Договор аренды на 11 месяцев и 30 дней

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Одностороннее расторжение договора аренды

Я – индивидуальный предприниматель, сейчас заключаю договор на аренду помещения под офис. Арендодатель предлагает мне заключить договор аренды сроком на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Одновременно, он предлагает включить в договор аренды пункт, предусматривающий право любой из сторон расторгнуть договор в любое время. Для этого нужно лишь уведомить другую сторону за 30 дней.

Я собираюсь сделать в помещении косметический ремонт, у меня будут постоянные клиенты, и меня совершенно не устраивает, что арендодатель в любой момент может меня выселить, дав мне месяц на сборы. Подскажите, пожалуйста, насколько правомерно включение такого условия в договор? На что я могу сослаться, чтобы защитить свои интересы? Если условия арендодателя соответствуют закону, имею ли я преимущественное право заключения договора на новый срок?

Ответы юристов (4)

Исходя из принципа свободы договора в договоре можно указать все, что не противоречит Закону.

В Вашем случае арендодатель смешал все случаи, предусмотренные законом для своей выгоды. Таким договором Вы себя не защитите.

1. Срок договора. Действительно, договор подлежит регистрации если заключен не менее чем на один год. Вы можете включить пункт об автоматической пролонгации, но арендодатель известит Вас вовремя о намерении прекратить договор в срок и Вы ничего не сделаете. Лучше все-таки зарегистрировать договор.

2. Что касается расторжения договора по инициативе одной из сторон. В соответствии со ст. 310 ГК РФ это может быть предусмотрено договором, но это совсем не в Вашу пользу. Данное условие не противоречит закону, но на его исключении необходимо категорически настаивать.

3. Преимущественное право. Ст. 621 ГК РФ. Очень зыбко. Речь идет о прочих равных условиях. Т.е. если новый потенциальный арендатор предложит арендную плату больше, либо другие условия, которые не сможете предложить Вы — то и равных условий нет. А значит нет и преимущественного права.

В связи с этим есть 2 варианта. В любом из них необходимо исключить пункт о досрочном расторжении с предупреждением за 30 дней. Односторонний отказ только в случае, предусмотренном законом и точка.

Итак, вариант 1. Заключить на срок, который устроит ОБЕ стороны и зарегистрировать надлежащим образом договор.

Вариант 2. Расширить пункт о преимущественном праве.

Прописать, что Вы имеете преимущественное право по отношению к каким-либо иным лицам на заключение договора на новый срок на тех же условиях. (Без каких-либо ограничений)

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Ну и третий вариант, конечно, найти более сговорчивого арендодателя.

С уважением, Евгений

Есть вопрос к юристу?

Мой Вам совет не соглашайтесь на данное условие. В случае если арендодатель найдет более выгодное предложение, он просто расторгнет с Вами договор. Данное условие не выгодно для Вас. Попробуйте найти другого арендодателя.

Арендодатель предлагает нормальные стандартные условия, которые предлагают почти все арендодатели (30 дней на то чтобы арендатору, если договор расторгается по согласию сторон, можно было выехать из помещения, если вам мало предложите 40 дней).

Но это только по согласию расторгается договор аренды, а если вы не согласны, то в одностороннем порядке через суд.

В данном случае нормы закона стоят на стороне арендатора, это касается преимущественного права заключения договора аренды на новый срок. У арендатора действительно есть такое право — это связано с неотделимыми улучшениями помещения, именно поэтому, если арендодатель вдруг решит поменять арендатора, то вы можете оспорить такое решение, в силу ст.621 ГК РФ — Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Заключайте договор, если помещение вас устраивает, только хорошо согласуйте все условия договора.

11 мес. – это тоже устоявшаяся практика, поскольку регистрация договора аренды отвлекает время и деньги.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Аренда помещения под офис очевидно свидетельствует о связи арендного обязательства с вашей предпринимательской деятельностью. Гражданским кодексом РФ не установлено запрета включать в договор условие о праве арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. Следовательно, включение в договор аренды такого условия не противоречит действующему законодательству, что подтверждается существующей судебной практикой.

