Несоизмеримый залог

Содержание:

М.В. Осипова. Гражданское право

Удержание. Залог

Один из способов обеспечения обязательств — удержание (ст. 359). Сущность ее заключается в том, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещения связанных с нею убытков, удерживать ее до тех пор, пока соответствующие обязательство не будет исполнено.

Исключение составляет предприниматели, для которых сфера применения удержания шире. Часть 2 пункта 1 ст. 359 ГК РФ устанавливает, что удержание вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещение издержек на нее и других убытков, но и возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Переход права собственности или других прав, удерживаемую вещь не затрагивает права кредитора ее удерживать.

Для реализации права на удержание кредитору не требуется, чтобы возможность удержание вещи должника была предусмотрена договором, но в то же время сторонам предоставляется право предусмотреть в договоре условия, исключающие применение или заменяющие правила применения этого способа обеспечения исполнения обязательства.

Требования кредитора удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований обеспеченных залогом.

Удержание может причинить убытки для должника, несоизмеримые с убытками кредитора. Поэтому в случаях, когда договором не предусмотрено иное, следует учитывать требования статьи 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правами.

Статья 360 предусматривает трансформацию права удержания в обычное залоговое право. Соответственно установлено, что требование кредитора, осуществляющего удержание, удовлетворяется в объеме и порядке, предусмотренных для требований, обеспеченных залогом. Из приведенной нормы следует, что с момента такой трансформации вступают в силу нормы закона, включая те из них, которые посвящены порядку обращения взыскания на заложенное имущество и порядку его реализации.

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ «Об ипотеке» (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ.

Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства, то есть самостоятельно, существовать не может. Если основное обязательство признано недействительным, с этого момента становится недействительным и залоговое обязательство.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущественное и неимущественные права (требования), кроме имущества, изъятого из оборота, имущественный залог, которого запрещен законом, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых запрещена законом).

Залогодатель может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, при получении в банке ссуды дочерью на строительство жилого дома, отец ссудополучателя предлагает в качестве обеспечения залогового обеспечения принадлежащую ему квартиру.

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, как правило, с согласия собственника. Заимодателем может быть лицо, которому принадлежит право, а если закладывается право на чужую вещь, то как правило необходимо согласие собственника. Например, залог права аренды по общему правилу допускается с согласия арендателя.

Право залога сохраняет силу, даже если право собственности или право хозяйственного ведения на заложенное имущество перейдет к другому лицу (ст. 353 ГК РФ).

Залог, помимо обеспечения основания обязательства, как правило (если иное не предусмотрено договором), в полном объеме обеспечивает иные, связанные с основным , требования кредитора, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Различают залог без передачи или с передачей (заклада) заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, заложенное имущество остается у залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека и заложенные товары в обороте не могут передаваться в заклад.

Залог с оставлением имущества у залогодателя является более предпочтительным, поскольку, как правило, сохраняет для залогодателя возможность использования предмета залога в его интересах. Заклад создает для залогодержателя дополнительные гарантии при нарушении должником своих обязанностей, поскольку заложенное имущество уже находится у залогодержателя.

Право залога как правило возникает с момента заключения договора о залоге, а при закладе — с момента передачи предмета заклада.

По предмету залога залогодатель выделяет залог движимого и недвижимого (ипотека) имущества, а также имущественных прав. К недвижимости относятся земельные участки и участки недр, обособленные объекты и все, что прочно связано с землей (имеются в виду объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также любое иное имущество, отнесенное законом к недвижимости, например, предприятие (как имущественный комплекс), воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации (ст. 130 и 132 ГК РФ).

К числу существующих условий договора о залоге, т.е. условий, без которых он не может считаться заключенным, ГК РФ относит указание в договоре предмета залога и его оценку имущества, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Также необходимо включить в договор указание, остается ли заложенное имущество у залогодателя или переводится залогодержателю (п. 1 ст. 339). Договор залога должен иметь письменную форму, а договор об ипотеке и любой другой договор залога в обеспечении обязательств по основному договору, который должен иметь нотариальную форму, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке, кроме того, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Статья 340 ГК РФ содержит нормы, посвященные ипотеке зданий (сооружений) и земли, на которой они находятся. В частности возможна только одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение либо одновременно с законом принадлежащего законодателю прав аренды соответствующего земельного участка. Однако ипотека земельного участка может не распространятся на расположенные на нем здания и сооружения залогодателя, если стороны в договоре не предусматривают иное.

