Можно ли отменить договор мены квартиры

Содержание:

Можно ли расторгнуть договор мены на основании сокрытия важной информации?

после развода супруга попросила переоформить свою 1/2 долю в квартире на сына, взамен они с сыном дали мне комнату в общежитии в собственность. при этом она утаила факт своей беременности. сейчас живу с сыном с общежитии, в то время как она со вторым ребенком (не моим) живет в квартире. Можно ли расторгнуть договор мены на основании сокрытия важной информации?

Ответы юристов (2)

Александр, добрый день! боюсь что в данном случае расторгнуть договор мены не получится т.к. информация которую скрыла супруга к предмету заключенного договора никакого отношения не имеет

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Расторгнуть вряд ли возможно, если сделка уже прошла гос.регистрацию.
Но, по пробовать пойти по другому пути, возможно.
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. 177-179 ГК РФ), для обмена жилыми помещениями наибольшее практическое значение имеют договоры об обмене, совершенные под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Обратитесь на личный прием или через этот сайт к юристу для юридического сопровождения Вашего судебного дела.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора мены

Я собственник квартиры на основании договора дарения от моей мамы. В свое время мама эту квартиру приобрела на основании договора мены. Сейчас вторая сторона по договору меня хочет признать договор мены недействительным и вернуть все как было. Каковы мои шансы остаться собственником этой квартиры? В этой квартире прописаны я и мои несовершеннолетние дети.

Ответы юристов (1)

ВОПРОС НОСИТ СЛИШКОМ ОБЩИЙ ХАРАКТЕР И ОТВЕТИТЬ НА НЕГО ЗАТРУДНИТЕЛЬНО.

ПОСМОТРИТЕ СТ. 178, 179, 181 ГК РФ.

«Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 05.05.2014, с изм. от
23.06.2014)

(с изм. и доп., вступ. в силу с
01.07.2014)

Статья 179. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных
обстоятельств

1. Сделка, совершенная под
влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску
потерпевшего.

Обманом считается также
намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить
при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием
обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску
потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена
односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в
частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо
являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении
сделки.

4. Если сделка признана
недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей
статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные
статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему,
возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет
другая сторона сделки.

Статья 178. Недействительность
сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

1. Сделка, совершенная под
влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску
стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было
настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая
ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий,
предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается
достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные
оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в
отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте
рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в
отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в
отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со
сделкой;

5) сторона заблуждается в
отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из
наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая
сделку.

3. Заблуждение относительно
мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки
недействительной.

4. Сделка не может быть признана
недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая
сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из
представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием
заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной,
указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в
признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого
действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо,
действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки,
сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана
недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются
правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка
признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей
вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона
знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение
возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка
признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения
причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие
обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Информационное письмо Президиума
ВАС РФ от 10.12.2013 N 162

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ
СУДАМИ СТАТЕЙ 178 И 179

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ

2. Перечень обстоятельств,
заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться
основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК
РФ, носит примерный характер.

3. Заблуждение относительно
правовых последствий сделки не является основанием для признания ее
недействительной по статье 178 ГК РФ.

4. Арбитражный суд отказывает в
иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет
установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно
обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

6. Наличие каких-либо иных возможностей
защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной
при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ.

7. Обман при совершении сделки
(статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах,
о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него
требовалась по условиям оборота.

8. Исковые требования о
признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана
потерпевшего третьим лицом подлежат удовлетворению, если другая сторона по
сделке знала или должна была знать об обмане. Такая осведомленность стороны
сделки предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было
привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки.

9. Сделка, совершенная под
влиянием обмана, может быть признана недействительной только если
обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в
причинной связи с его решением о заключении сделки.

11. В соответствии со статьей
179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки
недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне
невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное
превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем
наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания
недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

12. Применение насилия,
являющегося одним из оснований для признания сделки недействительной по статье
179 ГК РФ, может подтверждаться не только фактом наличия уголовного
производства по соответствующему делу.

