Здравствуйте,я сдаю квартиру, «не официально» т.е. не плачу налог на сдачу жилья. Нынешние квартиросъемщики хотят заключить договор аренды, его требуют в школу(куда устроились дети квартиросъемщика). Скажите этот договор попадет в налоговую?
Уточнение клиента
Зачем тогда нужен договор аренды в школу?
14 Сентября 2014, 14:03
Уточнение клиента
Тогда как правильно оформить такой договор?
14 Сентября 2014, 14:40
Уточнение клиента
Подойдет ли такая форма?
14 Сентября 2014, 14:41
Содержание:
Ответы юристов (3)
Если Вы или арендаторы не отнесёте этот договор в налоговую, то он туда точно не попадёт.
Есть вопрос к юристу?
В школу договор нужен в целях подтверждения факта проживания.
Иногда это нужно для подтверждения расходов на содержание детей — тогда это позволяет им бесплатно питаться.
В целом могу Вам так сказать — если договор аренды не пройдёт государственную регистрацию, то налоговая к нему никакого интереса иметь не будет.
Если Вы не подадите налоговую декларацию по этим доходам, то никакой ответственности у Вас не возникнет.
Пока это пробел в налоговом законодательстве… За несвоевременную или недостоверную декларацию ответственность предусмотрена, а за неподачу — нет (это касается только физлиц!)
Так что, думаю, Вам нечего бояться))
Пункт 1.1. посмотрите — там срок не указан. Так-то верно — он должен быть 11 месяцев. Просто внесите исправление.
А так да — типовой договор.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
33 слона договор аренды
“33 Слона” https://33slona.ru/ — сервис для безопасной и удобной аренды и продажи квартир.
Мы объединили лучшие решения рынка и дополнили их своими разработками, чтобы максимально облегчить и обезопасить процесс аренды квартиры и продажи жилой недвижимости.
Мы обеспечиваем удобными сервисами Владельцев, Жильцов и Риелторов на всем протяжении их взаимодействия:
1. Мы помогаем им найти друг друга и удостовериться в честности и прозрачности намерений, текущих действий и прошлого сторон.
2. Мы предоставляем юридически корректный договор, учитывающий все нюансы, всесторонне поддерживаем и обеспечиваем своевременной информацией.
3. Мы осуществляем обмен данными на всем протяжении аренды квартиры, сообщаем об оплате и наличии задолженностей, рассчитываем налоги, коммунальные платежи и помогаем их оплачивать.
4. Мы гарантируем юридическую защиту сторон при расторжении договора, решении спорных вопросов, и вновь помогаем сторонам найти новых Владельцев и новых Жильцов.
5. Мы сопровождаем весь процесс продажи жилой недвижимости от момента принятия решения о продаже, до въезда нового владельца в квартиру.
© 2000—2018
Группа компаний
HeadHunter
33 слона договор аренды
Снять квартиру без риелтора — несбыточная мечта для многих людей, которые хотят арендовать жилье в Москве. На столичном рынке жилья экономкласса работает множество агентов по недвижимости, которые ведут переговоры от имени собственников и берут за это комиссию с нанимателя. Такая система удобна для владельцев недорогого жилья: они не тратят деньги на услуги риелтора, который самостоятельно приводит к ним потенциальных квартиросъемщиков. В то же время для арендаторов ситуация выглядит несправедливой: они не нанимали риелтора и не хотели ему платить, но зачастую вынуждены это делать, так как агент не оставляет им выбора.
Сейчас в среднем 90% объявлений на различных специализированных сайтах о недвижимости размещают риелторы, рассказал «РБК-Недвижимости» генеральный директор онлайн-сервиса «Мир квартир» Павел Луценко. В настоящий момент доля объявлений от агентов на сайте «Мир квартир» составляет 84%, на «Циане» — 90%, на «Яндекс.Недвижимости» — 89%, сообщили «РБК-Недвижимости» представители этих компаний. В пресс-службе Avito не смогли ответить на вопрос редакции о доле объявлений от собственников и от посредников.
Тем, кто не хочет платить риелтору только за то, что тот разместил объявление на бесплатном сайте и поприсутствовал при заключении сделки, остается выискивать редкие предложения от владельцев жилья либо пользоваться не очень популярными сервисами, куда не пускают агентов, — к примеру, The Locals или «33 слона». Этот способ требует много времени и не гарантирует результата: самый подходящий вариант может сдаваться через риелтора, который затребует с арендатора 100%-ный эквивалент месячной ставки в качестве собственного вознаграждения. «В Германии есть очень хороший закон: кто нанимает риелтора, тот за него и платит, — рассказал сооснователь сервиса The Locals Евгений Лучинин. — Я считаю, что услуги риелтора должен оплачивать собственник, так как риелтор помогает именно ему».
Редакция «РБК-Недвижимости» нашла три работающих и абсолютно законных способа исключить риелтора из сделки по аренде — даже если агент присутствует в квартире и настаивает на собственном вознаграждении.
Как устроена аренда жилья в Москве
Многие владельцы московских квартир обращаются к риелторам, которые обещают собственникам бесплатно и быстро найти жильцов. Владельцы соглашаются, так как они сами при этом затрат не несут. Риелтор дает объявление от своего имени, после чего договаривается о просмотрах с теми, кто позвонит. На этом этапе заинтересованный арендатор не может выйти напрямую на собственника: все общение идет исключительно через агента.