По предмету залога залогодатель выделяет залог товаров в обороте (ст. 357). Имеется в виду залог, при котором товар остается у залогодателя, которому предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) с тем, чтобы по общему правилу их общая стоимость в любой момент действия залогового обязательства не становилось меньшей, чем указано в договоре залога.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записей залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заключенных товаров, включая их переработку, на день последний операции. При нарушении залогодателем условий закона товаров в обороте залогодатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.

Поскольку предметом залога может быть всякое не изъятое из оборота и не запрещенное для передачи в залога имущество нет препятствий для использования денег (российской и иностранной валюты) в качестве залога. Однако залог денег практически нереален без их передачи в депозит залогодержателю или третьему лицу.

Необходимо обратить внимание на порядок осуществления кредитором своего обеспеченного залогом права. Ранее взыскиваемое на любое имущество (заложенное) по общему правилу производить только по решению суда.

В настоящее время обязательный судебный порядок сохранен лишь для залога недвижимости. При этом даже в этом случае сторонам предоставляется возможность заключить сторонам представлена возможность заключить соглашение, по которому требование кредитора будет удовлетворено во внесудебном порядке.

Необходимо удостоверить такое соглашение у нотариуса, а закончить его можно только после того, как возникнут основания для обращения взыскания на предмет залога (наступит срок погашения долга). Соглашение, заключенное ранее этого момента юридической силы не имеет (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Приведенная норма ограждает интересы должника, на которого легко оказать воздействие в момент выдачи ему кредита.

Наибольшее применение при получении банковской ссуды имеет залог автомобилей, оргтехники, недвижимости, депозитов, земельных участков.

Кредиты под залог: причины популярности и подводные камни

Практика показывает, что кредит под залог собственности в частной финансовой организации порой является единственным реально доступным вариантом получения крупной ссуды в краткие сроки. В случае с банками, чтобы получить крупную сумму в кредит, придется потратить уйму сил и времени. Нужно будет пройти все этапы, которые включают в себя подачу заявки, сбор обширного пакета документов и ожидание решения ответственного менеджера. Но иногда жизнь готовит такие сюрпризы, которые не дают времени на прохождение всей этой банковской процедуры. В таком случае самым рациональным вариантом является решение получить кредит под залог недвижимого имущества.

Почему это выгодно

Если проанализировать кредитные ставки на такой вид займов, то можно прийти в выводу, что они вполне лояльны. Это не связано с щедростью финансовых учреждений, ведь они всегда ориентируются на возможные риски. В случае, если в качестве залога выступает квартира, то процентная ставка по кредиту будет действительно низкой, так как банк ничем не рискует. Недвижимость относится к дорогому имуществу с высокой ликвидностью, поэтому реализовать ее и вернуть свои деньги будет легко, если получатель ссуды окажется неплатежеспособным.

Смотрите так же: Продажа квартиры близкому родственнику налоговый вычет

Одинаковых решений не бывает

Если вы решили взять кредит под залог жилья, то нужно понимать, что одинаковых условий займа не бывает. Окончательная процентная ставка, срок займа и другие условия всегда оговариваются индивидуально, опираясь на субъективные данные. Сотрудники выясняют, почему клиент решил воспользоваться именно этим инструментом. После чего обязательно проводится экспертная оценка имущества.

Недвижимость считается ликвидной, но иногда бывают исключения. Например, не стоит рассчитывать на ссуду, если дом находится в аварийном состоянии или планируется его снос. Также многое зависит от расположения самого объекта. Учитывая эти и некоторые другие факторы, специалисты финансового учреждения рассчитывают максимальную сумму кредитования.

Как мы уже говорили, кредит под залог несет минимум рисков для финансовой компании. Поэтому в большинстве случаев можно ожидать положительного решения, так как банк понимает, что с таким клиентом он точно не получит убытки. Понятно, что каждое банковское учреждение заинтересовано в таких сделках, а значит потенциальный заемщик должен выгодно использовать свое положение на этом конкурентном рынке. Кредиторы легко идут на различные уступки, например, клиент банка может самостоятельно выбрать срок кредитования и некоторые условия его погашения. Если клиент платежеспособен и дисциплинирован, то для него займ под залог будет лучшим способом получить большую сумму под минимальный процент.

