Экспертиза отчета об оценке вопросы

Содержание:

Современное состояние процесса экспертиз отчетов об оценке и судебная практика экспертной деятельности

Семеренко Александр Георгиевич
кандидат экономических наук
академик Российской академии юридических наук
Старший Оценщик – эксперт Одинцовской межрайонной и Химкинской ТПП

В последнее время практика проведения экспертиз Отчетов об оценке в обычных оценочных компаниях стала практически общепринятой. За свою обширную практику судебных заседаний автор неоднократно сталкивался с фактом оспаривания результата определения рыночной стоимости того или иного вида актива, причем, в большинстве случаев представляется экспертное заключение, выполненное в ООО «Копыта и рога» на Отчет об оценке, выполненный в ООО «Рога и копыта».

В настоящее время суды 1-й и 2-й инстанций завалены делами о заливах, разделе имущества супругов и прочими «бытовыми» в принципе делами, по которым, тем не менее (и даже в первую очередь), производится оценка рыночной стоимости. Не секрет, что вопрос оценки в первую очередь является вопросом экономической безопасности и, как правило, одна из сторон остается недовольной результатами произведенной оценки. Естественно, недовольная сторона обращается не в СРО Оценщиков, так как в принципе со 135 Законом имеет дело и знаком достаточно узкий круг специалистов, а в такую же оценочную организацию. Естественно также, что эта оценочная организация, не желая упускать возможную прибыль, берет на себя решение такого вопроса, как экспертиза Отчета об оценке.

Далее в суде встречаются Оценщик и так называемый «Эксперт». К сожалению, судебная практика показывает, что вопросы между Оценщиком и «Экспертом» в суде решаются не на взаимоуважительной основе, а строятся по принципу «кто кого переорет».

Да, безусловно, Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не содержит прямого запрета на производство экспертизы Отчета об оценке в любой оценочной организации. Но корректно ли со стороны Оценщиков давать оценку работе другого специалиста, подчас даже члена своей же СРО Оценщиков? На каком основании (имеется в виду юридически обоснованное) при проведении такой, с позволения сказать, «экспертизы», такой же Оценщик называет итоговый документ «Экспертное заключение»? И не есть ли это желание сделать свое счастье (в виде мимолетной прибыли) на несчастье (ошибке) коллеги? Подчеркиваю, законодательных ограничений нет, но существуют ли ограничения моральные и этические? Не проще ли оставить кесарю кесарево, а Богу Богово? Перефразируя, не проще ли оставить работу по экспертизе Отчетов об оценке СРО Оценщиков, как в принципе и подразумевается в 135 ФЗ, или иным уполномоченным органам, а именно системе Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, как основному экспертному органу в соответствии со ст. 12 п. «г» Закона «О торгово-промышленных палатах»?

В данном случае Национальному Совету по оценочной деятельности во взаимодействии с Торгово-промышленной палатой и с привлечением Саморегулируемых организаций Оценщиков было бы целесообразно выпустить соответствующие рекомендации, где четко разграничить вопросы оценочной деятельности и вопросы экспертизы Отчетов об оценке. Необходима четкая, как сейчас принято говорить, «вертикаль власти». Не могут юридически лица, занимающие на рынке оценочных услуг один и тот же статус (а именно – оценочной компании) заниматься вопросами экспертизы Отчетов таких же оценочных компаний. На взгляд автора было бы целесообразно оставить экспертизу серьезных Отчетов (оценка стоимости бизнеса, нематериальных активов, нетипичные случаи оценки, обязательная экспертиза Отчетов в соответствии с действующим законодательством) Саморегулируемым организациям Оценщиков, а более легкие вопросы (недвижимость, машины и оборудование, ценные бумаги, не попадающие под обязательное производство экспертизы) передать в систему Торгово-промышленной палаты. Тем более, что юридическое обоснование этому заложено в вышеназванном Законе.

Возвращаясь непосредственно к наиболее типичным ошибкам, допускаемым Оценщиками при подготовке и составлении Отчетов, автор мог бы выделит несколько наиболее крупных групп ошибок:

Первая, достаточно часто встречающаяся группа ошибок – нарушение прав собственности граждан, а именно производство оценки актива БЕЗ согласия на то его собственника.