14. Арбитражный суд удовлетворил
иск о признании сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ и
применении последствий ее недействительности, поскольку она была заключена не в
результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы,
которая хотя и выражалась в возможности совершения правомерных действий, но
была направлена на достижение правовых последствий, не желаемых потерпевшей
стороной. Угроза осуществить право является основанием для признания сделки
недействительной, если под влиянием этой угрозы сторона совершила сделку, не
связанную с указанным правом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смотрите так же: Приказ о за открытие офиса

Отмена договора мены квартиры на частный дом

Сложилась следующая ситуация. Есть собственники частного дома , есть есть собственники квартиры. Они пришли к соглашению по обмену дома на квартиру (без доплат). Заключили договор, подали документы в Росреестр.

В этот же день собственники дома отказываются от сделки и хотят ее расторгнуть (просто подвернулся другой вариант). Никаких предоплат, переездов и прочего не было. Скрытых недостатков у объектов не обнаружено. Было только подписание документов. Собственники квартиры сделку расторгать не хотят.

Каковы шансы, что суд примет сторону истца и расторгнет сделку? По сути, кроме того, что истцу подвернулся другой вариант, мотивов расторгать сделку нет.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Владимир. Как гласит ст. 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так что шансов у истца, что суд примет их сторону, мало. Также посмотрите Ваш договор, что там прописано по поводу одностороннего расторжения договора.

Уточнение клиента

Аида, спасибо за ответ. Я также считал, но истец, аргументирует свою позицию тем, что деньги заплачены не были, затраты сторонами понесены не были, переезда не было.

Из ГК наверно к 451 ст. может попытаться апеллировать — хотя, то что появился более предпочтительный вариант сразу после заключения сделки, я не думаю, что это сколько-нибудь существенное изменение обстоятельств.

А с учетом 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» договор считается заключенным — вступает в силу с момента его подписания сторонами. То шансов на расторжение сделки, думаю нет.

Еще раз, спасибо за ответ.

15 Октября 2016, 18:00

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли расторгнуть договор мены по соглашению сторон через два года после регистрации?

Добрый вечер, прошу помочь в следующей ситуации.

Мать, пенсионер, получила в наследство 2х комнатную квартиру и вступила в права собственности в 2014г.

Сын, безработный, имел в собственности 1 комнату в 3х комнатной квартире с 2010г. В 2014г. получил в наследство вторую комнату в этой же квартире. А в третьей комнате жила как раз его мать.

В 2015г. решили разъехаться — сын отдает матери 2 комнаты в 3х комнатной квартире, где она проживает, а она ему — отдельную квартиру.

Видимо некомпетентный нотариус посоветовал оформить договор мены, указав одинаковую стоимость меняемых объектов. Мол, если никто прибыли не получает, то налог платить не придется. Оформили договор мены в 2015г., где указали равную рыночную стоимость долей в 6 млн. рублей (6 млн. квартира, 3,5 млн. 1я комната, 2,5 млн. 2я комната) и вступили в права.

В 2017г. пришло письмо из налоговой — на каком основании не платите налог от продажи недвижимости.

Мать и сын в панике, так как 13% от такой суммы ни у одного из них нет. Да и к тому же совершенно идиотская ситуация, никаких причин не подождать 3 года и ничего не платить не было. Неквалифицированный специалист попался и сами сглупили, не проверили.

1. Правильно ли мы рассчитали, что матери нужно заплатить 13% от 6 млн, а сыну 13% от 2,5 млн (комната, бывшая в собственности менее 3х лет)?

2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?

3. Если можно, то что будет с уплатой налогов?

4. Если нет, есть ли другие способы снизить налог (малоимущие категории граждан, обмен между близкими родственниками)?

5. Жена у безработного сына работает, но находится с 2015г. в декрете. В крайнем случае может ли она воспользоваться налоговыми вычетами (и с покупки, и с продажи)?

С уважением, Елена

28 Октября 2017, 23:50 Елена, г. Москва

Ответы юристов (16)

2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?

