст. 179 ГК РФ. Различать эти два основания необходимо, т.к. последствия по ст. 179 ГК РФ имеют конфискационный характер для виновного лица и все, что получено или должно быть получено по сделке подлежит взысканию в доход государства, а по ст. 178 ГК РФ применяется двухсторонняя реституция.

Регистратор — не нотариус и он правом удостоверения договора законом не наделен. Регистратор не несет ответственность за регистрацию договора, заключенного недееспособным лицом, или лицом, не понимающим своих действий.

Прокурор обратился в интересах К. с иском к Р. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения — двух смежных комнат, с долей в праве собственности на места общего пользования в трёхкомнатной коммунальной квартире. Как установил суд 29.12.2001 г. К. выдала Р. доверенность на право быть её представителем по вопросам приватизации занимаемых ею комнат. 28.01.2002 г. Р. был заключен договор передачи жилых помещений в собственность К., а 26.02.2002 г. между К. и Р. заключен договор купли-продажи названных жилых помещений, на основании которого Р. зарегистрировалась на указанной жилой площади. Ответчица Р. иск не признала, утверждая, что инициатива в совершении сделки купли-продажи исходила от К., которая вполне разумная и грамотная женщина, условия сделки были ей разъяснены в регистрационной палате регистратором. За комнаты К. получила от неё 34000 рублей, расчёт производили в долларах США. Деньги — 1500 долларов отдала К. в помещении регистрационной палаты до подписания договора. Однако доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу ею денег К., ответчица суду не представила. Как установил суд, К, 1959 года рождения, малограмотная, обучалась во вспомогательной школе-интернате, после смерти матери находилась в угнетённом, подавленном состоянии, злоупотребляла спиртными напитками. Из заключения комиссии экспертов Государственного научного центра социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского следует, что К. страдает психическим расстройством в форме умственной отсталости с нарушением поведения. Обследованием, проведенным в ходе стационарной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, у К. выявлено общее снижение продуктивности психической деятельности, мнистические нарушения, снижение интеллектуальных функций, нарушение мышления в виде обстоятельности, конкретности, низкого уровня общения, неспособности к абстрагированию, патохарактеологические особенности (доверчивость, подчиняемость, внушаемость, ипохондричность), эмоционально-волевые расстройства, а также нарушение критических и прогностических функций. Мышление сугубо конкретное. Перенос усвоенного опыта на аналогичные условия не доступен. Исследование также обнаруживает крайне малый объем знаний и сведений, затруднения в счётных операциях, чтение по слогам. Указанные психические расстройства на день заключения сделки, были выражены столь значительно, что мешали её способности правильно воспринимать характер и последствия совершаемой сделки, понимать значение своих действий и руководить ими. Показания свидетеля — представителя регистрационной палаты, оформлявшего сделку, и его оценка психического состояния и деятельности К. не были приняты судом как доказательство, поскольку свидетель не обладал специальными познаниями в области психиатрии. Показания указанного свидетеля о том, что с текстом договора К. знакомилась самостоятельно путем прочтения, суд поставил под сомнение. Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил.

Комментарий: Сделка была заключена с лицом умственно отсталым и зарегистрирована в отделении МОРП. В связи с тем, что на регистраторов обязанность по установлению дееспособности граждан не возложена, регистратор не несет ответственность за регистрацию договора, заключенного недееспособным лицом, или лицом, не понимающим своих действий. Договор был заключен в простой письменной форме и в договоре государственный регистратор указал на то, что «настоящий договор подписан в моем присутствии, законность настоящего договора проверена». Однако регистратор не нотариус и правом удостоверения договора он законом не наделен. Такое присвоение полномочий недопустимо, кроме того, это вводит в заблуждение стороны.

При удостоверении сделки в нотариальном порядке нотариус проверяет дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, а при заключении договора в простой письменной форме дееспособность никем не проверяется.

Е. проживает и зарегистрирована в однокомнатной квартире. На основании договора на передачу жилого помещения в собственность от 03.02.2003 г. указанная квартира была приватизирована. На основании договора дарения, заключенного 04.03.2003 г. в простой письменной форме, квартира была Е. безвозмездно отчуждена Б. Право собственности Б. на квартиру было зарегистрировано в МОРП. 11.07.2003 г. Б. заключила с К. договор купли-продажи указанной квартиры, 15.07.2003 г. право собственности К. на квартиру было зарегистрировано МОРП. Городской прокурор обратился в суд с иском в интересах Е. к Б. и К. о признании недействительными вышеуказанных договоров, указав, что Е. по состоянию здоровью не была способна понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора дарения квартиры. Вторая сделка, как основанная на незаконной сделке, не порождает правовых последствий и должна быть признана недействительной. Ответчица Б. в судебном заседании исковые требования в части признания договоров дарения и купли-продажи квартиры недействительными признала, а в части применения последствий недействительности сделок двусторонней реституции нет и показала суду, что с истицей ее познакомила Н. — работник ЖКО. С лета 2002 г. она стала помогать истице продуктами, лекарствами. Сама Е. настаивала на оформлении документов по приватизации квартиры, просила не бросать и не оставлять одну, оформить договор дарения взамен осуществления ухода за ней. Оформлением приватизации квартиры занималась Н. В МОРП при заключении договора дарения присутствовала сама истица, которая чувствовала себя хорошо и адекватно реагировала. Сначала с истицей одной беседовал работник МОРП, а затем пригласил остальных. Текст договора Е. он зачитывал медленно по ее просьбе. В договоре Е. расписывалась сама. Суд постановил решение, которым исковые требования прокурора удовлетворил, указав, что согласно заключению специализированной ВТЭК истица является инвалидом детства 2 группы бессрочно. Согласно данным амбулаторной карты с 1967 года истица состоит на учете в ПНДО, где ей выставлялись диагнозы: «олигофрения в степени выраженной дебильности». Согласно заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов Центральной Московской областной клинической больницы Е. страдает хроническим психическим расстройством в форме умственной отсталости в связи с перенесенным в раннем детстве менингитом, в сочетании с выраженными изменениями психики вследствие органического заболевания головного мозга. У Е. выраженное ослабление памяти, грубое снижение интеллекта с сугубо наглядно-действенным способом восприятия, инертное мышление. Расстройство психики в форме умственной отсталости у Е. наблюдалось на протяжении всей ее жизни и значительно утяжелилось с присоединением органического и сосудистого поражения головного мозга. Указанное расстройство столь выражено, что лишило Е. способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения ею юридически значимых действий, относящихся к 04.03.2003 года. Решением городского суда от 14.10.2005 г., Е. признана недееспособной.

Комментарий: Договор был заключен в простой письменной форме, орган Государственной регистрации провел регистрацию прав по договору без проверки дееспособности продавца, которая являлась инвалидом детства по психическому заболеванию и не могла понимать значения совершаемых им действий. При нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность сторон, а при заключении договора в простой письменной форме дееспособность никем не проверяется, что влечет за собой заключение ничтожных сделок и государственную регистрацию прав по ним.

