Содержание:
Какие документы должны быть при покупке садового участка?
Подскажите при купле-продаже садового участка, документы какие нужны. И вообще опишите процедуру покупки участка, спасибо.
Ответы юристов (1)
При купле-продаже земельного участка, документов нужно много, но я перечислю основные, и вкратце опишу всю процедуру.
Основными моментами, на которые следует обратить внимание при покупке земельного участка, являются: наличие правоустанавливающих документов и надлежащее оформление перехода права собственности на участок к покупателю путем подписания договора и обращения в регистрационный орган для регистрации права. Всё это требует достаточной юридической квалификации и знаний особенностей правового режима недвижимого имущества.
В самом начале, ещё в процессе выбора земельного участка для покупки, необходимо сразу обратить внимание на категорию земель и разрешенное использование земельного участка (для садоводства, огородничества, индивидуального жилого строительства, личного подсобного хозяйства и т.д.). Возможно, на этом участке нельзя заниматься тем, чем вы планируете, например, строить капитальный дом. Лучше заранее выяснить подробную информацию о будущем приобретении и ознакомиться с соответствующими документами. Это очень важный момент.
Что касается правоустанавливающих документов на земельный участок, то они могут вообще отсутствовать у продавца. В нашей стране огромное количество граждан владеют садовыми, огородными и дачными участками, однако многие не имеют на них документов. В этом случае не стоит торопиться с покупкой. Отсутствие документов лишает дачника права совершать сделки с такими объектами, в том числе продавать или передавать их по наследству. Неоформленную в собственность недвижимость и землю также трудно учитывать для целей налогообложения и сложно застраховать.
Для решения данной проблемы был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемый «Закон о дачной амнистии». Он упрощает процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек.
Несмотря на упрощенную схему, обычным гражданам она по-прежнему кажется слишком сложной, вследствие чего они предпочитают не утруждать себя сбором всей необходимой документации. Поэтому, чаще всего покупка осуществляется путем фактической передачи участка покупателю и расчета с продавцом. Таким образом, новые собственники остаются без соответствующих документов и прав.
Также очень часто продавцы вводят в заблуждение своих покупателей, сводя процедуру оформления прав к подаче заявления председателю дачного кооператива и переоформлению членской книжки. Данная процедура не является сделкой по купле-продаже земельного участка и не заменяет её. Следует знать, что право собственности у покупателя возникает с момента его регистрации в уполномоченном органе – регистрационной службе, а не в правлении кооператива или у председателя. Если документы у продавца имеются, и препятствий к оформлению нет, то остаётся только оформить переход права собственности, обратившись в регистрационную службу с готовым пакетом документов. Обязательным является составление соответствующего договора (купли-продажи, дарения или др.), который подписывается сторонами. Кстати, очень часто граждане полагают, что достаточно заверить договор у нотариуса и сделка оформлена – еще одно заблуждение!
С вступлением в силу с 31 января 1998 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Следовательно, обращение к нотариусу — это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.
В органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.
Следует отметить также, что, если на земельном участке существуют незарегистрированные постройки, лучше, чтобы продавец сразу же оформил их в упрощенном порядке. В соответствии с ныне действующим Законом о дачной амнистии граждане вправе в заявительном порядке оформить в собственность жилые и садовые дома, гаражи и земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если этого не было сделано раньше.
И ещё несколько слов о требованиях к документам со стороны уполномоченных органов.
Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц, продавцу необходимо позаботиться о том, чтобы они, либо их представитель с доверенностью присутствовали при заключении сделки, а их подписи стояли на договоре купли-продажи. Если участок получен продавцом в наследство, он должен полностью вступить в права наследования, без чего сделка невозможна. И, наконец, земельный участок к моменту заключения сделки купли-продажи должен быть полностью освобождён от ареста или выкуплен из залога.
После подготовки всех документов и их сдачи в регистрирующий орган начинается процесс государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Конечным результатом является получение покупателем свидетельства о государственной регистрации права и других документов после регистрации сделки.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
На что обратить внимание при подписании договора купли-продажи земли в ДНП для дальнейшего строительства?
