Налог при покупке доли квартиры

Налог при продаже доли в квартире

Квартира в собственности менее 3 лет. 4 собственника, за каждым закреплена 1/4 доли и это зарегистрировано в юстиции. Квартира продаётся за 4 000 000. Будут ли платить налог в 13%? Может ли каждый в отдельности воспользоваться субсидией в 1000000 .

Ответы юристов (6)

Марго, 1000000 — это не субсидия, а налоговый вычет, воспользоваться им вам можно только пропорционально вашим долям, соответственно если 4 собственника по 1/4 то вычет на каждого по 250 т. руб.

Налог в вашем случае придется заплатить, т.к. квартира в собственности менее 3-хлет, единственное если только она вами всеми не покупалась.

Уточнение клиента

Квартира покупалась одним человеком. А приватизировали на 4 чел. Странно получается.

20 Ноября 2013, 19:29

Есть вопрос к юристу?

налоговый вычет в 1000000 рублей предоставляется на всю квартиру. Таким образом каждому сособственику будет предоставлен налоговый вычет с суммы в 250000 рублей. С суммы превышающей 250000 рублей вырученных за квартиру, каждым сособственником придется платить налог 13%.

Уточнение клиента

А какой статьёй это всё можно подтвердить. Пожалуйста подскажите.

20 Ноября 2013, 19:28

Ст. 220 Налогового Кодекса РФ:

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Уточнение клиента

А почему мне юристы в моём городе говорят, что если составить 4 договора купли продажи, то можно будет не платить налог. Каждый продаёт свою долю отдельно. Тогда это как.

Мне не понятно. 4 собственника, все 4 участвовали в приватизации, за каждым закреплена 1/4 доли. Смысл тогда всего этого.

20 Ноября 2013, 19:34

Вам все правильно говорят, если вы продаете по отдельным договорам, то вычет на каждого по 1 млн. рублей.

Уточнение клиента

Последний вопрос пожалуйста. Несмотря даже на то, что в документе не прописано, что именно закреплено ( комната и т.д), а просто написано 1/4 доли. Точно платить налог не надо будет. И чем это можно подтвердить, какой статьёй. Пожалуйста.

20 Ноября 2013, 19:42

Точно налог платить не будете, вам выше указали статью 220, а в письме которое я вам скинула — официальное разъяснение налогового органа.

Уточнение клиента

20 Ноября 2013, 19:44

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоги при покупке доли квартиры

Продаю 1/2 доли квартиры бывшей жене. Квартира в совместной собственности с 2004 года. Какие налоги должны будем заплатить:

— бывшая супруга, как покупатель.

Заранее спасибо за ответ

Ответы юристов (3)

Никаких налогов платить при продаже квартиры вам не надо, поскольку квартира находится в вашей собственности более 3-х лет.

Покупатель же не платить налоги с покупки квартиры вообще (слава богу).

Есть вопрос к юристу?

Если недвижимость в собственности более 3-х лет, то налог платить не нужно, на основании ст. 217 НК РФ:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

С Уважением, Надежда.

Никаких налогов при таких сроках владения не возникает ни у Вас, ни у Вашей бывшей жене.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как платить налог при покупке доли квартиры у бывшей супруги?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Выкупаю долю квартиры у бывшей жены через договор купле-продажи. Как платить налог?

Ответы юристов (1)

Доброго времени суток, Антон!

Вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при покупке доли

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты​

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как в 2018 году уйти от налога при продаже доли в квартире, которая куплена в 2017?

Добрый день. Подскажите. в 2017 году с сестрой продали квартиру однокомнатную за 1580 000 руб (в собственности была более 3-х лет) и купили двухкомнатную квартиру за 1740000 руб по 1/2 доле принадлежит мне и сестре. В 2018 году я получила материнский капитал и хочу выкупить у сестры долю с использованием ипотечного кредита за 980 000 руб. Подскажите нужно будет уплатить моей сестре налоги с продажи доли и какие? И как можно уйти от налога?

Ответы юристов (4)

ей надо будет заявить налоговый вычет по ст.220 НК в размере не более 1 млн. руб. подав декларацию, при этом цена продажи доли не должна быть менее 70% от ее кадастровой стоимости.

