Регистрация залога прав требования по договору долевого участия

Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства

Получатель – физическое лицо

Необходимые документы:

1) заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога прав требования; нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия (оригинал);

2) документ, удостоверяющий личность представителя физического (юридического) лица (оригинал);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица действовать от имени физического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия); представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);

4) учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов;

5) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора залога лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности;

6) договор о залоге прав требования со всеми приложениями (если договор залога совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор залога нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);

7) кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);

8) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

  • нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов;
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). (Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.)

Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае, если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная пошлина: 1 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

Срок предоставления услуги:

7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

Результат услуги: документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью (оригинал).

Последнее обновление: 10 февраля 2017, 14:12

Залог прав требования по договору долевого участия

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).
Смотрите так же:  Приказ n 302н медосмотры

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Оформление залога прав требования по договору долевого участия

Наиболее привычной для граждан формой является имущественный залог – недвижимость, транспортные средства, антиквариат, драгоценности, реже – ценные бумаги. Но имея грамотно оформленный договор долевого участия, в залог можно передавать и его.

Необходимое условие для составления договора о залоге прав

Главное условие каждого договора по залогу – наличие предмета такового. Когда гражданин имеет на руках правильно оформленный ДДУ, он может воспользоваться правом на требование передачи застройщиком жилой площади в новостройке в сроки, которые указаны в договоре. При соглашении с банком (или другой финансовой организацией) залогом становится именно это обязательное право.

Однако не все так просто. Чтобы залог прав требования по договору долевого участия был принят банком, необходимо оформление ДДУ в точном соответствии со ст.9 № 102-ФЗ. Законодательство требует точного описания возводимого жилого дома и конкретной квартиры в нем, а также связи гражданина с правами на эту недвижимость:

  • сведения о договоре долевого участия – место и дата заключения, номер и дата регистрации в государственных органах;
  • регистрационные данные застройщика;
  • личные данные гражданина, получающего права на передачу ему недвижимости после выполнения им финансовых обязательств, а застройщиком – окончания оговоренных работ;
  • все данные о новостройке – адрес, описание по технической документации с приведением регистрационных данных по ней, датой окончания строительных работ.

Стоит отметить, если регистрация прав требования по ДДУ не была проведена в соответствии с постановлением ВАС РФ № 15510,12 от 12 марта 2013 года, в залоге будет отказано.

Порядок оформления

Получая право требования по договору участия в долевом строительстве в качестве залога, банку необходимо удостоверится в легитимности сделки. Если строительство объекта уже закончено, достаточно правильно оформленных документов по ДДУ. В противном случае сотрудники финансовой организации должны дополнительно проверить:

  • наличие разрешения на строительство, выданное государственными органами с надлежащей регистрацией;
  • проектную документацию на строительные работы;
  • подтверждение на законность прав будущего клиента, а также их стоимость (документы об оплате, проведенной согласно договору).

То есть мало просто грамотно составленных документов, нужно их материально подтвердить. Только после хотя бы частичного выполнения оплаты банк может согласиться выдать кредит. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк может контролировать ведение клиентом платежей, а также ход строительных работ застройщиком.

После подачи в финансовую организацию заявления с просьбой предоставления кредита, ее специалисты:

  • требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
  • проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
  • на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
  • заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
  • оформляется собственно кредитный договор;
  • составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
  • средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

В зависимости от установленной стоимости устанавливается возможная максимальная сумма, на которую банк согласится кредитовать клиента. Изучаются многие факторы, в том числе рыночная стоимость жилья в данном районе, внесенные по договору средства, состояние строительства.

Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:

  • Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
  • Описание строительства по технической документации.
  • Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
  • Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
  • Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.

Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.

О повторной передаче прав

ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.

Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.

Закон о правах потребителя в ст. 28 п. 5 предусматривает выплату неустойки застройщиком, если работы по какому-либо поводу не были закончены в договорные сроки. Заключение договора залога прав требования может включать не только имущество в виде недвижимости, но и саму пеню. Поскольку в максимальном виде она составляет 3% от стоимости ДДУ, сумма может быть значительной. При определении стоимости прав требования, специалисты банка учитывают эту сумму, увеличивая размер кредита.

Пеня обладает независимой залоговой ценностью, поскольку может быть отчуждена до ДДУ даже без судебного разбирательства.

Кредитование застройщика

Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.

Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются. Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).

Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу. Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

«__»_______ 200_ года.