В связи с этим нельзя согласиться с утверждением Ольги Степановой о возможности расторгнуть договор аренды только по соглашению сторон или в судебном порядке. В данном случае закон как раз не на стороне арендатора. И преимущественное право арендатора в том виде, как оно предусмотрено законом, также имеет четкие ограничения.

Обычно компромисс с арендодателем по данному вопросу удается найти, если предусмотреть право его одностороннего отказа от исполнения договора, но ограничить его закрытым перечнем оснований, связанных с нарушением арендатором наиболее существенных условий договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Каковы сроки и регистрация договора аренды?

Здравствуйте. Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения сроком с 1 января по 31 декабря? И можно ли заключать договор субаренды по первому договору с этими же сроками?

Ответы юристов (2)

​ Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (часть 2 статьи 651 ГК РФ).

Оценивая вопросы заключенности договоров аренды по мотиву их регистрации, суд должен учитывать следующие основные позиции (правила):
— договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59);
— срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды»);
— срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации;
— если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009);
— договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Возобновление договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок не требует государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

Это практика суда, поэтому внимательно читайте и принимайте решение.

В случае с жилым помещением речь идет не об аренде, а о его найме (гл. 35 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 674 ГК РФ:

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае найма помещения с 01.01 по 31.12 речь идет ровно об одном календарном годе. В данном случае ограничение права собственности подлежит государственно регистрации. Если хотите избежать регистрации., необходимо заключить договор на меньший срок.

В отношении срока действия договора поднайма (аналог субаренды для жилого помещения) ч.4 ст.685 ГК РФ установлено следующее правило:

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

Таким образом, договор поднайма может быть заключен на тот же срок, что и договор найма. Обязательным условием при этом является согласие собственника помещения на его заключение (ч.1 ст.685 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как исчислять срок договора аренды?

Вполне распространенная ситуация. Арендатор три месяца фактически использует арендуемое нежилое помещение, но договор долго согласовывался и был заключен позднее. Передаточный акт оформлен вместе с подписанием договора. Для того, чтобы арендодателю компенсировать арендные платежи, в договор включили условие, по которому действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие (дата фактического начала использования арендатором помещения). Вопрос заключается в том, надо ли регистрировать этот договор в Росреестре? Заключен он на 11 месяцев с даты подписания. Но ведь фактически-то арендные отношения сторон длятся дольше, более года. Не повлечет ли отсутствие государственной регистрации договора его недействительности? Спасибо.

Ответы юристов (3)

Договор заключенный на срок менее 1 года регистрировать не нужно.

Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, так как обладает основным его признаком: оно связано с землей так, что его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время нежилое помещение является частью здания. А договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года.

Возникает вопрос: можно ли применять для нежилого помещения как части здания нормы права, установленные законом для целого здания?

Ответ можно найти в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53.

В письме, в частности, указано, что к договорам аренды нежилого помещения должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку:

• нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным;
• в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Ну а как быть в случае, если договор заключен, к примеру, с 01.02.2005 по 30.01.2006?

Период с 01.02.2005 по 30.01.2006 включает в себя 364 дня.

В данном случае следует буквально читать норму права: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Календарный год, согласно грегорианскому календарю, применяемому сейчас в России, длится 365 или 366 (високосный год) дней.

Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от 1 до 364 (в високосный год – от 1 до 365) дней и менее (например, с 01.02.05 по 30.01.06), не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более – подлежит регистрации.

Есть вопрос к юристу?

Оспорить сделку, в том случае, если договор аренды продолжается более года и не зарегистрирован ЕГРП (так как требуется регистрация этой сделки) прежде всего, может одна из сторон сделки, к чему стороны вряд ли стремятся. У вас другие коммерческие интересы — одной стороне сдать в аренду, другой арендовать.

