Содержание:
Договор залога транспортного средства
Как показывает жизнь, залог транспортного средства как способ решения временных материальных трудностей набирает все большую популярность среди россиян. Это обусловлено рядом его объективных преимуществ. В том числе более выгодными условиями кредита (больший срок, низкие процентные ставки), так как его возврат ломбарду гарантирован.
Залог транспортного средства
Все отношения между ломбардом и собственником машины должны быть грамотно оформлены при помощи соответствующего договора.
Оформить договор залога транспортного средства можно самостоятельно, тем более, что большинство ломбардов предлагают типовой договор, то есть составленный заранее, в котором клиент вряд ли что-то сможет изменить.
В этом случае клиенту остается либо подписать договор, согласившись с условиями ломбарда, либо уйти ни с чем. Однако, если условия договора кажутся вам сомнительными – рекомендуется показать такой договор юристу.
Договор залога транспортного средства
Договор залога авто, как правило, является дополнительным соглашением между ломбардом и заемщиком. То есть, кредит и условия его возврата оформляются одним договором, а залог оформляется отдельным соглашением. При этом в соглашении о залоге должна быть ссылка на основной договор.
Обязательным условием для заключения договора о залоге является нотариальное удостоверение. Без него договор будет считаться незаключенным.
В любом договоре существует перечень условий, которые в обязательном порядке должны быть в нем предусмотрены. Если такие условия отсутствуют, то договор может быть признан недействительным, правда, только в судебном порядке. Применительно к нашему случаю договор залога должен содержать:
- Информацию об автомобиле (марка, цвет, номера шасси, кузова, двигателя, регистрационный номер);
- Сведения о стоимости автомобиля, определяемой специалистом ломбарда;
- Права и обязанности сторон, на которые заемщику необходимо обращать пристальное внимание.
Типичные сложности при заключении договора
Как правило, ломбарды заключают договор залога транспортного средства далеко не со всеми автовладельцами. Во внимание принимается марка, возраст и техническое состояние автомобиля. Если автомобиль по этим параметрам ломбарду не подойдет, то в кредите заемщику откажут.
Оценку стоимости авто проводят, как правило, специалисты ломбарда. При этом, разумеется, стоимость автомобиля будет занижена в пользу ломбарда. Если владелец не согласен с заключением об оценке, в заключении договора также отказывают.
Оспорить оценочную стоимость можно, но для этого потребуется независимая оценка и обращение в суд, поскольку иначе ломбард откажется от подписания договора на ваших условиях. В этих случаях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к опытным адвокатам.
Права и обязанности сторон
Залог транспортного средства предполагает передачу техпаспорта и самого авто ломбарду. Это одна из основных обязанностей заемщика. При этом автомобиль помещается на стоянку ломбарда. В ряде случаев владельцу может разрешено ограниченное использование машины, но без возможности ее продажи или сдачи в аренду, передачи в пользование другому лицу. Все это должно быть прописано в договоре.
Отдельный вопрос – это страхование машины. Как правило, такую обязанность возлагают на ее владельца. При этом, в случае наступления страхового случая, сумма возмещения направляется на погашения кредита. Помимо этого договор может предусматривать порядок хранения авто, допуска специалистов ломбарда или владельца для проверки его технического состояния, другие дополнительные условия.
Как оспорить договор залога
Как можно оспорить договор банковского займа и договор залога на имущество в банке?
Клиент получил решение суда о возмещении полученного кредита но хочет написать аппелляцию нужно для этого найти действенный повод с уважением Елшат Мукаатаевич.
нужно для этого найти действенный повод действенный повод -это нарушение судом первой инстанции материального и процессуального права. иных оснований для отмены решения нет.
Как можно оспорить в суде договор залога дома и договор займа банковский слышал есть прецеденты выигранных дел у банков посоветуйте пожалуйста с уважением Елшат Мукатаевич.
Добрый день. Просто по желанию не сможете
Как оспорить в суде договор займа под залог автомобиля с микрофинансовой организацией если дополнительное соглашение к договору не подписывал.
Добрый день! Заключите соглашение с юристом, нужно изучать документы
Как оспорить договор залога ТС (договора залога как такового нет) ,если в банке подписано только заявление на предоставление кредита и общие правила предоставление кредита на покупку тс,те нет ни Кредитного договора ни отдельного договора залога, есть, я так понимаю, заявление-оферта которое банк выдает за кредитный договор и договор залога одновременно?