Простая письменная форма договора не позволяет достоверно утверждать, что договор подписан сторонами по сделке, а не третьими лицами, так как подписи на договорах, подаваемых на государственную регистрацию проставляются не в присутствии регистратора, что и влечет подчас признание договоров недействительным.

Так, Ш. обратился в суд с иском к Администрации района и К-вым о признании приватизации квартиры недействительной, а также о признании недействительным свидетельства о праве на наследство к имуществу его умершей жены, выданное нотариусом на данную квартиру К. указал, что в 1992 г. они с женой решили приватизировать спорную квартиру, затем он передумал приватизировать квартиру, и просил жену отозвать поданное заявление, полагал, что жена именно так и поступила. Только после ее смерти ему стало известно, что квартира приватизирована на него и на жену. От нотариуса узнал, что сыновьям его жены К-вым выдано свидетельство о праве на наследство в виде 1/6 каждому в спорной квартиры. Указывая, что договор был заключен без его ведома, что он участия в приватизации не принимал и договор о безвозмездной передаче жилья в собственность не подписывал, просил суд признать договор от 2.06.1992 г. недействительным, а также регистрационное удостоверение о праве собственности на данную квартируй свидетельство о праве на наследство по закону, выданное ответчикам. Согласно заключению почерковедческой экспертизы, проведенной по делу, подпись в договоре выполнена не Ш., поэтому суд признал договор недействительным в полном объеме, поскольку в нарушение требований Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» договор был заключен без согласия на то Ш., то есть, без согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Поскольку договор о безвозмездной передаче спорной квартиры суд признал недействительным, квартира была исключена из состава наследства и выданное нотариусом К-вым свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу умершей Ш. суд также признал недействительным.

Комментарий: Договор о передаче квартиры в собственность заключен по правилам Закона РФ от 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно ст. 7 которого передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Однако простая письменная форма договора, как видно из дела, не исключила ситуацию, при которой не было проверено кем подписан договор, что и повлекло признание договора недействительным. Нотариус выдал свидетельство о праве на наследство по закону на основании договора о приватизации.

2. Сделки, регистрация прав по которым вызывает не основанные на законе возражения при государственной регистрации

Отказ Регистрационной службы в регистрации с указанием на то, что договор от имени ребенка подписан неуполномоченным лицом, нельзя признать правильным. Родители, усыновители или опекуны вправе выдавать доверенности третьим лицам на совершение сделок от имени малолетних.

П. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына обратился в суд с жалобой на действия Главного управления Федеральной регистрационной службы по МО, просил признать их неправомерными. При этом П. указал, что он и его несовершеннолетний сын зарегистрированы и проживают в квартире. Его представитель С. подписал с городской Администрацией договор приватизации указанной квартиры, по которому квартира передана в собственность ему и его несовершеннолетнему ребенку в равных долях. Регистрационной службой было отказано в регистрация данного договора с указанием на то, что договор от имени ребенка подписан неуполномоченным лицом, так как согласно ст. 28 ГК РФ сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать только их родители, с чем он не согласен. Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд указал, что в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в государственной регистрации права может быть отказано. Договор о передаче квартиры в собственность был подписан С., которая действовала в соответствии с доверенностью, удостоверенной нотариусом, по которой П. от себя лично, а также как законный представитель несовершеннолетнего П. уполномочил С. быть представителем в учреждениях к организациях по вопросам приватизации квартиры, в том числе с правом подписи договора. Суд усмотрел нарушения закона при подписании договора приватизации представителем по доверенности, сославшись на ст. 28 ГК РФ, согласно которой за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки, за исключением указанных в п. 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Суд указал, что договор приватизации от имени несовершеннолетнего мог быть подписан только самим родителем, а не лицом, действовавшим от него по доверенности, т.к. делегирование полномочий законного представителя законом не допускается.

Комментарий: С доводами суда согласиться нельзя. Представляемыми по доверенности могут быть как юридические, так и физические лица. В практике работы нотариусов часто возникает вопрос о возможности совершения сделок с имуществом малолетних (не достигших четырнадцатилетнего возраста) граждан представителями по доверенностям, выданным, законными представителями малолетних. Представляется, что родители, усыновители и опекуны вправе выдавать доверенности на совершение сделок от имени малолетних граждан, заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству. Противоположное утверждение базируется главным образом на буквальном толковании использованного в п. 1 ст. 28 ГК РФ слова «только»: за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Из указанной формулировки сделан вывод, что совершение сделок от имени малолетних граждан относится исключительно к личным полномочиям их законных представителей. Представляется, что подобный вывод является неправильным. Из названной нормы вытекает лишь следующее:

— малолетние граждане сами не вправе совершать сделки; данное общее правило подтверждается исключением, предусмотренным п. 2 ст. 28 ГК РФ;

— сделки от имени малолетних граждан не вправе совершать лица, не наделенные законными полномочиями (бабушки, дедушки, братья, сестры и т.п.);

— законными представителями несовершеннолетних граждан являются только родители, усыновители или опекуны.

Никаких иных умозаключений из правила, установленного п. 1 ст. 28 ГК РФ, следовать не может. Возможность реализации гражданских прав через представителя ограничена лишь рамками п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Данное ограничение установлено для совершения действий, отличающихся особой спецификой и связанных непосредственно с личностью их участников. Например, в ст. 1118 ГК РФ прямо указано, что завещание должно быть совершено лично, совершение завещания через представителя не допускается. Таким образом, только законом могут быть предусмотрены конкретные случаи, когда сделка должна быть совершена только лично. Нормы закона о представительстве таких ограничений не содержат.

В отношениях между родителями и их несовершеннолетними детьми законом установлены определенные обязанности родителей:

— воспитывать своих детей;

— заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей;

— обеспечить получение детьми основного общего образования;

— защищать права и интересы детей в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами;

— содержать своих несовершеннолетних и нетрудоспособных совершеннолетних детей и др.

Перечисленные обязанности родителей действительно относятся исключительно к личным их обязанностям и не могут быть переданы другим лицам. Распоряжение имуществом не относится к исключительно личностным действиям, и запретить возможность представительства для реализации полномочий в отношении него было бы неправомерно. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет выдают доверенности с согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Согласие законных представителей на выдачу ребенком доверенности не требуется только в случаях, когда доверенность дается на совершение мелких бытовых сделок и распоряжение заработком, стипендией и некоторыми иными доходами несовершеннолетнего. Следует иметь в виду, что согласие законного представителя на оформление несовершеннолетним от четырнадцати до восемнадцати лет доверенности может быть не только дано непосредственно при удостоверении доверенности, но и выражено в отдельном письменном документе. Распоряжение имуществом не относится к действиям исключительно личного характера, и запретить возможность представительства для реализации полномочий неправомерно. Дополнительным аргументом в защиту высказанной позиции является установленный законом порядок совершения сделок с имуществом от имени граждан, признанных недееспособными. Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие шестилетнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК РФ не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны. Выдавая доверенность на совершение сделки, законный представитель совершает одностороннюю сделку в соответствии со ст. 28 ГК РФ, направленную на возникновение и прекращение прав несовершеннолетнего на недвижимое имущество.