Если вы заложили в договор аренды условия фактической аренды, срок которых выходит за рамки 11 месяцев (в будущем), то вам следует перезаключить договор аренды (доп.соглашением) в будещем до даты, до которой общий срок договора аренды не составил бы год или более года.

К примеру: вы заключили договор аренды 1 декабря 2011 года на 11 месяцев, таким образом, исходя из фактических сроков и условий, о которых вы пишите, перезаключить (возобновить) договор аренды вам следует не позднее 10 фактически прошедших месяцев аренды.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Таким образом, если у вас договор аренды заключен на срок 11 месяцев с даты его подписания при включении в него условия о том, что он применяется к отношениям сторон, возникшим до его подписания, нет необходимости осуществлять государственную регистрацию договора.

При этом период «фактической» аренды может быть любым, в том числе и таким, что в сумме с «основным» сроком аренды он превысит один год, и сам быть более года или составлять несколько лет. Это никак не повлияет на необходимость государственной регистрации договора аренды.

«Перезаключать» договор после 10 фактически прошедших месяцев аренды также нет необходимости.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды нежилого помещения

нужна проверка договора аренды. все недостатки предоставленного договора, анализ рисков для арендатора

Ответы юристов (9)

Добрый день Денис во первых

1.1.С момента
передачи Арендодателем Помещения
по настоящему Договору Арендатору, Арендатор несет риск случайной гибели, повреждения или кражи оборудования, материалов или инженерных систем, расположенных в
арендуемом Помещении.

Обратите внимание на инженерные строение и коммуникации в помещении, чтоб они были не пожароопасными.

Есть вопрос к юристу?

предоставляется слишком маленький срок, для перевозки вещей, в том числе и мебели. За пять дней как правило организации могут только найти фирмы по транспортировке грузов.

Добрый день, Денис.

В целом стандартный договор.Каких-либо пунктов, нарушающих права арендатора здесь не вижу.

Могу отметить следующее:
1. По поводу ремонта помещения — данный пункт лучше прописать самим — кто за что отвечает.

Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами, в судебном порядке на основании действующего законодательства.

Здесь есть смысл подумать над тем, чтобы конкретно прописать суд, в котором будет рассматривать спор, но здесь сами смотрите

5.4. В случае изменения каких-либо обстоятельств деятельности Стороны
Договора, указанные в п.1.4. обязаны письменно уведомить все Стороны Договора.

Здесь лучше прописать сроки такого уведомления.

4. Возможно также имеет смысл дополнить договор формулировкой о том, что досудебный порядок урегулирования споров является для сторон обязательным.

5. Если планируете в том числе вести диалог по электронной почте, то есть смысл этот момент также прописать в договоре.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Так же денис ставка изменений арендной платы 10% слишком велика, рекомендую снизить до 5%

3.6. Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно на сумму не более 10% от стоимости установленной п. 3.1 договора.

Денис, Выделил основные положения в договоре, на что следует обратить особое внимание. Остальное вроде бы основано на стандартных условиях.

Так же добавлю, что если выделенные пункты Вас не устоят при заключении договора и вы захотите изменить некоторые из них, Вам необходимо будет составить Протокол разногласия.

Здравствуйте, п. 4.3. — срок — 15 апреля уже прошел, дату измените

п. 7.4. — срок уменьшить до 30 дней

главу 6 по срокам проверьте

О судебном порядке рассмотрения споров ничего не нашла, рекомендую данный пункт прописать и определить сразу подсудность, в каком суде будет рассматриваться дело

В целом договор не плохой

Денис, добрый день!

П. 2.1.4. договора содержит условие, которое невыгодно для Арендатора. Имущество, которое будет находится в Помещении Арендодатель сначала имеет право удержать в соответствии с п. 2.1.3., а потом распорядиться им в очень короткий срок- через 5 дней. Советую настаивать на удалении данного пункта.