Нужно ознакомиться с договором, что бы ответить Вам наверняка.
Подлежит ли договор залога автотранспорта регистрации в ГАИ и как можно оспорить его, если регистрация не произведена?
Нет, не подлежит. Оспорить можно, в судебном порядке.
Регистрация в классическом смысле не производится. Залог осуществляется в порядке п.4 ст.339.1 ГК РФ.
Как оспорить договор залога ТС,если фактически, как таковой он не заключался, в банк было направленно заявление-оферта на выдачу кредита, те КД и договор залога — не заключались, обязательно ли заключение договора залога ТС, как отдельного документа со сылкой на кредитный договор?
обратитесь очно к адвокату на консультацию со всеми документами
Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.
Оспаривание договора залога
в договоре залога, в банке муж расписался за жену. жена с залогом не согласна. Можно ли оспорить договор залога в суде
Ответы юристов (2)
Как я понимаю между банком и мужем был заключен кредитный договор, согласно которому в качестве обеспечения кредитного обязательства был выбран предмет, приобретаемый за счет кредита. А раз так, эти два договора между собой связаны. Получается, что если кредит взят и муж расписался за жену в договоре залога при ее несогласии, то договор залога можно оспорить. Но в этом случае оказывается и оспариваемым и договор кредитования. По тем же основаниям. Банк может затребовать немедленно расчитаться.
Жене необходимо написать заявление в полицию и добиться возбуждения уголовного дела, во время следствия провести почерковедческую экспертизу и подать иск в суд о признании договора недействительным.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как оспорить договор залога автомобиля, если он оформлен без участия мужа?
Добрый день. Супруга взяла кредит под залог автомобиля (договор кредита, договор залога), ПТС находится в банке. В момент получения кредита я находился в другом городе и договор залога не подписывал, его подписала жена за меня с разрешения сотрудника банка. Сейчас по кредиту есть просрочка и банк подал в суд с требованием реализации предмета залога.
Хотел бы оспорить правомерность договора залога с банком, т.к. астомобиль оформлен на меня я договор не подписывал на передачу ПТС согласия не давал.
Возможно ли это сделать ?
Ответы юристов (5)
Шансы оспорить есть, но сделать это непросто (судебная практика противоречивая).
Есть вопрос к юристу?
«Его подписала жена за меня с разрешения сотрудника банка.» — вот это обстоятельство повышает шансы на оспаривание. Нужно только это доказать в суде.
По вышеуказанным основаниям имеете законное право для обращения в суд с иском о признании договоров недействительными.
При этом сумму вернуть можно без процентов и пени.
Да, это возможно.
Необходимо обратиться в суд о признании не заключенным договора залога в связи с отсутствием подписи собственника имущества.
Имущество Ваше, а договор заключен о его залоге не Вами. Такой договор признается не заключенным через суд.
ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора
1.Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как оспорить залог автомобиля за долги бывшего владельца?
Проживаю в Р.Беларусь. В декабре 2014г. через сайт Avito.ru купил бу авто в России. ПТС оригинал, по базам никаких ограничений нет. Без каких-либо проблем поставил на учет. Сейчас получил вызов в суд(письмо по почте с неправильно написанной фамилией) в связи с тем что машина в залоге у банка и выплаты просрочены. Что делать?P.S. За давностью договор купли-продажи утерян, в залоговых базах авто появилось в августе 2015.
Ответы юристов (1)
Добрый день, Владимир!
Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Пунктом 4 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества.
Там же сказано, что залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого.
Поскольку Вы не располагали данными о залоге автомобиля и не имели возможность проверить данную информацию общедоступным способом, Вас можно считать добросовестным приобретателем.
Резюмируя, советую Вам обратиться со встречным иском о признании залога прекращенным.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Судебная практика по вопросам признания договора залога недействительным
Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом
Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.
В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.
ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от 23.01.2017 по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).
При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от 21.12.2016 по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).
О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.
Признание договора залога недействительным: подсудность
При подаче заявления о признании соглашения о залоге недействительным важно правильно определить суд, в котором будет рассматриваться спор. Особое внимание при этом нужно обратить на ситуации, когда в залоге находится недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, посвященной вопросам исключительной подсудности, споры о правах на недвижимость подлежат рассмотрению в судах по месту расположения данного имущества. В связи с тем, что в случае признания соглашения о залоге недействительным будет решаться вопрос о снятии обременений, а это уже спор о праве на недвижимое имущество, споры о признании залоговых соглашений недействительными рассматриваются в судах по месту нахождения соответствующих участков, сооружений и зданий (апелляционное определение Мосгорсуда от 16.01.2017 по делу № 33-1213/2017).