Как известно, 135-й Закон достаточно четко формулирует основание для производства оценки. Им может быть либо Договор, либо постановление соответствующего органа (суда, прокуратуры, субъекта оперативно-розыскной деятельности). При наличии постановления все понятно, и оценка производится на указанном основании. Но, достаточно часто встречаются случаи, когда Заказчиком оценки выступает лицо, не имеющее никаких прав на Объект оценки. Как правило (но не только), эта ошибка характерна для Отчетов об оценке рыночной стоимости при разделе имущества супругов, прекращающих брачные отношения. Достаточно часты случаи, когда тот или иной актив оформлен на одного из супругов, а заказчиком для производства оценки выступает другой. Оценщики же либо по незнанию данного нюанса, либо сознательно не предупреждают о невозможности производства оценки в таком случае, и потом в судебном заседании такие Отчеты признаются недействительными на основании нарушения ст. 35 Конституции РФ, ст. 212 ГК РФ и по признакам преступления, предусмотренного ст. 165. ч. 1. УК РФ (при отсутствии признаков хищения).

Вторая, не менее распространенная группа ошибок — ошибки, связанные с нарушениями формальных требований, предъявляемых к составлению Отчетов об оценке. Как известно, в настоящее время действует Приказ № 272 Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.09.2009 г. «Об утверждении порядка рассмотрения Отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества».

Мне могут возразить, что данный Приказ касается именно деятельности Росимущества, и именно в тех случаях, которые и оговорены в этом документе. Однако, в соответствии с ФСО № 1 (ст. 11) при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Фактически, в соответствии с требованиями ФСО экспертиза проводится по формальному признаку соответствия Отчета об оценке требованиям Законодательства. А с чем приходится сталкиваться в судебных заседаниях? Так называемое «Экспертное заключение», которое автору пришлось опровергать не далее 2-х недель назад в одном из районных федеральных судов Москвы содержало в себе 367 листов (!), что практически в 3 (!) раза превышало количество листов Отчета об оценке, на который и было сделано данное «Экспертное заключение», и не содержало в себе никакой конкретной информации по самому Отчету.

В этом же Приказе Росимущества разработан Лист соответствия, в котором достаточно четко определены критерии, которым должен отвечать Отчет об оценке. Таким образом, в соответствии с руководящим документом (вместе с требуемыми им же дополнительными информационными материалами) Экспертное заключение представляет собой сброшюрованный документ, состоящий из 15-20 листов максимум.

И, наконец, третья группа. Вряд ли ее стоит относить к категории ошибок. Скорее всего (как всегда в России), эта группа несоответствий, которая появилась в результате правового нигилизма или же юридического казуса.

В соответствии со ст. 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» ФЗ № 135 в случае возникновения спора (причем законодатель НЕ УКАЗЫВАЕТ четкое ограничение спорных ситуаций) производство оценки обязательно.

Любое судебное заседание основывается на спорной ситуации и исповедует принцип состязательности сторон, с целью разрешения спора.

В соответствии с п. 25 ФСО № 1 по итогам проведения оценки составляется Отчет. Подчеркиваю, уважаемые коллеги, именно Отчет и никакой иной документ.

Однако, суды первой инстанции, выносят постановления (определения) и производстве судебной экспертизы, и в результате появляется документ, именуемый «Экспертное заключение о рыночной стоимости». Кто из уважаемых коллег не встречался с таковым?

Если уж строго придерживаться буквы Закона, то такой документ (пусть он появился на свет и на основании решения соответствующего органа) НЕ МОЖЕТ быть исследован в судебном заседании в качестве документа, имеющего доказательное значение, КАК ПРОТИВОРЕЧАЩИЙ ФЗ № 135 и ФСО № 1, то есть на основании того, что он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ Отчетом об оценке.

Понятно, что судьи (сотрудники правомочных на то органов) не обладают профессиональными знаниями в нашей узкоспециализированной области, но почему Оценщики с радостью поддерживают нарушение законодательства, и выпускают подобные документы?