Министерство Юстиции признает возможность удостоверения указанных доверенностей. Приказом Минюста N 99 от 10.04.2002 года «Об утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» установлены формы удостоверительных надписей форма N 46 «Удостоверительная надпись на доверенности, выданной законным представителем (родителем) несовершеннолетнего до 14 лет» и форма N 47 «Удостоверительная надпись на доверенности, выданной гражданином, действующим за себя и своих несовершеннолетних детей до 14 лет».

Отказ органа Государственной регистрации в регистрации права по договору, по которому собственник распорядился долей в праве собственности на недвижимое имущество, нельзя признать правильным.

Так, Т. и С. обратились в суд с жалобой на действия Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, указывая на то, что между ними был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 33/100 долей жилого дома. Договор был удостоверен нотариусом, а затем представлен в отдел Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области на регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Поскольку ГУ ФРС по МО отказал в государственной регистрации прав по договору купли-продажи, по мнению истиц неправомерно, они просили суд признать незаконным отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество и обязать ГУ ФРС по МО произвести регистрацию. Представитель ГУ ФРС по МО с доводами жалобы не согласилась. Решением городского суда в удовлетворении требований отказано. Постановлением президиума Мособлсуда решение суда отменено по основанию нарушения судом норм материального права и дело направлено на новое рассмотрение.

Комментарий: На примере изложенного казуса можно подробно рассмотреть несостоятельность правовой позиции регистрирующих органов по затронутой проблеме. Отказывая в совершении права по заключенной сделке орган Государственно # регистрации сослался на то, что у продавца (дарителя) отсутствует зарегистрированное право долевой собственности в силу требований ст.ст. 244, 245 ГК РФ. С подобной позицией согласиться нельзя. В соответствии с ст. 246 ГК РФ доля в праве собственности на имущество является объектом гражданских прав. При обращении к нотариусу за удостоверением сделки он не вправе отказать гражданину в праве распорядиться принадлежащим ему имуществом и долей имущества.

Суд принял неправильное решение. Он указал, что стороны заключили ничтожную сделку, поскольку произведено отчуждение доли в праве на имущество, поэтому отказ в регистрации правомерен. С доводами суда согласиться невозможно, т.к. они сделаны без учета требований закона. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а именно совершать любые действия в отношении своего имущества, в том числе отчуждать свое имущество другим лицам, что соответствует основополагающим положениям гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ о свободе договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственном осуществлении гражданских прав. Реализация гражданских прав может быть ограничена, как указано в ст. 1 ГК РФ, только федеральным законом и только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Право собственности является многосубъектным видом права. Доля в праве на вещь является объектом гражданских прав, это часть права на всю вещь как единое целое. В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. При отчуждении собственником доли в имуществе, принадлежащей ему на праве собственности, право личной собственности на долю в этом имуществе прекращается, а у приобретателей возникает на основании договора отчуждения. Земельный участок и дом делимы для целей отчуждения, поэтому доли в праве на это имущество могут быть приобретены в собственность. При этом право подлежит государственной регистрации как общая собственность двух или нескольких лиц на имущество, поскольку на основании п. 2 ст. 251 ГК РФ момент возникновения права на долю в праве общей собственности по договору в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ увязан с моментом государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, обременения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является доказательством существования права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок государственной регистрации договоров, которые являются основанием для возникновения общей собственности, определен детально в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей долевой собственности, утв. Приказом Минюста N 70 от 25.03.2003 года. В частности в п. 3 ч. 1 рекомендаций предусмотрен порядок и основания регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, приобретаемое субъектами права по основаниям, предусмотренном законодательством РФ.

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Вместо слов «ч. 1 ст. 2″ следует читать » пунктом 1 статьи 2″

Суд не учел доводов заявителей о том, что ими были представлены на регистрацию все необходимые документы, которые в соответствии с законодательством Российской федерации подтверждают наличие и возникновение прав на недвижимое имущество и что довод регистрирующего органа о том, что регистрация доли в праве на имущество Единым Государственным Реестром прав не предусмотрена, а поэтому отсутствует техническая возможность проведения записи, является незначимым.

Суд не учел, что положения Гражданского кодекса РФ являются определяющими по отношению к актам, в которых закрепляется механизм оформления соответствующего права на долевую собственность лиц. Следовательно, недопустимо введение каких-либо дополнительных требований по процедуре государственной регистрации прав на долевую собственность. Правила ведения Реестра являются процессуальными нормами, которые не могут подчинять себе нормы материального права. Иное означает ограничение прав собственника распоряжаться своим имуществом, а ограничение возможности реализации права собственника отчуждать часть (долю) праве собственности своего имущества, то есть распоряжаться имуществом по своему усмотрению, противоречит закрепленному в ст. 19 Конституции РФ конституционному принципу — равенству всех перед законом независимо от каких-либо обстоятельств, а также положениям ст. 421 ГК РФ, устанавливающей равенство участников гражданских правоотношений, свободу договора, беспрепятственное осуществление гражданских прав.

В тоже время встречаются договоры, заключаемые сторонами в простой письменной форме по поводу долей в праве собственности на имущество, которые нельзя признать правильными.

Доля в праве собственности на имущество, если она не выделена в натуре, не может являться предметом договора найма в силу закона, поэтому достаточно одного этого факта, чтобы признать такую сделку ничтожной.

Так, дом принадлежит на праве долевой собственности Г. в 1/4 доле, 3. в 1/4 доле и С. в 1/2 доле. Г. и 3. обратились в суд с иском к С., а также к К. и М. о применении последствий недействительности сделок — договоров пользования жилым помещением, заключенных в простой письменной форме сроком на три года и выселении К. и М. из дома. Договоры пользования были заключены С. с двумя разными семьями на пользование 1/4 доли жилого дома. При этом истцы указали, что предметом договоров найма является 1/4 доля каждому из нанимателей в праве собственности на дом. Однако дом находится в общем владении, реально не разделен. В настоящее время между истицей и С. в производстве суда имеется спор о реальном разделе дома и земельного участка. На 1/2 долю ответчицы судом наложен арест. Истцы согласие на заключение договоров и вселение ответчиков не давали. Сама С. в доме не проживает. Решением суда иск удовлетворен. При этом указано, что поскольку согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников и соглашения между совладельцами не достигнуто, договоры пользования следует считать ничтожными, заключенными С. с нарушением действующего законодательства.

Комментарий: Доля в праве собственности на имущество не может являться предметом договора найма в силу закона, поэтому достаточно одного этого факта, чтобы признать такую сделку ничтожной. Суд обоснованно признал эти сделки недействительными, т.к. сторонами не был определен предмет найма, все сделки содержали указания на 1/4 долю жилой площади дома.