Уточнение клиента

Спасибо, за ответ. Подскажите еще по вопросу возврата НДФЛ. Ипотеку планируем брать на мужа, но в право владения долей в квартире войдут все (двое детей, я и муж), как я поняла это одно из условий использования материнского капитала на приобретение жилья. Так вот, при покупке у близких родственников вычет получить нельзя. Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

19 Февраля 2018, 21:35

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Полностью поддержу коллегу Чернобавского. Вот что по этому поводу указывает Минфин

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544

17 октября 2017

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 01.01.2016 — находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
В.А. Прокаев

Таким образом Ваша сестра сможет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже своей доли. С уважением Евгений Беляев

Получит ли мой муж по итогам этой сделки вычет по НДФЛ?

если стоимость доли не будет ниже рыночной ее цены, то сможет, т.к. под действие п.5 ст.220 НК он подпадать не будет, но в расходах на приобретение МК не учитывается опять же по п.5 ст.220

Уточнение клиента

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

19 Февраля 2018, 21:54

т.е. если доля стоит 980000 руб, то НДФЛ можно вернуть с 980000-453000=527000 руб?

да + с сумы % по ипотеке

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Продажа квартиры по наследству (2 доли). Какое распределение налогового вычета?

Подскажите, пожалуйста по следующему вопросу.

Есть квартира, полученная по наследству. В доле 2 человека (я и мама, 50 на 50%). С момента оформления наследства прошло менее 3-х лет. Хотим продать ее за 2 млн. рублей.

Насколько я понял, если продать обе доли одним договором, то налоговый вычет в 1 млн. рублей поделится между мной и мамой (по 500 т.р.). И каждому из нас придется платить по 13% с оставшихся 500 т.р., т.е. в сумме 130 тысяч.

Можно ли продать квартиру двумя договорами одному человеку? Будет ли тогда два вычета, один для мамы в 1 млн, и один для меня в 1 млн? Какие трудности будут у покупателя? Какие вопросы будут у налоговой?

Участник программы «‎Работаю честно»

Если продадите одним договором, то все будет так, как Вы написали.
Если оформите сделку двумя договорами, то вычет каждому из Вас будет 1 млн. руб., т.е. налога не будет вообще.
Подать налоговую декларацию нужно будет в любом случае.

Добрый день Ренат,

1. По расчету налога Вы все правильно написали. Далее если показывать в договоре (договорах) всю сумму, то налог будет 130 тыс. руб. Не важно на сколько договоров ВЫ разобъёте сделку.
2. Как показывает практика и предписывает Закон налогооблагаемая база — общая стоимость объекта недвижимости, т.е. всей квартиры. Поясняю: Вы продаете 1/10 долю квартиры и оцениваете ее в 200 000 руб. Тогда общая стоимость квартиры — 2 млн. руб., 1 млн. — не облагается, налог с 1 млн. = 130 000 руб, для Вас составить с Вашей 1/10 доли = 13 000 руб. Во и вся арифметика.
3. Если делать все по закону, то если Вы вдвоем получили квартиру в наследство от отца и имущество приобреталось родителями браке, то за матерью можно признать возникновение права собственности ранее 3-х лет (в соответствии семейным кодексом РФ), а ВЫ можете воспользоваться налоговым вычетом, (т.е. освобождением от уплаты НДФЛ) в случае приобретения другого жилья в рамках одного календарного года.
Упехов.

Здравствуйте! Первое, что хочу сказать, расчет налоговой базы отталкивается от объекта (а не от физ лиц), то есть Вам нет смысла дробить продажу квартиры по долям.У Вас 2 варианта: 1) продать квартиру показывая в ДКП фактическую стоимость в 2 млн и заплатить налог (130т.р. на двоих). 2) продать квартиру показывая в ДКП 1 млн и не платить ничего. Покутелю выгодно купить за 2 млн(в случае если он не получал ранее налоговый вычет, такое право предоставляется 1 раз- при покупке). Вывод: если Покупатель не намерен возмещать вычет по каким либо причинам, предложите показать в ДКП квартиры 1млн , если все же Покупатель планирует воспользоваться правом вычета, предложите указать в ДКП квартиры 1,5 млн, в этом случае Вы(Продавцы) заплатите налог с 500т.р.-это 65т.р.(на двоих) и будете спать спокойно.(расписку на 500т.р. не пишите, в крайнем случае -обязательство). Успехов!

Здравствуйте, Ренат! Ваша ситуация регламентируется ст. 220 НК РФ:
При определении размера налоговой базы. налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
Поэтому, если вначале будет 1 договор на 1/2 доли, а потом, после его регистрации — другой — в каждом договоре можно указать по 1 млн. руб., и налогов при этом не возникнет — таковы разъяснения МинФина.
Если же оформлять 1 договором — да, будет налог с суммы, превышающей 1 млн. руб.

