Что такое спор о праве на недвижимость

Споры о праве собственности

Среди имущественных споров наиболее распространены споры о праве собственности на земельные участки, жилые дома, квартиры, коммерческие помещения, промышленные или технологические сооружения, транспорт и др.

Споры о праве собственности решаются в суде. Как правило, это судебные процессы не на одно заседание. И предмет спора — дорогостоящее недвижимое или движимое имущество. Поэтому очень важно иметь на своей стороне юриста-защитника, способного отстоять ваши интересы и выиграть дело.

Признание права собственности

Согласно Гражданскому Кодексу право собственности наступает одним из нескольких способов, условно разделенных на первоначальные и производные.

Право собственности , полученное первоначальным способом не зависит от имущественных прав других лиц, например при сооружении недвижимости, создании интеллектуальной собственности или материальной вещи, др.

При производном методе право собственности возникает при переходе имущества от прежнего владельца к новому в результате совершения сделки с недвижимостью : купли продажи, дарственной , получения собственности по наследству и др.

Способы получения права собственности:

1. на новую, созданную вещь при ее изготовлении (если соблюдены все нормы законодательства);
2. на сельскохозяйственную продукцию, выпущенные товары или доходы, полученные при эксплуатации имущества, принадлежащего пользователю, взятого в аренду или при использовании чужого имущества в установленном законом порядке. Гражданский кодекс закрепляет первоочередное право собственности на имущество за законным владельцем (тем, кто в данный момент на законных основаниях распоряжается имуществом), а уже потом за собственником.
3. на имущество, полученное при заключении сделки купли-продажи, дарственной, мены и т. п.;
4. право собственности, перешедшее по наследству (по закону или в соответствии с завещанием);
5. право собственности, перешедшее от юридического лица компании, принявшей права и обязанности в результате реорганизаци;
6. право собственности получено на имущество без собственника: собственник неизвестен, отказался или потерял право на собственность в установленном законодательством порядке;
7. при внесении полного паевого взноса за недвижимое имущество: квартиру, дачу, гараж, или другое недвижимое имущество кооперативного типа.

На всё имущество, которое по закону нужно регистрировать в государственных органах, право собственности наступает в момент его регистрации.

Не редки случаи, когда тот, кто не имеет отношения к вашему имуществу, пытается оспорить ваше право собственности , либо пытается помешать вам его получить. К примеру, достаточно распространенная проблема, когда муниципальные власти мешают вам получить право собственности на специальное жилье (общежитие). Отстоять свои законные права в данном случае можно только при поддержке опытного высококвалифицированного юриста.

Также достаточно неоднозначна судебная практика относительно признания права собственности на транспортные средства при выявлении проблем с документами. Мы защитим ваши права, с нами вы сможете полноправно пользоваться принадлежащей вам собственностью.

Спор о праве собственности – как возникает?

Спор о праве собственности может возникнут при различных ситуациях: при разделе имущества наследниками, при признании права собственности дольщика на недвижимое имущество (например квартиру в новостройке), при взыскании неустойки с застройщика за опоздание со сдачей дома, при выявлении дефектов, при защите права собственности на приобретенное имущество и др. Споры о праве собственности могут возникать как между физическими, так и между юридическими лицами.

Спор о праве собственности включает в себя:

1. консультации по вопросам оспаривания права собственности или его защиты;
2. признание права собственности в установленном законом порядке;
3. защита права собственности;
4. защита прав собственности на приобретенное имущество;
5. признание договоров купли-продажи недействительными;
6. взыскание денежных средств;
7. мировое урегулирование споров (до рассмотрения дела в суде при обоюдном согласии на условия обеими сторонами);
8. защита интересов собственника во время судебного разбирательства;

Способы разрешить спор о праве собственности

При возникновении спора мы, в первую очередь, пытаемся разрешить его мирным путем без обращения в суд. Если же достичь взаимного согласия невозможно, спор о праве собственности передается на рассмотрение в суд. Помните, привлечение профессиональных юристов значительно повышает ваши шансы на положительное для вас решение спора на любом этапе его рассмотрения.

Наши юристы для вас:

1. правильно составят и подадут исковое заявление в суд;
2. подготовят пакет документов;
3. оценят вероятность положительного исхода при рассмотрении спора о праве собственности в суде;
4. Найдут несколько возможных путей разрешения возникшего конфликта;
5. защитят в суде ваши законные права.

Если ваши права нарушены, не медлите, позвоните прямо сейчас по указанному номеру и получите юридическую консультацию . Мы защитим вас!

Рассмотрение споров о праве собственности на недвижимость третейскими судами

Пределы компетенции третейского суда

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (Федеральный закон от 24.07.2002 N 102-ФЗ ) (пункт 2 статьи 1) «в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства… передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом».

Аналогичным образом (с учетом специфики субъектного состава соответствующих отношений) определяется круг дел, которые могут быть подведомственны международному коммерческому арбитражу. Это «споры из договорных и иных гражданско-правовых отношений, возникающие при осуществлении внешнеторговых и иных видов международных экономических связей, если коммерческое предприятие хотя бы одной из сторон находится за границей, а также споры предприятий с иностранными инвестициями и международных объединений и организаций, созданных на территории Российской Федерации, между собой, споры между их участниками, а равно их споры с другими субъектами права Российской Федерации» (пункт 2 статьи 1 Закона от 7 июля 1993 г. № 5338-I «О международном коммерческом арбитраже» (Закон РФ от 07.07.1993 N 5338-1) ).

АПК РФ предусмотрено, что «по соглашению сторон подведомственный арбитражному суду спор, возникающий из гражданских правоотношений, до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом» (часть шестая статьи 4). Сходное правило изложено в части третьей статьи 3 (Статья 3 ГПК РФ) ГПК РФ.

Как явствует из всех приведенных законодательных формулировок, в третейский суд могут быть переданы гражданско-правовые споры, то есть дела, рассматриваемые государственным судом (общей юрисдикции или арбитражным) в порядке искового производства.

Следовательно, дела особого производства третейскому суду неподведомственны, даже если решение по такому делу может повлечь последствия гражданско-правового характера.

Например, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ (Статья 222 ГК РФ) «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».

В случае предоставления земельного участка данному лицу под упомянутую постройку и при отсутствии гражданско-правового спора это дело подлежит разрешению арбитражным судом в порядке особого производства по правилам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, а именно об установлении «факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным» (пункт 1 части второй статьи 218 (Статья 218 АПК РФ) АПК РФ).