Здравствуйте. Хотим приобрести участок земли в ДНП Челябинская область, 12 соток, построить дом либо 2-х этажный, либо с мансардой, площадь первого этажа 80 м/2, итого примерно 160 м/2, кадастровая стоимость земли 150 тыс руб. интересует 1)размер налога на землю 2) размер налога на дом 3) на что обратить внимание при подписании договора купли-продажи земли (председатель сказал, что на нее у нас будет «зеленка») Спасибо.
Ответы юристов (2)
Размер налогов на землю и дом будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка и дома. Ни какой «зеленки» и других свидетельств о праве собственности сейчас не выдают, председатель не прав, просто он отстал от времени. Сейчас при регистрации прав покупателю выдают выписку из единого государственного реестра недвижимости. Что касается заключения договора купли-продажи, то здесь надо смотреть документы.
Если вы знаете кадастровый номер вашего участка, и дома, то сможете самостоятельно посмотреть каков размер налогов, пройдите для этого по соответствующей ссылке —nalog.ru/rn33/service/nalog_calc/
Более того, зная кадастровый номер вы сможете проверить участок на карте, действительно ли вы покупаете то, что вам предлагают.- pkk5.rosreestr.ru/
С уважением Александр
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
На какие документы следует обратить внимание при покупке земельного участка?
Мы хотим купить землю под строительство капитального дома во Всеволожском р-не.
На какие документы следует обратить внимание, при покупке земельного участка, чтобы не попасть под влияние машенников? А так же, как выяснить, можно ли будет там прописаться, после постройки дома? И оформить землю в собственность?
У продавца, с его слов заявлено, что имеется 100% готовность документов к сделке. Не долёвка! Продаёт от себя напрямую по договору купли-продажи. Оформление через ячейку.
СПАСИБО, за ответ!
Ответы юристов (1)
Татьяна, добрый день.
Вам необходимо удостовериться, что землю продаёт собственник. Договор купли-продажи должен заключать с Вами именно собственник как лицо, которое имеет право распоряжаться землёй.
Проверьте следующие документы:
— документы, которые являются основанием возникновения у продавца права собственности. Каким образом у продавца появилась эта земля в собственности? Обычно это договор купли-продажи, договор приватизации; это могут быть безвозмездные сделки. Вам нужно увидеть эти документы и удостовериться, что у продавца возникло право собственности;
— выписка из ЕГРП и кадастровый паспорт земельного участка. Лучше чтобы эти документы были составлены не ранее чем за 1-2 месяца до продажи земли. Это самая информативная документация. В выписке из ЕГРП указан собственник имущества, указаны обременения на имущество и все реквизиты. В договоре купли-продажи должны быть верно указаны кадастровый номер земельного участка, его площадь и другие индивидуализирующие характеристики. Если в договоре будут неверно указаны реквизиты земли (или будут указаны неправильно), договор купли-продажи можно будет потом оспорить. Проверьте все обременения (не находится ли земля в залоге, под сервитутом, в аренде, нет ли других собственников на землю).
Без проверки вышеуказанных данных существует риск оспаривания договора.
Итого: если во всех вышеперечисленных документах фигурирует то же самое лицо, что и в договоре купли-продажи с Вами, то договор заключается с собственником, как и должно быть.
Важный момент. Если со стороны собственника-продавца будет выступать представитель по доверенности, это может повлечь риск превышения доверенным лицом полномочий по доверенности. Если будет представитель подписывать договор купли-продажи, обязательно прочитайте, какие у него по доверенности полномочия (есть ли все необходимые, а именно: продать земельный участок за такую-то цену таким-то способом, через ячейку, например). Если продавец физическое лицо (гражданин), то доверенность от него должна быть нотариальная. А лучше сделайте копию доверенности и покажите юристу, чтобы проверил на предмет наличия полномочий на продажу земли от лица собственника.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
На что обратить внимание при заключении договора купли продажи земельного участка
Земельные участки всегда востребованы на рынке, поскольку приобретение участков под строительство не требует единовременного вложения средств на строение.
Кроме того, земля часто выступает в качестве надежного инвестиционного инструмента.
Покупка земли – процесс весьма трудоемкий и рискованный, он не может основываться на доверии сторон.