Нюансы, которые нужно учитывать

Соглашаясь на подобную сделку, нужно трезво понимать, что на кон вы ставите собственное дорогое имущество. Поэтому нужно внимательно изучить все пункты договора, при возможности, лучше привлечь к этому профессионального юриста. Недобросовестные финансовые организации могут включать в договор различные дополнительные комиссии и платежи, которые мастерски маскируют в документах. Обязательно нужно выяснить все вопросы относительно страховки имущества или здоровья и жизни заемщика. Иногда оплата такой страховки может перекрывать выгоду, которую сулит низкая процентная ставка.

Получая деньги в залог собственности, нужно понимать, что в случае просрочки платежей вас ожидают неминуемые жесткие санкции. Чтобы снизить риски финансовая организация не будет ждать восстановления платежеспособности клиента. Дело в том, что при просрочке насчитывается очень высокая штрафная пеня, увеличивая общую задолженность. Банковское учреждение не заинтересовано дожидаться того момента, когда ваш долг будет больше стоимости залогового имущества. Лучше, если в договоре кредитования будет прописана возможность отсрочки или кредитных каникул, что дает заемщику определенную страховку.

Если же выплатить долг нет возможности, то банк вправе выставить объект недвижимости на торги. Вырученная сумма будет направлена на аннулирования задолженности перед финансовой компанией. Если вырученная сумма окажется выше долга, то остаток вернут клиенту. На практике, остаток несоизмерим с рыночной стоимостью закладываемого имущества.

Как видно, деньги под залог недвижимого имущества — это отличный финансовый инструмент для получения кредитных средств под небольшой процент. Такой вид кредитования подразумевает получение большой суммы для серьезных целей. Он идеально подходит для людей, которые решили расширить жилплощадь, покупая большую квартиру под залог маленькой. Эти займы отлично подходят, если нужны средства для развития налаженного бизнеса, ведь полученная прибыль легко покроет процентную ставку. Иногда таким способом получают деньги для срочного дорогостоящего лечения.

Залог намного больше кредита, возможен ли отказ?

Я подал документы в банк на предоставление целевого кредита в $30К при этом предлагаю банку в залог квартиру примерной стоимостью >$200K.

Сотрудники мне объяснили, что несоизмеримый залог может быть причиной отказа, якобы закон накладывает какие-то ограничения на размер залога. Сейчас юристы банка «выясняют» эту ситуацию.

Хотелось бы узнать действительно ли существуют такие ограничения? И если можно ссылочку на закон или реквизиты.

Kingdom,
Нет закона, по которому нельзя предоставлять кредит менее 30% от стоимости залога.
Но, практика многих банков именно такова, что кредит предоставляется — не менее 30% от стоимости закладываего имущества (в Альфе — не менее 40%).
Банк, который не ограничивает заемщиков по минимальной сумме кредита — ВТБ 24.
Такая практика возникла после решения одного из судов г. Москвы. Дело было так: банк выдал кредит, заемщик не стал платить по кредиту, банк потребовал наложить взыскание на заложеное имущество, а суд — отказал, мотивируя отказ несоразмерностью долга заемщика и стоимости предмета залога.
Банки, которые в курсе данного судебного решения — предпочитают учиться на чужих ошибках.

Таким образом, решения Вашего вопроса два:
— взять кредит более 30% стоимости залога, и те деньги, которыми не пользуетесь — положить на депозит, а по окончании срока моратория на досрочное погашение (если мораторий имеется в банке), погасить часть долга досрочно.
(По процентам это может выглядеть так: кредит взяли под 9% годовых в долларах по фиксированной процентной ставке или также в долларах под 7,25% годовых по «плавающей» процентной ставке, или под 10,5% годовых в рублях.
Положить на депозит можно в рублях под 9 — 12% годовых: на этом сайте можно подобрать себе подходящие банки).
— идти в ВТБ 24.

Всего найдено: 17

какого рода слово «полчемодана»? и как использовать его с прилагательным, например, пустой?