Уж коль скоро требуется именно экспертное заключение о рыночной стоимости (встречал я и такое в судебных решениях), то было бы целесообразно подготовить именно Отчет, в котором под заголовком «Основные факты и выводы» или в «Допущениях» указать, что данный Отчет является экспертным заключением. А ведь любой Эксперт, имеющий полномочия производства экспертизы Отчетов об оценке (работающий в соответствующей организации) в соответствии с требованиями того же Росимущества обязан рассмотреть и правовую составляющую Отчета.

Смотрите так же: Временная опека заявление

Уважаемые коллеги! Эта статья ни в коей мере не претендует на истину в последней инстанции. Я попытался поднять тот круг вопросов, с которым сталкиваюсь постоянно при производстве экспертизы Отчетов об оценке. Я приглашаю Оценочное сообщество к диалогу в этой области.

С глубочайшим уважением. А. Семеренко

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Экспертиза отчетов об оценке

Экспертиза отчета — это проверка отчета об оценке на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертиза отчета может проводиться также с целью подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертизу отчета об оценке можно разделить на два вида:

— Экспертиза отчета, проводимая в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» (обязательная). Такую экспертизу имеют право проводить только Саморегулируемые организации оценщиков. Компания «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ», в случае необходимости, может взять на себя организацию проведения экспертизы отчета об оценке в СРО оценщиков;

— Экспертиза отчета, как консалтинговая услуга в области оценки (не обязательная). Под консалтинговой услугой в области оценки в данном случае подразумевается деятельность по консультированию заказчика по узкоспециализированным вопросам в сфере оценочной деятельности, которые требуют особых знаний, с представлением мотивированного заключения. Цель консалтинга — помочь заказчику в достижении заявленных целей. Иными словами консалтинг — это любая помощь, по узкоспециализированному кругу вопросов в сфере оценочной деятельности, оказываемая внешними консультантами, для решений той или иной задачи. Консалтинговые услуги осуществляют профессионалы и специализированные консультативные (консалтинговые) фирмы, которые ценятся за их высокий профессионализм, объективность и независимость, неординарную оценку ситуаций и нестандартность рекомендаций. Наличие высококвалифицированных специалистов в области оценки, позволяет компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» провести данный вид экспертизы отчета об оценке.

Экспертиза отчета об оценке дает ясное представление о том, насколько тот или иной отчет соответствует всем требованиям действующего законодательства. Экспертиза направлена на выявление не качественных работ по оценке имущества и проводится, чтобы установить надежность вывода о стоимости и адекватности предоставленных подтверждающих доказательств.

Законодательство РФ содержит следующие случаи обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке (такую экспертизу могут проводить только оценочные СРО):

Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах», статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах»

НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА отчетов об оценке может проводиться для следующих целей (такую экспертизу можно заказать в компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ»):

Снижение рисков, связанных с принятием не эффективного управленческого решения на основе не достоверного отчета об оценке имущества;
Снижение рисков, связанных с проведением сделок купли-продажи объектов, совершенных по не рыночной стоимости, на основе не качественного отчета об оценке;
Снижение рисков принятия не эффективного решения о предоставлении кредита на основании не правильного определения стоимости залогового имущества;
Снижение рисков собственников/акционеров от возникновения не добросовестного менеджмента в компании, использующий некачественный отчет для достижения личных целей, наносящих ущерб компании;
Снижение риска подачи жалобы на отчет и опротестование результатов оценке;
В случае возникновения спорных ситуаций, относительно качества отчета об оценке имущества;
В случаях, когда заказчик хочет проверить результат работы по оценке имущества, выполненный оценочной компанией.

НЕОБХОДИМАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

Для проведения качественных работ по экспертизе заказчику необходимо подготовить и передать копию отчета об оценке. При этом копия отчета должна быть оформлена аккуратно и быть читаема.

Экспертиза отчетов

ЗАКАЗАТЬ ЭКСПЕРТИЗУ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

1. Заполните заявку на проведение экспертизы отчета об оценке на бланке организации, в случае если заказчиком является физическое лицо, вместо реквизитов юридического лица укажите (Паспортные данные, адрес регистрации и контактные данные). Форму заявки можно скачать в нижней части страницы.