На просмотр квартиры обычно приходят три стороны: потенциальный наниматель, риелтор и хозяин квартиры (либо родственник хозяина, уполномоченный заключить договор). Если арендатору нравится квартира и устраивает цена, то стороны договариваются о сделке. В этот момент риелтор вручает собственнику и нанимателю договор аренды — обычно это стандартный шаблон договора, образец которого легко найти в интернете. В большинстве случаев в соглашении фигурируют две стороны — арендатор и арендодатель. Риелтор в таком документе не упоминается. «Во многих случаях выплата комиссии риелтору вообще никак не документируется, — рассказала партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. — В такой ситуации доказать какое-либо нарушение практически невозможно».
В присутствии агента хозяин жилья и его квартиросъемщик подписывают договор, после чего наниматель передает собственнику плату за первый месяц вместе с залогом, а риелтору — агентскую комиссию, обычно равную месячной ставке аренды (в отдельных случаях — половине ставки). После этого риелтор исчезает, а хозяин и наниматель остаются решать бытовые вопросы — передачу ключей, возможность замены мебели и так далее. Все дальнейшее общение владельца квартиры с жильцом происходит без чьего-либо посредничества — иными словами, при появлении разногласий стороны выясняют все друг с другом без привлечения риелтора, который не несет ответственности ни за порядочность арендатора, ни за порядочность хозяина.
В единичных случаях риелтор сопровождает квартиру на протяжении всего срока аренды, однако для жилья экономкласса такая ситуация — исключение из правил. Система с выплатой комиссии арендатором обычно работает для квартир массового сегмента (стоимостью до 50 тыс. руб. в месяц); в категориях бизнес и элит вознаграждение агенту часто платит собственник.
Способ № 1: привести друга и выдать его за риелтора
Для первого способа потребуется помощь друга, который согласится сыграть роль риелтора со стороны арендатора. Дело в том, что искать съемную квартиру можно не только через интернет, но и через агентства недвижимости. В этом случае будущий арендатор приходит в офис агентства, где сотрудники рассказывают ему об имеющихся вариантах. Это единственный случай, в котором квартиросъемщик действительно обращается к агенту и по собственному желанию платит ему комиссию — вот только речь идет о собственном агенте, а не о том, кто представляет владельца жилья.
Если со стороны собственника тоже существует агент, то сделка проводится при посредничестве сразу двух риелторов, которые делят комиссию пополам — таковы негласные правила работы риелторов в Москве. Находчивый арендатор может использовать эти правила себе на пользу, тем более что зачастую агенты по недвижимости пользуются теми же бесплатными онлайн-сервисами, что и обычные квартиросъемщики. Человек, желающий сэкономить, может попросить приятеля совершить звонок, а потом вместе с будущим арендатором съездить на просмотр квартиры под видом частного риелтора. В этом случае при заключении сделки друг арендатора спокойно заберет половину комиссии — а потом просто вернет эти деньги квартиросъемщику.
Такой способ не является обманом: во всероссийском классификаторе профессий нет специальности «риелтор», а значит, называть себя риелтором может кто угодно. «Понятие «риелтор» на рынке довольно размыто, — подтвердила юрист Orient Partners Ксения Казакова. — В качестве риелторов действуют и представители известных компаний с именем, и сотрудники небольших компаний, и индивидуальные предприниматели, и просто физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП. В такой ситуации довольно сложно проверить, является ли пришедший с арендатором человек «настоящим риелтором». Впрочем, это работает и в обратную сторону: у риелтора, представляющего интересы арендодателя, как правило, тоже нет никаких подтверждающих документов».
Способ № 2: дождаться, пока риелтор уйдет
Второй способ пользуется популярностью как на рынке аренды, так и в сегменте купли-продажи квартир в крупных городах России. Заинтересованный в сделке человек договаривается с риелтором о просмотре квартиры в присутствии хозяина, но во время просмотра под любым предлогом отказывается от сделки. После этого потенциальный арендатор прощается и уходит — но ненадолго. Во время визита будущий квартиросъемщик узнает точный адрес жилища и запоминает, как зовут хозяина (эту информацию обычно не указывают в объявлениях).
Если арендатору понравилась квартира, то через пару часов после просмотра туда можно вернуться — и застать внутри хозяина без риелтора. «Мне очень понравилась ваша квартира, но я не хочу платить комиссию незнакомому человеку. Давайте заключим с вами договор без посредников», — говорит такой арендатор собственнику жилья. Если квартирант все еще не найден, такая стратегия заканчивается успешно для всех сторон: арендатор получает жилье без комиссии, а владелец — настойчивого квартиросъемщика, который готов сразу заплатить деньги и заселиться в квартиру. Отказываться от такой сделки хозяину просто невыгодно: лишние дни простоя приведут к упущенной прибыли.
«Человеку придется сделать выбор: либо я не конфликтую, оставлю все как есть и переплачиваю риелтору, либо иду на открытый конфликт и пытаюсь сэкономить деньги, — рассказала психолог и гештальт-терапевт Юлия Смелянец. — И там и там есть свои плюсы и минусы. Нужно спросить себя, стоят ли те деньги, которые я не хочу тратить, возможных последствий (это могут быть конфликт, напряжение в сделке или возможное негативное отношение арендодателя)».