Невнимательность покупателя при совершении сделки может привести к тому, что объектом сделки окажется территория в санитарной зоне или участок, который покупатель ни разу не видел.
Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?
Во избежание негативных последствий приобретения земли (например, изъятия участка для государственных нужд), необходимо предпринять некоторые меры.
Независимо от целей приобретения стоит обратить внимание на качество грунта.
Узнать, какова вероятность затопления выбранного участка весенними паводками.
Убедиться в возможности подъезда к участку в любую погоду и в любое время года.
Выяснить возможные варианты решения проблемы вывоза мусора: есть ли возможность заключения договора со специализированными службами или как далеко находится полигон, если мусор придется вывозить самостоятельно.
Изучить окрестности и осведомиться об экологической обстановке, наличии крупных предприятий вблизи участка, захоронений радиоактивных отходов и т.д.
Обратить внимание на развитость инфраструктуры.
Уточнить возможность подведения коммуникаций.
Обязательным этапом, предшествующим совершению сделки, будет проверка документов.
Документы к проверке:
-документы, подтверждающие права продавца на землю;
-кадастровый паспорт.
Информация, на которую стоит обратить внимание при изучении кадастрового плана:
-месторасположение участка;
-категория и вид участка;
-площадь участка;
-кадастровая стоимость;
-информация о соседях;
-информация об обременениях участка;
-информация об ограничениях по строительству;
-справка о нормативной стоимости;
-справка об отсутствии арестов и запрещений;
-справка из ФНС об уплате земельного налога и отсутствии задолженности.
Документы продавца:
-физического лица:
-паспорт;
-при осуществлении продажи представителем законного владельца участка необходима доверенность;
-согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса (если участок является совместным имуществом);
-согласие органов опеки на совершение сделки (при необходимости);
-справка о дееспособности продавца;
-юридического лица:
-свидетельство о регистрации;
-учредительные документы.
Стоит проявить осторожность в случае приобретения земельного участка вблизи водоемов, заповедников или в составе охраняемых территорий, поскольку это существенно ограничит возможность использования участка.
Также следует помнить, что велика вероятность получить отказ в разрешении на строительство на сельскохозяйственных землях.
Сведения о планируемой застройке района можно получить из генерального плана, эта информация позволит обезопасить участок от притязаний со стороны государства или муниципалитета для строительства дорог или коммерческих объектов.
Оформление договора купли — продажи земельного участка
Приобретение права собственности на землю при покупке проходит в два этапа:
оформление договора купли-продажи;
регистрация права собственности в Росреестре.
Составить и заключить договор можно самостоятельно, но если договор будет составлен неверно, сделка не будет признана действительной.
Избежать отказа в регистрации можно, обратившись к нотариусу по местонахождению участка, что не только гарантирует верность оформления договора, но и ускорит оформление права в Федеральной службе регистрации (срок сократится с 20 до 3 дней) в соответствии с протоколом, подписанным в 2010 году Росреестром и нотариатом.
Содержание договора
Совершение сделки купли — продажи земли допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением.
Пакет необходимых документов при этом один для обоих случаев:
-правоустанавливающий документ;
-паспорта обеих сторон;
-кадастровый паспорт;
-правоподтверждающий документ.
Договор, помимо реквизитов и подписей сторон, должен содержать:
-кадастровый номер;
-местонахождение участка (адрес);
-площадь участка;
-разрешенное использование и категорию земель;
-цену и порядок расчета.
Согласно ст. 37 Земельного Кодекса РФ, при установлении права продавца выкупить недвижимость обратно, а также указании условий, ограничивающих распоряжение землей новым владельцем или ограничивающих ответственность продающей стороны, при предъявлении третьими лицами имущественных прав сделка не будет признана законной.
Государственная регистрация договора
Право собственности на приобретаемую недвижимость переходит к покупателю только после регистрации права в Федеральной службе.
При обращении в Росреестр необходимы:
заявления о регистрации перехода права и регистрации права собственности;
квитанция об оплате пошлины;
паспорт заявителя;
правоустанавливающий документ (на имя продавца);
договор;
документ о передаче участка, если иное не предусмотрено договором;
кадастровый паспорт;
заверенное разрешение супруга продавца участка на продажу земли (если участок приобретен в период брака);
согласие органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества (если собственник или совладелец несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный);
документы, подтверждающие об извещении продавцом совладельцев участка о намерении продажи доли (в случае долевого владения).