3. Если можно, то что будет с уплатой налогов?

если сделка расторгнута, то дохода соответственно стороны не получили и налога нет. вот только после расторжения срок владения в целях освобождения от налога начнет исчисляться заново, а не с 2014 года.

При расторжении договора купли-продажи в целях применения вычета при следующей продаже квартиры меняется срок ее нахождения в собственности

Ситуация

2007 — дочерью подарена квартира по договору дарения

2011 — продажа квартиры одаряемым, при этом заключен договор купли-продажи с покупателем

В договоре письменно предусмотрена отсрочка оплаты сделки с распределением на несколько платежей

24.02.2011 — регистрация договора купли-продажи и права собственности покупателя в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

Покупатель не исполнил обязательств по оплате, нарушив условия договора и положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ

Коммунальные и иные платежи весь период оплачивал одаряемый

05.05.2011 — расторжение договора купли-продажи посредством заключения Соглашения о снятии претензий по договору

17.05.2011 — регистрация права собственности одаряемого

В результате недобросовестных действий со стороны покупателя одаряемый понес материальные затраты по расторжению договора, регистрации расторжения и перехода права собственности, уплате госпошлины

Освобождаются ли от налогообложения НДФЛ согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы физлица от продажи квартиры в 2012 году?

Ответ Минфина в письме от 06.07.2013 N 03-04-05/21163

В соответствии с пп. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 14 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет (17.05.2011 — регистрация права собственности одаряемого — примечание ААА-Инвест).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Таким образом, срок нахождения квартиры в собственности в целях НДФЛ исчисляется с момента внесения последней записи в ЕГРП. НДФЛ по ставке 13% облагается разница между ценой продажи квартиры и 1 млн. руб. либо документально подтвержденными расходами.

при оставлении как есть (не расторгать), то если ранее не пользовался вычетом по покупке — сын может свести налогооблагаемый доход к нулю заявив 2 вычета, по подп.1 и 3 п.1 ст.220 НК, в 1 и 2 млн. руб. соответственно; мать уменьшить доход до 3 млн. руб.

нет, т.к. менялось личное имущество супруга.

Уточнение клиента

Благодарю за ответ! Уточнения:

Сын никогда не был налогоплательщиком, а мать не работает уже лет пять, пенсионер, они все равно имеют право на вычеты по 3 млн. каждый?

Итого, самый лучший (бесплатный) вариант — расторгнуть договор мены, верно?

29 Октября 2017, 00:52

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. В данном случае, на мой взгляд, договор расторгнуть нельзя, потому что он уже исполнен, т.е. обязательство прекращено исполнением. Расторгать уже нечего. Вот здесь можете почитать позицию УФРС по данному поводу: http://www.frskuban.ru/index.p.

Уточнение клиента

Что Вы посоветуете в этом случае?

29 Октября 2017, 01:01

Елена, добрый вечер! Уточните, когда именно было открыто наследство (дата смерти наследодателя), как именно была за сыном оформлена 1 комната которая у него с 10 года была? как долевая собственность? S его комнаты /S трех комнат. Обычно так указывают если для комнаты не было отдельного входа а это значит что у сына по крайней мере вопрос с налогом снимается т.к. изменение размера доли не изменяет срок владения а он владел долей в 3х комнатной квартире с 2010 года, оттуда срок и должен считаться

2. Можно ли сейчас расторгнуть договор мены по соглашению сторон?

Вообще то нет поскольку насколько понимаю договор сторона фактически исполнен, права зарегистрированы, пример который привел коллегам касается ситуации когда договором КП предусматривалась рассрочка платежа и договор покупателем в части оплаты не был исполнен,

дарение недвижимости между близкими родственниками на основании ст. 217 НК не облагается налогом, а у Вас к сожалению была именно мена а меня это по ГК таже купля продажа. Тут все что можно сделать это уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб в соот со ст. 220 НК как указал коллега. Можно основываясь на имущественном положении просить отсрочки уплаты налога, но при отсрочке будут на сумму задолженности начисляться проценты, 1/300 ставки рефинансирования (сейчас 8,25 % годовых).