Способ № 3: договориться с владельцем в открытую
Третий способ — самый быстрый и самый жесткий из всех. Во время просмотра квартиры с агентом нужно в открытую обратиться к владельцу квартиры с предложением заключить договор без посредника. Для этого потенциальный квартиросъемщик должен быстро и корректно убедить собственника жилья в том, что аренда без риелтора — наилучший выбор для хозяина. Риелтора в этом момент лучше игнорировать, чтобы он не смог вмешаться в разговор. Сложность в том, что переговоры предстоит вести в присутствии противостоящей стороны, поэтому для этого способа потребуется хладнокровие и умение сохранять доброжелательное отношение даже в конфликтной ситуации.
«Если арендодатель работает через риелтора, а арендатор хочет выдавить риелтора прямо при нем, то реакция всех участников непредсказуема, — рассказала психолог Евгения Булюбаш. — Думаю, риелтор будет сопротивляться, ведь сама его профессия требует определенных личностных характеристик — настойчивости, агрессивности, быстроты. К тому же он рассчитывает получить гонорар. Это уравнение с двумя неизвестными: непонятно, как к процессу отнесется хозяин жилья и захочет ли он работать напрямую».
«В любом конфликте устойчивости придает собственная четкая позиция. Если позицию сформулировать и постоянно о ней помнить, то она придает спокойствия, — добавила Булюбаш. — Поможет непринятие слов оппонента на свой счет — это обеспечивается уважением к себе. Полезно умение замечать разные манипулятивные техники в отношении себя и окружающих, а также способность делать выбор, не впадая в аффект — то есть дикую ярость или страх. Очевидно, такой конфликт не для всех. Порой не стоит идти сложным путем и вступать в борьбу с риелтором, тратить на это силы и энергию. Всегда можно выбрать более простой вариант и заключить контракт без подвига. Это тоже выбор».
«Большая часть внимания в предполагаемом конфликте может быть сфокусирована на том, что арендодатель или риелтор могут что-то подумать плохое о нас, если мы рискнем вести себя более смело. Именно это часто останавливает людей от прояснения отношений, — указала Юлия Смелянец. — Важно понимать, что люди, которые занимаются сделками с недвижимостью, имеют по определению крепкие нервы — иначе они не смогли бы оставаться на рынке, полном неопределенности, риска и непредсказуемости. Риелторы — это люди с определенными личностными особенностями. [Для них] вы просто очередной клиент в послужном списке, о вас вряд ли вспомнят через два дня. Может, если помнить об этом, будет легче отстаивать те требования, на которых вы сами хотите арендовать недвижимость».
Что думают юристы
«Ни один из указанных способов не противоречит российскому законодательству, — утверждает Ксения Казакова из Orient Partners. — Фактически выплата комиссии риелтору собственника арендатором представляет собой навязанную услугу. Строго говоря, комиссия риелтору — это оплата его услуг по поиску арендаторов, оказываемых арендодателям. Запрет на навязывание услуг установлен в ст. 16 закона «О защите прав потребителей». Часть 2 указанной статьи предусматривает следующее: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».
Однако если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, то его взаимоотношения с арендатором не регулируются законом «О защите прав потребителей», добавила юрист. «Вопрос о возможности применения этого закона к действиям арендодателя, сдающего квартиру, остается открытым, — уточнила Казакова. — Нет однозначного ответа на вопрос, является ли риелтор субъектом навязывания услуг согласно ст. 16 закона «О защите прав потребителей».
«Нельзя назвать законными действия риелтора, который предлагает свои услуги арендатору квартиры и заверяет, что сдача внаем квартиры невозможна без согласия риелтора и без выплаты комиссии риелтору, — отметила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Случается, что в договоре, который предлагается заключить, не упоминаются ни имя риелтора, ни наименование его компании, а фигурируют только собственник квартиры и арендатор. Указанное свидетельствует о том, что перед вами частный маклер либо риелторское агентство, где официально услуги не проводятся по бухгалтерской отчетности». В этом случае риелтора можно припугнуть жалобой в налоговую службу — вряд ли «серые» работники захотят подставлять своего работодателя. В случае успеха агент может уйти из квартиры сам.
Бывает, что во время обсуждения сделки риелтор говорит хозяину, что тот не имеет права сдавать квартиру без участия агента. «На это можно ответить, что императивных норм закона, запрещающих сдавать квартиру с комиссией или без нее, не существует», — указала Понаморева. Если же риелтор начнет апеллировать к устным договоренностям с арендодателем, то потенциальный квартиросъемщик может попросить агента показать договор с собственником жилья.
«Если риелтор предоставил собственнику помещения услугу в виде поиска арендатора, то данные отношения должны быть зафиксированы в договоре предоставления услуг, где четко будут указаны условия, на которых риелтор либо агентство оказывает услугу по поиску арендатора на объект. Там же указывается размер вознаграждения», — заявила руководитель отдела проектов по коммерческой недвижимости юридической компании Heads Consulting Олеся Шилова. Без такого договора хозяин квартиры может на законных основаниях выставить риелтора из квартиры и заключить сделку без посредника.
