Договор пая регистрация

Нюансы оформления сделок с ЖСК или что такое договор при покупке квартиры?

Ипотека для большинства россиян является слишком дорогим средством приобретения собственной недвижимости.

Поэтому они ищут законные альтернативы. Одна из них – приобретение жилья через ЖСК.

Несмотря на то, что законодательная база для таких покупок менее проработана, чем для дольщиков и ипотечников, этот рынок стремительно растет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Процедура приобретения недвижимости

Многие задаются вопросом: «Покупка квартир по ЖСК — что это?», отвечаем — предусмотренная 214-ФЗ возможность выплачивать деньги за купленную недвижимость посредством паев.

Жилищный кооператив – это организация собственников, функцией которой является удовлетворение жилищной потребности своих членов.

В теории кооператив создается независимым собранием людей, а на практике он чаще учреждается самим застройщиком для финансирования строительных проектов.

Пошаговая инструкция

Как купить квартиру по ЖСК? Сперва нужно уяснить, что жилищные кооперативы – очень рискованный способ покупки жилья. Первый этап действий посвятите тщательному выбору застройщику.

Также изучите устав, этот документ иногда содержит очень интересные пункты, развязывающие руки нечестным компаниям.

Когда вы выберете застройщика, приезжайте в офис руководства кооператива и пишете типовое заявление на вступление в ЖСК.

Само по себе вступление в кооператив вас ни к чему еще не обязывает, пока не заключен договор о порядке выплаты долга по паю.

Обязательно требуйте от представителей застройщика письменного свидетельства с распиской от должностного лица, что заявление было ими принято и обработано. Это важно для возможного суда с застройщиком.

После этого можно заключать договор о порядке выплат по доле в кооперативе.

О правилах заполнения будет написано далее.

Имейте в виду, что подписываться под договором имеет право только член кооператива.

Соответственно, если застройщик в суде докажет, что вы подписали его, не состоя в ЖСК, это избавит его от ответственности перед вами.

Знайте, что подписываясь под договором, вы автоматически соглашаетесь со всеми положениями устава.

В руководство могут входить юридические лица, подконтрольные застройщики, что сводит шансы жильцов к минимуму.

После подписания договора на вас ложится обязанность по периодическим выплатам долга застройщику. Обязательно документируйте каждый акт выплаты.

После того, как совершите последнюю выплату, поезжайте в офис ЖСК и требуйте справку об этом. Она дает право зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Что такое договор ЖСК при покупке квартиры?

Мошенники наживаются исключительно на лени тех, кто не хочет лишний раз читать пункты подписываемого договора. Поэтому обращайте внимание сразу на следующие моменты при заполнении контракта:

    В нем должны быть полностью указаны названия строящихся объектов. Аббревиатуры должны быть расшифрованы.

При этом должно быть четко указано, на покупку какого объекта претендует пайщик. С указанием цены за квадратный метр и размеров покупаемого имущества.
Обратите внимание на сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Если в договоре указано, что это зависит лишь от окончания строительства, не подписывайте договор.

Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.
Внимательнее всего отнеситесь к моментам, связанным с выплатой долга по доле в ЖСК. Именно: как часто будут производиться выплаты, ежемесячная индексация выплат, наличие дополнительных сборов.

Дополнительные сборы на целевые средства строительства – это коварный пункт договора, который может увеличить ваши выплаты по паю сразу на 20-30%. Следите, чтобы не было никаких пунктов о дополнительных выплатах.
Заранее предусмотрите для себя материально выгодный способ выйти из договора. Обычно при одностороннем разрыве контракта застройщик имеет право требовать от вас выплату неустойки.

Покупка квартиры через ЖСК: судебная практика

Из-за недостаточной юридической базы отношения между пайщиками и застройщиком часто перерастают в судебный конфликт.

Пайщики в данном случае оказываются в уязвимом положении.