Новый земельный кодекс 2015
С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, направленный на повышение прозрачности процедур в сфере земельных отношений и приведение содержания Земельного Кодекса РФ в соответствие с другими законодательными актами, так или иначе регулирующими правоотношения, связанные с землей.
Особое внимание уделяется новому порядку образования и предоставления муниципальных и государственных земельных участков, которые теперь будут передаваться в аренду путем проведения торгов в форме аукциона, аналогично осуществлению продажи таких земель.
Полномочия по распоряжению теперь перешли городским и сельским поселениям.
Законом установлена возможность обмена муниципальных и государственных участков на земли, находящиеся в частной собственности.
Вводится новый правовой институт, предполагающий разрешительный порядок использования земель без установления сервитута и предоставления земли.
Основанием для использования такого участка будет получение соответствующего разрешения.
Определен порядок безвозмездной передачи федеральной собственности в муниципальную или в собственность субъектов РФ.
Изменения затронули и перераспределение земель. Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда для изменения местоположения границ частного участка нет препятствий.
Федеральный закон №171-ФЗ подразумевает приведение местоположения границ земельных участков в соответствие с проектом межевания территории, утвержденным ГК РФ.
Направленный на стимулирование застройки государственных и муниципальных земель Федеральный закон №171-ФЗ осложнил положение владельцев объектов незавершенного строительства на арендованной территории.
Теперь, если строительство не завершено до истечения срока аренды, такой объект может быть изъят у арендатора и выставлен на торги.
Продажа таких участков для застройки не допускается, то есть земельные участки под строительство должны передаваться в аренду.
Перераспределение земельных участков
При необходимости уточнения границ участка и межевания с нормативной точностью, а также в случаях необходимости установления идентичного вида разрешенного использования или отнесения к одной категории земель двух и более смежных участков, проводится процедура перераспределения.
Результатом такой процедуры является образование новых смежных участков с утратой существования первичных смежных участков.
Возможно проведение процедуры перераспределения земель как с одним правообладателем, так и с несколькими.
В последнем случае необходимо оформление соглашения между собственниками.
Для возможности проведения перераспределения собственность должна соответствовать некоторым требованиям:
участки должны быть поставлены на кадастровый учет;
должны принадлежать одному административному округу;
их границы должны быть определены;
участки должны быть смежными.
С марта 2015 года возможно перераспределение земель, на которые не разграничена государственная собственность.
Как заказать кадастровую выписку о земельном участке через интернет в электронном виде
Совершение сделки купли — продажи невозможно без наличия кадастровой выписки.
Получить ее можно в электронном виде, воспользовавшись сервисом на сайте Росреестра:
Заходим на сайт Росреестра;
В разделе электронные услуги и сервисы переходим по ссылке «Получение сведений из ГКН», после чего появится форма для заполнения, где необходимо будет уточнить детали запроса и указать сведения о заявителе;
После обработки запроса на электронную почту придет уведомление с кодом платежа, который необходимо будет указать при проведении оплаты;
Далее придет подтверждение на электронную почту о статусе запроса «в работе».
Ориентировочно в течение пяти рабочих дней на электронную почту поступит сообщение с ссылкой на скачивание архива и ключ к нему.
Заключение
При покупке земли тщательно изучайте документы на наследованную недвижимость, поскольку право наследования может быть неверно оформлено или оспорено.
Обязательно обращайте внимание на сроки доверенностей. Нелишним будет убедиться, что доверенность не отозвана, а человек, выписавший ее, жив и дееспособен.
Следует обращать внимание на соответствие сведений, указанных в разных документах: ФИО и паспортные данные владельца, и т.д.
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к специалистам.
Заказать услугу или получить бесплатную консультацию
можно по телефону «Кристалл Недвижимости»
или отправив нам сообщение.
Составление договора купли-продажи земельного участка
Главная » Земля » Составление договора купли-продажи земельного участка
Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.