Если же юридические аргументы не помогли, то арендатор может обратиться к здравому смыслу владельца квартиры. К примеру, квартиросъемщик может предложить поднять ежемесячную плату на 1–2 тыс. руб. в случае отказа от риелтора. В этом случае доходы владельца вырастут (на 12–24 тыс. руб. при заключении годового контракта), и сделка сразу станет более привлекательной. Важно, чтобы предполагаемое повышение все равно оказалось выгоднее, чем единовременная выплата риелтору, — достаточно заранее просчитать, на какую сумму можно поднять ставку.
Оцените спрос на вашу квартиру в 1 клик
Наша система покажет, какое количество реальных покупателей есть на ваш объект недвижимости прямо сейчас.
Мы знаем, как найти
ещё больше покупателей
Работаем сообща
Вашу квартиру продает не один агент, а все наши специалисты.
Размещаем премиальную рекламу
Мы сделаем так, что о вашей квартире будут знать все.
Сделаем 3D-тур по квартире
Привлечём покупателей из регионов.
3D-тур позволяет побывать в вашей квартире, оценить габариты, не посещая её.
Мы знаем, как заинтересовать покупателей
Почему нам доверяют
владельцы недвижимости
Регулярные отчёты по рекламной кампании
Вы всегда будете в курсе, как продаётся ваша квартира.
Возможность прослушать звонки покупателей
Гарантия профессиональной работы с каждым покупателем.
Полное юридическое сопровождение сделки
Берём на себя весь процесс подготовки документов и проведения безопасной сделки.
Контакт-центр 24/7
Мы всегда на связи.
Тысячи эксклюзивных
объектов в базе
Собственники недвижимости по всей России доверяют только нашему сервису.
Официальные взаиморасчёты
за услуги сервиса
Хотите пообщаться лично — приходите в гости. Наши специалисты расскажут о всех наших услугах и проконсультируют по вопросам продажи недвижимости.
«33 Слона» — сервис для помощи собственникам при сдаче квартиры
Сегодня в рубрике «Стартапы» — сервис «33 Слона», который предоставляет арендодателям юридические услуги, страховку и помощь с налоговыми органами, а также следит за состоянием квартиры на протяжении всего срока сдачи.
Какие проблемы решаем
Когда человек принимает решение сдать свою квартиру, он сталкивается с тремя проблемами:
- сдать быстро и дорого;
- найти хороших жильцов;
- сохранить свою квартиру в целости.
На текущий момент большинство проектов решают лишь первую задачу — помогают сдать квартиру как можно быстрее за счет широкого охвата аудитории. Агенты отчасти помогают еще и со второй задачей, рекомендуя тех или иных жильцов (хотя мы с вами понимаем, что это их редко интересует). Про квартиру и что с ней будет дальше в момент сдачи вообще никто не думает.
Мы решили сделать — и, собственно, сделали — сервис, который поможет решить все указанные проблемы, а также исключит или максимально уменьшит участие агентов в процессе сдачи квартиры.
Как это работает
Мы договариваемся с владельцем квартиры об удобном времени фотосъемки, приезжаем в гости и делаем профессиональные снимки его квартиры. Для этого мы приводим квартиру в порядок, убираем все лишнее и объясняем азы процесса сдачи.
Фотографии мы публикуем с прямым номером телефона собственника на всех крупнейших площадках рунета.
Также мы подробно рассказываем о наших пакетах сопровождения, и более половины собственников подписывают с нами контракт на долгосрочное сопровождение квартиры. Если обобщить, пакетов сопровождения два: «безопасность» и «уютная квартира».
Какие услуги мы предлагаем
В России 100 тысяч человек находится в федеральном розыске, и это на 3 миллиона сдаваемых квартир. Поскольку рынок в большинстве своем серый, огромное количество собственников просто даже не подозревают, кого они к себе поселили. Судебные приставы, административные правонарушения, да та же кредитная история — наши рекомендации помогли многим собственникам избежать лишних проблем. В пакет также входят страховка, юридические услуги, помощь с отчетностью перед налоговой и много других полезных вещей.
Знаю, что многие читатели сейчас вспомнят в комментариях статью 152 ФЗ. Отвечу сразу: мы с юристами потратили много времени на поиск подходящего решения и, чтобы не затевать здесь большую переписку, призову всех заинтересовавшихся написать мне напрямую.
Кто из вас хоть раз снимал квартиру, особенно в Москве, тот прекрасно знает, в каком состоянии эти квартиры зачастую находятся. Предыдущие жильцы не утруждали себя уборкой и мелким ремонтом, а собственник в квартире бывал лишь раз в месяц, да и то дальше порога не проходил. Мы отмываем квартиры и наводим в них чистоту и порядок, исправляем все мелкие недочеты и на всем протяжении периода аренды периодически прибираемся, а мастера чинят краны и меняют перегоревшие лампочки. И это все без разовой комиссии с жильца или собственника.
Как все устроено
Пару слов о том, как все устроено: у нас два офиса — в Москве (менеджмент и колл-центр) и Казани (вся разработка), готовимся к открытию офисов в Тель-Авиве и Лос-Анджелесе. В базе около 15 тысяч квартир, несколько сот из них сопровождаем, движемся к отметке в 1000 контрактов в этом году и прибыли уже в следующем. Сейчас работаем в Москве и Московской области, запускаем Казань и Санкт-Петербург, внимательно смотрим на другие города-миллионники.