Но в судебной практике российских судов есть конкретные случаи, когда пайщикам удавалось выиграть дело у застройщика.

Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2015 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.

Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.

Суть конфликта была в том, что застройщик значительно просрочил выполнение обязательств по строительству объекта. Суд установил провести выплату неустойки размером в 500 тысяч рублей.

Если будет установлено, что ЖСК на самом деле был создан другим юридическим лицом, реально осуществлявшим строительство, к договору станет возможно применить общие требования закона.

19 сентября 2016 года Московский районный суд Петербурга вынес решение по спору между застройщиком и членом кооператива, обязав первого признать за вторым право собственности на квартиру и выдать соответствующую справку.

Конфликт возник из-за того, что застройщик не выдавал справку на собственность, ссылаясь на пункт устава ЖСК, в котором указано, что пай выдается только после регистрации собственности в Росреестре.

Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.

Что такое продажа по ЖСК?

На этапе, когда член кооператива еще не выплатил свой долг перед застройщиком, ему принадлежит лишь условное право собственности на свою долю в ЖСК. Но когда он расплачивается за свою долю, перед ним открывается возможность переуступки пая за деньги.

Порядок действий

Если вы уже оформили право собственности на квартиру, то схема стандартная с оформлением договора купли-продажи. Если нет, и вас на руках есть только пай, без свидетельства о выплате долга по нему, то действовать надо так:

  1. Находите покупателя, который согласен принять на себя условия по договору с кооперативом.
  2. Связываетесь с руководством кооператива и уведомляете его о своих намерениях продать пай. Удостоверяетесь, что правление примет положительное решение по вступлению нового члена.
  3. Составляете договор цессии. Указываете в нем обязательства сторон: продавец получает определенную сумму за уступку своих прав и обязанностей, приобретенных по контракту с ЖСК. В договоре указывают реквизиты сторон, а также обязательно полный номер договора, по которому производится переуступка.
  4. Стороны едут в офис кооператива и просят подписать представителя застройщика договор переуступки.
  5. Продавец выходит из состава кооператива, покупатель становится его полноправным членом.
  6. Стороны едут в ЕГРП, чтобы зарегистрировать факт перехода прав собственности.
  7. Уплачивается налог в 13% от суммы сделки.

В ином случае покупателю придется брать на себя материальные обязательства по договору, а в руководствах кооперативов этого не любят.

Нюансы и подводные камни

При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.

Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.

Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.

Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.

Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.

Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.

Смотрите так же:  Коммерческие требования к судам

Подводя итоги, скажем, что ЖСК – это вариант покупки жилья для тех, кто готов идти на серьезный риск. Рынок регулируется буквально двумя ФЗ (214 и 215), возможности для суда с безответственными фирмами очень малы.

Только проверенные фирмы не мошенничают с кооперативами. Если не хотите рисковать, выбирайте долевое участие.

Вся правда о жилищно строительных кооперативах и договорах долевого участия. Принципиальные различия и общности.

Жилищно строительные кооперативы и договор долевого участия.

Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами — важные моменты и принципиальные отличия.

Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре.

Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.

Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Регистрация договора в государственных органах.

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

И еще один немаловажный момент. В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований. Этот договор имею равную юридическую силу, как и договор ДДУ, с той лишь разницей, что скорее всего вас попросят оплатить стоимость квартиры до регистрации сделки в органах юстиции, а только после этого компания будет заключать с вами основной договор.

Условия договора.

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Стоимость за квадратный метр.

Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».

Возможность возврата денег в случае недобросовестности застройщика.

В случае договора долевого участия и нарушением застройщиком своих обязанностей покупатель вправе обратиться в суд с требованием компенсации на покупку квартиры, полного возврата уплаченных денежных средств, а также штрафных санкций, пеню и неустойки.