Если же самовольный застройщик является физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, дело рассматривается в порядке особого производства судом общей юрисдикции (пункт 6 части второй статьи 264 (Статья 264 ГПК РФ) ГПК РФ).

Третейский суд не должен принимать подобные дела к своему рассмотрению.

Что же касается дел искового производства, то ни Федеральный закон «О третейских судах в Российской Федерации», ни Закон «О международном коммерческом арбитраже», ни Арбитражный и Гражданский процессуальные кодексы не вводят для третейских судов каких-либо ограничений, связанных с вещно- или обязательственно-правовой природой спорного отношения.

Между тем в практике арбитражных судов различных регионов нашей страны до настоящего времени не выработан единообразный подход к вопросу о возможности для третейских судов рассматривать споры о праве собственности на недвижимое имущество, а в судебных решениях представлены различные, подчас диаметрально противоположные позиции.

Например, как явствует из постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.03 по делу № Ф04/5261-1528/А46-2003 (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2003) , арбитражный суд первой инстанции, отказывая в выдаче исполнительного листа на исполнение решения третейского суда, которым было признано право собственности акционерного общества на объект нежилой недвижимости, исходил из того, что спор о праве собственности не подведомствен третейскому суду.

С другой стороны, в постановлении по аналогичному делу, принятом Федеральным арбитражным судом Центрального округа (Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2002 N А09-1825/02-12) , отмечено, что «вступившее в силу решение третейского суда в соответствии со статьей 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) является основанием для регистрации права на недвижимое имущество».

Нет единого мнения по этому вопросу и в специальной литературе. Некоторые авторы склоняются к выводу, что споры о вещно-правовом титуле на недвижимое имущество подлежат разрешению в государственном суде, тогда как связанные с недвижимостью обязательственные иски могут рассматриваться и третейскими судами. Такова, в частности, концепция Т. Н. Нешатаевой.

Напротив, с точки зрения О. Ю. Скворцова, который со ссылкой на статью 2 (Статья 2 ГК РФ) ГК РФ определяет гражданско-правовые отношения как «отношения, связанные с возникновением, порядком осуществления и прекращением права собственности и иных вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), договорные и иные обязательственно-правовые отношения, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников», возможна передача в третейский суд земельных споров гражданско-правового характера.

Каких-либо оговорок относительно вещной или обязательственно-правовой природы спора О. Ю. Скворцов при этом не делает, из чего можно заключить, что он, по-видимому, допускает разрешение третейским судом гражданско-правового спора о вещном титуле на земельный участок.

Отмеченное расхождение в позициях как судебных органов, так и ученых имеет под собой объективную основу, обусловленную соответствующими нормами ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) (далее — Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 131 (Статья 131 ГК РФ) ГК РФ «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».

Статья 219 (Статья 219 ГК РФ) ГК РФ уточняет, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Аналогичная норма применительно к отчуждению объектов недвижимости содержится в части второй статьи 223 (Статья 223 ГК РФ) ГК РФ: «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

В развитие этих положений Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ установлено, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (абзац второй пункта 1 статьи 2).

Таким образом, именно государственная регистрация является завершающим элементом юридического состава, приводящего к возникновению (или переходу) права собственности на объект недвижимого имущества.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимость являются различные обстоятельства, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, в том числе «вступившие в законную силу судебные акты» (абзац 6).

Вместе с тем упомянутые судебные акты не заменяют собой государственную регистрацию признанных ими прав на недвижимость, а служат предпосылкой государственной регистрации этих прав.

Иными словами, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества за истцом или ответчиком легитимирует выигравшую дело сторону на обращение в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации данного права, но до ее осуществления право собственности у заявителя не возникает.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 28 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях», при этом «государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда».

Регистрирующий орган (в настоящее время — Федеральная регистрационная служба) является федеральным органом исполнительной власти (пункт 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Следовательно, спор между заявителем и регистрирующим органом подлежит рассмотрению судом по нормам о производстве по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, точнее говоря, по правилам главы 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц» (или если дело подведомственно суду общей юрисдикции — по правилам главы 25 ГПК РФ («Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»)).

Разрешение публично-правового спора третейским судом исключено, поскольку он предназначен лишь для рассмотрения споров гражданско-правового характера. Необходимо, однако, подчеркнуть, что и в ходе рассмотрения гражданско-правовых споров третейский суд не может разрешать связанные с ними публично-правовые вопросы.

Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 (Статья 165 ГК РФ) ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки».

Здесь, несомненно, имеется в виду государственный суд, ибо только он может возложить обязанность на регистрирующий орган как орган публичной власти. Третейский суд такой возможностью не располагает.

Из этого исходит и судебная практика.

Арбитражный суд Оренбургской области отклонил заявление индивидуального предпринимателя, просившего обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение на основании решения третейского суда.

Оставляя без удовлетворения кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Уральского округа поддержал вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что «рассмотрение третейским судом спора между участниками третейского соглашения привело к разрешению вопроса о правах и обязанностях этих лиц, носящих публично-правовой характер (обязание зарегистрировать договор)» (Постановление ФАС Уральского округа от 30.09.2004 N Ф09-405/04-ГК) .

Итак, при разрешении переданного ему сторонами гражданско-правового спора третейский суд должен разграничивать собственно гражданские и связанные с ними публичные правоотношения и воздерживаться от рассмотрения последних.

Сказанное, однако, не означает, что в случаях, когда разрешение гражданско-правового спора влечет определенные публично-правовые последствия, вне пределов компетенции третейского суда оказывается и сам гражданско-правовой спор. Высказываемый иногда как в судебных актах, так и в специальной литературе противоположный вывод аргументируется следующими соображениями.

1. Применительно к решению третейского суда нельзя говорить о его вступлении в законную силу. Если «вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации» (часть первая статьи 16 (Статья 16 АПК РФ) АПК РФ), то решение третейского суда обязательно лишь для лиц, участвовавших в рассмотренном им деле. Аналогичное правило в отношении судебных постановлений судов общей юрисдикции содержится в части второй статьи 13 (Статья 13 ГПК РФ) ГПК РФ.

2. Решение третейского суда не распространяется на регистрирующий орган.