Что предусмотреть в договоре купли-продажи земли
Первое условие, которое обязательно необходимо выполнить при заключении договора в отношении земельного участка – он заключается в письменной форме. Знайте, что правильно составленный договор не нужно регистрировать у нотариуса или в иных государственных структурах.
Если земельный надел куплен супругами в браке, то при попытке продать участок одним супругом необходимо предоставить письменное разрешение на продажу второго супруга. Разрешение должно быть зарегистрировано у нотариуса.
Знайте, что приобретая землю по договору купли-продажи, покупатель обязан зарегистрировать свои имущественные права в отношении недвижимого объекта в Росреестре. Необходимо узнать местоположения отделения Росреестра в соответствующем районе, к которому относится приобретаемая земля.
Внимательно изучите изложенные ниже необходимые составляющие договора по приобретению или отчуждению имущества:
- Реквизиты сторон, заключающих договор:
- Физические лица предоставляют информацию о паспортных данных и месте проживания;
- Юридические лица предоставляют сведения о юридическом адресе организации, о почтовом адресе для приема писем, предоставляют паспортные данные генерального директора организации, ОГРН, ИНН, реквизиты банковской организации, где оформлен расчетный счет;
- Основные сведения о сути и предмете договора, которые должны быть зафиксированы в отдельном пункте:
- Срока в тексте о намерении осуществить продажу или приобретение земельного участка;
- Кадастровый номер, присвоенный участку;
- Фактический адрес расположения земельного участка;
- Общий размер площади участка с учетом всех поворотных точек границы земельного надела;
- Категория земли должны быть указана в документе, кроме этого, необходимо вписать вид допустимого использования земельного ресурса в пределах участка;
- Уточните наличие документов о прохождении регистрации участка земли и осуществлении постановки на кадастровый учет, без этих документов оформить сделку не получится;
- Приложите правоустанавливающую документацию в отношении собственника участка продаваемой земли;
- Обязательным элементом является установленная цена участка земли при продаже. Обязательно укажите способ осуществления оплаты за приобретенный участок и срок внесения последнего платежа. Если в договоре нет пункта с конкретной ценой за участок, то документ будет признан незаключенным;
- Отдельный параграф посвятите перечислению прав и возможностей сторон, их обязанностей в отношении каждого участника сделки. Много пунктов некоторые граждане не вписывают в данном параграфе, считая, что все уже изложено в законодательстве. Обязательно напишите, что продавец гарантирует передачу земельного участка в собственность покупателю, а приобретатель участка земельного массива обязуется принять в собственность землю, зарегистрировать ее и выплатить всю стоимость земли, указанную в договоре продавцом;
- Пункт, в котором необходимо перечислить все ограничения на оборот земельного участка, которые существуют на момент продажи. Если таких ограничений нет, то необходимо об этот написать в тексте договора. Отдельно указываются обременения на участок: он является залогом при кредитном договоре, на нем числится задолженность по налогам;
- Обязательно нужно составить документ о совершении передачи земельного участка новому пользователю после того, как покупатель перечисляет средства за этот участок. Акт передачи обязаны подписать обе стороны, совершающие сделку купли-продажи.
Имейте в виду, что после приобретения участка бывший собственник перестает уплачивать налоговые платежи за землю. Эта обязанность переходит новому владельцу.
Учтите, если собственник земельного участка после его получения владеет им не более 3 лет, то при продаже такой собственник обязан уплатить НДФЛ с продажи земли. Если собственник пользуется и распоряжается землей больше 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.
Договор купли-продажи доли земельного участка.
Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.
Знайте, что обе стороны данного договора могут часть денежных средств компенсировать:
- Продавец земли может заявить о налоговом вычете в ФНС;
- Приобретатель земли может подать заявление о возврате ранее уплаченного НДФЛ через налоговый вычет на стоимость покупки.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка
Существуют ситуации, когда обе стороны сделки стараются, так или иначе, изменить условия договора в свою пользу. При этом пока не подписан договор купли-продажи, ни одна сторона не несет ответственности за нарушение устной договоренности.
Чтобы избежать ситуации со сменой условий, составьте предварительный договор о приобретении или продажи земельного участка.
Знайте, что предварительный договор отражает условия сделки, согласие сторон на составление договора на приобретение имущества по установленным условиям, описывает условия, при которых сделка состоится.