В случае же с паевым договором покупатель все риски берет на себя, потому что паевой договор — это скорее договор инвестирования, поэтому в случае желания покупателя вернуть деньги, он должен будет написать заявление о выходе из состава жилищно-строительного кооператива, и возврате пая. Но в данном случае могут быть не возвращены членские и иные взносы, которые могли быть предусмотрены договором членстав в ЖСК. Поэтому важно одно — читайте договор.

Что происходит с домом в случае банкротства застройщика.

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.

Порядок регистрации полученной квартиры.

При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.

Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.

Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.

Что советуем мы — внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.

Нюансы оформления сделок с ЖСК или что такое договор при покупке квартиры?

Ипотека для большинства россиян является слишком дорогим средством приобретения собственной недвижимости.

Поэтому они ищут законные альтернативы. Одна из них – приобретение жилья через ЖСК.

Несмотря на то, что законодательная база для таких покупок менее проработана, чем для дольщиков и ипотечников, этот рынок стремительно растет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Процедура приобретения недвижимости

Многие задаются вопросом: «Покупка квартир по ЖСК — что это?», отвечаем — предусмотренная 214-ФЗ возможность выплачивать деньги за купленную недвижимость посредством паев.

Смотрите так же:  Лицензия qnx 425

Жилищный кооператив – это организация собственников, функцией которой является удовлетворение жилищной потребности своих членов.

В теории кооператив создается независимым собранием людей, а на практике он чаще учреждается самим застройщиком для финансирования строительных проектов.

Пошаговая инструкция

Как купить квартиру по ЖСК? Сперва нужно уяснить, что жилищные кооперативы – очень рискованный способ покупки жилья. Первый этап действий посвятите тщательному выбору застройщику.

Также изучите устав, этот документ иногда содержит очень интересные пункты, развязывающие руки нечестным компаниям.

Когда вы выберете застройщика, приезжайте в офис руководства кооператива и пишете типовое заявление на вступление в ЖСК.

Само по себе вступление в кооператив вас ни к чему еще не обязывает, пока не заключен договор о порядке выплаты долга по паю.

Обязательно требуйте от представителей застройщика письменного свидетельства с распиской от должностного лица, что заявление было ими принято и обработано. Это важно для возможного суда с застройщиком.

После этого можно заключать договор о порядке выплат по доле в кооперативе.

О правилах заполнения будет написано далее.

Имейте в виду, что подписываться под договором имеет право только член кооператива.

Соответственно, если застройщик в суде докажет, что вы подписали его, не состоя в ЖСК, это избавит его от ответственности перед вами.

Знайте, что подписываясь под договором, вы автоматически соглашаетесь со всеми положениями устава.

В руководство могут входить юридические лица, подконтрольные застройщики, что сводит шансы жильцов к минимуму.

После подписания договора на вас ложится обязанность по периодическим выплатам долга застройщику. Обязательно документируйте каждый акт выплаты.

После того, как совершите последнюю выплату, поезжайте в офис ЖСК и требуйте справку об этом. Она дает право зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Что такое договор ЖСК при покупке квартиры?

Мошенники наживаются исключительно на лени тех, кто не хочет лишний раз читать пункты подписываемого договора. Поэтому обращайте внимание сразу на следующие моменты при заполнении контракта:

    В нем должны быть полностью указаны названия строящихся объектов. Аббревиатуры должны быть расшифрованы.

При этом должно быть четко указано, на покупку какого объекта претендует пайщик. С указанием цены за квадратный метр и размеров покупаемого имущества.
Обратите внимание на сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Если в договоре указано, что это зависит лишь от окончания строительства, не подписывайте договор.

Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.
Внимательнее всего отнеситесь к моментам, связанным с выплатой долга по доле в ЖСК. Именно: как часто будут производиться выплаты, ежемесячная индексация выплат, наличие дополнительных сборов.

Дополнительные сборы на целевые средства строительства – это коварный пункт договора, который может увеличить ваши выплаты по паю сразу на 20-30%. Следите, чтобы не было никаких пунктов о дополнительных выплатах.
Заранее предусмотрите для себя материально выгодный способ выйти из договора. Обычно при одностороннем разрыве контракта застройщик имеет право требовать от вас выплату неустойки.