Смотрите так же: Судебные приставы иланского района

Письма Минфина России от 11.07.2017 N 03-04-05/43917, от 14.02.2017
N 03-04-05/7980

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщикимеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

нулю заявив 2 вычета, по подп.1 и 3 п.1

не получится со вторым вычетом т.к.

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

в данном случае стороны сделки близкие родственники

Уточнение клиента

Первая комната (свидетельство о гос.рег.права от 2010г.) была оформлена за сыном, как общая долевая собственность, доля в праве 1/2 по договору передачи при приватизации квартиры. Второй долей владела мать. В сумме это две комнаты. Третья комната была приватизирована отдельно другой родственницей, которая и завещала ее сыну.

Эта самая комната (св-во от 11.11.2014г.) в свидетельстве оформлена как комната. Родственница умерла 06.02.2014.

То есть у него на руках было два свидетельства — на долю и на комнату.

29 Октября 2017, 01:21

не получится со вторым вычетом т.к.

если стоимость не занижена, то возможно, правда через суд, но практика есть, например НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 октября 2014 г. по делу N 33-8396/2014

как верно указал коллега в вычете ФНС по подп.30 НК откажет сославшись на п.5 этой же статьи, но через суд есть вероятность вычет получить.

Вычет они получают за счет доход налог с которого собственно и требует оплатить налоговая — т.е. от продажи квартиры и комнаты, но вычет в 2 млн. т.е. в соот с п.п 3 п. 1 ст. 220 НК тут не может быть получен т.к. стороны сделки близкие родственники

Итого, самый лучший (бесплатный) вариант — расторгнуть договор мены, верно?

нет, договор уже исполнен сторонами, нельзя расторгнуть договор который уже исполнен

правда через суд, но практика есть, например НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дмитрий, но в вопросе речь о сделке между матерью и сыном, а в приведенном Вам решении речь о сделке между

В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о том, что нормами законодательства не урегулированы взаимоотношения свойства между женой брата и братом, в связи, с чем данные лица не могут быть признаны взаимозависимыми противоречит подп. 3 п. 1 ст. 20 НК

Что Вы посоветуете в этом случае?

Только не расторжение.

В сумме это две комнаты.

Это не так. Доля никогда комнате для цели определения вида жилого помещения не соответствовала. Если сын владел долей в данном жилом помещении (хотя бы какой-то) с 2010 года, то он освобожден от уплаты налога на доходы по данной сделке на основании ст. 217 НК РФ. Считается, что он собственник в данном имуществе с 2010 года, т.е. сын вообще налог не платит. Мать имеет право на вычет по пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ (вычет при продаже в сумме 100000 р.)

«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015):

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

Соответственно, сын налога платить не должен, но должен представить в налоговую письмо, в котором разъяснить, что он владеет долями в квартире с 2010 года, а значит освобожден от уплаты налога.

Мать имеет право уменьшить свой доход, выраженный в размере стоимости обмененного имущества на 1000000 руб. и с разницы заплатит 13%.

Уточнение клиента

1. Несмотря на то, что право собственности на наследуемую комнату перешло к сыну в 2014г.?

2. Наследство мужа не является собственностью жены, но квартира, полученная по договору мены, является совместно нажитым имуществом? Может ли жена получить вычет за покупку квартиры в 2 млн., если бы это понадобилось?

3. В полученной матерью квартире ею сделан ремонт на сумму около 1 млн.руб, можно ли вычесть эту сумму из налогооблагаемой, как расход? И можно ли его вычесть вместе с вычетом или либо то, либо другое?