3. Ничтожные сделки

Удостоверенные нотариусами договоры впоследствии нередко оспариваются сторонами, которые указывают на то, что заключенные они являются ничтожными сделками и в соответствии с ст. 166 ГК РФ являются недействительными с момента их заключения.

Далее на примерах конкретных дел приводятся наиболее часто встречающиеся ошибки, допускаемые при заключении договоров, которые влекут признание сделок ничтожными. Кроме того, подчас имеют место случаи не всегда правильного определения судом обоснованности оснований для признания сделок недействительными.

Нотариус удостоверил договор дарения квартиры на основании доверенности, не предусматривающей заключение договора дарения, что является недопустимым.

Так, истица Ч. обратилась в суд с иском к ответчикам А. и Ф. о признании недействительной доверенности и оформленного по ней договора дарения квартиры, ссылаясь на то, что указанная сделка была оформлена отцом ответчика без ее желания и согласия и, кроме того, он ввел ее в заблуждение и действовал помимо ее воли, воспользовавшись ее болезненным состоянием. Пояснила, что знакома с А. с 2003 г., относилась к А. как к заботливому сыну и даже составила в его пользу завещание в феврале 2004 года, которое вскоре отменила. В ноябре 2004 г. она находилась на лечении в больнице и после выписки из больницы А. сразу отвез ее к нотариусу, где она подписала какой-то документ. Все события составления и подписания документа помнит очень плохо, поскольку в тот день чувствовала себя очень слабой и больной, находилась под воздействиями медицинских препаратов. Позже ей стало известно, что в этот день была составлена доверенность от ее имени на совершение различных сделок, а через две недели А., действуя от ее имени, оформил договор дарения принадлежащей ей квартиры, подарив ее своему сыну Ф., которого она видела всего два раза. Об этом ей стало известно лишь через полтора месяца. Истица считала действия ответчика незаконными, нарушающими ее права, поскольку намерения подарить квартиру ответчику у нее не было. Ответчик А. с иском не согласился, пояснил, что с 2003 г помогал и ухаживал за истицей, поскольку никаких родственников и близких у нее нет. Она сама предложила ему оформить принадлежащую ей квартиру на него или на его сына. Поэтому в день выписки истицы из больницы они заехали в нотариальную контору, где и была оформлена «генеральная доверенность» на право оформления различных сделок от имени Ч. Необходимость оформления данной доверенности была вызвана тем, чтобы исключить необходимость сбора различных документов самой истицей. Он сам лично собрал все необходимые документы, действуя от имени истицы, и в нотариальной конторе был оформлен договор дарения спорной квартиры в пользу его сына Ф. Ответчик Ф. пояснил, что никогда не препятствовал и не препятствует проживанию истицы в квартире, никогда не заявлял своих прав собственника. Нотариус 3., допрошенная в судебном заседании, пояснила, что доверенность действительно была оформлена в ее нотариальной конторе, истица сама лично читала текст, всё ей было объяснено, подозрений на болезненность ее состояния здоровья визуально она не установила, поскольку истица отвечала на вопросы правильно. Договор дарения спорной квартиры также был оформлен ею в соответствии с действующим законодательством. Нотариус М. в судебном заседании пояснила, что истица Ч. в феврале 2004 г. составила в ее нотариальной конторе завещание в пользу ответчика Ф. и его отца А., ответчиков по делу, но впоследствии его отменила. Нотариус пояснила, что у нее сложилось такое впечатление, что истица сама не знает чего хочет, поэтому она сказала ей, что никакие другие сделки она оформлять не будет. Суд постановил решение, которым признал недействительными доверенность и, договор дарения квартиры, применил последствия недействительности данной сделки, возвратил стороны в первоначальное положение. При этом суд указал, что из текста оформленной истицей доверенности следует, что она уполномочила А. управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменить и т.п. Суд сослался на отсутствие в доверенности указания на то, что А. имел право, действуя от имени истицы, дарить спорную квартиру кому-либо, несмотря на то, что право по распоряжению, включающее по смыслу и дарение, было указано. Суд пришел к выводу о том, что при оформлении договора дарения истица была введена в заблуждение, намерения оформлять договор дарения в пользу Ф., которого она видела всего дважды, и которому только 20 лет, не имела, поскольку помощь и материальную поддержку обещал ей не он, а его отец А.

Комментарий: Истицей заявлены требования по основаниям ст.ст. 177, 179 ГК РФ, с указанием на то, что ответчик умышленно ввел ее в заблуждение. Суд требования истицы признал обоснованными, их удовлетворил, признал сделку недействительной как оспоримую. Однако при этом суд не дал оценку действию нотариуса, допустившего грубое нарушение законодательства при удостоверении договора дарения, которое является основанием для признания сделки ничтожной. Нотариус удостоверил договор дарения квартиры на основании доверенности, оформленной с нарушением ст. 576 ГК РФ, в которой не указан одаряемый и предмет договора дарения.

Даже если нотариус при удостоверении сделки проверил законность и бесспорность условий сделки, впоследствии такая сделка может быть признана судом ничтожной.

Между Е. и Л. были нотариально оформлены 3 договора дарения: строения (нежилого помещения) общей площадью 613,5 кв. м., договор дарения всего своего имущества (холодильник, газовая плита, стиральная машина, печь CВЧ, кухонный гарнитур, телевизоры цветные, видеоплеер, мягкую мебель, оконные занавесы, журнальный столик, 2 картины, тумбочка под телевизор, шкаф, постельное белье, принадлежности для ванной комнаты, 6 полотенец, камод # , ваза чеканная, прихожая, душевая кабина, умывальник, унитаз).

Кроме того, был оформлен договор дарения квартиры. Впоследствии Е обратилась с иском к Л. о признании договоров дарения движимого и недвижимого имущества недействительными, ссылаясь на то, что указанные сделки являются мнимыми, поскольку были оформлены лишь для видимости, с целью избежать возможной конфискации всего принадлежащего Е. имущества в случае привлечения ее к уголовной ответственности по уголовному делу за присвоение чужого имущества в крупном размере. При оформлении договоров дарения ответчик знал, что сделки являются мнимыми и реальная передача имущества осуществляться не будет. На протяжении более четырех лет после оформления сделок Е. продолжала пользоваться всем указанным в договорах дарения имуществом как своей собственностью, несла и продолжает нести расходы на техническое обслуживание, эксплуатацию и капитальный ремонт квартиры, являвшейся предметом договора дарения, она получала арендную плату как собственник нежилого встроено-пристроенного помещения, ежемесячно получала за аренду сумму в размере 554 доллара США. Ничтожность договоров дарения, по мнению истца, подтверждается также тем, что в них перечислено все принадлежащее ей имущество, реальное отчуждение которого сделало бы невозможным ее дальнейшее существование. Через четыре года после оформления сделок Л. заявил свои права на имущество, являвшееся предметом сделок дарения, что и явилось причиной ее обращения в суд. Ответчик Л. исковые требования не признал. Суд, исследовав доказательства, признал сделки ничтожными по основанию их мнимости, указав, что они были заключены лишь для видимости, с целью избежать конфискации имущества, без намерения породить юридические последствия.