3. Регистрирующий орган при рассмотрении вопроса о регистрации права собственности на недвижимое имущество может оценить решение третейского суда и отказать в регистрации права собственности на недвижимость, если решение третейского суда является незаконным.

В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее. Разумеется, решение третейского суда обращено к сторонам, которые, «заключив третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнить решение третейского суда» (статья 31 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). (Примечание авт. Возникает вопрос: когда решение третейского суда должно считаться вступившим в силу? С учетом норм статей 31 и 44 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», а также статьи 35 Закона «О международном коммерческом арбитраже» логично сделать вывод, что решение третейского суда вступает в силу в момент его принятия. Этот вывод не опровергается предусмотренной законом возможностью оспаривания решения третейского суда в компетентный государственный суд (см. статьи 40—43 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», статью 34 Закона «О международном коммерческом арбитраже»), поскольку нашему законодательству известны случаи обж алования вступивших в законную силу решений государственных судов (такова, например, кассация в арбитражном процессе — см. главу 35 АПК РФ)).

Вместе с тем было бы ошибкой полагать, что для всех остальных решение третейского суда юридически иррелевантно.

Так, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что «имеется принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда» (пункт 3 части первой статьи 150 (Статья 150 АПК РФ) АПК РФ).

Что касается значения решений третейских судов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, то статья 28 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, согласно которой, как уже отмечалось, «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях» (пункт 1), озаглавлена в этом смысле весьма показательно: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда».

Толкование статьи 28 в системной связи со статьей 17 не оставляет сомнений в том, что использованное в пункте 1 статьи 17 словосочетание «вступившие в законную силу судебные акты» (как основания для государственной регистрации прав на недвижимость) охватывает и решения третейских судов. В связи с этим существенное практическое значение приобретает формулировка резолютивной части решения третейского суда. Если, например, она будет содержать следующий текст: «признать, что право собственности на такой-то объект недвижимого имущества возникло у такой-то организации», то могут возникнуть трудности при обращении подобного решения третейского суда к принудительному исполнению.

Для этого необходимо подать в компетентный государственный суд заявление о выдаче исполнительного листа (статьи 236—240 (Статья 236 АПК РФ) (Статья 237 АПК РФ) (Статья 238 АПК РФ) (Статья 239 АПК РФ) (Статья 240 АПК РФ) АПК РФ, статьи 423—427 (Статья 423 ГПК РФ) (Статья 424 ГПК РФ) (Статья 425 ГПК РФ) (Статья 426 ГПК РФ) (Статья 427 ГПК РФ) ГПК РФ). Но на решения по искам о признании права исполнительные листы практически не выдаются.

Если в решении третейского суда будет указано на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к выигравшей дело стороне, то, поскольку государственная регистрация производится в рамках административных правоотношений, третейский суд, давая такое указание, выйдет за пределы своей компетенции.

С учетом изложенного можно рекомендовать примерно следующую редакцию резолютивной части решения третейского суда: «Обязать ответчика передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации перешедшего к истцу права собственности на такой-то объект недвижимого имущества».

Во-первых, отмеченное требование третейского суда, хотя оно и касается государственной регистрации вещного права на недвижимость, адресовано не регистрирующему органу, а стороне третейского разбирательства, добровольно принявшей на себя обязанность подчиниться решению третейского суда. Обращая это требование к проигравшей стороне, третейский суд действует в пределах своих полномочий.

Во-вторых, изложенная редакция придает решению третейского суда характер решения по иску о присуждении, устраняя тем самым проблемы с получением исполнительного листа в компетентном государственном суде.

В-третьих, после выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда последнее приобретает свойства государственного судебного акта, а с этим уже не может не считаться никто, в том числе и регистрирующий орган.

Что касается упомянутого выше аргумента о возможности для регистрирующего органа отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимость, если решение третейского суда об установлении этого права является, по мнению регистрирующего органа, незаконным, то следует учитывать, что в соответствии с нормами международного права и российского законодательства отмена решения третейского суда либо отказ в его принудительном исполнении составляет прерогативу компетентного государственного суда и допускается лишь в некоторых, исчерпывающим образом перечисленных случаях (см. ст. V Конвенции о признании и приведении в исполнение иностранных арбитражных решений 1958 г., ст. 34—36 Модельного закона ЮНСИТРАЛ «О международном коммерческом арбитраже» (Арбитражный регламент ЮНСИТРАЛ) , статьи 34—36 Закона РФ «О международном коммерческом арбитраже», статьи 42, 48 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», статьи 233 (Статья 233 АПК РФ) , 239 (Статья 239 АПК РФ) АПК РФ, статьи 421 (Статья 421 ГПК РФ) , 426 (Статья 426 ГПК РФ) ГПК РФ).

Регистрирующий орган, будучи федеральным органом исполнительной власти, не может располагать в отмеченной области более широкой компетенцией, чем государственный суд.

В итоге представляется, что круг гражданско-правовых споров, рассматриваемых третейским судом, включает и споры о праве собственности на объекты недвижимого имущества (во всяком случае, если обеими сторонами спора являются российские лица. О спорах такого рода с участием иностранных лиц см. ниже).

Этой позиции придерживается Верховный Суд Российской Федерации, отметивший в одном из своих обзоров, что «решение третейского суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как показано в предыдущем изложении, арбитражные суды пока не пришли по данному вопросу к выводу, который можно было бы считать общепринятым.

Не подлежит сомнению, что правовые нормы, применяемые как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами, в интересах обеспечения стабильности и единообразия судебной практики должны интерпретироваться одинаковым образом. Вот почему желательно, чтобы указанный вопрос был разрешен в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Изъятие из общего правила о подведомственности третейским судам гражданско-, в том числе вещно-правовых споров, связанных с недвижимым имуществом, может быть установлено нормами об исключительной компетенции государственных судов. В связи с этим заслуживают внимания статьи 38 (Статья 38 АПК РФ) и 248 (Статья 248 АПК РФ) АПК РФ.

Статья 38 АПК РФ относит иски о правах на недвижимое имущество к исключительной подсудности арбитражного суда по месту нахождения этого имущества (2.1). Следует ли отсюда, что подобные иски не могут предъявляться в третейском суде?

При ответе на поставленный вопрос необходимо прежде всего обратиться к понятию подсудности. Она трактуется как относимость дел к ведению судов одной и той же судебной системы для рассмотрения по первой инстанции. Распределение дел между судами, относящимися к различным судебным системам, охватывается понятием подведомственности; подсудность этого не затрагивает.