Такая бумага не является обязательной для исполнения, носит рекомендательный характер, но позволяет закрепить предварительные договоренности сторон. Именно это помогает сторонам избежать конфликтов при односторонней смене условий сделки.
Изучите те условия, которые нужно вписать в текст предварительного договора:
- Опишите предмет договора более детально, укажите все особенности и характеристики участка земли, в отношении которого составляется документ. Максимально точно опишите все строения, объекты и сооружения, возведенные на участке земли. Опишите их правовой статус. Укажите, какие коммуникации присутствуют на участке, что в перспективе планируется установить на участке. Будет ли подключено электричество, водоснабжение, газификация, если такие данные имеются у продавца;
- Обязательные и неотъемлемые условия, при наступлении которых договор купли-продажи будет заключен окончательно;
- Порядок осуществления процедуры заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка. Дополнительные условия, которые должны быть реализованы до подписания основного договора. Условия могут быть ограничены временными рамками, конкретной датой или наступлением определенного события.
Договор, предварительно заключенный сторонами, не регистрируется. Обязательно учтите, что при его составлении чаще всего указывают о внесении предоплаты (если сделка не состоялась, то сумма возвращается внесшему предоплату гражданину) или задатка (если сделка не состоялась по вине одной из сторон договора, то виновная сторона выплачивает удвоенную сумму задатка пострадавшей стороне).
Существуют уже готовые бланки договоров, которые можно скачать в открытых источниках. Составлять текст документа проще, когда есть образец.
На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи земельного участка
Отдельно изучите вопрос об условиях проведения сделки, которые делятся на три категории:
Если обязательные условия договора не соблюдены или информация намеренно не внесена в текст, то сделка будет признана несостоявшейся, даже после подписания документа участниками.
Отдельно изучите основные условия составления договора купли-продажи, которые не являются причиной для непризнания сделки, но могут стать препятствием для реализации сделки:
- Сведения в пунктах о правах и обязанностях сторон при составлении договора;
- Отсутствие пункта об ограничениях и долговых обязательствах в отношении участка;
- Не указана процедура передачи участка земли от продавца к покупателю.
Когда договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным
Существуют определенные условия, при включении которых в договор, он может стать недействительным, а сделка признана несовершенной. Такие условия прямо или косвенно нарушают действующие нормы законодательства.
Часто можно столкнуться с ситуацией, когда оформляете сделку по приобретению участка, а в тексте существует условие, при котором у продавца есть право приобрести обратно земельный участок при определенных обстоятельствах. Такие уловки применяют банки или кредитные организации, но внесение подобных условий в договор незаконно. В такой ситуации может получиться так, что продавец избавляется от залогового участка, а все обязательства перед кредиторами переходят приобретателю участка.
Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.
Ограничение на участок земли, находящийся в частном владении, может быть наложено только специальным нормативным актом, принятым государственными уполномоченными органами.
Если в текст договора вписан пункт о том, что продавец снимает с себя ответственность в отношении покупателя, если появляются третьи лица в отношении продаваемого участка, то от такой сделки стоит отказаться. Внесение подобных пунктов является преступлением.
Если договор составляется в устной форме, он не признается совершенным. Если покупатель отказывается регистрировать в Росреестре приобретенную недвижимость, сделка признается несовершенной. Любые требования и пункты в договоре купли-продажи должны соответствовать нормам законов, действующих в момент составления договора.
Делая вывод, учтите, что необходимо включать перечисленные выше основные и дополнительные пункты в договор. Но не стоит пренебрегать еще некоторыми моментами, которые рекомендовано включать в текст основного документа.
К ним относятся пункты об ответственности сторон за реализацию сделки, обстоятельства непреодолимой силы, параграф о способах внесения изменений в договор. Отдельно обратите внимание на пункты о причинах расторжения договора, о способах разрешения спора в случае нарушения условий одной из сторон сделки.