Имущество по прежнему # находилось в пользовании только истицы. Суд указал, что истица не могла в действительности распорядиться всем своим имуществом, т.к. размер ее пенсии составляет 1.976 руб., возраст истца Е. более 70 лет.

Комментарий: Сделка, совершенная лишь для вида (мнимая сделка), без намерения создать соответствующие ей правовые последствия ( ст. 170 ГК РФ), ничтожна. Суд, исследовав доказательства, обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования. В соответствии с ст. 48 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае, если при удостоверении договора установит, что совершаемая сторонами сделка не направлена на изменение и приобретение прав и обязанностей, а совершается лишь для вида или прикрывает иную совершенную сделку.

Как указал суд, при удостоверении договора нотариус не включил в договор купли-продажи условие, относящееся к категории существенных условий, что влечет признание указанного договора ничтожной сделкой.

Г., которой квартира принадлежала на праве собственности, продала ее Ж. за сумму, эквивалентную 9000 долларам США. Договор был удостоверен нотариусом. В спорной квартире проживали и были зарегистрированы Г., ее муж Г. и их малолетний сын, 2003 года рождения. Продажа квартиры, обремененной проживанием несовершеннолетнего члена семьи собственника квартиры, осуществлялась с разрешения органов опеки района. Разрешение было оформлено в виде постановления главы района, которым продажа квартиры Г. была разрешена под условием приобретения ею в шестимесячный срок с момента продажи квартиры равноценного жилого помещения и регистрации в нем несовершеннолетнего. По условиям спорного договора Г. обязалась освободить проданную квартиру и сняться с регистрационного учета. В связи с неисполнением Г. указанных обязательств и уклонением ее от регистрации перехода права собственности, Ж. обратилась в суд с иском об обязании произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру и прекращении регистрации по месту жительства ответчиков в спорной квартире. Ответчики иск не признали, Г. предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным в силу ничтожности, полагая, что договор является противозаконным, так как данным договором нарушаются права их несовершеннолетнего сына, что приобрести другое жилье для себя и для ребенка они не смогли, так как Ж. долго производила расчет за квартиру и до настоящего времени окончательно не произвела. Ж. против встречного иска Г. возражала. Представители третьих лиц: Администрации района и Управления системой образования района поддержали встречный иск Г. Суд в иске Ж. отказал и признал недействительной сделку купли-продажи квартиры, заключенную между Г. и Ж. Суд привел стороны в первоначальное положение и взыскал с Г. в пользу Ж. полученную по сделке сумму, возвратив Г. проданную ею квартиру.

Комментарий: Договор признан судом ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований закона ( ст. 292, 558 ГК РФ). Сославшись на ст. 432 ГК РФ, суд указал, что договор должен включать все существенные условия, что согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры содержало условием покупки в течение шестимесячного срока нового жилья и регистрации в нем ребенка. Данное условие является для сторон обязательным, однако, оно не было включено в условия договора. По мнению суда, нотариус не включил в договор еще одно существенное условие, предусмотренное ст. 558 ГК РФ, устанавливающее, что при отчуждении недвижимого имущества третьи лица, проживающие в жилом помещении сохраняют право пользования указанным помещением. Нотариус, по мнению суда, при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором проживал несовершеннолетний ребенок Г., обязан был указать несовершеннолетнего в качестве лица, за которым право проживания сохраняется до приобретения для него нового жилья.

Осмысливание судом заключенного сторонами договора ничтожной сделкой представляется не совсем правильным. Скорее всего, в данном случае, невыполнение Г. условия органа опеки и попечительства о приобретении в течение шестимесячного срока нового жилья и регистрации в нем ребенка, которое было адресовано именно ей как отчуждателю и которое ею не было выполнено, следует определить как основание к расторжению договора.

При удостоверении договора отчуждения недвижимого имущества, нотариус вправе включать условие о пожизненном проживании бывшего собственника в квартире. Это условие сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании отчуждателя по первому договору является обязательным для исполнения.

Так, У. обратился с иском к Т. о признании недействительным договора дарения квартиры, состоящей из двух комнат, находящихся в доме ЖСК, и Свидетельства о регистрации права, просил признать за ним права собственности на данную квартиру, указав, что спорная квартира была подарена им не безвозмездно, а с условием того, что взамен ему будет предоставлено пожизненное право пользования и проживания в этой квартире, а поэтому договор не может считаться договором дарения. Ответчица подписала договор, чем взяла на себя встречное обязательство. Кроме этого, истец на момент заключения договора не мог знать и предполагать, что в 2005 г. будет изменено законодательство, по которому переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Ответчица Т. иск не признала. Ответчица просила применить последствия пропуска срока исковой давности. Решением суда в удовлетворении исковых требований У. отказано. Суд счел довод истца о том, что имело место встречное обязательство, несостоятельным. Судом принята во внимание также ссылка ответчика на применение срока исковой давности, который установлен ст. 181 ГК РФ по требованию о признании оспоримой сделки недействительной в один год, а срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки — три года.

Комментарий: Из материалов дела следует, что условие о пожизненном проживании дарителя включено в договор дарения недвижимого имущества. Это является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, что противоречит сущности договора дарения. Наличие такого условия позволяет признать такой договор дарения смешанным договором, согласно которому в договор дарения включены условия договора пользования жилым помещением.

В соответствии с ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании отчуждателя У. по первому договору является обязательным для исполнения.

Договор был подписан только с указанием на фамилию продавца, без указания имени и отчества, но суд отказал в иске о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

А. обратилась в суд с иском к М. о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что заключила с М. договор купли-продажи квартиры, но договор нельзя считать подписанным, т.к. в договоре указана лишь ее фамилия без указания имени и отчества, что равнозначно отсутствию ее подписи. Ответчица М. исковые требования не признала. Третье лицо- нотариус исковые требования не признал, пояснив, что при заключении сделки присутствовали обе стороны, договор подписан лично А., которая при подписании договора пояснила, что ей сложно писать, поэтому в договоре отсутствуют ее инициалы, что законом не предусмотрено обязательное написание инициалов продавца, договор должен быть подписан сторонами, что было и сделано при подписании указанного договора, нотариусом договор прочитан вслух, разъяснены последствия подписания договора. Суд постановил решение, которым в иске отказал, указав, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен в требуемой форме, удостоверен нотариусом, права по нему получили регистрацию в регистрирующем органе, договор исполнен сторонами. Отсутствие имени и отчества истицы при подписании договора не свидетельствует о том, что договор не подписан стороной по сделке, поскольку закон не связывает подписание договора с обязательным написанием имени и отчества стороны. Передаточный акт также подписан истицей только с указанием фамилии. Истица не оспаривала, что подпись в договоре исполнена ею.

Комментарий: В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка, совершенная в письменной форме, путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. В соответствии с ст. 19 ГК РФ, определяющей понятие имя, гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Судом дана правильная оценка указанных обстоятельств. В договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом, содержатся все сведения идентифицирующие продавца и покупателя, указаны фамилия, имя и отчество полностью, нотариус при удостоверении договора удостоверил личность истицы, подписавшей договор.