Поскольку норма части первой статьи 38 АПК РФ регулирует только исключительную подсудность дел арбитражным судам и не касается подведомственности, упомянутая норма не должна рассматриваться как запрет на разрешение таких споров третейскими судами.

Иначе обстоит дело применительно к статье 248 АПК РФ. Она регламентирует исключительную компетенцию арбитражных судов в Российской Федерации по делам с участием иностранных лиц. Компетенция — более широкое понятие, чем подсудность; оно распространяется и на подведомственность, изымая указанные в ней дела из подведомственности иностранным судам.

В соответствии с пунктом 2 части первой статьи 248 АПК РФ к исключительной компетенции российских арбитражных судов относятся дела «по спорам, предметом которых являются недвижимое имущество, если такое имущество находится на территории Российской Федерации, или права на него».

Словосочетание «исключительная компетенция» во всяком случае, при его буквальном толковании, означает, что отнесенные к ней дела не могут рассматриваться вообще никакими юрисдикционными органами, кроме российских арбитражных судов. Тем самым упомянутые дела выведены за пределы подведомственности не только иностранных, но и российских третейских судов, в том числе действующих в качестве международных коммерческих арбитражей. (Примечание авт. Аналогичным образом следует интерпретировать и норму пункта 1 части первой статьи 403 ГПК РФ (Статья 403 ГПК РФ) , относящую к исключительной подсудности российских судов общей юрисдикции «дела о праве на недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации». По существу под подсудностью здесь имеется в виду подведомственность, поскольку речь идет о разграничении компетенции между российскими и иностранными судами.)

Возможен, однако, и иной ход рассуждений: расположив нормы об исключительной компетенции арбитражных судов Российской Федерации в разделе «Производство по делам с участием иностранных лиц», законодатель тем самым имеет в виду предотвратить рассмотрение указанных в статье 248 АПК РФ дел иностранными (как государственными, так и третейскими) судами. На российские третейские суды, действующие в качестве международных коммерческих арбитражей, положение, зафиксированное в пункте 2 части первой статьи 248 АПК РФ, не распространяется, и они могут разрешать споры с участием иностранных лиц относительно находящихся на российской территории объектов недвижимого имущества.

При сопоставлении обоих вариантов первый выглядит более последовательно.

Вместе с тем единообразное применение рассмотренных норм АПК РФ и ГПК РФ может быть обеспечено их официальным толкованием в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В. А. Мусин, доктор юридических наук, профессор государственного Санкт-Петербургского университета

Споры о праве собственности на недвижимое имущество

Любые объекты недвижимости являются ценным имущественным активом. Подтверждение или признание прав на недвижимость может сопровождаться конфликтами между заинтересованными лицами, которые подлежат разрешению в судебном порядке. Споры о праве собственности на недвижимое имущество являются одной из наиболее сложных категорий дел, помощь в которых могут оказать профессиональные юристы.

Что такое право собственности?

Право собственности на имущество, в том числе на объекты недвижимости, включает в себя возможность владения, пользования и распоряжения им. Ограничения могут устанавливаться только в законодательных актах или по решению суда. Для недвижимого имущества ГК РФ устанавливает специальные условия подтверждения права собственности — владелец объекта должен пройти регистрационную процедуру в службе Росреестра для внесения сведений в ЕГРП.

Участниками споров о правах на недвижимость могут являться граждане, юридические лица или публичные образования. В зависимости от правового статуса заинтересованного лица, иск предъявляется в суд общей юрисдикции или в арбитраж. Выделим следующие основные направления таких споров:

• иск о признании права собственности;
• дела об оспаривании прав на недвижимость;
• иски о признании недействительными сделок с недвижимостью;
• дела, связанные с подтверждением прав и истребованием недвижимого объекта из чужого незаконного владения;
• иски об устранении препятствий или ограничений в реализации права собственности.

В каждом из перечисленных случаев дело будет рассматриваться по специальным правилам, а все нюансы позволит соблюсти только помощь опытного юриста. Его услуги будут направлены на сбор доказательств для предстоящего процесса, урегулирование спора в досудебном порядке, а также на представительство в судебных заседаниях.

После вынесения положительного судебного акта, владелец объекта недвижимости сможет обратиться в службу Росреестра для официальной регистрации своих прав. С января 2017 года надлежащим правоустанавливающим документом на любую единицу недвижимости является выписка из госреестра ЕГРП. Этот документ собственник получит после завершения регистрационных действий.

Когда возникают споры о собственности?

Споры в сфере оборота недвижимости могут возникать при различных нарушениях прав законного владельца, в том числе при неправомерных действиях третьих лиц. Выделим наиболее распространенные ситуации, когда предметом конфликта будет являться защита прав собственника недвижимости:

• оспаривание сделок с жильем, земельными участками или нежилыми объектами, совершенными с прямым нарушением закона. Например, продажа объекта недвижимости лицом, не обладающим соответствующими полномочиями, либо распоряжение под влиянием угрозы, насилия, обмана или введения в заблуждение;
• признание прав на возведенный объект недвижимости, если для его строительства не были согласованы все необходимые документы;
• подтверждение права собственности на недвижимое имущество, если правоустанавливающие документы были утрачены без возможности их восстановления (например, если земельный надел выдавался до принятия ЗК РФ, а архив местной администрации или БТИ уничтожен);
• подтверждение законности прав на объект, принадлежащий по приобретательной давности;
• принудительное истребование объекта недвижимости из чужого незаконного владения;
• оспаривание приватизационных сделок с жилыми помещениями, в том числе с включением в состав собственником новых лиц, незаконно лишенных указано права.

Обратите внимание! В каждом из перечисленных случаев истец будет обязан доказать наличие законных прав на спорную недвижимость. Перечень доказательств законом не ограничен, в их состав могут входить любые письменные бланки, формы и справки.

К участию в судебном процессе привлекаются все заинтересованные лица. Если при подготовке документов в суд отсутствуют иные претенденты на недвижимость, рассмотрение спора будет осуществляться в порядке особого производства — подается заявление об установлении юридического факта. В этом случае суд будет исследовать только доказательства, представленные истцом, а также документы из государственных органов или регистрационных учреждений.