Покупка квартиры через ЖСК: судебная практика

Из-за недостаточной юридической базы отношения между пайщиками и застройщиком часто перерастают в судебный конфликт.

Пайщики в данном случае оказываются в уязвимом положении.

Но в судебной практике российских судов есть конкретные случаи, когда пайщикам удавалось выиграть дело у застройщика.

Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2015 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.

Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.

Суть конфликта была в том, что застройщик значительно просрочил выполнение обязательств по строительству объекта. Суд установил провести выплату неустойки размером в 500 тысяч рублей.

Если будет установлено, что ЖСК на самом деле был создан другим юридическим лицом, реально осуществлявшим строительство, к договору станет возможно применить общие требования закона.

19 сентября 2016 года Московский районный суд Петербурга вынес решение по спору между застройщиком и членом кооператива, обязав первого признать за вторым право собственности на квартиру и выдать соответствующую справку.

Конфликт возник из-за того, что застройщик не выдавал справку на собственность, ссылаясь на пункт устава ЖСК, в котором указано, что пай выдается только после регистрации собственности в Росреестре.

Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.

Что такое продажа по ЖСК?

На этапе, когда член кооператива еще не выплатил свой долг перед застройщиком, ему принадлежит лишь условное право собственности на свою долю в ЖСК. Но когда он расплачивается за свою долю, перед ним открывается возможность переуступки пая за деньги.

Порядок действий

Если вы уже оформили право собственности на квартиру, то схема стандартная с оформлением договора купли-продажи. Если нет, и вас на руках есть только пай, без свидетельства о выплате долга по нему, то действовать надо так:

  1. Находите покупателя, который согласен принять на себя условия по договору с кооперативом.
  2. Связываетесь с руководством кооператива и уведомляете его о своих намерениях продать пай. Удостоверяетесь, что правление примет положительное решение по вступлению нового члена.
  3. Составляете договор цессии. Указываете в нем обязательства сторон: продавец получает определенную сумму за уступку своих прав и обязанностей, приобретенных по контракту с ЖСК. В договоре указывают реквизиты сторон, а также обязательно полный номер договора, по которому производится переуступка.
  4. Стороны едут в офис кооператива и просят подписать представителя застройщика договор переуступки.
  5. Продавец выходит из состава кооператива, покупатель становится его полноправным членом.
  6. Стороны едут в ЕГРП, чтобы зарегистрировать факт перехода прав собственности.
  7. Уплачивается налог в 13% от суммы сделки.

В ином случае покупателю придется брать на себя материальные обязательства по договору, а в руководствах кооперативов этого не любят.

Нюансы и подводные камни

При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.

Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.

Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.

Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.

Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.

Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.

Подводя итоги, скажем, что ЖСК – это вариант покупки жилья для тех, кто готов идти на серьезный риск. Рынок регулируется буквально двумя ФЗ (214 и 215), возможности для суда с безответственными фирмами очень малы.

Только проверенные фирмы не мошенничают с кооперативами. Если не хотите рисковать, выбирайте долевое участие.

Договор ЖСК при приобретении квартиры, паевой взнос. От какой даты исчисляется нахождение в собственности?

Участник программы «‎Работаю честно»

Гражданский кодекс РФ
Статья 218. Основания приобретения права собственности
.
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Участник программы «‎Работаю честно»

Из вышеприведенной нормы статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на предоставленное кооперативом жилое или иное помещение возникает у члена кооператива после полного внесения им паевого взноса.
Вот официальная позиция Минфина: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-91 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры).

Участник программы «‎Работаю честно»

Стоит начать отчет владения собственностью с момента окончательного выплаты паевого взноса.‌‌‌

Член ЖСК приобретает право собственности с момента полной уплаты пая и получении справки о выплаченном пае. Дата такой справки и является основанием и началом права собственности, в данном случае 2011 год, а не Свидетельство о собственности. Только не все налоговые знают об этом.