4. Оспоримые сделки

В соответствии с ст. 167 ГК РФ основания для признания сделки оспоримой установлены ГК РФ, поэтому суды проверяют наличие или отсутствие этих оснований по заявленным спорам.

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Имеется в виду ст. 166 ГК РФ

Характерные ошибки нотариальной практики по удостоверению договоров и не всегда правильное разрешение судом заявленных требований о признании таких сделок недействительными приведены на основе комментируемых судебных дел.

Нотариус при удостоверении договора выясняет истинные намерения сторон, разъясняет сторонам содержание и последствия заключения договора, чтобы их неосведомленность не привела в дальнейшем к спору между сторонами в отношении имущества, отчуждаемого по договору.

Д. обратился в суд с иском к Ю. о признании договора дарения недействительным, указав, что фактически имел намерение заключить договор ренты, а о заключении договора дарения не предполагал, узнал о содержании заключенного договора через два года, после очередного скандала, инициированного ответчиком, и угроз последнего о выселении истца из дома. Кроме того, пояснил, что вследствие состояния своего здоровья (слабый слух) он не мог в полной мере осознать условия заключенного договора. Также пояснил, что договор был заключен под влиянием заблуждения, обмана и угроз со стороны ответчика, сводившихся к обещанию последнего, в случае несогласия с заключением договора, не посещать истца с супругой и не оказывать им никакой помощи. Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал. Суд в удовлетворении иска Д. отказал, указав, что допрошенная в ходе судебного заседания в качестве свидетеля нотариус показала, что действительно она удостоверяла договор дарения земельного участка с жилым домом, при этом обе стороны и, в частности истец, были полностью согласны с условиями, изложенными в договоре, текст которого был зачитан ею в присутствии сторон. Дарителю были разъяснены все последствия заключения договора дарения, а также разъяснена возможность заключения договора ренты, но его воля была направлена именно на дарение имущества сыну. Каких-либо вопросов, возражений и неясностей у дарителя при заключении сделки не имелось. Кроме того, при заключении сделки присутствовала супруга дарителя, у которой отбиралось заявление о согласии на отчуждение имущества и которая также была согласна на заключение именно договора дарения. Каких-либо подозрений на заключение сделки под влиянием угроз и насилия у нее не возникло. Судом было также установлено, что истцом и ответчиком было подано заявление в отдел МОРП в районе о регистрации договора дарения и перехода права. Из показаний свидетеля установлено, что одним из поводов обращения истца я суд с настоящим иском явилось негативное отношение дочерей истца к заключенной сделке.

Комментарий: Суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, так как истец не доказал, что при заключении договора он заблуждался и не понимал своих истинных намерений при заключении договора. Нотариус разъясняет сторонам существо и природу заключаемого договора, а также разъясняет последствия договора. Привлеченный к участию в деле нотариус, удостоверивший указанный договор, подтвердил, что при удостоверении сделки сторонам были даны все разъяснения о содержании договора и его последствиях, подтвердил, что на момент совершения сделки стороны понимали и отдавали отчет своим действиям. Однако необходимо отметить тот факт, что нотариус, удостоверивший договор был привлечен судом в процесс в качестве свидетеля, что является неправильным. Нотариус должен привлекаться к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, поскольку именно им была удостоверена оспариваемая сделка.

Суд исходит из того, что стороны должны были действовать и действовали при заключении оспариваемого договора в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ разумно и добросовестно.

Б. обратилась с иском к Т. о признании недействительным договора дарения квартиры и выданное на основании него ответчице Свидетельство о государственной регистрации права, указав, что ответчица, ее племянница, уговорила ее заключить договор, обещая материальную и физическую помощь, чем ввела ее в заблуждение. При подписании оспариваемого договора текст договора ей нотариусом не оглашался и она не смогла прочесть договор в силу плохого зрения. Полагала, что подписала договор ренты. В момент подписания договора она находилась в болезненном состоянии в обстановке одиночества и беспомощности. После заключения договора ответчица своих обещаний выполнять не стала. Помощь и содержание истице оказывают другие люди. Ответчица в судебном заседании иск не признала. Нотариус пояснила, что при заключении сторонами оспариваемого договора истица присутствовала, была проверена дееспособность сторон, им были разъяснены смысл и содержание заключаемого договора дарения, его безвозмездность, установлено действительное волеизлияние # сторона # на заключение договора дарения, с текстом которого стороны до его подписания ознакомились лично и он был зачитан вслух. Суд постановил решение, которым в иске отказал. При этом суд указал, что сама истица Б. обращалась в БТИ за получением справки по квартире для оформления договора дарения. Истицей суду не представлено доказательств в опровержение представленных нотариусом пояснений об обстоятельствах заключения оспариваемого договора, которые суд принял в совокупности с другими доказательствами по делу.

Комментарий: Суд исходил из того, что стороны должны были действовать и действовали при заключении оспариваемого договора в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ разумно и добросовестно, поскольку иного не доказано.

Нотариусы в случае возникших у них сомнений по поводу психического состояния лиц вправе отказать в совершении нотариального действия, а в случае, если лицо настаивает на совершении нотариального действия, рекомендовать последнему представить справку от врача о состоянии здоровья.

13.03.2002 года П. оформила у нотариуса доверенность, в соответствии с которой уполномочила Л. управлять и распоряжаться всем своим имуществом. В тот же день нотариусом было удостоверено завещание, в соответствии с которым П. завещала Г. все принадлежавшее ей имущество, в том числе квартиру. На основании доверенности 11.04.2002 г. Л., действуя от имени П., заключил с Г. договор купли-продажи квартиры. Данный договор был удостоверен нотариусом. На основании состоявшегося договора купли-продажи Г. на указанную выше квартиру, выдано свидетельство о государственной регистрации права. С., являясь наследницей имущества П., после её смерти, наступившей 10.11.2002 года, обратилась в суд с иском о признании доверенности, договора купли-продажи квартиры и завещания недействительными, просила включить квартиру в состав наследства умершей сестры, признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права. Истица полагала, что её сестра не понимала значение своих действий и не могла ими руководить. Ответчик Г. иск не признал. Суд постановил решение, которым иск полностью удовлетворил. При этом суд указал, что П. с 12.10. 2001 г. по 16.10.2001 г. и с 04.04.2002 года по 10.04.2002 года проходила курсы терапии в диспансере и ей был установлен диагноз: алкогольная зависимость 2-3 стадии, алкогольная энцефалопатия, абстинентный синдром средней тяжести. При вторичном обращении П. в диспансер состояние её было очень тяжелым: значительное снижение и провалы памяти, изменено мышление, абсолютное безразличие к судьбе своих близких. Такое состояние у неё было вызвано длительными запоями. Она была дезориентирована во времени. Если бы в то время ставился вопрос о признании её недееспособной, то она была признана таковой. Нотариус А. в судебном заседании пояснила, что 05.03.2002 года к ней обратились граждане с просьбой удостоверить доверенность от имени П. на продажу принадлежащей ей квартиры. Она, составив проект доверенности, выехала на дом к П., беседовала с ней. Во время беседы П. подтвердила, что действительно хочет продать квартиру, но состояние П. вызвало у нее сомнения относительно её способности адекватно воспринимать ситуацию. Нотариус пояснила, что алкоголем от П. не пахло, но находилась она в ненормальном, неадекватном состоянии, отвечала на вопросы медленно. Доверенность П. подписала, но удостоверять она эту доверенность, учитывая, состояние П. не стала и попросила вызвать её к П. в другой день. Больше к ней по поводу удостоверения доверенности от имени П. не обращались. Из акта судебно-медицинского исследования трупа П. следует, что причиной её смерти явилась алкогольная кардиомиопатия, обнаруженная в крови концентрация этилового спирта (4,2%) могла к моменту смерти обусловить алкогольное опьянение сильной степени с явлениями токсического действия этилового спирта. Согласно выводам посмертной медико-судебной экспертизы П. страдала при жизни зависимостью от алкоголя с выраженными изменениями психики. С октября 2001 года она находилась в состоянии длительного запоя, что в сочетании с выраженными изменениями со стороны психики лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими при оформлении доверенности и завещания. Нотариус Б., которая удостоверяла доверенность и завещание П., пояснила в суде, что выезжала к П. на дом, беседовала с ней, П. чувствовала она себя нормально, все понимала. Оценив в совокупности выше доказательства, суд пришел к выводу о том, что П. в силу своего психического состояния не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими, оформляя и подписывая доверенность и завещание.