2. Отправьте заявку и отчет об оценке в электронном виде на адрес электронной почты [email protected], (заявку и отчет необходимо направлять только в форматах *.PDF или *.DOC. Другие форматы не принимаются. Обязательным условием является наличие ПРИЛОЖЕНИЙ к отчету; в случае отправления скан копии отчета дополнительным условием является наличие страницы с информацией о сшивке);

3. После рассмотрения заявки на адрес электронной почты, указанный в заявке, придёт сообщение с Портала экспертизы (msk12.expertizaroo.ru) со ссылкой на страницу экспертизы, где можно отслеживать процесс проведения экспертизы, а также скачать проект договора на оказание услуг по проведению экспертизы и счет на оплату услуг (на рассмотрение заявки может уйти несколько дней в зависимости от загруженности отдела, если письмо не пришло в течение 2-ух рабочих дней, проверьте папку СПАМ или свяжитесь с отделом экспертизы, подробную инструкцию по работе с Порталом для Заказчика можно скачать в нижней части страницы);

4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора, оплатите счет в размере, установленном в договоре и направьте скан копии платежного поручения и подписанного договора на адрес электронной почты специалиста отдела экспертизы, который указан в нижней части сообщения которое пришло с Портала экспертизы (msk12.expertizaroo.ru) — это необходимо для более оперативной работы отдела; (для упрощения процесса идентификации в теме сообщения укажите номер договора на экспертизу);

5. По факту завершения экспертизы на адрес электронной почты, указанный в заявке, придет сообщение с Портала экспертизы (msk12.expertizaroo.ru). На странице экспертизы Вы сможете скачать заключение в электронном виде, а также ЭЦП к нему если это необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства, (более подробную инструкцию по работе с Порталом можно скачать в нижней части страницы, точную информацию о получении заключения в бумажном виде необходимо уточнять в отделе экспертиз);

6. НЕ ЗАБУДЬТЕ предоставить в отдел экспертизы отчет об оценке в форме электронного документа, подписанного ЭЦП, либо отчет об оценке или его копию в бумажном виде (отчет должен быть прошит, подписан и заверен, в случае отправления копии отчета обязательным условием является наличие страницы с информацией о сшивке), договор и акт оказанных услуг, подписанные с вашей стороны, и оригинал заявки в бумажном виде;

7. Сроки проведения и стоимость Вы можете посмотреть в тарифах, ссылка на тарифы размещена ниже.

По вопросам экспертизы отчетов об оценке обращайтесь в Отдел экспертизы РОО по тел. +7 (495) 662-74-25 или электронной почте [email protected]

Тарифы не содержат существенные условия договора и не являются договором публичной оферты.

Экспертиза отчетов об оценке в СРО станет единой, но более дорогостоящей

Правительство РФ предлагает ввести вместо действующих двух единый вид экспертиз отчетов об оценке, в том числе кадастровой стоимости недвижимости. Новый порядок планируется ввести с 1 июля следующего года. Изменения могут повлечь не только удлинение сроков проведения, но и увеличение стоимости экспертиз, однако сведения о ее размере СРО должны будут размещать в открытом доступе.

На рассмотрение нижней палаты парламента на днях поступил правительственный законопроект № 648549-6 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“», которым предлагается скорректировать правила проведения экспертизы отчетов об оценке, которую проводят эксперты саморегулируемых организаций оценщиков.

Последствиями принятия таких изменений для заказчиков станет увеличение срока на осуществление экспертизы, а значит, и увеличение срока для совершения действий, для которых такая экспертиза нужна (оспаривание кадастровой стоимости, реализация имущества банкрота и др.). От экспертов же, которые будут проверять отчеты коллег, потребуется более высокая квалификация (ведь объем анализируемых данных увеличится в разы), а от саморегулируемых организаций оценщиков — наличие соответствующих кадровых ресурсов.

Два вида экспертизы превратятся в один, но большой

Действующая сейчас редакция Федерального закона предусматривает проведение экспертами СРО оценщиков двух отдельных видов экспертиз отчетов об оценке:

на соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного Федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (ст. 17.1 Федерального закона от от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон об оценке).