по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице _____________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и гражданин Российской Федерации

_____________________________ (ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: __________, пол ___________), паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________, “____”________ года, __________________________,

, именуемая/ые в дальнейшем «ЗАЛОГОДАТЕЛЬ», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона» заключили настоящий договор (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

1.1. В обеспечение исполнения обязательств ___________ (ф. и.о. указывается полностью) (далее по тексту – «ЗАЁМЩИК») по Договору стабилизационного займа №_____ от «___» _________________________г. (далее «Договор займа»), заключенному между по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее по тексту — «ЗАЙМОДАВЕЦ») и гр. ______, являющихся ЗАЁМЩИКОМ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ передает в залог ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ принадлежащее ему право требования, вытекающего из Договора участия в долевом строительстве № _____ от «__» ____ 20__ г. (далее – «Договор долевого участия»), зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года, и Договора уступки прав (цессии) № _____ от «__» ____ 20__ г. (далее – «Договор уступки прав (цессии)») зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года (ПРИМ: при наличии), а именно: право требования передачи в собственность __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________ (далее по тексту — «ОБЪЕКТ»), согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора аренды земельного участка № ______ от ____________ 20___г., Договора № ____ от __________20__г. Стоимость ОБЪЕКТА по Договору долевого участия №________ от «__» ____ 200__ года составляет ____________ (___________) российских рублей ___ коп.

Смотрите так же:  Информационные требования управленческий решений

1.2.Должником перед ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ по Договору долевого участия (и Договору уступки прав (цессии) ПРИМ: при наличии), право требования по которому является предметом залога по настоящему Договору, является ________(наименование застройщика)_____, адрес _____________ (указывается наименование и место нахождения должника согласно Договора № _____ от _________ 20__года (основной договор долевого участия).

1.3. Существо обеспечиваемого обязательства:

1.3.1. Наименование обязательства: возврат суммы займа и процентов за пользование займом по Договору займа № _____ от «____» __________г.;

1.3.2. Сумма займа – ____ (________) руб.;

1.3.3. Срок исполнения обязательства – __ (_________) месяцев;

1.3.4. Процентная ставка за пользование займом — ___(___________) % процентов годовых;

1.3.5. Порядок возврата суммы займа и начисленных процентов:

В течение ____ месяцев с даты предоставления первой части займа (далее – Льготный период), платеж состоит только из начисленных процентов за пользование займом. Платеж подлежит уплате ежемесячно, за исключением первого платежа. Первый платеж в Льготный период уплачивается в срок второго платежа.

По окончании Льготного периода платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа каждого процентного периода (процентный период — период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно) в виде единого ежемесячного платежа (кроме последнего платежа), определяемого по формуле:

Ежемесячный платёж = ООД*ПС/(1-(1+ПС)-(ПП-1)),

ООД– остаток основного долга (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства (в процентах годовых);

ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения основного долга (суммы обязательства).

Последний платёж включает в себя платёж по возврату оставшейся суммы займа и платёж по уплате начисленных процентов.

— ЗАЁМЩИК отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

— При нарушении сроков возврата займа, а также сроков уплаты ежемесячных платежей, ЗАЙМОДАВЕЦ вправе потребовать, а ЗАЁМЩИК обязан уплатить ЗАЙМОДАВЦУ неустойку в виде пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного ежемесячного платежа по каждому траншу, за каждый календарный день просрочки.

— При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов ЗАЙМОДАВЕЦ вправе потребовать, а ЗАЁМЩИК обязан уплатить ЗАЙМОДАВЦУ неустойку в виде пени в размере 0,2% (ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного ежемесячного платежа, за каждый календарный день просрочки.

— При нарушении ЗАЁМЩИКОМ заверений, указанных в Договоре займа, ЗАЙМОДАВЕЦ вправе требовать, а ЗАЁМЩИК обязуется уплатить ЗАЙМОДАВЦУ неустойку в виде штрафа в размере ставки рефинансирования Центрального Банка действующей на дату подписания Договора займа, от суммы займа за весь фактический период пользования ЗАЕМЩИКОМ заемными средствами.

ЗАЙМОДАВЕЦ вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору займа в следующих случаях:

а) при просрочке ЗАЁМЩИКОМ уплаты очередного ежемесячного платежа более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

б) при возникновении просрочек по уплате ежемесячных платежей более трёх раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) при нецелевом использовании ЗАЁМЩИКОМ займа;

г) при неисполнении или ненадлежащем исполнении ЗАЁМЩИКОМ любого из обязательств, предусмотренных Договором займа, Договорами страхования, заключение которых предусмотрено Договором займа;

д) если информация, заявление, гарантия или документы, представленные ЗАЁМЩИКОМ для получения займа, оказались недостоверными, ложными, недействительными или не соответствующими действующему законодательству РФ;

1.3.7.Целевое использование займа — для погашения просроченной задолженности и уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору (договору займу) № ____ от ________, заключенному с ЗАЁМЩИКОМ с целью приобретения квартиры путем заключения Договора участия в долевом строительстве;

1.4.Стоимость заложенного Права оценивается Сторонами в размере ___ (______) российских рублей.

1.5. Право, являющееся предметом залога по настоящему Договору, не является предметом залога по другим договорам и не обременено никаким другим образом на момент заключения настоящего Договора.