Комментарий: Поскольку доводы иска о том, что отчуждатель на момент заключения сделки не понимала значения своих действий и не могла ими руководить, нашли свое подтверждение, суд в соответствии с ст. 173 ГК РФ признал сделку недействительной. Из дела усматривается, что к П. выезжали два нотариуса. При этом один отказался удостоверять доверенность, усомнившись в способности лица понимать свои действия, а другой нотариус удостоверил. Это убеждает в том, что нотариусы ориентируются на собственное восприятие при решении вопроса о том понимает ли лицо значение своих действий. Нотариусы в случае возникших у них сомнений по поводу психического состояния лиц вправе рекомендовать последним с целью реализации гражданином своих прав и свобод в соответствии с Законом «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» представить справку о том, не состоят ли они на постоянном учете в государственных, негосударственных психиатрических и психоневрологических учреждениях и частнопрактикующих врачей-психиатров, имеющих лицензию, или справку от врача о состоянии его психического здоровья по результатам обследования его врачом-психиатром.

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Имеется в виду ст. 177 ГК РФ»

Нотариус при удостоверении договора по отчуждению приватизированной квартиры должен уведомлять о сделке всех лиц, которые на момент приватизации имели самостоятельное право пользования этой жилой площадью.

Истица С. обратилась в суд с иском к К-вым о признании сделок по приватизации квартиры и обмена недействительными, ссылаясь на то, что ответчики, её дочь К. и внук К., проживали совместно с ней. В 2000 году, К-ва стала настаивать на том, чтобы она дала согласие на приватизацию квартиры, обещая ей, что квартира будет в их совместной собственности. Воспользовавшись тем, что она пожилой человек, является инвалидом 2-й группы, переболела менингитом и плохо осознавала свои действия, К. уговорила её подписать какие-то документы, необходимые для приватизации, не объясняя их содержания. После приватизации, в 2001 году, они произвели мену указанной квартиры. Через некоторое время её отношения с дочерью испортились и ей стало известно, что её доли в праве собственности в обмененной квартире нет. Договор мены заключался у нотариуса, где с ней никто не общался. Её отношения с ответчиками испортились, несмотря на то, что она проживает с ними в квартире при этом занимает отдельную комнату в указанной двухкомнатной квартире, из своей комнаты практически не выходит. Ответчица К. не проявляет о ней заботу, не кормит, периодически избивает её, ругает её бранными словами, вместе с мужем грозит выбросить её на улицу, поместить в психушку. Истица просила выделить ей в праве собственности на квартиру 1/3 долю в праве, сохранив за каждым из ответчиков соответственно по 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру. Ответчики К-вы иск не признали. Суд в удовлетворении иска отказал, указав, истица дала согласие на приватизацию квартиры К-ми, в сделке приватизации данной квартир, участия не принимала по собственной инициативе, о чем свидетельствует её заявление в администрацию района, в котором она просила передать в долевую собственность занимаемую квартиру дочери и внуку, собственноручно указав, что в приватизации не участвует. Доказательств тому, что на момент оформления сделки приватизации квартиры в 2000 год, она находилась в состоянии, когда не была способна понимать значения своих действий или руководить ими, истицей суду не представлено. В договоре мены квартиры, удостоверенным нотариусом, имеется собственноручная запись С, сделанной в присутствии нотариуса, о том, что она согласна на обмен жилыми помещениями. Приведенные истицей доводы о том, что после мены и вселения в квартиру её отношения с дочерью испортились, не могут являться основаниями для признания сделки мены жилыми помещениями недействительной.

Комментарий: При удостоверении договора отчуждения недвижимого имущества, приобретенного на основании договора приватизации, по которому на момент приватизации правом пользования обладали не только собственники жилого помещения, но и третьи лица (члены семьи собственника) нотариусам рекомендуется разъяснять указанным лицам положения ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 292 ГК РФ. Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. В соответствии с частью 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Вместо слов «части 2 статьи 292 ГК РФ» следует читать » пункта 2 статьи 292 ГК РФ»

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Вместо слов «частью 1 ст. 558 ГК РФ » следует читать » пунктом 1 ст. 558 ГК РФ «

5. Расторжение договоров

Поскольку договор одновременно является по своему содержанию обязательством, которое стороны могут изменить и прекратить, т.е. расторгнуть договор в соответствии с требованиями ст.ст. 450, 451 ГК РФ.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением по доверенности от собственника имущества возможно, если в доверенности указаны все существенные условия сделки. Поэтому указанное обстоятельство нельзя признать достаточным для расторжения договора или признания его недействительным.

В собственности Н. находился жилой дом и земельный участок. Н. выдала доверенность своей родной сестре К., удостоверенную Главой Администрацией поселка, которой уполномочила ее заключить с Л. договор пожизненного содержания с иждивением. Нотариусом такой договор был удостоверен Согласно условиям данного договора Н. передала бесплатно в собственность Л. собственный дом вместе с земельным участком, а Л. обязался пожизненно полностью содержать Н., обеспечивать ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, сохранить за ней право бесплатного пожизненного пользования указанным жилым домом и земельным участком. Н. обратилась в суд о расторжении договора, в период нахождения дела в суде Н. умерла, и в качестве ответчика был привлечен наследник умершей, который иск поддержал. Суд постановил решение, которым в иске отказал, указав, что глава администрации действовал правомерно, т.к. согласно Основ Законодательства РФ «О нотариате» в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, должностные лица органов исполнительной власти уполномоченные совершать нотариальные действия, вправе удостоверять доверенности. Суд установил, что Л. надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору и указал, что факт заключения договора пожизненного содержания с иждивением по доверенности от рентополучателя не является достаточным основанием к расторжению договора или признанию его недействительной сделкой.