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, разработанному Минэкономразвития России, необходимости в двух отдельных видах экспертизы нет. Напротив, экспертиза нужна одна — включающая проверку отчета об оценке как на соответствие установленным требованиям, так и на подтверждение стоимости. Обосновывается такой вывод тем, что в любом случае результатом оценки является именно стоимость, определенная в отчете об оценке, и именно ее размер интересует заказчика и оспаривается при несогласии с отчетом.

Смотрите так же: Облагается ли пособие по безработице налогом

Кроме того, законопроектом предлагается утверждать особенности проведения экспертизы отчетов об определении отдельных видов стоимости (в том числе кадастровой) нормативными актами Минэкономразвития России.

Очевидно, что экспертиза на подтверждение стоимости, установленной оценщиком, является более трудоемкой, требует большего количества времени и более высокой квалификации специалиста, который ее проводит. Правительственный законопроект в связи с указанными выше факторами предусматривает увеличение срока проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, который предусмотрен законом, с установленных сейчас 30 до 45 рабочих дней (ст. 24.16 Закона об оценке).

В связи с усложнением экспертизы вырасти должны и цены на нее. Для того чтобы защитить интересы граждан, наиболее уязвимых в плане удорожания экспертизы, в законопроекте предусмотрено установление Минэкономразвития России максимальной цены единой экспертизы отчетов оценщиков по определению кадастровой стоимости недвижимости. Но касаться это будет только объектов, предназначенных для проживания граждан, садоводства и огородничества. Максимальная цена экспертизы, которая проводится для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости указанной категории, будет пересматриваться раз в три года (ст. 24.18 Закона об оценке в ред. законопроекта). Эти поправки, в отличие от всего законопроекта, при его принятии должны будут вступить в силу с момента официального опубликования закона.

Видимо, опасаясь возможных махинаций со стоимостью новой единой экспертизы отчетов об оценке, Минэкономразвития России включило в законопроект положение о том, что к исключительной компетенции коллегиального органа управления СРО оценщиков относится утверждение цен проведения экспертизы отчетов. Кроме того, СРО оценщиков обязаны будут в случае одобрения законопроекта размещать на своих официальных сайтах сведения об утвержденной цене экспертизы с указанием реквизитов отчета об оценке и данными экспертов, проводивших его проверку.

Сэкономить на экспертизе отчета оценщика больше не выйдет

Экспертиза отчета об оценке представляет собой своеобразную «проверку качества» работы оценщика экспертами, состоящими в той же саморегулируемой организации. В некоторых случаях, установленных законом, проведение такой экспертизы является обязательным.

Например, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества в числе документов, представляемых заявителем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (только для граждан), необходимо представить положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценке). Как видно из формулировки, представлять экспертизу о подтверждении стоимости не требуется, между тем именно она является более дорогостоящей и обычно требует больше времени.

Кроме того, обязательное проведение экспертизы заключения об оценке предусмотрено Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО). Так, если владельцем от 2 до 50% голосующих акций акционерного общества является государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, то о принятом решении об определении цены указанных объектов необходимо уведомить уполномоченный государственный орган. Если по итогам проверки представленных документов уполномоченный орган придет к выводу о несоответствии отчета оценщика стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, то такой орган направляет данный отчет в СРО оценщиков, член которой проводил оценку, для проведения экспертизы соответствующего отчета. Если по итогам экспертизы СРО оценщиков будет вынесено отрицательное заключение, то цена, определенная решением совета директоров или наблюдательного совета акционерного общества, признается недостоверной (ст. 77 Закона об АО).

Также положения об обязательном проведении экспертизы отчета оценщика установлены, например, в ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно этой норме экспертизе подлежит отчет оценщика, по которому уполномоченным органом вынесено отрицательное решение, содержащее также обоснование несоответствия представленного отчета обязательным требованиям. Если экспертное заключение по отчету также будет отрицательным, то определенная в нем цена имущества должника признается недостоверной.

При объединении двух видов экспертиз «оценочных» отчетов в один у заказчиков уже не будет возможности отказаться от нормативно-методической экспертизы или же, напротив, от экспертизы подтверждения стоимости.

Учебник по экспертизе

Ассоциация представляет второе издание книги
«Экспертиза отчетов об оценке: Учебник».