П.3.8. договора предлагаю в следующей редакции, т.к. на коммунальные услуги скидка видимо не предоставляется:

» 3.8. В случае надлежащего выполнения договора Арендатором, Арендодатель предоставляет скидку в размере 50 % от суммы арендной платы, установленной п. 3.1. настоящего договора, за два последних месяца аренды.»

П. 6.1. Если предполагается, что договор заключен на 11 месяцев, то корректней звучит до 24 февраля.

Если договор действует с 25 марта, а подписывается сейчас, то целесообразно включить следующий пункт:

«Действие настоящего договора распространяются на отношение сторон, возникшие до заключения настоящего договора, а именно с 25 марта 2016 года.»

Всего хорошего Вам!

1) п. 2.1.3. об удержании имущества при отказе от оплаты (а «отказ» это или «задержка оплаты» — будет изначально решать арендодатель) или неоднократном (то есть 2 раза и более)неисполнении (ЛЮБОГО) условия договора. Удержание фактически может быть осуществлено только прекращением доступа к помещению. Практика разная есть. В частности, говорится, что если такое условие в договоре есть, то арендодатель вправе запирать от арендатора помещение. Вместе с тем, есть и другая практика: Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011)Лучше, конечно, это условие убрать. Потому как задержка по оплате — и вы не сможете зайти в помещение. А как суд рассмотрит — не известно, да и убытки «накапают».

2) п. 2.1.4. из той же серии, что обозначено выше. Исключать.

3) п. 2.2.5. следовало бы изменить до вида:

Арендатор обязуется обеспечить беспрепятственный допуск представителей государственных органов надзора, Арендодателя в Помещение для осуществления ими своих должностных функций в рабочее время Арендатора с 9:00 до 19:00 с понедельника до пятницы включительно.

Иначе арендодатель будет приходить «в гости» ночью в воскресенье.

4) Изменить 2.2.6 в такой редакции:

Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю в судебном порядке штрафы, оплаченные Арендодателем, за нарушения, допущенные Арендатором в ходе пользования Помещения.

Можно было бы исключить как само собой разумеющееся (арендодатель бы в общем порядке требовал компенсировать причиненные ему убытки, вызванные штрафами предъявленными ему за нарушения арендатора), но можно изменить и оставить. В любом случае, если вы откажетесь что-либо оплачивать, он будет взыскивать компенсацию через суд. Если же оставить как было, то надо помнить о п. 2.1.3. об удержании за неоднократное неисполненеие любого условия.

5) 2.2.7. возложена обязанность по страхованию имущества арендодателя. То есть дополнительные расходы.Впрочем, вопросы страхования в арендном бизнесе всегда перекладывают на арендатора.

6) 2.2.11. необходимо удалять:

2.1.1. Арендатор обязуется содержать Помещение в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, соответствующем требованиям, и стандартам, установленным в Российской Федерации.

Норм и требований очень много, ваши сотрудники эти нормы в глаза не видели и будут их постоянно нарушать. Соблюдать их, конечно, обязаны в силу прямого действия самих этих норм, а не потому что они включены в договор.

Вместе с тем, включение этого требования в договор делает его условием договора. И формально нарушение любого требования, установленного различными нормами (ГОСТ, СанПиН, СНиП, СП и т. д., и т.п.), будет и нарушением договора, у которого есть свои санкции за его нарушение, вспомнить тот же п. 2.1.3.

7) в пункте 2.2.12. говорится о требованиях Арендодателя о пожарной безопасности. Вместе с тем, они не приложены к договору. А соглашаться исполнять любые требования, которые придут в голову Арендатодателю потом, неосмотрительно. Поэтому в части о его, Арендодателя, требованиях пункт надо изменить.

8) п. 2.1.13 следует изложить в следующей редакции:

Арендатор обязуется сообщать Арендодателю о возникших перебоях в энерго-, тепло- и водоснабжении, кондиционировании, вентиляции, канализации, а также о любых событиях и действиях третьих лиц, которые могут нанести ущерб Торговому центру и/или ущерб жизни и здоровью людей в Торговом центре, в случае их обнаружения.