Иск предъявляется по месту жительства ответчика. Для рассмотрения споров о правах на недвижимость существует альтернативный вариант разбирательства дел — истец может подать иск по месту нахождения имущества. Это позволяет оперативно получить все необходимые доказательства, провести экспертизы и т.д.

Отдельную категорию споров составляют дела, связанные с нарушением прав при совершении регистрационных действий. В этом случае ответчиком будет выступать служба Росреестра, а по итогам судебного разбирательства в ЕГРП будут внесены соответствующие изменения.

Предметом спора может выступать и порядок пользования недвижимостью. Такие ситуации возникают, когда несколько владельцев одного объекта не могут прийти к обоюдному соглашению об условиях его использования и эксплуатации. Решением суда утверждается порядок пользования жилым или нежилым объектом, а также земельным участком, при этом лишение или ограничение права собственности не происходит.

Как возникает право собственности?

Возникновение права собственности происходит по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ . В этот перечень входят следующие обстоятельства:

• совершение возмездных или безвозмездных гражданских сделок — купля-продажа, дарение, мена и т.д.;
• переоформление прав на недвижимость в порядке наследования по закону или завещанию;
• приобретение объектов в порядке приватизации, а также путем выкупа земли из муниципального фонда;
• в порядке приобретательной давности;
• в процессе оформление прав на вновь возведенное строение или на вновь сформированный земельный надел.

Вне зависимости от оснований приобретения недвижимого объекта, право собственности может подтверждаться только по итогам регистрационных действий.

Федеральным законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен перечень документов, которые будут являться основанием для регистрации такого права:

• договор, подтверждающий совершение сделки с недвижимостью (в их состав входит и приватизационный договор);
• распорядительный акт местных органов власти, на основании которого гражданам выделен в собственность земельный надел;
• свидетельство о праве на наследство (этот документ выдается в нотариальной конторе после завершения наследственного производства);
• судебный акт, вступивший в силу;
• межевой или технический план, изготовленный кадастровым инженером.

Обратите внимание! В зависимости от правового статуса граждан и количественного состава правообладателей, право может регистрироваться в виде совместной, долевой или индивидуальной форме. Вне зависимости от указанных форм, каждый собственник приобретает равное право на защиту от противоправных действий третьих лиц.

Способы разрешить спор о праве собственности

В ГК РФ предусмотрено исключительное право собственника на защиту от любых нарушений или противоправных действий третьих лиц. В состав возможных способов защиты прав закон включает:

• регистрация в службе Росреестра;
• самозащита нарушенного права;
• обращение в уполномоченные контрольные, надзорные или правоохранительные органы для привлечения нарушителя к ответственности;
• направление третьим лицам письменного требования об устранении допущенных нарушений;
• подача искового заявления в суд для защиты или восстановления права, а также взыскания убытков и упущенной выгоды.

Для урегулирования возникшего спора могут одновременно использоваться несколько из перечисленных способов.

Компенсация убытков при рассмотрении споров о правах на недвижимость может включать расходы, фактически понесенные собственником, а также упущенную выгоду, вызванную противоправными действиями нарушителя. Расчет указанных сумм является обязанностью истца, а его объективность будет проверять суд в процессе рассмотрения дела.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок составляет три года, а его пропуск может повлечь отказ в рассмотрении дела. Для признания недействительности оспоримой сделки установлен сокращенный срок исковой давности — один год с момента нарушения права или выявления собственником такого факта.

Что такое спор о праве на недвижимость

Споры о государственной регистрации прав на недвижимость

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали частым предметом споров с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость).

Первое, что обращает на себя внимание при изучении судебной практики по рассматриваемому вопросу, это ее противоречивость.

В ряде случаев суды исходят из того, что заявляться должен иск об оспаривании права, на основании которого осуществлена регистрация . Порой они рассматривают требование о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, исходя из оценки свидетельства как ненормативного правового акта . Такую же правовую оценку предмета спора можно встретить в практике рассмотрения исков о признании недействительным акта (записи о) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Какой же подход является правильным?

Данный вопрос может быть решен только после выяснения правовой природы акта и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

1. Правовая природа акта государственной регистрации прав на недвижимость
Характеристику акта регистрации как ненормативного (или индивидуального) правового акта нередко можно встретить и в юридической литературе , и в судебной практике. Однако такая оценка часто дается или вообще без аргументации, или с весьма слабым обоснованием.

Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 29 января 2004 г. № Ф09-65/04-ГК указал: «В случаях, когда государственная регистрация не соответствует законам и иным правовым актам, нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц, акт регистрации, который является ненормативным правовым актом государственного органа, может быть обжалован в суд и по иску названных лиц может быть признан недействительным в порядке ст. 13 ГК» .

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 11 апреля 2002 г. № А56-3286/01 следующим образом объясняет правовую природу акта регистрации прав на недвижимость: «Согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством существования прав на недвижимое имущество. С актом государственной регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий. В силу ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация проводится созданным специально для этих целей государственным органом – учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимость по своей природе является ненормативным актом государственного органа, который может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица» .

С такой позицией сложно согласиться. Как представляется, тот факт, что с актом регистрации закон связывает определенные правовые последствия и что акт совершается государственным органом, еще не означает, что акт этот имеет характер «ненормативного правового».

Мнение о том, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) не является ненормативным правовым актом, редко встречается в судебной практике и литературе. Необходимо отметить, что эта точка зрения выражена в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее – Концепция). Однако в самой Концепции данная позиция не подкреплена правовым обоснованием.

Определения ненормативного (или индивидуального) правового акта не существует в законодательстве. Его можно встретить только в утратившем силу постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 мая 2000 г. № 19 «О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного суда РФ» . Согласно данному постановлению «под правовым актом индивидуального характера понимается акт, устанавливающий, изменяющий или отменяющий права и обязанности конкретных лиц».

Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ лишь в одном из своих документов указал на признаки индивидуального акта. Согласно информационному письму ВАС РФ от 20 мая 1993 г. № с-13/0п-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» , «индивидуальный акт правил поведения не содержит, а устанавливает конкретные предписания».

Автор данной статьи не преследует цели разработать определение понятия ненормативного правового акта. Поэтому в дальнейшем будем исходить из наиболее приемлемого, по мнению автора, определения, существующего в доктрине, и разработанных теорией признаков ненормативного акта. Обращаем внимание на то, что рассматриваемые далее признаки ненормативного акта включают в себя те, которые отмечены судами в упомянутых ранее документах.

