Ипотека и залог права аренды земельных участков

Залог права аренды земельного участка

За последние несколько лет люди стали всё чаще получить кредиты, при оформлении которых залогом становится объект недвижимого имущества. Гражданский оборот недвижимости вызывает большое количество проблем. Основная из них – незавершённые процессы приватизации на рынке в большом количестве.

Что говорится в законодательстве?

Закон РФ говорит о том, что земля неразрывно связана с любыми объектами, расположенными на ней. В этом и заключается главная особенность правового регулирования любых отношений, возникающих в данном направлении. К примеру – при оформлении аренды на частный дом земля автоматически присоединяется к нему в договорах и соглашениях.

Тот же закон говорит, что ипотеку надо одновременно оформлять и по объектам на земле, и на сам участок. За исключением ситуаций, когда другие условия по конкретным объектам присутствуют в соглашении между сторонами.

Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.

Ипотека права аренды земельного участка

Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.

Особенности соглашения

Когда заключается договор по ипотеке для зданий и сооружений на участке в долгосрочной аренде, то залог оформляется и на землю.

Главное – чтобы присутствовало письменное согласие собственника земли на проведение процедуры. Это особенно важно для участков, которые находятся в муниципальной, либо государственной собственности.

Главное – чтобы действия соответствовали основным условиям договора. При договоре на три года и залог сохраняется на столько же.

Обязательно описание имущества в качестве главного предмета. Договор по уступке прав составляют в нескольких ситуациях:

1. Направление взысканий.
2. Проведение продажи путём организации торгов.

Множество вопросов возникает при работе с теми, у кого оформлено долевое право аренды. В законодательных нормативах каждому владельцу даётся право на оформлении в ипотеку своей доли в участке. Но возникает множество трудностей в связи с необходимостью регулирования отношений в данном направлении.

Согласие арендодателя

В стандартных правилах говорится, что согласие арендодателя надо, если в залог оформляют право аренды на здания или сооружения. А при работе с земельными участками необходимость в согласии зависит от срока самого договора и того, кто владеет участком.

Согласие не берётся, если в залог оформляется право аренды земельного участка сроком более, чем на пять лет, то есть, когда договор заключается на пять лет и более продолжительный срок. В случае с частной собственностью согласие тоже не требуется. Но в обеих ситуациях нужно посылать уведомления. В остальных случаях арендодатель должен согласиться с постановлением, либо опровергнуть.

Залог участка без зданий

Согласно законодательству, при оформлении залога по зданию или сооружению на землю одновременно в залог берётся и сам участок, на которых они расположены. Исходя из сложившейся практики, сделку признают ничтожной, если по договору передаётся только здание или сооружение, а земля в число предметов соглашение не включается.

Любой договор о закладе имущества или прав на него составляется письменно, удостоверяется нотариусом. Обязательная регистрация сделок с залоговым недвижимым имуществом в законодательстве не предусмотрена. Для безопасности достаточно будет нотариального заверения.

О действующих программах ипотечного кредитования

Обычно такая функция включается в стандартную ипотеку, где залогом может выступать любой объект недвижимого имущества. Такие кредиты могут быть целевыми, либо нецелевыми.

При оформлении ипотеки надо учитывать ряд определённых нюансов.

• Велика вероятность того, что придётся дополнительно оплачивать услуги специалистов, которые выезжают на участок, проводят оценку его стоимости и ликвидности.
• Суммы в обмен на право аренды участков дают обычно небольшие. И с небольшими сроками.
• Срок кредитования равен времени действия договора.
• Среди важных условий – оформление заявителем права собственности по всем строениям, относящиеся к территории. Либо их заранее нужно оформить в аренду.

Оформление договора: нюансы

Из обязательных пунктов отмечаются следующие:

1. Номер с датой договора, подтверждающий законность владения.
2. Наименование арендодателя, согласно первоначальному договору.
3. Срок аренды.
4. Пометка, подтверждающая согласие арендодателя с заключением договора.
5. Сведения об участке. Описывается он в качестве главного предмета.

Кроме того, любой договор, связанный с ипотекой, подлежит государственной регистрации. За исключением соглашений со сроком до 12 месяцев. Они не требуют прохождения процедуры.

Документ не будет считаться действительным без прохождения процедуры регистрации.

Заключение и дополнительные нюансы

Банк имеет право провести отчуждение земельного участка вместе с возможностью его аренды, если заявитель не выполнит в срок свои обязательства. Эта процедура проводится в строго установленном порядке. Из вырученной суммы удовлетворяются возможные и существующие претензии.

Владение землёй не будет связано с последствиями при отсутствии регистрации у изначального арендного соглашения. Но и это не вызывает проблем для ипотеки. Поскольку закон не устанавливает точно сроки, когда именно документы должны проходить регистрацию.

При заключении договора ипотеки количество рисков мало зависит от того, находится участок в частной собственности, или в аренде. Ситуация остаётся неизменной. То же касается обязательств для участников соглашений.

Что касается экспертной оценки, то важно не только понять, сколько действительно стоит тот или иной объект. Оценивается и техническое состояние построек, прилегающих коммуникаций. Если состояние не будет удовлетворительным, то возникает вопрос о необходимости оформления страховки. Решение зависит от описания имеющихся объектов.

Чем больше объектов описывается в соглашении – тем лучше. Это послужит дополнительным способом защиты, для каждой из сторон. Не имеет значение количество заключённых соглашений и участников. При необходимости составляется отдельный документ на вновь возведённые объекты. Это актуально, если закладывается право арендовать пустой участок, и строительство только планируется в дальнейшем.

Суть ипотеки и ее значение в России

Ипотека в России не работает, а вредит? Мнение Юрия Крупнова. На видео ниже.