Центральной частью проекта является CRM-система, координирующая работу менеджеров, фотографов, клининговые и сервисные компании, а также других подрядчиков. За счет объема мы имеем низкую себестоимость услуг и можем предлагать нашим клиентам выгодные условия. Сам же сайт и мобильные приложения для нас, по сути, являются лишь инструментами маркетинга. Сейчас готовим к релизу обширный личный кабинет, который позволит в автоматическом режиме оплачивать услуги, переводить деньги за аренду квартиры, пользоваться другими нашими сервисами и услугами наших партнеров.
Мы прошли посевной раунд и за этот период обкатали модель для аренды квартир. Теперь наша задача — масштабировать модель на другие города и страны, а также добавлять новые направления. Сейчас для нас это загородная и коммерческая недвижимость, а также модель продажи.
И в конце сразу отвечу на любимый вопрос окружающих: а почему «33 Слона», что за название такое? Придется ответить вопросом на вопрос: а вы его запомнили? С первого раза? Вот вам и ответ.
Возвращаем слово читателям.
Хотите получить слово и рассказать о своем стартапе? Добро пожаловать за трибуну.
Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.
33 слона договор аренды
Томич Игорь Калганов с 17 лет жил в съемных квартирах, поэтому не понаслышке знал о проблемах этого сегмента рынка. «Большая комиссия, долгий поиск, необходимость смотреть глазами на квартиру, поскольку фотографии и информация часто не соответствуют действительности, — рассказывает он РБК. — Найти хорошую квартиру с хорошими хозяевами в Москве — это большая удача». В апреле 2014 года вместе с партнером Сергеем Пономаренко Калганов решил предложить столичному рынку электронного риелтора, который бы работал без комиссии (как для арендатора, так и для арендодателя) и оказывал бы весь комплекс услуг: от фотосъемки квартиры и публикации объявлений о ней на популярных сайтах до страховки и мелкого ремонта.
Миллион с первого раза
Точного количества сдаваемых в Москве квартир не знает никто. В 2011 году московский вице-мэр Андрей Шаронов называл цифру в 300 тыс., именно на нее решил ориентироваться Калганов. Гипотезу о востребованности предлагаемых услуг он решил проверить лично. «Я обзвонил более 100 человек, которые сдавали квартиры, чтобы понять, с какими трудностями они сталкивались, — рассказывает предприниматель. — Мне рассказывали об отказах платить и о вреде, нанесенном квартире, который обнаруживался после съезда арендаторов». Название сервиса — «33 Слона» — рабочее. «Мы просто привыкли и решили его не менять», — объясняет Калганов.
К маю 2014 года Калганов и Пономаренко составили бизнес-план и стали искать инвестиции. По словам Калганова, уже на первой презентации проект так понравился инвестору (имя его он раскрывать отказался), что в июне была заключена сделка: за 50% «33 Слонов» инвестор выложил $1 млн.
Можно предположить, что инвестором стал знакомый молодых стартаперов. ООО «Электронный риэлтор», через которое сервис «33 Слона» ведет свой бизнес, было создано в июле 2014 года. В сентябре владельцем 51% компании стал Денис Козловский. Человек с таким же ИНН является совладельцем компании PayQR, в которую, как писал РБК, 300 млн руб. вложил Сергей Козловский — совладелец корпорации «Инком», одной из крупнейших в России сетей агентств недвижимости. Знакомый Козловских сказал РБК, что Денис — сын Сергея. У Пономаренко есть компания Ingenius Systems (разработка сайтов и приложений), которая сотрудничала с PayQR. Получить комментарии Дениса Козловского не удалось.
Сейчас единственным владельцем «Электронного риэлтора» в ЕГРЮЛ значится Iposeltia Services Ltd., в которой, по данным кипрского регистра, по 25% принадлежит Калганову и Пономаренко, а 50% — Fortune Growth Ltd.
Цифры «33 Слона»
$1 млн — объем привлеченных инвестиций
34 311 объявлений об аренде содержатся в базе сервиса
4 дня — среднее время экспозиции квартиры
951 квартирой управляет сервис в Москве
2,2 тыс. руб. в месяц — средний чек на услуги сервиса
22,7 тыс. посетителей зашли на сайт сервиса в марте 2016 года
Источник: данные компании, SimilarWeb
Трудная тысяча
В сентябре 2014 года Калганов и Пономаренко представили продукт рынку. Вначале «33 Слона» предлагали набор разных платных сервисов: проверка жильцов, генерация договоров и объявлений, фотосъемка. За месяц проект заработал всего 1 тыс. руб. «Нам стало понятно, что модель не работает, поскольку люди мало за что готовы платить, — рассказывает Калганов. — Купюру в 1000 руб. мы поставили в рамочку и стали думать над сменой подхода». К этому времени «33 Слона» потратил 20% привлеченных инвестиций (в основном на разработку и оплату труда).
В новой версии проекта было решено сделать ставку на комплексность. Старые и новые услуги упаковали в два пакета — «Безопасность» (проверка жильцов, замена личинок замков, комплексное страхование квартиры от пожара и затопления, гражданская ответственность перед третьими лицами) и «Уютная квартира» (мелкий ремонт, уборка после выезда жильцов, ежеквартальная проверка квартиры) — стоимостью в 1,5 тыс. руб. и 1 тыс. руб. Плата должна была взиматься ежемесячно вне зависимости от того, пользуется клиент услугами или нет. Но месячные продажи по-прежнему измерялись единицами, а инвестиции таяли со скоростью $40–50 тыс. в месяц.