Правильно ли составлен договор купли-продажи земельного участка
Добрый день, господа! Во вложении договор купли-продажи земельного участка двух физ.лиц для последующей его регистрации в Госреестре и перехода права собственности. Земельный участок в населенном пункте, назначение земли ЛПХ. Устно пока договорились о передаче денег через банковскую ячейку. Я — покупатель. Продавца пока не видела, от его имени все обсуждает частный маклер и прислал вариант договора на обсуждение, который я поправила красным цветом и зачеркнутым шрифтом. В договоре увидела, что Продавец пожилой человек 79 лет. Маклер мне прислал свежую выписку из ЕГРН по участку. В ней «Дата присвоения кадастрового номера: 23.12.2009. Правообладатель тот же, что и в договоре. Вид, номер и дата государственной регистрации права: 2.1.Собственность, № 50-50-30/047/2010-114 от 27.10.2010. По остальным разделам практически везде — «данные отсутствуют», кроме «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано». Еще есть чертеж и описание местоположения границ участка.
Из всего вышесказанного и прикрепленного договора вопросы:
1. Правильно ли юридически составлен договор (чтобы защитить мои права и продавца).
2. Читала, что есть опасность в заключении сделки с пожилыми людьми. Чем я могу (какими документами) себя обезопасить.
3. Какие документы или на основании каких документов может действовать частный маклер. Что мне у него запросить и на что обратить внимание?
4. Что означает по всем пунктам в выписке ЕГРН «данные отсутствуют»? Чем это может грозить?
С уважением, Наталия
Ответы юристов (9)
Из всего вышесказанного и прикрепленного договора вопросы:
1. Правильно ли юридически составлен договор (чтобы защитить мои права и продавца).
Обычный договор купли-продажи.
Читала, что есть опасность в заключении сделки с пожилыми людьми. Чем я могу (какими документами) себя обезопасить.
Вы конечно можете потребовать от продавца справку о том, что он не стоит на учете в ПНД, но он может и отказать конечно. В договоре он подтверждает, что
Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
Если имеется доверенность от старика на его представителя она должна быть нотариально заверена, значит нотариус проверил его дееспособность ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017)
3. Какие документы или на основании каких документов может действовать частный маклер. Что мне у него запросить и на что обратить внимание?
Должна быть доверенность, нужно ее изучить, какими полномочиями представитель наделен.
4. Что означает по всем пунктам в выписке ЕГРН «данные отсутствуют»? Чем это может грозить?
Вы можете заказать Выписку ЕГРН сами и убедиться если есть сомнения. Главное что нет обременений, собственник это Ваш продавец и объект четко определен в выписке. Всего наилучшего.
Есть вопрос к юристу?
1. Правильно ли юридически составлен договор (чтобы защитить мои права и продавца).
Здравствуйте. После Ваших правок договор стал существенно логичнее и квалифицированнее, что говорит о низкой правовой квалификации маклера. Это следует иметь в виду.
2. Читала, что есть опасность в заключении сделки с пожилыми людьми. Чем я могу (какими документами) себя обезопасить.
Если хотите исключить вероятность признания впоследствии договора недействительным ввиду проблем с дееспособностью продавца — совершайте сделку у нотариуса с участием самого продавца лично. В любом случае, если интересы продавца будет кто-то другой, то проверять надо доверенность крайне внимательно.
3. Какие документы или на основании каких документов может действовать частный маклер. Что мне у него запросить и на что обратить внимание?
Он может действовать на основании договора-поручения. Вы можете его посмотреть и ознакомиться с полномочиями, которые должны быть прописаны в договоре. Если он на самом деле будет представителем — то доверенность должна быть на него.
Уважаемая Наталия! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
по данным публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/#x=4. ) Ваш ЗУ :
Адрес:
обл. Московская, р-н Егорьевский, д. Полбино, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 50:30:0050212
Категория земель:
Земли населённых пунктов
Форма собственности:
Частная собственность
Кадастровая стоимость:
870 078,00 руб.
Уточненная площадь:
2 200 кв. м
по документу:
Для ведения личного подсобного хозяйства
Дата постановки на учет:
23.12.2009
Дата изменения сведений в ГКН:
17.12.2014
Дата выгрузки сведений из ГКН:
29.04.2015
Границы уточнены, но может и стоит пригласить кадастрового инженера и «пробить» точки. Это и стоить будет 4000-6000,00 руб. (а может и меньше), но ради спокойствия, а уже с расходами на кадастрового инженера с Продавцом оговорите.