Итак, ненормативный правовой акт – это форма юридически властного волеизъявления полномочного субъекта государственной власти, адресованного определенному лицу (лицам) и направленного на возникновение, изменение или прекращение для него (них) правовых последствий.

К наиболее значимым, определяющим юридическую природу ненормативного правового акта, относятся следующие признаки , на соответствие которым и будет проверен акт регистрации прав на недвижимость. Итак, ненормативный правовой акт:

1) имеет распорядительный характер.

Термин «распоряжение» заключает в себе вполне определенное значение, несмотря на различия в формулировках, которые дают разные словари. Например, в «Словаре экономических терминов» дано такое определение: «Распоряжение — одна из форм приказа, носящая характер письменного или устного указания руководителя подчиненным о необходимости совершения ими определенных действий». «Большой юридический словарь» предлагает иную трактовку: «Распоряжение — один из видов подзаконных актов (Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ и др.), акт органа власти или управления, изданный в рамках его компетенции и имеющий обязательную силу для физических и юридических лиц, которым распоряжение адресовано».

Очевидно, «распорядительный характер» предполагает, что распоряжающемуся лицу в отношении адресата распоряжения принадлежит по закону полномочие наделить определенным правом или возложить обязанность.
Однако регистрирующий орган не уполномочен наделять субъектов гражданского оборота какими-либо правами или обязанностями. Регистрирующий орган лишь подтверждает законность передачи прав субъектами оборота, но не распоряжается этими правами.

Ненормативный акт сам по себе влечет правовые последствия тем, что устанавливает право или обязанность. В то же время регистрирующий орган самостоятельно своим актом не может устанавливать права или обязанности частных лиц.

Стоит отметить также, что полномочие принимать распорядительные акты (наделять правами и возлагать обязанности) означает не только возможность установить право (обязанность), но и отменить их в установленных законом случаях, например, при выявлении принявшим органом нарушений законодательства в акте. Однако регистрирующий орган не компетентен отменять те акты регистрации, которые он совершает, даже в том случае, если обнаружит впоследствии нарушения на какой-либо стадии регистрации (например, в случае установления после внесения записи в реестр ошибок, допущенных при правовой экспертизе документов, поданных на регистрацию).
Все изложенное позволяет заключить, что акт регистрации права на недвижимость не имеет распорядительного характера;

2) содержит в себе юридически-властное предписание, запрет или дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата.

Вместе с тем запись о регистрации права нельзя признать ни предписанием, ни запретом, ни дозволением. Кроме того, нельзя сказать, что акт регистрации «адресован» лицу, чье право регистрируется . Если акт адресуется определенному лицу, это предполагает какую-то реакцию с его стороны через восприятие этого предписания (запрета или дозволения) и совершения (воздержания от совершения) определенных действий. Однако акт регистрации права на недвижимость не преследует указанной цели: совершение записи о регистрации права не требует от лица, чье право зарегистрировано, ни совершения каких-либо действий, ни воздержания от их совершения.

Как отмечается в литературе по административному праву, «целенаправленное управляющее воздействие составляет содержание как нормативных, так и индивидуальных юридически-властных волеизъявлений» . Однако такого содержания у акта регистрации прав на недвижимость нет, и вообще о «содержании» акта регистрации говорить можно лишь условно. Фактически учреждение юстиции не формирует никакой содержательной части, а просто фиксирует то право, которое передается одним субъектом гражданского права другому. А связано это именно с тем, что акт регистрации не имеет распорядительного характера.

Итак, акт регистрации не содержит в себе юридически-властного предписания, запрета или дозволения;

3) в случае несоблюдения содержащихся в нем юридически-властных предписаний вызывает особое юридическое последствие правоохранительного характера, а именно наступление ответственности (как правило, дисциплинарной или административной) виновной стороны.

Однако акт регистрации прав на недвижимость в силу его характера невозможно нарушить: нельзя нарушить то, что не содержит в себе какого-либо предписания или запрета. Ненормативный акт может быть нарушен только адресатом акта. Но, как было показано, адресата у акта регистрации прав на недвижимость не существует.
В случае с актом регистрации прав на недвижимость нарушение возможно только в отношении зарегистрированного права. Однако в данном случае речь будет идти о нарушении гражданско-правового характера с последствиями, предусмотренными гражданским законодательством;

4) в случае несогласия с ненормативным правовым актом его адресат вправе обжаловать акт в административном порядке (в вышестоящий орган).

Однако акт регистрации прав на недвижимость не может быть обжалован в административном порядке.
Интересно обратить внимание также на следующий момент. При несоответствии записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет последний, и регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа обязан внести изменения в ЕГРП (п. 8 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Что же касается ненормативного акта, то его достоверность не подвергается сомнению: такой акт – это закон для конкретного адресата. Приоритет же правоустанавливающего документа перед актом регистрации лишний раз доказывает отсутствие у него качеств ненормативного правового акта.
Итак, акт регистрации прав на недвижимость не может быть охарактеризован как ненормативный правовой акт, поскольку не имеет признаков последнего.

Акт регистрации прав на недвижимость – это особый юридический факт; его можно назвать актом легализующего характера , который выполняет также учетно-контрольные функции. Именно благодаря системе регистрации прав на недвижимость учтенными становятся все вещные и некоторые обязательственные права на существующие объекты недвижимости, что позволяет государству контролировать их оборот.

Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем. Лица, подающие документы на регистрацию, заранее совершают все от них зависящие действия для передачи (возникновения, прекращения) гражданского права. Но согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Поэтому с юридической точки зрения право переходит (возникает, прекращается), только если государство с этим согласится, т.е. признает законность передачи (возникновения, прекращения) гражданского права. Иными словами, право на недвижимость переходит (возникает, прекращается) только в результате его легализации государством.

К таким особым юридическим фактам легализующего характера относится не только регистрация прав на недвижимость. Думается, то же можно сказать по поводу природы, например, регистрации юридического лица, регистрации эмиссии ценных бумаг. Акт регистрации прав на недвижимость сходен и с актом регистрации (внесением в реестр) актов нормативного характера: отсутствие такой регистрации влечет недопустимость применения нормативного акта.