Ситуацию перевернул новый коммерческий директор — Владислав Санников, который перешел в сервис с аналогичной должности из Groupon Russia. «Он заставил нас выйти в офлайн и рассказывать о своих услугах клиентам при фотосъемке квартиры, — вспоминает Калганов. — С тех пор мы так и делаем: предлагаем за 500 руб. профессиональную фотосъемку и размещение объявления на всех площадках, а когда приезжаем на встречу, рассказываем о пакетах, которые есть, но не пытаемся продать их по телефону». Введение нового подхода увеличило продажи в несколько раз: каждый четвертый клиент после встречи покупал пакет услуг и вносил в течение трех дней первый платеж. Кроме того, изучив аналогичные сервисы на рынке США, основатели «33 Слонов» выяснили, что плату за свои услуги лучше брать в процентах от арендной платы, а не в виде фиксированного платежа. После введения в мае 2015 года платы в 5% от ставки аренды (за каждый пакет услуг) сервис впервые преодолел планку в 50 контрактов в месяц. На 18 апреля 2016 года «33 Слона» работают с владельцами 951 квартиры. Калганов говорит, что средний чек по договорам — 2,2 тыс. руб. в месяц. Исходя из этого сервис может выручать почти 2,1 млн руб. ежемесячно. Калганов отказался раскрыть финансовые показатели сервиса, признав, что тот пока не вышел на окупаемость. По его словам, стоимость привлечения клиента окупается за четыре-пять месяцев сотрудничества с ним. «Поскольку договор заключается на 11 месяцев, можно сказать, что мы работаем с 50-процентной рентабельностью», — говорит Калганов.
Для того чтобы сдать свою квартиру через «33 Слона», собственник регистрируется на сайте и заполняет данные о недвижимости. Он может загрузить свои фотографии или заказать платную фотосъемку. В таком случае к нему приедет менеджер уже с подписанным со стороны «ЗЗ Слонов» договором оказания услуг. После одобрения информации о квартире сервисом объявление о ней публикуется на ведущих интернет-площадках о недвижимости («Яндекс.Недвижимость», ЦИАН и пр.). По словам Калганова, каждый второй клиент, заказавший услугу фотосъемки, подписывается на платные пакеты услуг (они идут как приложения к договору оказания услуг). Чаще всего берут «Безопасность», по которому сервис берет на себя обязательство проверить финансовую состоятельность арендатора (с помощью бюро кредитных историй и службы судебных приставов), но в договоре нет юридической ответственности сервиса за финансовую дисциплину арендатора. «Такое никто гарантировать не будет», — признается Калганов. Взамен этого сервис предлагает арендодателю услугу получения арендных платежей к определенной дате, если он соглашается оставить страховой депозит в распоряжении сервиса. «В таком случае, даже если происходит задержка оплаты со стороны арендатора, собственник квартиры получит деньги в срок, — поясняет Калганов. — Если задержка превысит 14 дней, то мы от имени собственника расторгаем договор аренды с жильцом и ищем нового арендатора». По словам Калганова, в практике сервиса уже были такие случаи: нового арендатора всегда удавалось находить менее чем за неделю.
Каждый третий клиент дополнительно к «Безопасности» приобретает пакет «Уютная квартира». С этим пакетом жилье приводится в порядок перед сдачей командой профессиональных клинеров (за счет сервиса). Кроме того, сервис самостоятельно занимается улаживанием всех потенциально конфликтных ситуаций. «Например, если при выезде выясняется, что сломан унитаз, то мы за свой счет устраняем неполадки, а стоимость унитаза вычитаем из страхового депозита, — рассказывает Калганов. — Напротив, если от старости сломался холодильник, то мы встаем на сторону жильца, объясняя собственнику, что арендодатель в поломке техники не виноват. Чем меньше между собой общаются собственник и жилец, тем лучше для них обоих».
ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ
«Проект выглядит интересно, но есть вопросы к тому, какого масштаба он может достигнуть»
«На самый первый взгляд проект выглядит интересно, но есть вопросы к тому, какого масштаба он может в итоге достигнуть. В России 50–60 млн квартир, и какая-то часть их сдается, но какая, никто не знает. Пусть это будет несколько сотен тысяч квартир на Москву и несколько миллионов на всю Россию. Если средняя стоимость аренды в Москве будет $600, то годовая емкость рынка при 300 тыс. сдаваемых квартир составит около $2,2 млрд. Остальной рынок РФ можно оценить в $3–6 млрд в год. Какая-то часть этих средств может идти на маркетинг, а значит, может достаться сервису. Можно выдвинуть гипотезу, что отдавать какую-то часть денег за доверительное управление квартирой готовы те собственники, которые живут в другом городе или за рубежом. Но иностранные стартапы в данной области пока не показывают взрывного роста, что заставляет сомневаться во взрывной динамике и «33 Слонов» на пути к большим масштабам».