О регистрации прав на недвижимость более подробно читайте в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Нюансы подсудности споров о недействительности соглашений раскрыты в материале по ссылке Подсудность дел о признании сделки недействительной,а классификация территориальной подсудности приведена в статье Территориальная подсудность и ее виды.
Различия между незаключенными и недействительными соглашениями описаны в статье Разница между незаключенным и недействительным договором.
Право собственности на заложенное имущество
По общему правилу договор залога заключается с собственником вещи, которая передается в залог. В связи с этим, если выясняется, что залогодатель правом собственности на переданную вещь не обладал, договор может быть признан недействительным. В судебной практике наиболее остро стоят вопросы о правах добросовестных залогодержателей и добросовестных новых собственников заложенной вещи.
В соответствии с п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) защищенным субъектом признается добросовестный залогодержатель: собственник вещи получает статус залогодателя. Вместе с тем указанная норма содержит отсылку к ситуации, когда вещь была утеряна или украдена у первоначального собственника. В этом случае правило, указанное выше, не применяется.
В одном из споров, когда на момент передачи имущества в залог оно уже являлось собственностью других лиц, а залогодатель, передавая имущество в залог, действовал недобросовестно, суд встал на защиту новых собственников и признал договор залога недействительным, хоть залогодержатель также был добросовестным (постановление Арбитражного суда УО от 13.02.2017 № Ф09-12207/16 по делу № А60-6330/2015).
О последствиях недействительности соглашений также изложено в статье Последствия признания сделки недействительной.
Полномочия лиц, подписавших соглашение
В договорах залога, заключаемых от имени организаций, рекомендуется указывать реквизиты документов, подтверждающих полномочия подписывающих лиц, а сами документы тщательно проверять на предмет наличия таких полномочий. Особенно это касается ситуаций, когда договор залога заключается с филиалами.
Так, соглашение о залоге, подписанное и. о. директора филиала, было признано судом недействительным в связи со следующим:
- В договоре отсутствовала ссылка на доверенность.
- Представленная в материалы дела доверенность указывала на полномочия заключить договор от имени филиала. Однако филиал не является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доверенность должна была содержать полномочия на заключение соглашения от имени юридического лица (постановление Арбитражного суда ЗСО от 08.02.2017 № Ф04-20009/2015 по делу № А70-3596/2014).
Нюансы, возникающие при оформлении доверенности на подписание соглашений от имени организаций, раскрыты в статье Доверенность на заключение договоров от юридического лица.Об особенностях доверенностей для филиалов подробнее рассказано в материале по ссылке Образец доверенности на руководителя филиала.
Итак, во избежание признания соглашения о залоге недействительным обращаем внимание на необходимость подтверждения экономической целесообразности сделки, отсутствие намерений заключить такое соглашение исключительно с целью поставить в невыгодное положение иных кредиторов залогодателя, необходимость проверки отсутствия признаков неплатежеспособности залогодателя.
Кроме того, исходя из анализа судебной практики, важным является вопрос о подтверждении полномочий лиц на подписание договора как с формальной (правильная доверенность), так и с фактической точки зрения (действительное наличие полномочий на передачу имущества в залоге). Если же возникла необходимость подать заявление о признании договора недействительным, важно определиться с подсудностью, которая при залоге недвижимости определяется исключительно по месту ее нахождения.
Договор о залоге — спорные моменты
Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.
Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.
Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.
К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.
В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).
На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: «Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им».
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.
С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» также допускается залог «будущего» имущества, при этом обращается внимание на два момента: .
а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;
б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.
Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.
При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые «послабления». Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.
Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.
Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.
Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).
Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.
Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ «О залоге».
Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ «О залоге» от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).
В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:
«При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ «О залоге» и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров».
Не менее интересен и второй момент (вывод):
«Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО «Завод керамзитового гравия», оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом».
Действительно, весьма неожиданные выводы.
Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.
Дело в том, что ни в Законе РФ «О залоге», ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.
Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.
Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом .
Однако вместе с тем приведенный «казус» может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.
В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.
В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.
Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».
Проблема в другом . в формулировке понятия «здание», породившую массу споров.
Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания . например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?
Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).
Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.
С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: — путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.
Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.
Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).
Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.
Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.
В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).
Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»
Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»