Выходные данные:
• А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с.
• ISBN 978-5-504-03007-4
• формат 60х84/16.

Электронная версия Учебника размещена в открытом доступе.

Учебник обобщает учебно-методические комплексы магистерской программы «Экспертиза отчетов об оценке» в ФГБОУ ВПО РЭУ им. Г.В. Плеханова, деятельность Авторов по организации, контролю и проведению экспертизы (проверки) свыше 20 000 отчетов об оценке различных видов объектов оценки и обучению Экспертов в:

НП «СРОО «Экспертный совет» (2010-2015 гг.);
НП «СРО АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (2008-2010 гг.);
НП «Межрегиональный союз оценщиков» (2008-2010 гг.);
Росимуществе (2005 – 2008 гг.);
Российском обществе оценщиков (2002 – 2004 гг.);
в рамках судебного производства (2005 – 2015 гг.),

а также результаты научных исследований в магистерских диссертациях первого потока слушателей программы «Экспертиза отчетов об оценке» в ФГБОУ ВПО РЭУ им. Г.В. Плеханова (2012 – 2014 гг.).

Авторы книги: Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И., Калинкина К.Е., Лапин М.В.

Авторы выражают благодарность коллегам, оказавшим значительную помощь в подготовке учебника (в алфавитном порядке): Богатовой Екатерине Михайловне, Брусникину Игорю Сергеевичу, Волковой Ирине Геннадьевне, Голощаповой Татьяне Васильевне, Гореву Сергею Владимировичу, Горюнову Ивану Александровичу, Захарову Александру Владимировичу, Игнатьевой Светлане Владимировне, Иллювиеву Василию Романовичу, Ильиной Юлии Сергеевне, Кузяевой Елене Викторовне, Пантюхину Андрею Леонидовичу, Петруне Людмиле Николаевне, Чесноковой Марии Андреевне, Шабле Егору Ярославовичу.

По состоянию на середину 2015 года в России более 6 000 человек на постоянной основе занимаются экспертизой отчетов об оценке. При этом дискуссии, возникающие в профессиональном оценочном и экспертном сообществе, показывают, что все еще отсутствует единая методология проведения экспертизы отчетов об оценке, не сформулированы ее принципы, существует ряд взаимоисключающих точек зрения по принципиальным вопросам.

Остро ощущается необходимость системного развития теории и практики экспертизы отчетов об оценке.

Авторы рассматривают экспертизу отчетов об оценке в качестве основного инструмента повышения качества оценочных услуг и защиты Оценщиков от противоправных и недобросовестных действий любых организаций и должностных лиц :

в ходе экспертизы отчетов об оценке выявляются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. За выявлением таких фактов следует ответная реакция: устранение нарушений (при наличии такой возможности), рост профессионализма Оценщика по результатам анализа допущенных нарушений и способов их устранения, а в отдельных случаях, например, при фиксации множественных фактов недобросовестной оценки, – и отстранение Оценщика от оценочной деятельности;
в случае когда Оценщик становится жертвой недобросовестного или неквалифицированного поведения различных пользователей отчета об оценке (заказчика оценки, представителей следственных органов, разного рода рецензентов и др. лиц), экспертиза отчета об оценке позволяет сделать объективный вывод о качестве оказанных услуг. Наличие экспертного заключения саморегулируемой организации становится весомым аргументом в отстаивании профессиональной позиции Оценщика.

Материалы Учебника апробированы на образовательных мероприятиях НП «СРОО «Экспертный совет» и ФГБОУ ВПО РЭУ им. Г.В. Плеханова, проведенных в более чем 40 регионах России: авторских семинар ах – мастер-класс ах «Экспертиза отчетов об оценке – в интересах Оценщиков. », семинар ах «Инструменты искажения стоимости и методы их выявления», «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости», «Актуальные вопросы оценки объектов недвижимости»; «Оценка стоимости бизнеса (базовый курс)», семинар ах -практикум ах «Экспертиза отчетов об оценке» и «Экспертиза и АнтиЭкспертиза отчетов об оценке»; деловых игр ах по вопросам экспертизы (проверки) и АнтиЭкспертизы отчетов об оценке.