Смотрите так же:  Колокольцев приказ о сокращении

У налоговой может быть иная позиция, чем у МИНФИНА.
Есть пример, когда по ЖСК, сумма пая в котором выплачена после вступления в силу закона о регистрации, т.е. после 31.01.1998года, налоговая взыскала НДФЛ с дохода за продажу квартиры, посчитав право собственности с момента госрегистрации. Поэтому, если не хотите спорить с налоговиками, то рекомендую либо получить аналогичное указанному Даниилом письмо минфина, но адресованное именно Вам и именно по Вашему вопросу, либо, вместо использования налогового вычета в один миллион рублей, воспользоваться своим правом уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (ст.220 НК).

Участник программы «‎Работаю честно»

Если при продаже в ДКП укажите сумму, по которой приобретали квартиру, то налога не будет сколько бы по времени квартира в собственности не находилась.

Новостройка по договору паенакопления

Участник программы «‎Работаю честно»

Реализация квартир через ЖСК недостаточно четко регламентирована законодательством. Во многом именно поэтому покупатели квартир через ЖСК подвергаются определенным рискам, в отличие, например, от тех, кто приобретает жилье у застройщиков, заключающих договоры долевого участия в строительстве.
1. Такая схема не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения пайщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта.
2. В рамках такой схемы для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. То есть, если смета строительства вырастет, пайщикам придется вносить дополнительные платежи.

Участник программы «‎Работаю честно»

4. Договоры об участии в ЖСК не всегда фиксируют окончательную стоимость квартиры по объективным причинам, не зависящим от застройщика. Даже если в договоре она названа, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить их финансовую составляющую проблематично, что, разумеется, не способствует разрешению споров в случае их возникновения между ЖСК и членами кооператива.
5. Покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж. Покупка квартиры в этом случае оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается только актом, выданным ЖСК.
6. Практически невозможно получить банковский кредит на покупку пая. Ипотечное кредитование возможно для членов кооператива, если за ЖСК поручится перед банком застройщик, имеющий хорошую кредитную историю, то есть пользующийся у банка доверием.

Участник программы «‎Работаю честно»

7. ЖСК является непосредственным заказчиком работ. Таким образом, при обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении жилого дома, устранять их будут пайщики за счет собственных средств.
8. Продать квартиру в доме, строящемся по схеме ЖСК, можно только с согласия самого кооператива, и зачастую возникают трения между покупателями и застройщиками о стоимости такого «согласия». Каждый пайщик вынужден учитывать решения общего собрания членов кооператива, которые носят для него обязательный характер в силу закона. По сути, продать пай можно только с согласия общего собрания членов ЖСК через выход прежнего пайщика и вступление нового, а устав, например, может предусматривать возможность перепродажи пая только членам ЖСК. В этом случае оборотоспособность такого актива будет крайне мала.
9. Получить право собственности можно только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью. Соответственно, ни продать, ни подарить, ни обменять квартиру он не имеет права. К тому же выплатить досрочно стоимость пая он может только в том случае, если это позволяет устав ЖСК. Как правило, при возвращении выплаченных за квартиру средств до завершения выплаты пая с несостоявшегося пайщика взыскиваются серьезные штрафы и пени.

Соглашение о перемене лиц в договоре об участии в ЖСК

Налоговая всё может))
Если у них не получится получить навесить на покупателя доход, и они примут расписку, как доказательство возмездности сделки, то тогда возьмут с цедента 13% с разницы между суммой расписки и суммой пая. А в цессии неужто даже нет фразы, пусть без указания суммы, о том что цессионарий возместил стоимость пая цеденту?