«Мне импонирует их бизнес-модель, потому что это не просто схема «купи-продай», а целый сервис»
«Сервис «33 Слона» пошел дальше многих на рынке аренды, предложив два пакета услуг доверительного управления. Мне импонирует их бизнес-модель, потому что это не просто схема «купи-продай», а целый сервис. У них качественный сайт и простое, понятное приложение. Но рынок находится в кризисе, поэтому им придется дольше искать собственников и уговаривать их купить пакеты. Помимо этого в случае выхода в регионы может оказаться, что модель плохо масштабируется, так как в регионах значительно ниже цены, но это для них не фатально, поскольку рынок Москвы достаточно большой».
«Появление подобных сервисов я оцениваю положительно»
«Появление подобных сервисов я оцениваю положительно, так как это показывает переход к более цивилизованному рынку и что клиенты готовы к различным сервисным продуктам, которые делают нашу жизнь проще. Если говорить об изменениях на рынке аренды, то это, конечно, общее снижение цен на квартиры, увеличение объема предложения на рынке. Сейчас на рынке время арендатора, поэтому растет конкуренция между собственниками жилья, а арендаторы предъявляют более высокие требования к качеству квартир».
КОНКУРЕНТ:
«Большого бизнеса на этом не построить»
«Бизнес «33 Слонов» не похож на обычный листинг с объявлениями. Насколько я понимаю, это сервис для владельцев недвижимости, которые хотят снять с себя головную боль по решению мелких вопросов арендаторов. Как я могу предполагать, эффективность бизнес-модели подобных сервисов зависит от размера рынка (квартир от собственников много, но все ли они готовы платить?), цены привлечения клиента и расходов на команду и сотрудников (например, обслуживание квартир). Если с первыми двумя пунктами все хорошо, то третий может съесть львиную часть выручки. По ощущениям, большого бизнеса на этом не построить, по крайней мере сейчас и в России».
КЛИЕНТ:
«Для успеха нужны сформированная культура деловых отношений и серьезный уровень доверия к сервису на рынке»
«Я сам снимаю квартиру на севере Москвы последние пять лет. Найти хорошее предложение было непросто, но и сейчас ничего не поменялось. Несколько раз я хотел съехать, но в Москве просто ради смены обстановки делать это неразумно и сложно. Я отлично понимаю идею сервиса: для современного «лендлорда» очень выгодно отдать нервный и трудозатратный процесс подбора жильцов, тем более если компания предлагает поддерживать отношения с квартиросъемщиками и возьмет на себя какую-то ответственность. Можно воплотить старую мечту москвича — сдать квартиру и уехать зимовать на Бали, а сервис поможет контролировать ситуацию в доме. Однако для успеха нужна сформированная культура деловых отношений и серьезный уровень доверия к сервису на рынке, где все привыкли скорее не доверять никому. С другой стороны, арендатору нет особенного смысла переплачивать как за сервис, так и за официальный договор, ведь это повлечет серьезное увеличение цены в перспективе».
Заработать на жилье: когда лучше всего сдавать квартиру
Сдать квартиру в аренду не менее сложная задача, чем найти съемное жилье. Отдавая свою собственность в пользование незнакомым людям, нельзя быть уверенным в сохранности жилья и имущества. Избежать проблем поможет правильно составленный договор. Специалисты в сфере недвижимости рассказали телеканалу «360», на что стоит обращать внимание при поиске потенциальных арендаторов и сдаче квартиры.
Когда следует сдавать квартиру
Цены на рынке недвижимости зависят от сезона. Как правило, арендаторы активизируются в своих поисках к осени, а значит, и сдавать жилье выгоднее после того, как заканчивается сезон летних отпусков.
«Какой сезон самый выгодный для сдачи жилья в наем? Все хозяева квартир, особенно неопытные, спрашивают об этом у риелтора. Ответ один, причем ситуация повторяется из года в год. Осень. Даже в сложных экономических условиях, когда наймодателей больше, чем нанимателей, цены на квартиры растут именно в этот период. Пик приходится на конец августа — сентябрь», — рассказала заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
«На московском рынке арендного жилья всегда наблюдается затишье поздней весной и летом примерно до середины августа. Летом меньше желающих снять жилье, так как заканчивается учебный год в школах и вузах, кто-то переезжает за город, возвращается на малую родину и ищет временную работу там. С окончанием этого сезона связано и осеннее обострение, когда растет спрос на съемное жилье», — добавил доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
По словам основателя и генерального директора компании «33 слона» Игоря Калганова, именно в сентябре собственники могут пробовать повышать цены, на этот месяц приходится пик спроса, поэтому есть шанс сдать жилье подороже. Однако и заламывать стоимость не стоит. Чтобы понять, какую цену установить за аренду, необходимо изучить рынок.
«Сдавая квартиру в первый раз, собственник часто хочет сдать ее подороже, однако не стоит слишком долго держать высокую цену. Если спроса нет, лучше тестировать и постепенно снижать стоимость, наблюдая, при какой начнут приходить целевые клиенты. Также собственники жилья, которые сдавали квартиру год назад, выходят на рынок с прошлогодней ценой и условиями, хотя ситуация довольно быстро меняется», — сказал основатель и генеральный директор компании HomeApp Алексей Игошин.