При исследовании правовой природы акта регистрации прав на недвижимость нельзя обойти вниманием тот факт, что законодатель по-разному обозначает последствия регистрации в Законе о регистрации прав на недвижимость и в ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом». Из данного правила можно сделать вывод о правоустанавливающем характере государственной регистрации.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Использование в определении слова «подтверждение» позволяет говорить о правоподтверждающем характере регистрации, а это означает, что право к моменту регистрации должно существовать. А слово «признание» необходимо расценивать как ту самую «легализацию» права путем внесения записи в ЕГРП, благодаря которой юридический состав, лежащий в основе прав на недвижимость, завершает свое накопление. Соответственно использование слова «признание» в определении регистрации прав на недвижимость дает основания для утверждения о правоустанавливающем характере регистрации.

Изложенное означает, что определение государственной регистрации, зафиксированное в Законе о регистрации прав на недвижимость, имеет внутреннее противоречие. Чтобы снять его, необходимо выяснить, какое из слов («подтверждение» или «признание») и почему должно быть исключено из определения.
Как отмечалось, согласно ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимость имеет правоустанавливающее значение. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». Поэтому упоминание в законах о правоподтверждающем характере регистрации прав на недвижимость является неправомерным.

Кроме того, по юридическим последствиям передача приобретателю движимой вещи и регистрация права приобретателя недвижимости одинаковы: с момента передачи (регистрации) возникает передаваемое (регистрируемое) право (ст. 223 ГК РФ). Поэтому утверждать, что регистрация права подтверждает возникновение права, все равно что говорить, что передача вещи покупателю подтверждает его право собственности на вещь. Последнее неверно, потому что передача движимой вещи не подтверждает право собственника, а, вкупе с договором, создает это право. Также и с регистрацией права на недвижимость: правильным было бы определение регистрации, в котором отсутствовали бы ссылки на то, что регистрацией подтверждается регистрируемое право.
В некоторых, исключительно редких, случаях регистрация действительно лишь подтверждает возникшее право: например, при переходе права по наследству (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при выплате пая членами кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ) . Но такие случаи — исключение из общего правила, в связи с чем данное обстоятельство не должно влиять на определение регистрации права на недвижимость.

Как представляется, неверно говорить и о доказательственном значении регистрации права на недвижимость: согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Будучи одним из юридических фактов, лежащих в основе права, регистрация не может быть доказательством права. Доказательствами служат «сведения о фактах» (ч. 1 ст. 64 АПК РФ), а не сами факты.

Так же как неправильно говорить, что передача движимой вещи является доказательством права собственности ее владельца, неверно и утверждение о том, что регистрация – это доказательство права на недвижимость.

Фактическое господство лица, а не передача ему движимой вещи – доказательство его права. Передача предшествует возникновению доказательства обладания правом. Так и с регистрацией. Сам акт регистрации завершает накопление юридического состава для возникновения права. А вот документ, который выдается после регистрации, может подтвердить факт регистрации, а значит, существование зарегистрированного права, поскольку только с момента регистрации право возникает .

Представляется, что в этой части Концепция требует переработки, поскольку в ней не предусматривается ни изменение законодательного определения государственной регистрации прав на недвижимость, ни исключение норм о доказательственном значении регистрации.

2. Правовая природа свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество
Согласно п. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость «проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется (курсив мой. — А.Я.) свидетельством о государственной регистрации прав». Следовательно, со свидетельством о государственной регистрации права законодатель не связывает никаких правовых последствий. Введение правил о выдаче свидетельства о регистрации права вызвано стремлением законодателя обеспечить правообладателю возможность при необходимости представить третьим лицам доказательство наличия регистрации. Как факт выдачи свидетельства о регистрации не влечет за собой изменений в гражданско-правовой сфере, так и факт его отсутствия никоим образом не влияет на зарегистрированное в реестре право. Именно поэтому согласно п. 1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утвержденной приказом Министерства юстиции от 18 сентября 2003 г. N 226) лицо, подающее документы на регистрацию, в заявлении может указать, что свидетельство о регистрации ему не требуется.

По своей природе свидетельство о регистрации сродни выписке из реестра акционеров общества, которая не является основанием возникновения права, а лишь подтверждает уже возникшее право акционера на акции (ст. 46 Закона об акционерных обществах).

Итак, в связи с тем, что свидетельство о регистрации прав не порождает правовых последствий, а ненормативный акт их должен порождать, свидетельство нельзя признать ненормативным актом. Данное свидетельство не имеет и других перечисленных ранее признаков ненормативного акта: не содержит в себе запрета, предписания, дозволения; не существует санкций за его нарушение в силу невозможности последнего; не предусмотрена возможность обжалования свидетельства в административном порядке.

Свидетельство о регистрации удостоверяет не просто регистрацию, но и само зарегистрированное право, поскольку, как отмечено в Концепции, «с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права». Именно в связи с этой неразрывностью, полагаю, определение свидетельства как документа, удостоверяющего регистрацию, не требует замены на определение свидетельства как документа, выступающего доказательством зарегистрированного права.
Итак, свидетельство о регистрации права на недвижимость следует рассматривать как единственное доказательство зарегистрированного права на недвижимость, предусмотренное законом. Именно свидетельство, а не «государственная регистрация» доказывает зарегистрированное право.

3. Соотношение понятий акта государственной регистрации прав на недвижимость и свидетельства о регистрации прав на недвижимость.

С учетом всего изложенного отличия акта и свидетельства можно свести к тому, что акт регистрации является юридическом фактом, а свидетельство — нет. Поэтому для возникновения права на недвижимость существование акта регистрации существенно, в отличие от свидетельства.

Определения, закрепленные в законе, позволяют говорить о том, что акт регистрации права «признает и подтверждает существование права», а свидетельство о регистрации – «подтверждает существование регистрации».

Как указывалось, в определение регистрации прав на недвижимость следовало бы внести изменение, исключив упоминание о «подтверждении права» регистрацией. Тем не менее, такие коррективы не повлекут необходимости внесения поправок в определение свидетельства.

4. Применение норм АПК РФ к спорам о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость.

Случаи оспаривания актов регистрации прав на недвижимость можно объяснить тем, что с моментом совершения этого акта закон связывает определенные правовые последствия. А вот оспаривание свидетельств о регистрации представляется удивительным, поскольку с выдачей свидетельств никаких изменений в гражданско-правовой сфере не происходит. По указанной причине дальнейший анализ порочности практики оспаривания свидетельств представляется излишним, поэтому сосредоточимся на исследовании вопросов, связанных с практикой оспаривания акта регистрации прав на недвижимость.