Нет, в соглашении этого нет. В соглашении есть обязанность нового пайщика оплатить вступительный взнос и оплачивать членские взносы. Соглашение трёхстороннее, там ещё и сам кооператив присутствует. Фантомно. Ибо у него там ни прав не обязанностей)) А как вообще, можно рассматривать данное соглашение как цессию, если в нём помимо прав пайщик передаёт новому пайщику ещё и обязанности? А обязанности есть и в денежном выражении, например оплачивать членские взносы. Соглашение было подписано в 12-м году и на момент подписания пайщик уступивший право членский взнос за 12-й год не оплатил. Его оплачивал новый пайщик. Можно ли это притянуть в качестве доказательства возмездности договора? Блин, не заморачивался бы этой проблемой, если бы этот самый новый пайщик не переуступил пай другому лицу, уже в 13-м году. И в этом соглашении уже указано, что «новый пайщик обязан оплатить пайщику сумму паевого взноса и указана его сумма». И этот новый пайщик собирается сейчас оформлять собственность и подавать заявление по получению вычета по 220 НК. А поскольку 220 НК формально на договора уступки в ЖСК не распространяется, то есть риск попасть:
1. На налог от переуступки по второму соглашению. На всю сумму.
2. На налог от приобретения пая по первому соглашению. Если первую переуступку признают дарением.))
Вынос мозга просто))

Кривая расписка может и быть подтверждением возмездности сделки, но налоговая может не принять и через суд придется доказывать. Я бы на Вашем месте попробовала сейчас вытащить первого пайщика, подтянула кооператив и просто переделала бы цессию или составила бы к ней дополнительное соглашение. ЖСК ведь даже в Росреестре не регистрируется. Инфа только у физиков и у кооператива есть.

К сожалению маловероятно, что ЖСК на это пойдёт. Потому что, как я писал выше, в 13-м году пай снова был переуступлен по новому соглашению. Получается соглашение 12-го года не то чтобы не действует, но права и обязанности по нему, как и по договору ЖСК уже перешли пайщику 13-го года.

ЖСК в Росреестре не регистрируется. А может ли ФРС при регистрации права собственности (первичной) сообщить о том, что одном соглашении суммы нет, а в другом есть?

Переуступка пая по договору цессии в ЖСК в строящемся доме.

Галина, а Вы с какой целью задаете вопросы?
Если у Вас конкретный случай, то см. договор с ЖСК, в нем, как правило, указывается и возможный порядок передачи пайщиком своих прав и требований, и в какой форме возможна такая переуступка, в т.ч. кто в какой срок пишет заявления о выходе из ЖСК/вступлению в ЖСК, если не указано в договоре, то в Уставе ЖСК обязательно должен содержаться данный порядок, а также порядок созыва общ.собрания с повестками дня о принятии в члены, действия сторон по регистрации перехода уступаемых прав.
На практике переуступка пая в ЖСК оформляется 3х-сторонним соглашением. Варианты порядков расчетов могут быть такими же, как и при др.сделках. Если нет противоречий в Ваших документах и в последовательности Ваших действий — Росреестр «палки не вставит»).

Если интересуетесь чисто теоретически, то рекомендую для начала ознакомиться с положениями ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом…», ЖК РФ, в части раздела о жилищных кооперативах, нормами ГК РФ, в части положений о перемене лиц в обязательстве.

Прим.: вместо слов «уступаемых прав» читать: «прав собственности», те ж действия из другой оперы)) )

Галина по вашему вопросу нашел информацию по этой ссылке, самому стало интересно, т. к. не сталкивался с подобной ситуации, прочитайте очень интересная
http://www. kmcon. ru/main/articles/jurist1/jurist1_3573. html

статья наз-ся пай в ЖК

Спасибо. Я это читала, но там тоже все расплывчато, особенно фраза «что не запрещено законом, то возможно». Но вопрос как на это все отреагирует Росреестр, не будет ли вставлять палки в колеса, это раз, и второй момент, а если кооператив не согласится принять преобретателя пая в члены кооператива, ведь теоретически это возможно.