Далее, если ЗУ был приобретен в период брака, и супруга жива, то лучше получить нотариальное согласие на продажу (если иного нет в брачном контракте или соглашении о разделе имущества).
Сам по себе проект ДКП стандартный, стоит скорректировать пункт 9 ДКП в части указания только на регистрацию перехода прав.
Уточнение клиента
Уважаемый Михаил, в пункте 9 нужно нужно исправить: «Продавец получает указанные денежные средства после государственной регистрации («настоящего Договора» — удаляю?) перехода права собственности по настоящему Договору Покупателю по предъявлении документов. «?
18 Октября 2017, 11:01
1. Правильно ли юридически составлен договор (чтобы защитить мои права и продавца).
Добрый день. Наталия, дополнения с Вашей стороны очень даже существенные. Договор для гос регистрации подготовлен, думаю проблем возникнуть не должно
2. Читала, что есть опасность в заключении сделки с пожилыми людьми. Чем я могу (какими документами) себя обезопасить.
Попросите предоставить справку из ПНД о том. что на учете не состоит и не момент сделки не состоял.
Также. если он состоит в барке. то потребуется согласие супруги на совершение сделки
3. Какие документы или на основании каких документов может действовать частный маклер. Что мне у него запросить и на что обратить внимание?
На основании доверенности от продавца.
4. Что означает по всем пунктам в выписке ЕГРН «данные отсутствуют»? Чем это может грозить?
Что ограничений и сведений не имеется. Но я бы рекомендовала взять свежую выписку, срок изготовления 5 дней и стоимость всего 200 р. зато будете спокойными. что нет обременений и нет залога
Уточнение клиента
Виолетта, спасибо. Выписка свежая «На основании запроса от 16.10.2017 г., поступившего на рассмотрение 16.10.2017 г., сообщаем, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости:», прислана как электронная ссылка на веб-документ. Значит все нормально?
18 Октября 2017, 11:04
перехода права собственности по настоящему Договору Покупателю по предъявлении документов. «?
9.Стороны договорились, что сумма по договору будет храниться в арендуемом совместно Продавцом и Покупателем депозитном сейфе Банка, с котором будет заключен договор Аренды. Аренда Сейфа по соглашению сторон будет оплачена Покупателем. Продавец получает денежные средства после государственной регистрации на покупателя и предъявлении документов о регистрации права собственности на покупателя. Осуществление расчетов по настоящему Договору подтверждается распиской Продавца о получении денежных средств в указанном размере.
О расписке можно не писать, т.к. средства будут получены согласно условий договора
Значит все нормально?
Да, значит обременений не имеется
Если будет не продавец, а кто-то по доверенности, обязательно обратите внимание на то, каким нотариусом (или исполняющим обязанности, такое тоже бывает) доверенность выдана, не находится ли нотариус далеко от места проивания доверителя, насколько давно она выдана — в зависимости от ответов на эти вопросы либо снижается либо повышается вероятность могущих возникнуть проблем.
Уточнение клиента
Юрий, участок был выставлен на продажу в конце августа этого года. Если доверенность окажется от июня-июля-августа этого года — это нормальный срок, чтобы снизить риск проблем? Или она должна быть еще свежее? Пытаюсь понять временной интервал Вашей фразы «насколько давно она выдана».
18 Октября 2017, 11:16
Если доверенность окажется от июня-июля-августа этого года — это нормальный срок, чтобы снизить риск проблем?
Да, нормальный срок
Или она должна быть еще свежее? Пытаюсь понять временной интервал Вашей фразы «насколько давно она выдана».
Имеется ввиду. что выдана не год-два назад.
Если доверенность окажется от июня-июля-августа этого года — это нормальный срок,
Это нормально, да. Я имел в виду доверенность, которая например выдана год-два-три назад. Т.е. удлинение срока может увеличивать сомнительность нахождения лица, его выдавшего, в настоящее время в таком же психическом и физическом состоянии, каковое было у него во время выдачи доверенности.
Уточнение клиента
Господа. Спасибо большое. Очень помогли!
18 Октября 2017, 11:32
Господа. Спасибо большое. Очень помогли!
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.