Иначе придется бесплатно подрабатывать охранником, сантехником и электриком торгового центра.

9) 2.1.14. изменить:

Арендатор обязуется устранять любые повреждения, загрязнения и/или
неисправности, нанесенные и/или причиненные Арендатором и/или сотрудниками Помещениям и имуществу Арендодателя, находящемуся в них, и/или инженерным системам Торговому центру (в том числе Оборудованию, Коммуникациям),
либо компенсировать Арендодателю расходы, понесенных последним на
устранение указанных повреждений (неисправностей), при условии, что доказана причастность Арендатора и его сотрудников к указанным видам ущерба.

10) 2.2.18 изменить:

Арендатор несет полную ответственность за сохранность своего имущества, включая имущество своих сотрудников и своих посетителей (этот кусок надо исключить потому, как арендатор не может отвечать за действия третьих лиц, не говоря уже о сохранности того же авто посетителя на парковке возле ТЦ) находящегося в Торговом центре и на земельном участке на котором расположен Торговый центр, а также за безопасность своего персонала и посетителей, третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ и оказания услуг на территории Торгового Центра.

11) 2.2.19 изменить, потому как такое условие ничтожно, изложив в следующей редакции:

Арендодатель дал полное безотзывное согласие на передачу помещения, арендуемого по настоящему Договору в субаренду Обществу с ограниченной ответственностью «РИБЛ-МСК».

Дело в том, что в соответствие со ст. 615 ГК передача в субаренду осуществляется с согласия арендодателя, а не без согласия. Поэтому указывать, что арендатор вправе передать без согласия — не соответствует закону, а значит ничтожно и вызывает массу рисков по договору субаренды, если бы он был заключен при не измененной редакции этого пункта, в частности налоговые риски, свзязанные с доначислением налога на прибыль у субаренатора, проблемы с НДС и прочие риски убытков.

12) п. 3.6. изменить, иначе есть риск увеличения арендной платы на следующий же день после заключения договора аренды:

Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем раз в год на сумму не более 10% от стоимости, установленной п. 3.1 договора. Ставка может быть пересмотрена не ранее, чем через год после заключения настоящего договора.

13) п. 3.2. изменить иначе платить аренду будете с момента допуска к проведению ремонтных работ:

Сумма арендной платы уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 (пятого) числа каждого месяца. Первый платеж уплачивается не ранее, чем через пять дней с момента подписания акта приемки передачи помещения, в сумме, пропорциональной количеству дней оплачиваемого месяца, оставшемуся до его окончания.

За просрочку уплаты/неуплаты платежей по настоящему Договору, Арендатор
уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый операционный день просрочки до момента фактического погашения задолженности.

15) 7.4. изменить, потому как прогнозировать проблемы с бизнесом на 60 дней веперед трудно и, соответственно в течение двух месяцев придется ждать истечния срока прежде, чем съехать:

Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) дней до отказа от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения, в этом случае п.3.8 не применяется.

16) 7.5. Надо настаивать на исключении. Это та же песня, что и с п. 2.1.3., 2.1.4.

В случае, систематического (двух и более раз) неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее, чем за 30 (Тридцать) дней до такого расторжения, в этом случае п.3.8 не применяется.

17) Срок возврата помещения, свободного от имущества Арендатора, в последнем условии договора в 10 дней маловат.

18) Не указана возможность пользования туалетной комнатой. Арендодатель покрывает все туалеты на замок, отдав ключи приближенным и сотрудники будут ходить на лужайку.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

• Договор найма заключается между физическими лицами;
• Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.

• «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
• 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

• Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
• Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

• Гарантия защиты прав участников сделки.
• Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
• Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

• Касается только жилых помещений.
• Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
• Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

• «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

• Два экземпляра договора.
• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающие документы.
• Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

• Подача заявления.
• Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
• Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

• Гарантия получения стабильного дохода.
• Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

• Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

• Подача заявления одним из участников сделки.
• Предоставление документов (на жилье и личных).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