Содержание:
ДДУ: доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке вне закона
Приятно купить два ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая.
При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются.
По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей.
Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения.
Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора.
Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры, соответственно и застройщик берет на себя обязательство по возврату денежных средств. Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если «на выходе» квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги.
Вроде все логично, но монеты в две копейки нет.
Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация).
Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно.
Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве.
Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту.
Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует.
И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить.
Приведу пару примеров из жизни.
На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен.
Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену?
Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства.
А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ:
потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях. да под хорошую закуску. ).
При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе.
Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади.
Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре.
Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить? Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора.
Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя.
Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно.
Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность.
Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир.
Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась.
В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена.
Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так.
По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков.
По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит.
Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ.
Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ).
Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома. Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров.
Проект не менялся. Как такое могло произойти? Тут стоит привести еще один пример.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов.
Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует!
В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры. В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича — на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм.
То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры.
Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным.
Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с. экономить.
Кроме прорабов с. экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика.
В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму.
Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры. При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате.
Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя).
Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет.
Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями. Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься. Эх, эту энергию б да в мирных целях.
Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры.
Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают.
Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора. Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить. Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает.
Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное.
А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры?
Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей.
Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю.
Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати. В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры. Ведь застройщик ставит ультимативное требование: «Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите». Напугал ежа голой ж. @й!
Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит,
в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы.
Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением. Это обман, очень неприятный обман.
Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе. А установление в договоре подобного требования является недействительным.
К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей. Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой.
Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество.
Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу. Проконсультируйтесь.
Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов.
Закон ревностно защищает права потребителей. Но в случае с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.
П.С. Эту статью я написал почти два года назад. Без малого 8 000 человек ее прочитали. Но, к сожалению, проблема с доплатой за «лишние» квадратные метры остается и становится нормой, и данная статья все так же актуальна. Дольщики просто не знают, что от доплаты можно и нужно отказываться.
Надеюсь, с помощью Яндекса о своих правах узнает еще большее число дольщиков.
Подписывайтесь на канал и не давайте себя обмануть
Доплата за лишние метры после обмеров БТИ. Зачет неустойки
Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Доплата за лишние метры после обмеров БТИ. Зачет неустойки.
Выдержки из судебной практики:
«Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются однородными и могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.
Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в обжалуемом постановлении суда округа существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, оснований для передачи жалобы отсутствуют.» (О П Р Е Д Е Л Е Н И Е ВС РФ от 17 мая 2016 года № 305-ЭС16-4385)
«Поскольку размер данной доплаты не превышает размер, подлежащей уплате ответчиком законной неустойки, суд обоснованно вынес указанное решение, которым взыскал неустойку, произвел зачет однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ» (Кассационное определение Кировского областного суда от 12.05.2011 по делу N 33-1578)
Но на практике застройщики не идут на подобный зачёт в добровольном порядке. Вам, скорее всего, откажут в зачёте, не передадут ключи и акт приема-передачи квартиры добровольно не подпишут. Более того, некоторые будут угрожать односторонним расторжением договора. Сразу скажу, что подобные действия Застройщика не соответствуют действующему законодательству. Застройщик не может отказаться передавать квартиру в связи с данными обстоятельствами и уж тем более расторгнуть договор. Давайте разберем ситуацию поподробнее и выясним, что можно предпринять.
Прежде чем спешить доплачивать, рекомендую перепроверить, действительно ли у вас в квартире появились лишние квадратные метры. Сначала самостоятельно измерьте квартиру, и если ваши данные не соответствуют тем данным, что указывает застройщик, то к делу следует привлечь независимую техническую экспертизу. Стоят такие услуги порядка 10 000 -15 000 рублей. Результаты подобной экспертизы уже можно будет использовать в суде.
Если у вас всё-таки имеются лишние квадратные метры после обмеров БТИ, то вы можете попробовать не платить за них. Но если Застройщик отказывается идти на зачет, то без суда вам тут не обойтись.
Для начала вам нужно написать застройщику претензию о зачёте взаимных требований на сумму неустойки и требование передать квартиру. Если не удалось договориться о зачете в добровольном порядке, то остается только подача иска в суд. В иске вы требуете законную неустойку, передачу квартиры, подписание акта приема-передачи и ключи от квартиры, если, вас полностью устраивает ее качество. Если не устраивает, иск можно дополнить и требованиями по качеству квартиры. В дополнение к иску можно попросить возместить убытки, если таковые были, и моральный вред. Также можно сразу потребовать признания права собственности, но тогда придется оплачивать государственную пошлину, так как по закону о защите прав потребителей госпошлина оплачивается с суммы свыше 1 000 000 рублей. Таким образом вы, возможно, даже быстрее остальных дольщиков получите свидетельство о собственности на свою квартиру. Оформление квартиры в собственность – это не быстрый процесс, и многие годами живут, не получив свидетельство о собственности. Для признания права собственности нужны только обмеры БТИ, и если дом готов, ничего не мешает его получить.
Получив подобный иск, застройщик уже более охотно идет на зачет взаимных требований. Как правило, по условиям зачета застройщик все еще остается вам должным.
В итоге, вам не нужно будет доплачивать разницу за образовавшиеся лишние квадратные метры поле обмеров БТИ, вы можете получить неустойку, возможные убытки (если таковые были), 50% штраф от всего взысканного в вашу пользу, при этом юридические расходы можно будет также частично компенсировать за счёт застройщика.
Таким образом, вам, возможно, вообще не придётся оплачивать дополнительные квадратные метры увеличения площади квартиры. Почему возможно? Дело в том, что как только вы подадите иск о признании права собственности и о взыскании неустойки, в соответствии с 214-ФЗ застройщик должен подать встречный иск с требованием оплатить лишние квадратные метры. Если он предъявит вам встречные требования, то судья может застройщику отказать, так как существует подобная практика (в подробности вдаваться не буду). В худшем случае судья просто зачтёт требование застройщика в счёт неустойки, и дополнительно в вашу пользу вы можете получить неустойку, возможные убытки и 50% штраф от всего взысканного в вашу пользу.
Также есть вероятность, что никто ничего вам предъявлять не будет. Если застройщик значительно просрочил срок сдачи дома, то на его счетах в банке, скорее всего, лежат только исполнительные листы с требованием оплатить неустойку. Такой застройщик скорее всего не будет с вами судиться за возможную доплату. Ведь если даже он высудит вашу доплату, то эта сумма тут же будет списана в пользу одного из дольщиков, чей исполнительный лист был предъявлен раньше остальных. Таким образом, может сложиться ситуация, что вам не нужно будет оплачивать образовавшуюся разницу в квадратных метрах. Но в такой ситуации, скорее всего, не удастся исполнить решение суда по взысканию в вашу пользу неустойки, возможных убытков и 50% штраф от всего взысканного в вашу пользу.
Образец претензии застройщику о зачете неустойки в счет доплаты по БТИ.
ООО «Застройщик Плюс»
Адрес: 111111, Москва, ул. Атомщиков, д.1, оф.1 ИНН 7711111111
От Иванова Ивана Ивановича
Паспортные данные 4105 111111 выдан ОВД Замоскворечье г. Москвы
Уважаемый Петр Петрович!
10 января 2015 г. между ООО «Застройщик Плюс» и мной был заключен Договор № ИК-1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Согласно условиям Договора Объектом долевого строительства является Квартира №111, расположенная в по адресу: 111111, г. Москва, ул. Машиностроителей, д.1, а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации.
01 февраля 2015 года мною был произведён осмотр квартиры и мест общего пользования. Осмотренное мною помещение (квартира), а так же места общего пользования имеют следующие недостатки (для примера):
1.Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не везде положен асфальт, часть придомовой территории огорожена забором, блокирующим доступ, и никаким образом не благоустроена.
2.Ограждение общего балкона при переходе на пожарную лестницу опасно, низкое и не стабильное.
3.Не работает грузовой лифт.
4.В квартире окна в оконных проёмах имеют щели более чем 2 см, которые необходимо запенить строительной пеной.
5. На всех стеклопакетах не срезан излишек строительной пены.
6. Над окнами в кухне и комнате в стыках между стеной и потолке видна пакля и сильные впадины. Необходимо запенить строительной пеной эти места, так как там щели.
Согласно данному перечню недоделок я готов принять квартиру незамедлительно после устранения указанных недостатков.
После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.
Адрес для отправки корреспонденции, а так же уведомление о готовности объекта прошу использовать следующий адрес: _________________
Так же на приемке 01 февраля 2015 г. мне было сообщено о необходимости доплатить разницу метража в соответствии с пунктом 2.4 Договора № ИК-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 25.09.2012 года в размере 42 911,50 рублей.
Однако ООО «Застройщик Плюс» в настоящий момент имеет задолженность передо мной за нарушение сроков передачи вышеуказанной квартиры.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со ст.10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 12 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
С учетом изложенного с ООО «Застройщик Плюс» в мою пользу подлежит взысканию неустойка за период с __________ 2015 по ________ 2015 в размере – руб.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ прекращение обязательства зачетом.
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Настоящим письмом информирую Вас о том, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство по уплате разницы метража в соответствии с пунктом 2.4 Договора № ИК-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 25.09.2012 года в размере 42 911,50 рублей прекращено полностью зачетом встречного требования Иванова Ивана Ивановича к ООО «Застройщик плюс» о взыскания неустойки за период с _____________ по ___________ в размере – _______________руб.
Сумма зачета встречных однородных требований составляет _________ руб.
Дата проведения зачета будет дата получения ООО «Застройщик плюс» настоящего заявления.
Также прошу сообщить:
— предполагаемые сроки устранения выявленных недостатков.
— уведомить о полном устранении вышеуказанных недостатков.
Участники долевого строительства ____________ Иванов Иван Иванович
Ниже привожу разъяснения законодательства и судебную практику по зачету.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.
Подрядчик предъявил заказчику иск о взыскании стоимости выполненных работ.
Ответчик иск не признал, сославшись на прекращение его обязательства по оплате зачетом встречного однородного требования.
Суд первой инстанции установил, что подрядные работы производились подрядчиком на кредитные средства, поскольку заказчик выполненные работы своевременно не оплачивал. Заемные обязательства подрядчика перед банком были обеспечены поручительством заказчика, который по предъявлении ему требований банка выплачивал проценты за пользование кредитом.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции сослался на то, что требование по оплате работ и требование по возврату уплаченных процентов за пользование кредитом по договору поручительства не являются однородными, поэтому к данным отношениям не может быть применена статья 410 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение отменил. При этом в постановлении обоснованно было указано следующее.
Согласно статье 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Заказчик, являясь поручителем подрядчика по кредитному обязательству, удовлетворил требование банка об уплате процентов за пользование денежными средствами. Поэтому он получил права кредитора в части уплаты процентов за пользование кредитом в объеме, равном сумме, уплаченной банку. Требование заказчика является гражданско — правовым денежным обязательством, которое однородно денежному требованию подрядчика об оплате выполненных работ. Заказчик заявил о зачете в момент подписания акта сверки выполненных работ.
Практика судов по зачету.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.02.2012 N 14321/11 по делу N А79-7483/2009
Как следует из ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.
Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.2012 N 2241/12 по делу N А33-7136/2011
Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются денежными, т.е. однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 1394/12 по делу N А53-26030/2010
По условиям договора подрядчик обязался выполнить проектные работы не позднее 04.05.2008, а заказчик — обеспечить приемку и оплату выполненных работ.
Общая сумма работ по договору определена в размере 13 982 700 рублей, из которых заказчик обязан оплатить аванс, осуществить расчет за выполненные работы.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора установлена ответственность подрядчика за нарушение сроков выполнения работ в виде пеней в размере 0,1 процента от цены договора за каждый календарный день просрочки.
Производя с подрядчиком окончательный расчет за выполненные работы, заказчик удержал 1 314 373 рубля 80 копеек — пени за 94 дня просрочки исполнения обязательства.
Факт получения заявления о произведенном зачете встречных однородных требований обществом не оспаривается.
В связи с неполной оплатой заказчиком выполненных работ подрядчик обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 330, 408, 410, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, Кодекс), суд первой инстанции принял во внимание произведенный заказчиком зачет встречных требований и пришел к выводу об отсутствии непогашенной задолженности ответчика перед истцом.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, сослались на неправомерность произведенного ответчиком зачета требований о взыскании задолженности за выполненную работу и неустойки, имеющих различную правовую природу. Суды указали, что требование об уплате неустойки не носит бесспорного характера, поскольку ее размер может быть уменьшен судами по правилам статьи 333 Гражданского кодекса, следовательно, обязательство заказчика по уплате долга не может быть прекращено путем зачета неоднородного требования о взыскании пеней за просрочку выполнения работ.
Президиум считает, что суды трех инстанций неправильно квалифицировали действия заказчика по удержанию суммы неустойки в счет оплаты выполненных работ при окончательных расчетах как зачет взаимных требований.
При названных обстоятельствах оспариваемые постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Вышеприведенная судебная практика доказывает, что неустойка является встречным однородным требованием и подлежит зачету, но на практике довольно сложно произвести зачет на сумму неустойки даже в судебном порядке. Судьи зачастую отказывают в зачете с ссылкой на неоднородность требований, обосновывая свою позицию тем, что при самостоятельном удержании неустойки Дольщиком, Застройщик лишается возможности защитить свои интересы на основании статьи 333 Кодекса. С учетом того, что неустойка может быть оспорена как по праву, так и по размеру, а при возникновении спора — уменьшена судом, то требование о ее зачете нельзя признать однородным требованию об оплате за увеличение площади квартиры. Иными словами судьи считают не равнозначными неустойку по 214-ФЗ и требование застройщика к дольщику об оплате за образовавшиеся дополнительные квадратные метры (Неустойка не равна Доплате). По их мнению, неустойка может меняться, а вот доплата якобы не подлежит изменению.
Судей не смущает, что требование по доплате также может быть необоснованным. К примеру, БТИ ошиблась в размерах и в связи с этим Застройщик требует большую сумму, чем должен бы требовать на самом деле. Или Застройщик оценивает стоимость доплаты исходя из новой цены за квадратный метр, а должен был требовать исходя из стоимости квадратного метра, согласованного в договоре. Т.е. судьи, которые отказывают в проведении зачета в подобных ситуациях, говорят, что зачет должен иметь бесспорный не подлежащий изменению характер, как с одной стороны так и с другой. Но подобного требования нет в Законе!
Мы с указанным утверждением не согласны, так как суд имеет возможность проверить произведенный зачет, как по праву, так и по размеру, а при возникновении сомнений в размере применить ст. 333 ГК РФ, таким образом скорректировать сумму произведенного зачета. Наше мнение совпадает с нижеуказанной судебной практикой.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2015 N Ф05-17251/2014 по делу N А40-64548/14
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлены возможность начисления неустойки, ее размер, не дана оценка договорам подряда, уступки права требования, претензии ответчика о зачете неустойки.
«Возможность уменьшения судом неустойки не препятствует реализации заказчиком предусмотренного договором права на прекращение обязательства зачетом по оплате в соответствующей части».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014 N Ф05-12711/2014 по делу N А41-20311/14
При новом рассмотрении суду необходимо повторно обсудить заявление ответчика о зачете, исходя из положений действующего гражданского законодательства и разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 года N 65, а также доводы, приведенные ответчиком в обоснование заявленного ходатайства (в том числе о том, о зачете). При этом суд кассационной инстанции полагает целесообразным указать на то, что исходя из положений гражданского законодательства, необходимым условием совершения зачета является однородность встречного и основного требований. Под однородностью требований понимается их предметная однородность, то есть денежные требования. При этом, целью такого способа прекращения обязательств, как зачет, является достижение экономичности гражданского оборота, поскольку зачет позволяет избежать возникновения такого положения, когда переданные одним лицом другому лицу во исполнение существующего между ними обязательства деньги или иные определенные родовыми признаками вещи тут же подлежали бы возврату первому лицу во исполнение другого обязательства между теми же лицами. Требование однородности относится только к предмету требований, но не к основаниям их возникновения, поэтому ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида, то есть для зачета не требуется однородности оснований возникновения обязательств.
Большей вероятностью произведения зачета представляется тогда, когда Застройщик предъявляет дольщику встречный иск о взыскании денежной суммы в счет увеличения площади помещения. В такой ситуации суд самостоятельно производит зачет встречных требований. Но и в такой ситуации остается риск того, что судья может счесть, что право требования неустойки не наступило, так как Дольщик сам не выполнил обязательства по оплате перед Застройщиком по договору долевого участия. На наш взгляд подобные решения не соответствуют Закону, но игнорировать подобную практику также не следует.
А если все-таки застройщик в одностороннем порядке расторгнет договор, что делать?
Порядочный застройщик не пойдет на подобную незаконную схему, но есть ряд строительных организаций, которые не брезгуют никакими методами и руководствуются исключительно меркантильными интересами. Для устрашения остальных дольщиков, чтобы неповадно было не оплачивать, они могут применить подобную схему. В такой ситуации без юриста не обойтись. Вероятность остаться без квартиры при поддержке юриста минимальная, но она существует и её не нужно полностью исключать. Большинство застройщиков предпочитают все-таки законные схемы.
Для тех, кому не повезло с застройщиком, привожу в помощь «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
При заключении договора участия в долевом строительстве между Т. и ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» сторонами определена цена договора, составляющая 2 600 000 рублей, которая была своевременно уплачена Т. путем внесения единовременного платежа.
В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства решением Королевского городского суда Московской области в пользу Т. взыскана неустойка.
В ходе рассмотрения судом указанного дела ответчиком были направлены Т. сообщения о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о том, что, по уточненным данным бюро технической инвентаризации, Т. должен произвести доплату в размере 5 000 рублей. Истцом указанная доплата произведена не была, в связи с чем застройщик направил ему уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.
Решением Королевского городского суда Московской области Т. отказано в удовлетворении требования к ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» о признании права собственности на указанную в договоре квартиру. По мнению суда, у застройщика имелись основания для одностороннего расторжения договора, поскольку цена договора, в которую входит доплата за увеличенную площадь жилого помещения в размере 5 000 рублей, Т. внесена не была и застройщиком соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение городского суда, указав следующее.
Статьей 5 (часть 3) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.
Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.
С учетом того, что Т. цена договора уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло. Читайте продолжение статьи «Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.»
Какую денежную сумму можно взыскать с застройщика.
Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.
Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика
Инструкция, как самостоятельно взыскать неустойку, штрафа, убытков по ДДУ с застройщика
Взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ
Оплата по факту получения вами денег от застройщика (если в итоге деньги вы не получаете, то наши услуги являются бесплатными). Попутная бесплатная юридическая консультация по другим различным правовым вопросам, связанная с основным делом и не только.
Зачет неустойки в счет оплаты за выполненные работы
Вам просрочили поставку или выполнили работы с просрочкой? Можете произвести зачет неустойки в счет оплаты выполненных работ. Как это сделать, смотрите на примере нашего судебного дела о зачете неустойки. Решение о зачете неустойки в размере 2 500 000 рублей.