29 Октября 2017, 02:04

Дмитрий, но в вопросе речь о сделке между матерью и сыном, а в приведенном Вам решении речь о сделке между

на мой взгляд, главное не кто взаимозависимые лица, а в том чтобы условия сделки не влияли на экономический результат. это суть решения

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что, признание сторон по данному договору взаимозависимыми лицами, произведено налоговыми органами по формальным основаниям, без учета того обстоятельства, что заявителем не допущено злоупотребления правом и родственные отношения не повлияли на условия и экономический результат заключенной сделки, что противоречит принципу равенства всех перед законом, правилам равного и справедливого налогообложения, не согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2011 года N 1710-О-О.
При этом правоприменительные органы не вправе ограничиваться формальными условиями установления взаимозависимости, которые содержатся в нормах налогового законодательства. Они обязаны исследовать все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения налогового спора о применении имущественного налогового вычета.

Эта самая комната (св-во от 11.11.2014г.) в свидетельстве оформлена как комната. Родственница умерла 06.02.2014. То есть у него на руках было два свидетельства — на долю и на комнату.

Смотрите так же: 9 кл сцепленное наследование

Опубликуйте документ. Квартира не может быть одновременно в долевой собственности и являться коммунальной (а если у граждан есть право собственности на комнату, то квартира — коммунальная). Надо разобраться с его собственностью на квартиру. Согласно ст. 18 Жилищного кодекса РФ жилыми помещениями могут быть:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Уточнение клиента

Когда-то родственница разделила эту квартиру по суду на две части — свою комнату и оставшиеся две. Им приходили отдельные счета на коммунальные платежи. То есть квартира была в этом смысле коммунальная. Но ни в каких документах слово «коммунальная» не фигурирует.

В свидетельствах указано:

1. Объект права: комната по адресу такому-то, номер на поэтажном плане 3, площадь.

Вид права: собственность

2. Объект права: смежные комнаты по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1,2

Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2.

Две комнаты были приватизированы мамой и сыном по 1/2 доле каждому в 2010г, затем родственница умерла в 2014г и завещала свою комнату сыну. Договор мены заключен в 2015г.

29 Октября 2017, 11:34

1. Несмотря на то, что право собственности на наследуемую комнату перешло к сыну в 2014г.?

Ответ на этот вопрос будет дан после того, как Вы опубликуете Свидетельства о государственной регистрации права сына на старую квартиру. Если их нет — опубликуйте текст договора бесплатной передачи имущества в собственности граждан, а также текст Свидетельства о праве на наследство, которое выдал нотариус. Вместе с тем, я глубоко сомневаюсь, что у сына было право собственности на КОМНАТУ. Как Вы пишите приватизация состоялась в 2010 году. Приватизировать комнату в то время он по идее не мог (если приватизировалась вся квартира одновременно), приватизация осуществляется в настоящее время только в долях в праве собственности на квартиру

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом граждан является имущество, нажитое в браке с использованием общих средств супругов. Если на приобретение имущества пошли только личные средства одного из супругов, то имущество совместно нажитым не является. В данном случае имущество, которое было направлено на оплату приобретаемой квартиры, принадлежало сыну по безвозмездным сделкам (приватизация и наследование), т.е. в силу ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество являлось личной собственностью сына:

Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В таком случае считается, что общих средств супругов на приобретение квартиры не направлялось, а значит имущество совместно нажитым не является. По данному поводу в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 (ред. от 06.02.2007) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано:

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).

Данная квартира, полученная сыном по договору мены не является совместно нажитым имуществом.

В свидетельствах указано: 1. Объект права: комната по адресу такому-то, номер на поэтажном плане 3, площадь… Вид права: собственность 2. Объект права: смежные комнаты по тому же адресу, номера на поэтажном плане 1,2 Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2. Две комнаты были приватизированы мамой и сыном по 1/2 доле каждому в 2010г, затем родственница умерла в 2014г и завещала свою комнату сыну. Договор мены заключен в 2015г.

Понятно. Тогда у него есть освобождение от уплаты налога при отчуждении 1/2 доли от смежных комнат по ст. 217 НК РФ.

А при отчуждении комнаты, полученной по наследству он имеет право на вычет по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (сумма вычета 1000000 рублей). Но для получения вычета ему надо подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ, в которой заполнить соответствующий раздел. Если стоимость комнаты в итоге окажется меньше 1 000 000 рублей, то он сможет не платить НДФЛ.