Комментарий: Возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением по доверенности от собственника имущества на практике вызывает разное толкование. Руководствуясь общими нормами о представительстве п. 5 ст. 182 ГК РФ и отсутствии прямого запрещения в законе, можно утверждать, что заключение договора по доверенности возможно. В то же время судебная практика, ссылаясь на особый характер отношений между плательщиком ренты и получателем ренты, подчас, заключенные таким образом договоры признает недействительными, указывая на то, что нотариус был лишен возможности выяснить волеизъявление получателя ренты о существенных условиях договора. Представляется правильным, что договор можно заключить по доверенности при условии, если в этой доверенности прописаны все существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением. В приведенном деле суд признал договор пожизненного содержания, заключенный по доверенности, действительным. Однако судом не была дана оценка доверенности, на основании которой была удостоверена сделка, суд не учел, что доверенность была удостоверена Главой Администрации поселка и в ней не содержалось поручений представителю включить в договор конкретные существенные условия.

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Пункт 5 в статье 182 отсутствует

Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением являются самостоятельными договорами, которые отличаются предметом, существенными условиями, формами прекращения, поэтому объединять в один договор условия двух договоров не следует.

Так, К-ва обратилась в суд с иском В-вым о расторжении договора пожизненной ренты, заключенного между ней и В., удостоверенного нотариусом, согласно которому К-ва передала бесплатно в собственность В. принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Истица просила возвратить ей указанную квартиру в связи с нарушением ответчицей условий исполнения договора, а после его смерти — его наследниками, которые не выполняли условия договора, т.е. не выплачивали ей ежемесячно обусловленную договором денежную сумму, не осуществляли за ней уход и не оказывали помощь по дому. Ответчики иск не признали. Суд в иске отказал, указав, что доводы иска не получили своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела. Так, ответчики пояснили, что В. до своей смерти выполнял условия договора: в период в 1999 г. он выплачивал ежемесячно истице по 500 рублей, а с 01.12.2000 года по 200 рублей в месяц. Суд не установил нарушения договора ренты со стороны В., а в дальнейшем его наследников, несмотря на то, что в ходе судебного разбирательства и было установлено, что последний раз сумма истице была выплачена за апрель и май 2004 г в размере 741 руб., в октябре 2004 г. рентодатель умер, а его наследники — ответчики по делу только 08.06.2005 г. отправили на ее имя денежный перевод в размере 4 888 руб. в счет погашения задолженности с июня 2004 г.

Комментарий: В приведенном деле стороны заключили договор пожизненной ренты. Согласно ст. 597 ГК РФ пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты. В то же время стороны включили в договор условия, относящиеся к договору пожизненного содержания с иждивением. Представляется, что такое объединение нотариусом условий двух договоров является неправильным. Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением являются самостоятельными договорами, которые отличаются предметом, существенными условиями, формами прекращения, поэтому объединять в один договор условия двух договоров не следует. Суд этому обстоятельству внимания не придал. Кроме того, судом не дана должная оценка и тому обстоятельству, что основания к расторжению договора все таки имелись, т.к. бывший плательщик ренты не выполнял условий договора должным образом, снизил сумму выплат до 200 руб. в месяц, а последний платеж В. произвел за май и апрель 2004 г. и истица не получала никаких платежей до 08.06.2005 г. В любом случае суд должен был решить вопрос о применении ст. 588 ГК РФ, согласно которой в случае, если плательщик ренты не выполняет своих обязательств по содержанию, то получатель ренты в судебном порядке вправе взыскать за просрочку выплаты ренты с плательщика ренты проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, размер которых определяется официальной единой ставкой рефинансирования , устанавливаемой ЦБ России.

В случае если нотариус в договоре указывает, что расчеты сторонами полностью произведены, суд должен исходить из того, что существенное условие договора по оплате исполнено, и поэтому основанием к расторжению договора по причине фактической неоплаты могут являться только письменные доказательства.

Так, М. обратилась в суд с иском к А. о признании договора купли-продажи дома недействительным, указывая на то, что летом 2001 г. истец М. решила продать принадлежащий ей на праве собственности дом А., согласно достигнутой между сторонами договоренности продажная цена дома составила сумму 8000 долларов США. Во исполнение достигнутой договоренности А. передала истцу М. задаток в сумме 1000 долларов США, и стороны заключили договор купли-продажи дома, через три дня А. передала истцу М. сумму эквивалентную 2000 долларов США, а оставшуюся сумму, равную 5000 долларов США, ответчик А. обязалась выплатить М. после полного освобождения дома. Данное условие истица М. выполнила, однако ответчица А. отказалась выплачивать оставшуюся сумму в 5000 долларов США, в связи с чем М. обратилась в суд. Первоначальным решением суда иск М. был удовлетворен, договор купли-продажи дома признан недействительным, стороны возвращены в первоначальное положение. Судебной коллегией Московского областного суда решение суда было отменено со ссылкой на то, что в силу ст. 450 ГК РФ в случае неполной оплаты оговоренной суммы по сделке истец вправе была поставить перед судом вопрос о расторжении договора купли-продажи. При повторном рассмотрении дела истец М. изменила исковые требования, просила договор купли-продажи дома расторгнуть в связи с тем, что 5000 долларов США ответчик оплатить отказалась. Решением городского суда требования удовлетворены. При этом суд указал, что цена сделки была определена сторонами в размере 8000 долларов США. Ответчица своих обязательств по оплате не выполнила, допустила существенное нарушение условий договора купли-продажи жилого дома, а поэтому договор должен быть расторгнут, стороны возвращены в первоначальное положение.

Комментарий: В договоре нотариус указал, что расчеты стороны произвели, сторонами подписан передаточный акт о передаче имущества покупателю. Тем не менее, суд, основываясь на заявлении сторон, признал установленным, что условия об оплате сторонами не выполнены, что является достаточным основанием к расторжению договора соответствии с ст. 450 ГК РФ, поскольку сторона в договоре допустила существенное нарушение условия договора. Необходимо отметить, что законодательством не установлено, что нотариус обязан проводить проверку оплаты покупателем продавцу стоимости отчуждаемого по договору имущества, а, равно как и требовать от сторон договора расписки о произведенном расчете по договору. Стороны вправе произвести расчет, как до подписания договора, так и после подписания договора. В случае оплаты стоимости имущества составляется передаточный акт. В то же время, при рассмотрении подобных споров необходимо учитывать, что если нотариус в договоре указывает, что расчеты сторонами полностью произведены, суд должен исходить из того, что существенное условие договора по оплате исполнено, и основанием к расторжению такого договора по основанию фактической неоплаты могут являться только письменные доказательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда