Патент сдача жилья в аренду 2018

Содержание:

Патент сдача жилья в аренду 2018

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году — мифы и реальность

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Смотрите так же:  Как повысится пенсия с 1 февраля 2018

Практически каждая вторая семя в России, а особенно в Москве и области, вынуждена снимать жилье за отсутствием возможности купить собственную квартиру. Пользуясь этим, люди, имеющие лишнюю жилплощадь, стараются повыгоднее сдать свои квадратные метры.

Для кого-то это способ хоть немного заработать с пустующей квартиры, а для некоторых, у кого куплено несколько квартир непосредственно для сдачи в аренду, реальный способ зарабатывать неплохие деньги. Среди одних и вторых арендодателей существуют те, кто хочет получать доход и не платить налоги. Как обстоят дела с налогами на сдачу жилья в аренду, и какими страшилками пугают владельцев сдающегося жилья, мы сейчас вам расскажем.

Как по закону сдается жилье в найм?

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

Важно! В случае наступления конфликтной ситуации и попытке решить ее через суд, очень важно чтобы документация была составлена правильно, и все стороны были названы своими именами. В случае ошибки, договор могут признать недействительным.

Договор аренды можно заключать как на несколько часов, так и на срок до 5 лет. В зависимости от этого устанавливается право и необходимость официальной регистрации договора найма. Так, если договор подписан на срок до 11 месяцев, тогда его можно не регистрировать. Договора от года проходят обязательную регистрацию в органах местного самоуправления и НИ.

Обязательным условием сдачи жилплощади в найм является получение оплаты за использование жилплощади. Для правомерности проводимых расчетов обязательно составляется расписка, по которой происходит передача средств собственнику жилья. По закону она не имеет строго установленной формы, хотя должна вмещать в себе следующую информацию:

  • ФИО нанимателя жилья и его паспортные данные;
  • размер полученной от него оплаты;
  • период, за который вносится платеж;
  • дата получения денег;
  • подпись собственника о получении им очередного платежа за жилье.

Очень важно! Расписка должна составляться в письменной форме, без ошибок и исправлений. Только так она будет наделена юридической силой для решения конфликтных ситуаций.

А дальше, гражданин, сдающий недвижимость в найм обязан оплатить с полученного дохода налог в счет государства. Причем для этого предусмотрено сразу несколько способов: как для физ лиц, так и для оформивших ИП.

Скачать образец договора сдачи квартиры в аренду

Обязательные к уплате налоги за сдачу в аренду жилья

Налоговая служба России предусматривает три варианта уплаты налога, предусмотренного при сдаче собственной недвижимости в найм гражданам. Величина назначаемого налога зависит от правового статуса владельца сдаваемой квартиры.

  1. Если собственник жилья выступает в роли обычного физ лица, тогда он обязан оплатить подоходный налог по форме 3-НДФЛ, который установлен в размере 13% от получаемого дохода. При этом собственник жилья подает ежегодную декларацию до 30 апреля и один раз в год платит налог за предыдущий период, до 15.07. Исходя из сказанного, если жилплощадь была первый раз сдана в найм в 2018 году, тогда уплачивать налог необходимо начиная с 2019 года.К примеру, вы получаете плату за жилье в размере 24 тыс. ежемесячно. Следовательно, полученный вами доход за год будет равен 288 тыс. рублей. То есть, оплатить в счет налога вам нужно будет 37440 рублей.Здесь же могут быть нюансы:
    • если собственник не резидент страны, или проживает в ней не более 6 месяцев за год, тогда ему придется оплатить 30% от дохода, то есть 86400 рублей.
    • если у физ лица недвижимость взяло в аренду юр лицо, тогда оно самостоятельно вносит в бюджет платеж с подоходным налогом за арендуемое им жилье вычитая 13% от суммы необходимой для оплаты аренды.
    • если в найм жилье сдает инвалид первой или второй группы, тогда ему положен налоговый вычет в сумме 500 рублей. Следовательно, от суммы отнимается этот вычет и только после этого делается расчет предстоящего платежа по налогам.
  2. При желании собственник жилья может оформить ИП и оформиться по упрощенной системе. Ставка налога существенно снизится и составит 6% годовых. Однако, предприниматель может оставить за собой право платить обычный подоходный налог в размере 13%. Стоит отметить, что выгодность уменьшенной ставки нужно еще просчитать. Несомненную выгоду почувствуют те, кто получает доход с двух и более квартир. А для тех кто сдает единственную жилплощадь, такой вариант может стать еще более затратным. Так, помимо указанной ставки ИП должен будет заплатить сверху:
    • госпошлину за регистрацию ИП — 800 рублей, дополнительно это потребует значительных временных затрат;
    • налог необходимо поделить и вносить ежеквартально три авансовых платежа, а потом исчислить весь налог и внести его не позднее 28.03.2019 года;
    • дополнительная нагрузка — уплата обязательного платежа в СФ. При общей сумме дохода до 300 тыс. размер платежа составит 27990 рублей;
    • если сумма прибыли будет выше 300 тыс., тогда дополнительно оплачивается 1% от дохода.

К примеру, квартира сдается по все той же стоимости в 24 тыс., тогда проводим простой расчет: 24 тыс.*12 мес.*6%+27990 рублей=45270 рублей.

Что мы видим? Переплата для владельцев одной квартиры, даже с учетом получения меньшей ставки процента составит практически 8 тыс. рублей. Следовательно, выгодность такого способа уплаты налога весьма сомнительна. Хотя для людей, имеющих множество квартир — это реальный способ экономить, ведь страховой взнос уплачивается единовременно, независимо от количества сдаваемых в аренду квартир.
Последний вариант — оформить патент. Он доступен исключительно ИП. Стоимость его зависит от реальной стоимости квартиры и места ее расположения. Патент возможно приобрести на срок до 1 года.

Важно! Обязанность выплачивать страховой взнос никто не отменяет.

Преимущество такого способа сдать в найм жилье, отсутствие необходимости ведения бухгалтерского учета. Вместо этого, достаточно заполнять Книгу учета доходов. Расчет стоимости патента составляет все те же 6% от дохода, только в расчет берется не фактический доход, а предполагаемый.

Оплачивается патент по следующей схеме:

  • если срок его менее полугода, то платеж вносится до окончания его срока действия;
  • если срок его составляет более полугода, тогда треть стоимости вносится в течение первых 3 месяцев, а две трети до конца действия патента.
  • Если собственник жилья юр лицо, к примеру, агентство, занимающееся непосредственной сдачей жилья, тогда существенное отличие при упрощенной системе состоит в том, что меняется срок подачи декларации, до 31.03.А вот по общей системе фирма должна платить налог на получаемую прибыль. При этом, обязательно заключается договор по способу выплаты платежей: наличными или через банк. Размер налога 20% от фактически полученной прибыли. А также помимо, этого уплачивается НДС в размере 18%.
  • Пример расчёта налога на сдачу квартиры, наиболее выгодный вариант

    Предположим, вы сдаёте квартиру по цене 15 000 рублей в месяц. Следовательно за год вы получите 180 000 рублей дохода. Если брать налог по ставке 13% (для физ лиц) то вы заплатите 23 400 рублей налога. А если брать по ставке ИП на «упрощёнке», то вы заплатите всего 6% или 10 800 рублей.

    На первый взгляд выбор очевиден, НО, пожалуйста не торопитесь, дочитайте статью до конца. У ИП есть такое понятие как «обязательные взносы в фонды» (пенсионный и медицинского страхования). Суть этих взносов заключается в том, что сколько бы вы не заработали, в любом случае определённую сумму заплатить вам придётся. Каждый год эта сумма меняется. В 2018 году она составляет чуть более 32 000 рублей. Меньше этой суммы заплатить невозможно, больше — можно, в случае если 6% с вашего дохода её превысит.

    Давайте попробуем разобраться. Обратите внимание на таблицу:

    Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

    Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

    Как можно легально сдавать квартиру в аренду

    Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

    Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

    Горячая линия

    +7 (499) 350-80-61

    +7 (812) 309-17-81

    Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

    • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
    • копия персональных документов;
    • квитанцией на оплату государственной пошлины.

    Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

    Необходимость государственной лицензии

    Он ставит несколько глобальных задач:

    • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
    • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
    • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

    Что скрывает патент на аренду жилья

    Горячая линия

    +7 (499) 350-80-61

    +7 (812) 309-17-81

    Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

    • вид экономической деятельности;
    • потенциально возможный доход.

    При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

    Примерный расчет

    В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

    Смотрите так же:  Заявление на вычет при покупке квартира образец 2018

    Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

    Сроки действия документа и оплата

    Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

    • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
    • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

    Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

    Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

    Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

    • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
    • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
    • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
    • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

    Недостатками патента являются:

    • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
    • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

    На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

    • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
    • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

    Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

    Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

    • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
    • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
    • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
    • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
    • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
    • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

    Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

    Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

    Лишение права сдавать жилье через патент

    Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

    • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
    • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
    • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

    Налогообложение и уклонение от него

    Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

    Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

    Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

    • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
    • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
    • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

    Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

    Если квартиру берет в аренду организация

    В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

    Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

    Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

    Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

    Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

    С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

    Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

    Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

    Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году — мифы и реальность

    Банки Сегодня Лайв

    Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

    А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

    Практически каждая вторая семя в России, а особенно в Москве и области, вынуждена снимать жилье за отсутствием возможности купить собственную квартиру. Пользуясь этим, люди, имеющие лишнюю жилплощадь, стараются повыгоднее сдать свои квадратные метры.

    Для кого-то это способ хоть немного заработать с пустующей квартиры, а для некоторых, у кого куплено несколько квартир непосредственно для сдачи в аренду, реальный способ зарабатывать неплохие деньги. Среди одних и вторых арендодателей существуют те, кто хочет получать доход и не платить налоги. Как обстоят дела с налогами на сдачу жилья в аренду, и какими страшилками пугают владельцев сдающегося жилья, мы сейчас вам расскажем.

    Как по закону сдается жилье в найм?

    Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

    Важно! В случае наступления конфликтной ситуации и попытке решить ее через суд, очень важно чтобы документация была составлена правильно, и все стороны были названы своими именами. В случае ошибки, договор могут признать недействительным.

    Договор аренды можно заключать как на несколько часов, так и на срок до 5 лет. В зависимости от этого устанавливается право и необходимость официальной регистрации договора найма. Так, если договор подписан на срок до 11 месяцев, тогда его можно не регистрировать. Договора от года проходят обязательную регистрацию в органах местного самоуправления и НИ.

    Обязательным условием сдачи жилплощади в найм является получение оплаты за использование жилплощади. Для правомерности проводимых расчетов обязательно составляется расписка, по которой происходит передача средств собственнику жилья. По закону она не имеет строго установленной формы, хотя должна вмещать в себе следующую информацию:

    • ФИО нанимателя жилья и его паспортные данные;
    • размер полученной от него оплаты;
    • период, за который вносится платеж;
    • дата получения денег;
    • подпись собственника о получении им очередного платежа за жилье.

    Очень важно! Расписка должна составляться в письменной форме, без ошибок и исправлений. Только так она будет наделена юридической силой для решения конфликтных ситуаций.

    А дальше, гражданин, сдающий недвижимость в найм обязан оплатить с полученного дохода налог в счет государства. Причем для этого предусмотрено сразу несколько способов: как для физ лиц, так и для оформивших ИП.

    Скачать образец договора сдачи квартиры в аренду

    Обязательные к уплате налоги за сдачу в аренду жилья

    Налоговая служба России предусматривает три варианта уплаты налога, предусмотренного при сдаче собственной недвижимости в найм гражданам. Величина назначаемого налога зависит от правового статуса владельца сдаваемой квартиры.

    1. Если собственник жилья выступает в роли обычного физ лица, тогда он обязан оплатить подоходный налог по форме 3-НДФЛ, который установлен в размере 13% от получаемого дохода. При этом собственник жилья подает ежегодную декларацию до 30 апреля и один раз в год платит налог за предыдущий период, до 15.07. Исходя из сказанного, если жилплощадь была первый раз сдана в найм в 2018 году, тогда уплачивать налог необходимо начиная с 2019 года.К примеру, вы получаете плату за жилье в размере 24 тыс. ежемесячно. Следовательно, полученный вами доход за год будет равен 288 тыс. рублей. То есть, оплатить в счет налога вам нужно будет 37440 рублей.Здесь же могут быть нюансы:
      • если собственник не резидент страны, или проживает в ней не более 6 месяцев за год, тогда ему придется оплатить 30% от дохода, то есть 86400 рублей.
      • если у физ лица недвижимость взяло в аренду юр лицо, тогда оно самостоятельно вносит в бюджет платеж с подоходным налогом за арендуемое им жилье вычитая 13% от суммы необходимой для оплаты аренды.
      • если в найм жилье сдает инвалид первой или второй группы, тогда ему положен налоговый вычет в сумме 500 рублей. Следовательно, от суммы отнимается этот вычет и только после этого делается расчет предстоящего платежа по налогам.
    2. При желании собственник жилья может оформить ИП и оформиться по упрощенной системе. Ставка налога существенно снизится и составит 6% годовых. Однако, предприниматель может оставить за собой право платить обычный подоходный налог в размере 13%. Стоит отметить, что выгодность уменьшенной ставки нужно еще просчитать. Несомненную выгоду почувствуют те, кто получает доход с двух и более квартир. А для тех кто сдает единственную жилплощадь, такой вариант может стать еще более затратным. Так, помимо указанной ставки ИП должен будет заплатить сверху:
      • госпошлину за регистрацию ИП — 800 рублей, дополнительно это потребует значительных временных затрат;
      • налог необходимо поделить и вносить ежеквартально три авансовых платежа, а потом исчислить весь налог и внести его не позднее 28.03.2019 года;
      • дополнительная нагрузка — уплата обязательного платежа в СФ. При общей сумме дохода до 300 тыс. размер платежа составит 27990 рублей;
      • если сумма прибыли будет выше 300 тыс., тогда дополнительно оплачивается 1% от дохода.

    К примеру, квартира сдается по все той же стоимости в 24 тыс., тогда проводим простой расчет: 24 тыс.*12 мес.*6%+27990 рублей=45270 рублей.

    Что мы видим? Переплата для владельцев одной квартиры, даже с учетом получения меньшей ставки процента составит практически 8 тыс. рублей. Следовательно, выгодность такого способа уплаты налога весьма сомнительна. Хотя для людей, имеющих множество квартир — это реальный способ экономить, ведь страховой взнос уплачивается единовременно, независимо от количества сдаваемых в аренду квартир.
    Последний вариант — оформить патент. Он доступен исключительно ИП. Стоимость его зависит от реальной стоимости квартиры и места ее расположения. Патент возможно приобрести на срок до 1 года.

    Важно! Обязанность выплачивать страховой взнос никто не отменяет.

    Преимущество такого способа сдать в найм жилье, отсутствие необходимости ведения бухгалтерского учета. Вместо этого, достаточно заполнять Книгу учета доходов. Расчет стоимости патента составляет все те же 6% от дохода, только в расчет берется не фактический доход, а предполагаемый.

    Оплачивается патент по следующей схеме:

    • если срок его менее полугода, то платеж вносится до окончания его срока действия;
    • если срок его составляет более полугода, тогда треть стоимости вносится в течение первых 3 месяцев, а две трети до конца действия патента.
  • Если собственник жилья юр лицо, к примеру, агентство, занимающееся непосредственной сдачей жилья, тогда существенное отличие при упрощенной системе состоит в том, что меняется срок подачи декларации, до 31.03.А вот по общей системе фирма должна платить налог на получаемую прибыль. При этом, обязательно заключается договор по способу выплаты платежей: наличными или через банк. Размер налога 20% от фактически полученной прибыли. А также помимо, этого уплачивается НДС в размере 18%.
  • Смотрите так же:  Уфмс патент для мигрантов

    Пример расчёта налога на сдачу квартиры, наиболее выгодный вариант

    Предположим, вы сдаёте квартиру по цене 15 000 рублей в месяц. Следовательно за год вы получите 180 000 рублей дохода. Если брать налог по ставке 13% (для физ лиц) то вы заплатите 23 400 рублей налога. А если брать по ставке ИП на «упрощёнке», то вы заплатите всего 6% или 10 800 рублей.

    На первый взгляд выбор очевиден, НО, пожалуйста не торопитесь, дочитайте статью до конца. У ИП есть такое понятие как «обязательные взносы в фонды» (пенсионный и медицинского страхования). Суть этих взносов заключается в том, что сколько бы вы не заработали, в любом случае определённую сумму заплатить вам придётся. Каждый год эта сумма меняется. В 2018 году она составляет чуть более 32 000 рублей. Меньше этой суммы заплатить невозможно, больше — можно, в случае если 6% с вашего дохода её превысит.

    Давайте попробуем разобраться. Обратите внимание на таблицу:

    Аренда жилья: патентную систему выбирают 10% из тех, кто платит налог от сдачи квартиры

    Москва, 23 октября 2018 года. – Один из законных способов сдачи квартиры в аренду – приобретение патента после получения физлицом статуса индивидуального предпринимателя (ИП): налоговая ставка в этом случае составляет 6% против 13% при уплате НДФЛ. Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации. В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств: во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН (с учетом обязательных платежей ИП) выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры. Ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин комментирует характеристики патента как разновидности налогового режима и представляет свое мнение о рентабельности данной системы для арендодателя.
    Приобретение патента: ограничение и цена

    Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Приобретение патента правомочно только для индивидуальных предпринимателей, то есть физические лица без статуса ИП не могут использовать данную систему налогообложения. Стоимость патента в Московском регионе основывается на размере потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в аренду, который определяется правительством Москвы. По состоянию на 2018 год налоговая ставка составляет 6% от такого дохода. Цена разрешения на арендную деятельность зависит от локации (округа и района), где находится сдаваемая квартира, и от ее площади.

    Приведу примеры. Патент на квартиру площадью до 50 кв. м, расположенной в ЮЗАО, стоит 18 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, составляет 300 000 рублей в год; расчет: 300 000 Х 6% = 18 000 рублей). Стоимость патента для квартиры площадью 75 кв. м, расположенной в ЦАО, – 54 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, – 900 000 рублей в год; расчет: 900 000 Х 6% = 54 000 рублей). Размер действительного дохода, который может быть гораздо ниже, при расчете стоимости патента не учитывается.

    Патентная система непопулярна – согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, данного налогового режима придерживаются не более 10% из тех, кто сдает в Москве квартиру и платит налоги с этого дохода».

    Причины непопулярности ПСН

    Кирилл Кокорин: «Наличие патента не связано с размером и регулярностью получения дохода от сдачи квартиры в аренду: наймодатель покупает этот разрешительный документ на определенный срок (от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года), и даже если объект все это время простаивал – например, его не удалось сдать, – патент не продлевается и его стоимость не возвращается.

    Помимо этого, вне зависимости от того, получен ли доход от сдачи квартиры или нет, ИП вносит ежегодные обязательные платежи в Пенсионный фонд – в 2018-м это 5 840 рублей, а также в Федеральный фонд медицинского страхования – в 2018 году это 26 545 рублей. Общая сумма обязательных платежей – 32 385 рублей. Для индивидуального предпринимателя, купившего патент, возможность уменьшения суммы налога на размер страховых взносов не предусмотрена.

    Расходы арендодателей, которые являются ИП, включают стоимость патента и обязательные платежи. Физлица уплачивают только НДФЛ. Рассмотрим пример. Квартира в ЮЗАО площадью 45 кв. м сдается за 30 000 рублей в месяц, годовой доход от сдачи составляет 360 000 рублей. Расход от сдачи этой квартиры для физического лица (НДФЛ) при таком доходе составит 46 800 рублей в год (360 000 Х 13%); для ИП – 50 385 рублей (18 000 рублей за патент + 32 385 рублей как обязательные платежи).

    Для определения целесообразности приобретения патента каждому арендодателю следует провести грамотную калькуляцию всех возможных вариантов».

    Продавец квартиры в статусе ИП: особенности положения

    Кирилл Кокорин: «Собственник жилплощади, который хоть единожды использовал ее в предпринимательских целях, имея статус ИП, не сможет продать эту квартиру как физическое лицо, только как ИП. Это означает, что продавец лишается всех льгот и вычетов, которые положены физлицу. Если собственник официально ликвидирует ИП, ситуация при продаже лишь усложнится. Утративший статус ИП продавец квартиры, которая раньше использовалась им в предпринимательских целях, обязан уплатить НДФЛ со всей суммы, полученной от продажи. Срок владения квартирой значения не имеет. Такова устойчивая позиция Минфина.

    Напомню: НДФЛ не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, если она была в собственности не менее 3 лет (для имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее 5 лет (для имущества, купленного после 01.01.2016). Данная льгота не распространяется на недвижимость, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в коммерческой деятельности, то есть сдавал внаем».

    Кому выгодна уплата налога через патент

    Кирилл Кокорин: «Рентабельность ПСН имеет очень индивидуальный характер. На мой взгляд, патент выгоден лишь в случае, если собственник не планирует продажу квартиры, уже имеет статус ИП и несет расходы на обязательные взносы: скажем, он занимается деятельностью в других направлениях и решил внести в свой совокупный доход также прибыль от найма квартиры».

    Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость
    Тел.: +7 (495) 232-24-24
    e-mail: [email protected]

    Дружите с нами на Facebook
    Дружите с нами Вконтакте