Делайте два договора купли-продажи по 1/2 доли квартиры, но между договорами необходимо сделать интервал, хотя бы дней 20, это нужно для большей уверенности, что налога не будет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Двумя договорами, но специалиста для этого все равно привлеките.

К вышесказанному могу добавить, что можно и по одному ДКП продать, не выплачивая налог, для этого необходимо в ДКП прописать сумму не выше 1млн, вторую часть получить по расписке. Оформляется не так сложно, множество объектов продается именно так. Одно НО: желательно искать покупателя с наличкой

Смотрю на комментарии специалистов и удивляюсь. Поясняю еще раз: налогом облагается сумма превышающая 1 млн. руб. от стоимости объекта недвижимости. Ошибочно считать, что если ВЫ продаете только долю квартиры и оцениваете ее в 1 млн. руб., то налога не будет.
При продаже 1/2 доли квартиры налогом будет облагаться сумма свыше 500 тыс. руб.
Уважаемые господа специалисты не подставляйте своих клиентов под налоги.

Надежнее двумя ДКП.

Спасибо всем за ответы. Как вижу, единого мнения нет:-)
По вашим наводкам пошел читать ст. 220 НК РФ, и нашел к нему два комментария от налоговой службы:

Т.е. можно оформить 2 ДКП по 1 млн, и не заплатить налог, т.к. все покроют два вычета по одному миллиону.
К тому же, т.к. квартира была куплена родителями более 3 лет назад, то маме в любом случае платить не надо будет.

Еще раз спасибо.

Коллеги, спор на эту тему идет давно и безрезультатно. Позиции Минфина и Конституционного суда прямо противоположны. В позиции Минфина утверждается, что при самостоятельной продаже каждым сособственником своей доли в праве каждому из них полагается налоговый вычет в полном объеме. КС считает иначе, вот выдежки из постановления:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2008 г. N 5-П
«. Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1 и 2 статьи 15), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (часть 1 статьи 16). Следовательно, жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.
. По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет).»
Таким образом получается, что все из Вас правы. Хотя КС все-таки «главнее» Минфина.
Но клиенту нужен конкретный результат в конкретном регионе. Поэтому справки по этому вопросу, чтобы не влипнуть, наводить надо в своей налоговой.
Одно могу сказать точно: если квартира не однокомнатная, то определив в ней порядок пользования и продав ее по комнатам отдельными договорами, эти два продавца на налоги не попадают ни с точки зрения Минфина, ни с точки зрения КС.

Ренат, у покупателя будет два свидетельства, если делать два договора.
НО, раз одному из собственников доля принадлежит более трех лет, то можно продавать одним договором, четко расписав в нем, что мама продает свою долю за 1500т.р., а Вы продаете свою долю за 500т.р. Тогда налога не буде, потому что у мамы доля более трех лет, а у Вас доход составляет сумму равную сумме налогового вычета пропорционально причитающегося на Вашу 1/2 долю квартиры. Это точная информация — я так делала на практике.

И еще имейте ввиду, что срок владения унаследованным имуществом отсчитывается не с даты его регистрации, а со дня смерти наследодателя.

Расчет налога от продажи доли в квартире, выделенной по обязательству об использовании маткапитала

Очень нужен специалист по налогам.

В 2016 году была совершена сделка с недвижимостью по договору мены: ½ доля 3-комнатной квартиры (в которых 9/20 принадлежат матери, а 1/20 несовершеннолетней дочери – выделена в том же году в качестве исполнения обязательства по использованию средств материнского капитала –) на 1-комнатную квартиру с доплатой (в настоящий момент распределение долей в 1-комн. квартире 2/3 принадлежат матери и 1/3 дочери).

Необходимость сдачи налоговой декларации поставила следующие вопросы по поводу «продажи» 1/20 доли ребенка:

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?

3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?

*Справка: 3-комнатная квартира была приобретена в ипотеку в 2011 году (по договору за 4400тыс.руб., кадастровая стоимость на данный момент5433тыс.руб.), право собственности оформлено в мае 2014, средства материнского капитала переведены в счет погашения кредита в июле 2014, обременение снято в июле 2016 года, детские доли выделены в октябре 2016, сделка – в декабре 2016. Основание – разъезд бывших супругов (второй собственник 3-комнатной квартиры был бывший супруг ½ доли – теперь владеет этой квартирой полностью. 1-комнатную квартиру мы приобрели у него же, это была его собственность до заключения брака.)