Что такое залог права аренды земельного участка?

Залог права аренды земельного участка — это ипотека, которая предоставляет человеку, возможно, купить недвижимость, передав под залог не имущество, а арендные права. За последнее время спрос на ипотечное кредитование заметно вырос. Это предоставило возможность многим людям стать владельцами квартир и полноправными собственниками земельных участков и частных домов, коттеджей.

Огромное количество конкурентов на рынке кредитно-финансовых услуг заставило банковские структуры разработать множество различных программ, которые помогли значительно расширить клиентскую базу. Одной из них стал ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение арендного права на участок земли.

Залог может стать независимым объектом для застройки и приобретения дома, земли, либо быть дополнением в случае нужды в увеличении кредитной линии. Кроме того, предметом залогового обеспечения может выступить дом, созданный на арендованной территории.

Что представляет собой залог арендного права на землю?

Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.

ЗК РФ разрешает передачу под обеспечение не только участков земли, но и прав в пределах договора на аренду. Эти права могут выступить и в роли залога по ипотечному займу, и в качестве вложения нанимателя в устав.

Важно! Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

В Федеральном Законе №102 четко прописано, что наниматель имеет возможность передачи прав по договору под залоговое обеспечение. Для этого необходимо получить заблаговременно согласие владельца. При этом окончание срока ипотечного кредита будет завершено датой окончания арендного договора.

Согласно всему вышеперечисленному, залог арендного права на участок определяется с помощью договора на ипотеку, который может определить право на имущество в качестве обеспечения возврата долга для финансово-кредитной организации.

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

Все обязательства по договору лизинга лежат на первичном нанимателе. Обязанности и права не могут переходить к кредитору или иному лицу.

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами. К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом. Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи.
2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно. Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется. Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Залог права аренды

Вопрос-ответ по теме

Открытое акционерное общество обратилось в администрацию сельского поселения с заявлением о том, чтобы администрация дала согласие на передачу обществом в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору арендных прав на земельные участки. Земельные участки под производственными объектами недвижимости. Земельные участки относятся к не разграниченным (государственная собственность). Договоры заключены между обществом и муниципальным образованием. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет такое право, причем без согласия арендодателя, но с направлением ему уведомления, если в договоре не указано иное. В договоре есть пункт, в соответствии с которым передача арендных прав третьим лицам возможна только с согласия арендодателя. ЭТО УСТАНОВКА ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ.В соответствии со ст. 62.1 Федерального закона «Об ипотеке. » земельные участки могут быть предметом залога только при условии, что такие земельные участки предназначены для жилищного строительства. ЭТО УСТАНОВКА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА №102 ОТ 16.07.1998 Таким образом, имеет место быть некоторые законодательные разночтения.

Вопрос: Может ли муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена дать такое согласие? На какой законодательный акт необходимо ссылаться и какой акт в данной ситуации имеет приоритет? Законно ли будет такое согласие? В случае если арендные права все же будут переданы в залог и нас об этом только уведомят, наши действия?

Судебная практика не всегда единообразна по данному вопросу. В соответствии с одной позицией, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Исходя из данного вывода, муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена вправе предоставить согласие, на передачу в залог прав аренды на участок.

Данный вывод изложен в Постановлении ФАС Московского округа от 12.04.2013 № А41-21125/12, в котором указано, что пункт 1 статьи 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

Однако встречаются и иные выводы. Так ряд судов делает вывод, что на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) – см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.02.2014 № А65-4920/2013, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № А50-20298/2011.

В случае получения согласия на передачу арендных прав в залог, арендатор вправе будет заключить с залогодержателем договор залога арендных прав, с последующей регистрацией обременения залога.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС МО от 12.04.2013 № А41-21125/12

«Предметом договора выступило право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома № 1, корп. 1.

09.12.2011г. обществом и заемщиком подано заявление в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о государственной регистрации договора ипотеки.

Согласно Уведомления от 27.12.2011 № 46/039/2011-372 государственная регистрация приостановлена.

Письмом от 09.02.2012 № 46/039/2011-372 заявителям сообщено об отказе в государственной регистрации договора ипотеки по причине того, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного фермерскому хозяйству «Труд», не может являться предметом залога по договору об ипотеке (пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконными является несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество как кредитор Фермерского хозяйства «Труд», осуществляющего за счет заемных средств строительство магазина, обратилось в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации ипотеки права аренды земельного участка (залога недвижимого имущества) как обременения земельного участка.

Правильно применив положения пункта 4 статьи 6, пункта 5 статьи 5, пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), суды пришли к выводу, что залог праваренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

С учетом, представленного обществом после получения сообщения о приостановлении государственной регистрации Договора ипотеки от 30.11.2011 №5/1117, со сроком действия по 30.08.2013 (пункт 8.2), все необходимые условия для залогаправа аренды были соблюдены.

При этом, ссылка Управления Росреестра по МО на пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке является ошибочной, поскольку касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа во внесении записи об ипотеке, в том числе, и предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и незаконности решения от 09.02.2012 № 46/039/2011-372*».

Залог права аренды земельного участка (ипотека)

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения. Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7(499)350-8059 .
• Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

• При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
• При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
• При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения. Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7(499)350-8059 .
• Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .

• Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
• Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
• Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

• Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
• Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
• В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
• Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Как правильно оформить договор купли-продажи на гараж? Узнайте об этом в нашей статье.

Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав материал!

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

• стороны сделки;
• предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
• оценка его рыночной стоимости;
• предмет сделки или ее существо;
• ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
• величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
• права и обязанности арендатора и залогодержателя;
• ответственность сторон;
• порядок обращения взыскания на предмет залога;
• прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.