Изучение норм главы 24 АПК РФ, которая должна применяться при рассмотрении дел о признании ненормативных актов недействительными, подтверждает выводы о недопустимости оспаривания акта регистрации как ненормативного правового. В отношении спора о признании акта регистрации прав на недвижимость недействительным такие нормы, по сути, невозможно применить, и вот почему.

а). Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативного правового акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Существование такого срока для оспаривания акта регистрации прав на недвижимость сокращало бы срок исковой давности для оспаривания сделок, на основании которых передавалось право. Этот срок уменьшался бы с года или десяти лет, в зависимости от основания недействительности сделки, до трех месяцев, поскольку если акт регистрации по истечении трех месяцев не признать недействительным, оспаривание основания регистрации станет бессмысленным. Это привело бы к нарушению права субъектов оборота на защиту своих гражданских прав.
Очевидной представляется абсурдность таких правил. Видимо, законодатель упустил это из вида, когда вводил норму п. 4 ст. 198 АПК РФ.

б). В соответствии с п. 8 ст. 201 АПК РФ «со дня принятия решения арбитражного суда о признании ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или его отдельные положения не подлежат применению».
Таким образом, АПК РФ не предусматривает в качестве последствия принятия решения о признании ненормативного акта недействительным необходимость его отмены органом, издавшим акт.

Однако даже если решением суда будет установлено, что зарегистрированное право на недвижимость незаконно и запись необходимо аннулировать, то никаких изменений в гражданско-правовой сфере не произойдет до момента аннулирования записи самим регистрирующим органом на основании решения суда.

Таким образом, правила п. 8 ст. 201 АПК РФ в делах по искам о признании акта регистрации прав на недвижимость недействительным неприменимы.

в). Согласно п. 3 ст. 199 АПК РФ «по ходатайству заявителя арбитражный суд может приостановить действие оспариваемого акта».

Говорить о «действии» акта регистрации прав на недвижимость неверно: под этим можно подразумевать разве что «существование» зарегистрированного права. Однако приостановить действие существующего права на недвижимость принципиально невозможно. Речь может идти только об ограничении возможности распорядиться правом, но для этого существуют самостоятельные обеспечительные меры (арест, запрещение совершать определенные действия). Акт регистрации прав на недвижимость невозможно приостановить, его можно только отменить (аннулировать).

Поэтому п. 3 ст. 199 АПК РФ неприменим в делах о признании недействительными актов регистрации прав на недвижимость.

В делах о признании акта о регистрации недействительным невозможно также применение норм гл. 22 АПК РФ «Особенности рассмотрения дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений».

Выделение в АПК РФ административного судопроизводства обусловлено особенностями материальных правоотношений. В этих правоотношениях всегда присутствует государственно-властный орган, предписывающий другому субъекту обязательные для исполнения действия либо устанавливающий запреты… Общим признаком, объединяющим все эти дела, является наличие публичного спора о праве, особенность которого – юридическое неравенство спорящих сторон, находящихся между собой в отношениях власти и подчинения».

Однако при государственной регистрации права на недвижимость отсутствует властный государственный орган, предписывающий что-либо кому-либо. С актом государственной регистрации не связывается возникновение публичных правоотношений, поэтому и публичному спору возникать нет оснований. Акт регистрации фиксирует возникновение (прекращение) гражданских прав.

Основанием для совершения акта регистрации являются гражданско-правовые юридические факты, перечисленные в ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость. Сам регистрирующий орган лишь делает публичным и вступившим в силу то гражданское право, которое подвергается регистрации, ничего «от себя» не добавляя к содержанию регистрируемого права и не создавая никаких административных правоотношений. Поэтому если возникает спор «о признании недействительной регистрации права на недвижимость», то это спор именно о гражданском праве.

В судебном споре стороны отстаивают свои права. Поэтому требование истца в таком споре должно быть обращено к правообладателю, которым является лицо, на чье имя гражданское право зарегистрировано, но никак не учреждение юстиции. Недопустимо возлагать на регистрирующий орган бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих законность акта (т.е. законность гражданского права) (п. 3 ст. 189 АПК РФ): регистрирующий орган не обязан доказывать чужое гражданское право, хотя бы и зарегистрированное им.

Абсолютно неприменима и ст. 190 АПК РФ («Примирение сторон»), поскольку никакого примирения между госорганом и лицом, оспаривающим зарегистрированное право, принципиально быть не может. И связано это с тем, что примирение возможно при наличии публичного спора о праве, однако, как указывалось, спор о регистрации прав на недвижимость является по существу спором о гражданском праве между частными лицами.

Тот факт, что спор о признании недействительным акта государственной регистрации имеет гражданско-правовую природу, влечет за собой ряд выводов процессуального плана.

Во-первых, эти споры должны рассматриваться по общим правилам искового производства. Поэтому надо учитывать, что, в отличие от специальных правил АПК, установленных для оспаривания ненормативных правовых актов, в деле «о признании акта регистрации прав на недвижимость»:

а) участвующими в деле лицами являются истец и ответчик, а не заявитель и заинтересованные лица (ст. 40, 197 АПК РФ);

б) допустимо привлечение арбитражных заседателей, в отличие от публично-правового спора (ч. 3 ст. 17 АПК РФ);
в) в дело не имеет права вступить прокурор, который наделен таким правом в ситуациях оспаривания ненормативных актов (ч. 5 ст. 52 АПК РФ). Равно и дело об оспаривании акта регистрации не может быть возбуждено по заявлению прокурора, в отличие от случая оспаривания ненормативного акта (ч. 1 ст. 52, ч. 2 ст. 198 АПК РФ);

г) размер государственной пошлины определяется не по правилам, установленным ст. 4 Закона о государственной пошлине для заявления о признании ненормативного акта недействительным, а по правилам для оспаривания тех гражданских юридических фактов, которые лежат в основе регистрации.

Во-вторых, в удовлетворении таких требований должно быть отказано, если в судебном процессе истец не изменит предмет иска на требование, которым будет оспорено гражданско-правовое основание регистрации, а регистрирующий орган, выступающий ответчиком, не будет заменен обладателем зарегистрированного права.
Итак, правильной представляется позиция тех судов, которые считают допустимым оспаривание самого зарегистрированного права, но не акта или свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.