Заранее большое спасибо!

Уточнение клиента

При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества.

А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?

04 Апреля 2017, 10:05

Уточнение клиента

Дорогие юристы, большое спасибо за ваши ответы! Правда, четкого решения моей проблемы я не получила, но с налогами вообще сложно. По крайней мере, более подкована, чтобы идти для консультации в налоговую. А потом снова вернусь к вам с вопросами 🙂

04 Апреля 2017, 16:14

Ответы юристов (14)

То, что использовался материнский капитал, в данном случае не имеет значения. То, что идет сделка мены, а не продажи, тоже значения не имеет (по сути это рассматривается как 2 сделки купли-продажи).

Квартира была в собственности менее 3 лет. Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016. Соответственно, для уменьшения налога есть следующие варианты:

1) либо вычесть произведенные расходы при покупке квартиры.

2) либо уменьшить доходы от продажи на 1 млн. руб. (по каждому продавцу своей доли отдельно).

Статья 220 НК РФ:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

С Уважением, Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?
Елена

То обстоятельство, что доля ребенка была приобретена на средства мат. капитала (или на любые иные средства), значения не имеет. В любом случае в результате распоряжения долей возник доход (с точки зрения налогового законодательства). А поэтому возникает обязанность уплаты налога (НДФЛ).

При этом надо заметить, что договор мены приравнивается в этом случае к договору купли-продажи.

2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?
Елена

Размер дохода рассчитывается по рыночной стоимости той доли. которая перешла к ребенку в результате мены.

Но если рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, то для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7:

Налоговый кодекс РФ

5.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого
имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию
на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация
перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого
имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях
налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного
объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на соответствующий объект
недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются. 3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?
Елена

Есть возможность применить налоговый вычет.

При продаже налоговый вычет составляет максимум 1 млн. руб.

При продаже — 2 млн. руб.

Елена, добрый день! Мена по сути тот же договор купли продажи соответственно в результате него получается доход. 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

ст. 217 НК (в ред. применяемой к вашей ситуации)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

что касается доли несовершеннолетнего приобретенной после 01.01.2016 то даже с учетом кадастровой стоимости в соот. со ст. 220 НК тут можно воспользоваться налоговым вычетом который полностью покроет весь доход от отчуждения данной доли (1/20)

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Уточнение клиента

Андрей, спасибо за ответ! А можно уточнить:

Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет

Мы консультировались в налоговой: говорят, что срок владения отсчитывается от даты оформления права собственности (май 2014), а не с даты покупки (декабрь 2011)

04 Апреля 2017, 09:58

На мой взгляд, всё-таки, поскольку доля ребенку была выделена в 2016 году, то к продаже этой доли должна применяться кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).

Если право собственности был зарегистрировано в мае 2014 года, то именно с даты гос. регистрации исчисляется срок владения объектом.

К доле ребенка можно применить вычет в размере 1 млн. руб. Тогда налог не возникнет (с учетом небольшой стоимости доли).

По поводу применения положений о кадастровой стоимости вопрос в Вашем случае является спорным (применять или нет). Но учитывая, что 70% от кадастровой стоимости по конкретно Вашей квартире ниже, чем стоимость покупки, то она не будет учитываться.

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

Уточнение клиента

Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?

Указывались: «Стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. 2800000, 10/20 3-комн. 2200000. Сумма доплаты 600000руб.»

04 Апреля 2017, 13:59

При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо
использования права на получение имущественного налогового вычета в
пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода
на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных
расходов — по приобретению обмениваемого объекта имущества.

Елена, Вы можете учесть вместо вычета те расходы, которые понесли на приобретение квартиры (которую сейчас обмениваете на другую, а не которую Вы сейчас будете приобретать в результате меня).

А ребенок? Она ничего не платит — никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?
Елена

А что касается ребенка, то Вы можете получить вычет за него (см. ст. 220 НК РФ):

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы,
подтверждающие
право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в
нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в
нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них
и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на
квартиру,
комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или
доли (долей) в них в собственность;
договор
участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о
передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его
участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при
приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
документы,
подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный
участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право
собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, — при приобретении
земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для
индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на
которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
свидетельство о рождении ребенка — при приобретении родителями жилого дома,
квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли
(долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых
расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в
собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
решение
органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства — при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в
них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и
земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены
приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих
подопечных в возрасте до 18 лет;
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о
закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

То есть вычет будет получать не ребенок, а Вы, т.к. приобретаете долю в праве для ребенка.