Поясните еще, пожалуйста: от кого получила наследство мать?

Уточнение клиента

Мы в договоре мены оценили стоимость этой комнаты в 2,5 млн руб. Хотя в документах указана кадастровая стоимость 1,5 млн. От какой стоимости нужно будет вычитать 1 млн?

Мать получила квартиру в наследство от своей тети (родной сестры матери).

29 Октября 2017, 12:03

От стоимости в договоре. Соответственно, получится, что НДФЛ сына после подачи налоговой декларации будет равен:

( 2 500 000 — 1 000 000 ) * 0,13 = 195000 рублей.

Мать получила квартиру в наследство от своей тети (родной сестры матери).

Значит у нее будет аналогичный принцип определения размера налога:

(стоимость проданного — 1 000 000 ) * 0,13 = .

Но ей также надо будет подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Уточнение клиента

Эх. В общем, никаких вариантов снизить налог нет, верно?

Почему ремонт обменянной впоследствии квартиры не может быть отнесен к расходам по квартире и вычтен из стоимости квартиры?

29 Октября 2017, 12:19

Эх… В общем, никаких вариантов снизить налог нет, верно? Почему ремонт обменянной впоследствии квартиры не может быть отнесен к расходам по квартире и вычтен из стоимости квартиры?

Больше чем на 1000000 не снизите. Коллеги уже выше расписали, что при подобных сделках (между матерью и сыном) вычет при покупке (который составляет 2000000) налогоплательщику не предоставляется.

В идеале надо было оформить просто 2 договора дарения — тогда вообще никакого НДФЛ бы не было. При мене действуют правила, установленные для купли-продажи. Оснований для признания договора недействительным тут вообще нет.

Расторгнуть исполненный договор просто по соглашению, на мой взгляд, тут нельзя, т.к. договор исполнен. Есть правда вариант, что одна из сторон докажет, что ей передано имущество с существенными недостатками, неоговоренными продавцом (ст. 557 и п. 2 ст. 475 ГК РФ). Но как Вы тут докажете наличие существенного недостатка — большой вопрос. Хотя на таких суммах потенциально можете пробовать, при условии, что у Вас есть существенный недостаток в имуществе, неоговоренный при совершении договора мены.

По поводу ремонта замечу, что подобные расходы на содержание имущества никогда не были основанием для уменьшение налоговой базы. Есть правда в ст. 220 НК РФ фраза:

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

но коллеги уже указывали, что на вычет по данному пункту Вы в данном случае претендовать не можете.

Уточнение клиента

Благодарю Вас, Эмиль, и всех ответивших.

Последний вопрос — Ваш совет, как лучше начинать решать этот вопрос. Незамедлительно бежать в налоговую и писать объяснительные, декларации и пр? Или какое-то есть время для реагирования?

29 Октября 2017, 12:51

Лучше не затягивать, поскольку налоговики вправе начислить и предъявить к уплате не только налог, но и пени за просрочку уплаты налога (а это пени исчисляется в зависимости от времени просрочки). Кроме того, сейчас вспомнил, что существует штраф за просрочку подачи налоговой декларации по НК РФ:

Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

А у Вас в данном случае существовала обязанность ее представить (просить в ней вычет или не просить — Ваше решение, но из-за продажи имущества для исчисления налога сама декларация должна была быть подана).

Статья 229. Налоговая декларация
1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса.

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога
1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
.

2) физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;

В этой связи допускаю, что Вам стоит поискать существенные недостатки в переданной недвижимости и при их наличии настаивать на расторжении договора.

Можно ли расторгнуть договор мены на основании сокрытия важной информации?

Ответы юристов (2)

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Расторжение договора мены

Ответы юристов (1)

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Отмена договора мены квартиры на частный дом

Ответы юристов (1)

Уточнение клиента

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Можно ли расторгнуть договор мены по соглашению сторон через два года после регистрации?

Ответы юристов (16)

Уточнение клиента

Есть вопрос к юристу?

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!