На что обратить внимание при заключении договора об аренде
Все без исключения специалисты советуют прописывать условия сдачи квартиры в договоре, иначе проблемы могут возникнуть как у арендатора, так и у собственника жилья. Причина, почему многие пренебрегают этим советом, — бумажная волокита и налоговые сборы.
«Именно договор поможет решить спорные моменты при окончании срока, ремонте, ответственности за порчу имущества, режиме использования арендованного жилья, необходимости выселить жильца или, наоборот, остаться», — сказал Цыганов.
По его словам, кроме паспортных данных арендатора, в договоре можно прописать возможность изменения арендной платы, которая может варьироваться в зависимости от обстоятельств.
«Наилучшая защита от проблем при аренде или сдаче жилья — постараться учесть все нюансы в договоре и зафиксировать в нем состояние квартиры, ее обстановку, показания счетчиков и так далее. В договоре фиксируются правоустанавливающие документы на квартиру и паспортные данные арендатора, чтобы его можно было разыскать при необходимости. Хорошо еще позаботиться о возможном и вполне вероятном изменении ставки арендной платы. Это может быть связано как с инфляцией, так и с иными причинами позитивного или негативного свойства. Например, летом 2016 года дополнительным фактором при выборе квартиры в центре Москвы стала программа обновления улиц, в результате которой могла временно понизиться комфортность жилья. Но зато уже осенью обновленная прогулочная зона или красивая улица стали фактором, увеличивающим спрос. Также следует оговорить возможные дополнительные издержки, которые могут появиться в будущем.
Например, оплата труда консьержа и охраны придомовой парковки достигают тысячи рублей в месяц, и эти платежи могут быть существенными для небольших квартир», — рассказал профессор.
Калганов советует также изучить информацию о потенциальном жильце, а при заключении договора прибегнуть к помощи проверенной риелторской конторы — специалист поможет составить документ правильным образом.
«При возможности лучше сотрудничать с проверенным агентом или компанией-посредником. Обычно они берут на себя все тонкости и помогут подстелить соломку на все возможные случаи. Самое главное — проверка документов. Владелец жилья должен изучить информацию о потенциальном жильце (мы, например, проверяем, не находится ли арендатор в федеральном розыске и нет ли у него долгов перед банками)», — сказал гендиректор компании «33 слона».
Даже если вы планируете сдать квартиру знакомым, все равно заключайте договор, советует представитель агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич. Это поможет не только гарантировать своевременную оплату, но и сохранить дружбу в случае разногласий.
«Многие считают, что надежнее селить в своих квартирах знакомых, часто без договора. Эта ошибка многим стоила и денег, и дружбы. Сдача квартиры в наем — это бизнес, и надо все оговаривать. В договоре должны быть и штрафные санкции за неуплату в положенное время, и сроки выселения, если наниматель перестал платить. Ведь хозяин квартиры рассчитывает на эти деньги, на получение оплаты каждый месяц. Для многих пенсионеров это жизненно важно», — сказала специалист.
Опись имущества и страховка
Кроме договора, специалисты советуют составлять опись имущества. В документе необходимо указать количество и качество мебели и бытовой техники.
«При сдаче квартиры в наем обязательно составляется опись имущества, а при отъезде жильцов хозяин обязан проверить, все ли на месте, исправна ли техника. Страховой депозит используется в качестве компенсации за убытки по вине нанимателя», — пояснила Шинкевич.
Не лишним будет и застраховать жилье и имущество, однако, как правило, арендаторы прибегают к этому лишь в редких случаях, в основном из-за дополнительных расходов.
«В редких случаях владельцы квартир страхуют свое имущество и ответственность перед собственниками или нанимателями других квартир. В то же время арендатор может нанести существенный ущерб имуществу владельца квартиры и его соседям.
От этих проблем защищает страховой полис, главное при этом не забыть указать, что жилье сдается или может сдаваться в аренду. Тариф будет немного больше, но и риск от арендаторов, многие из которых не сильно беспокоятся об арендованном имуществе, выше. Кстати, арендатору тоже можно и нужно страховать ответственность, ведь если будет доказана его вина в заливе или пожаре, то оплачивать ущерб придется в итоге ему», — рассказал Цыганов.
Главные ошибки наймодателей
Специалисты в сфере недвижимости не советуют использовать полученный от жильца депозит в качестве оплаты квартиры за последний месяц. Не стоит также забывать посещать жильцов каждый месяц.
«В результате собственник может найти свою квартиру с поломанной техникой, мебелью, а ключи брошены под коврик или вообще увезены в неизвестном направлении. Многие наймодатели по полгода не посещают свои квартиры, не следят за оплатой счетов за электричество, за коммунальные услуги, не знают: те ли люди проживают в квартире, на чей паспорт оформлен договор. Необходимо раз в месяц посещать свою квартиру, тогда многих неожиданностей можно избежать», — советует Шинкевич.
Часто арендаторы не продлевают договор, если с жильцами не возникает проблем. Это тоже ошибка. Даже если арендаторы аккуратно ведут быт и не пытаются вас обмануть, проблемы могут возникнуть из-за несчастного случая.
«Ошибка наймодателя — не продлевать договор. Как говорится — живут и живут. Но в экстренном случае: пожар по вине жильцов или протечка на все этажи вниз, кто должен за это платить? Хозяин не сможет доказать, что это не его вина», — добавила замдиректора агентства недвижимости.