Уточнение клиента

Сергей, большое спасибо за ответы!

Уточните, пожалуйста, могу ли я одновременно применить 2 вычета: 1 — уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению обмениваемого объекта имущества (моя доля), 2 — получить налоговый вычет за покупку доли для ребенка — 1/3 в 1-комн квартире? (этой возможностью можно воспользоваться единоразово?)

04 Апреля 2017, 10:38

Прошу прощения, увидел вначале 2011 год, а не май 2014, тогда если у вас не выплаты паев были или не было какой то доли за вами зарегистрировано до мая 2014 в данной квартире срок владения считается с даты регистрации права а соответственно при продаже нужно будет подавать декларацию и по 9/20 и по 1/20. При этом в отношении 9/20 положения ст. 217.1 НК в части определения дохода с учетом кадастровой стоимости применяться не должны

Елена, вместо второго вычета на покупку доли ребенка предлагаю применить вычет по пп.1 п.2 ст 220 НК в размере 1 млн.руб. А право на применение вычета на покупку Вам еще пригодится в будущем, поэтому лучше его не тратить.

Уточнение клиента

Олег, большое спасибо за ответы!

Вычет на покупку мне, действительно еще пригодится 🙂

В договоре мены стороны оценивают обмениваемое имущество: 1-комн. кв. 2800т.р., 10/20 3-комн. кв. — 2200т.р. (по договору покупки). То есть, доход от продажи = расходам на покупку (в реальности я при покупке переводила через Сбербанк сумму 2773600руб — это было 60% стоимости квартиры — есть подтверждение). Это я собиралась указывать в своей декларации.

Теперь не понимаю, как получить налоговый вычет с продажи 1/20 доли ребенка? Рассчитывать исходя из кадастровой стоимости (2716770 за 10/20) х индекс 0,7 делить на 10 х 13%? Получается 24722руб. сумма налога. Соответственно, в своей декларации рассчитывать 9/20 в этом случае (но исходить не из кадастровой стоимости, т.к. куплена была в 2011)?

04 Апреля 2017, 11:52

Поскольку 70% от кадастровой стоимости получается ниже, чем доход от продажи, то кадастровая стоимость не учитывается при продаже доли ребенка.

Поэтому по 9/20 уменьшайте свои доходы (1980 т.р.) на расходы. Налог = 0.

А по 1/20 доходы (220 т.р.) уменьшаете на такой же вычет в пределах 1 млн. руб., то есть полностью вычитаете стоимость продажи. Налог = 0.

Уточнение клиента

«В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности)».

1/2 доли 3-комн квартиры продана как единый объект права по одному договору мены. Получается, что рассчитывать отдельно и получить два варианта вычета (для 9/20 уменьшение доходов, а для 1/20 вычет в пределах 1000000руб. не получится. Расходы на покупку этой доли — использование материнского капитала. Непонятно, как избежать этого налога — он совсем несправедливый получается.

04 Апреля 2017, 12:46

Тогда еще проще. Просто вычитайте расходы, связанные с покупкой данного объекта права на недвижимое емущество. Они у Вас превышают доходы.

Уточнение клиента

Но на ребенка надо заполнять отдельную декларацию — КАК? В смысле как это оформить и аргументировать в ее декларации?

04 Апреля 2017, 12:51

Елена, на самом деле у Вас же не идет продажа единого объекта права собственности. поскольку Вы не продаете всю квартиру целиком. А приведенная Вами цитата применяется при продаже единого объекта. Поэтому, как я до этого и говорил, делайте 2 декларации, по каждой декларации отдельно будут свои вычеты: по одной уменьшение на расходы, до другой — вычет в пределах 1 млн.

Уточнение клиента

Да я бы только ЗА такой вариант. Но, боюсь, в налоговой не дадут. Вот продолжение предыдущей цитаты: «Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.» (с сайта nalog.ru/rn77) А у нас один договор.

04 Апреля 2017, 13:25

Елена, а можете выложить договор мены? (персональные данные можно убрать)

Уточнение клиента

Да, конечно, могу (извините, долго готовила файлы)

04 Апреля 2017, 15:14

Елена, посмотрел договор. На мой взгляд (несмотря на то, что это в рамках одного договора), идет реализация двух объектов права, но не единый объект недвижимости. Просто так получилось, что стороной договора являетесь Вы, как непосредственно продавец принадлежащего Вам права и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка.

Не знаю, правда, как на эту ситуацию будет смотреть налоговая.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.