1.6.В течение всего срока действия настоящего договора Право, передаваемое в качестве залога, не может быть использовано ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ в качестве предмета залога в его договорах с третьими лицами, передано (уступлено) другим лицам, либо использовано каким-либо иным образом без письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

1.7. В случае, если должник ЗАЛОГОДАТЕЛЯ исполнит свое обязательство до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, все полученное ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ от его должника становится предметом залога с регистрацией ипотеки ОБЪЕКТА в силу закона в порядке, установленном п.2.2.7 настоящего Договора.

2. Права и обязанности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ

2.1. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ имеет право:

2.1.1. Осуществлять право, которое является предметом залога, в порядке и на условиях, установленных в настоящем Договоре, Договоре № __ от _______ 20__г. (основной договор долевого участия) и Договоре уступки прав (цессии) (ПРИМ: при наличии).

2.1.2. При наличии письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ заменить предмет залога другим видом обеспечения исполнения обязательств по Договору займа.

2.1.3. В любое время до продажи предмета залога прекратить обращение взыскания на него и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.

2.2. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязан:

2.2.1. Совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного Права, включая государственную регистрацию настоящего Договора в установленном законом порядке.

2.2.2. Не совершать действия, влекущие прекращение заложенного Права или уменьшение его стоимости.

2.2.3. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного Права, в т. ч., защиты от посягательств и требований третьих лиц.

2.2.4. Сообщать ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ сведения об изменениях, произошедших в заложенном Праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это Право.

2.2.5. Не совершать уступки заложенного Права без согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

2.2.6. Проинформировать своего должника о состоявшемся залоге Права в письменной форме и представить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ копию направленного должнику уведомления.

2.2.7. Залог прав по настоящему Договору прекращается в соответствии с действующем законодательством РФ. При регистрации права собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на ОБЪЕКТ недвижимого имущества в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникает ипотека ОБЪЕКТА в силу закона.

2.2.8. При утрате предмета залога заменить утраченный залог залогом иных имущественных прав или иного имущества по согласованию с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ.

3. Права и обязанности ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ

3.1. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право:

3.1.1. Проверять по документам и фактически состояние предмета залога.

3.1.2. Требовать от ЗАЛОГОДАТЕЛЯ принятия мер, необходимых для обеспечения действительности заложенного Права.

3.1.3. Независимо от наступления срока погашения займа по Договору займа требовать перевода на себя заложенного Права, если ЗАЛОГОДАТЕЛЬ не исполнит обязанностей, предусмотренных в пунктах 2.2.1 – 2.2.5 настоящего Договора.

3.1.4. Вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном Праве.

3.1.5. Обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ обеспеченных залогом обязательств или обязательств по настоящему Договору.

3.1.6. Требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) нарушения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ правил о замене предмета залога;

б) утраты предмета залога по основаниям, за которые ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ не отвечает.

3.1.7. Требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения правил о последующем залоге;

б) невыполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ обязанностей, предусмотренных п.2.2.3 настоящего Договора (по обеспечению сохранности заложенного Права, в т. ч., защите от посягательств и требований третьих лиц), и/или воспрепятствования ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в реализации права, предусмотренного п.3.1.1 настоящего Договора;

в) нарушения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ правил о распоряжении заложенным Правом.

3.1.8. Уступить свои права по настоящему Договору третьему лицу с последующим уведомлением об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЯ.

3.2. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязан:

3.2.1. В случае обращения взыскания на предмет залога и последующей его реализации, возвратить ЗАЛОГОДАТЕЛЮ из вырученной суммы разницу в случае превышения вырученной суммы над суммой, необходимой для покрытия задолженности по Договору займа, с учетом процентов за пользование займом, уплаты неустоек в случае ненадлежащего исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ принятых на себя обязательств, возмещения судебных и иных расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога, а также возмещения расходов по реализации предмета залога.

4. Порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1.Обращение взыскания на предмет залога производится в порядке, установленном законодательством РФ.

5. Ответственность Сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.1.При возникновении спора между Сторонами по вопросам исполнения настоящего Договора Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Разногласия, по которым Стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ в суде по месту нахождения ОБЪЕКТА. В случае неисполнения/ненадлежащего исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ своих обязательств по настоящему Договору ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право обратиться с соответствующим иском в суд без проведения переговоров либо осуществления каких-либо предварительных досудебных процедур.

7. Дополнительные условия Договора

7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями, которые являются его неотъемлемой частью.

7.2. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора.

7.3. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до прекращения заложенного права в соответствии с законодательством Российской Федерации либо прекращения настоящего Договора по иным основаниям, предусмотренным законом.

7.4. Настоящий Договор составлен и подписан в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один экземпляр находятся у ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, один – у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Смотрите так же:  Договор найма жилого помещения рб 2018

8. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»

Дата государственной регистрации: 06 февраля 2009г.

Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве

в Газпромбанк (ОАО) г. Москва

Регистрация залога прав требования по договору долевого участия

Субсидирование % ставки будет до 01.01.2017 года.
Постановление Правительства РФ от 29.02.2016 N 150.

Уровень инфляции:
2016 г. — 5,38%
2017 г. — 2,52%

На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.

Среднему и малому бизнесу

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.