Целевая аудитория книги: члены Экспертных советов СРОО, судебные эксперты, члены Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, государственные служащие и сотрудники корпоративных заказчиков оценочных услуг, уполномоченные проводить проверку отчетов об оценке, судьи, Оценщики со значительным стажем работы, в т.ч. в должностные обязанности которых входит внутренний контроль качества отчетов об оценке, преподаватели дисциплин оценочного и экспертного пула. Учебник рассчитан на читателей, имеющих опыт в оценочной деятельности.

Учебник рекомендован к использованию в рамках магистерской программы «Экспертиза отчетов об оценке» (направление 080100.68 «Экономика») и имеет многостороннюю направленность:

методологическую – раскрывает принципы, методы и алгоритмы экспертизы отчетов об оценке;
практическую – включает примеры проверочных таблиц, форм экспертных заключений и заключений судебного эксперта, а также примеры замечаний на нарушения в отчетах об оценке;
научную – содержит предложения по возможным структурно-логическим схемам научных исследований в диссертациях по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» (приложение 8).

Смотрите так же: Алименты в казахстане от россиянина

Материал акцентирован на содержательной составляющей экспертизы отчетов об оценке: принципах экспертизы, методах выявления нарушений, типологии ошибок Оценщиков и Экспертов, методах обоснования профессиональной позиции и контроля деятельности Эксперта, принципах формулирования замечаний. Эти модули актуальны вне зависимости от временных или национальных рамок – они не зависят от нормативно-правовой базы, регулирующей проверку отчетов об оценке в конкретном профессиональном сообществе или государстве. Экспертиза, проводимая Экспертными советами саморегулируемых организаций оценщиков, рассматривается как частный случай проверки отчетов об оценке.

Второе издание Учебника доработано с учетом изменений законодательства, поступивших предложений от профессионального сообщества, обобщения нового практического опыта, а также результатов научных исследований в области экспертизы отчетов об оценке . Существенно переработан основной раздел, посвященный методам выявления нарушений в отчетах об оценке и формулированию замечаний в экспертном заключении, а также раздел по экспертизе отчетов об оценке бизнеса; добавлен блок, посвященный вопросам экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости.

Своеобразной изюминкой книги стали рисунки С. Корсуна, которые позволяют просто объяснить сложные аспекты экспертизы.

Существенность погрешности (∆ =2) в различных ситуациях

Для удобства использования часть материалов Учебника размещена в открытом доступе:

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Верховный суд уточнил правила использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости в налоговых спорах

В разделе 7 Обзора определены особенности применения отчета об оценке рыночной стоимости в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы. Отчет об оценке признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

В разделе 8 Обзора даны разъяснения о порядке использования заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки. В частности, отмечено, что такое заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности, если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность).

НП «АРМО» публикует основные положения Обзора судебной практики по вопросам использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

Отчет об оценке рыночной стоимости может приниматься в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы в соответствии с разделом 5.1. НК РФ, только в установленных в данном разделе случаях. При этом отчет признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

Хозяйственное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа, которым ему с применением результатов независимой оценки был доначислен налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость в отношении операций по сдаче в аренду нежилых помещений.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции, среди прочего, обратил внимание на следующее. В соответствии с пунктом 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Используемое же в оценочной деятельности понятие рыночной стоимости определено статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, понятие рыночной стоимости, применяемое в оценочной деятельности, имеет вероятностный характер и не во всех случаях учитывает возможность реального совершения сделки на соответствующих условиях.

Исследовав представленный налоговым органом отчет об оценке, суд пришел к следующему выводу: состояние спроса на аренду помещений оценщиком во внимание не принималось, что в совокупности с иными допущенными оценщиком нарушениями не позволяет принять этот отчет в качестве источника сведений, необходимых для корректировки налоговой базы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, решение суда оставлено без изменения. Разрешая аналогичные споры в условиях действия раздела 5.1. НК РФ, необходимо учитывать, что использование отчета об оценке рыночной стоимости в целях осуществления корректировок налоговых баз допускается законом:

в качестве источника информации, используемой при сопоставлении условий сделок, если сведения о сопоставимых сделках, совершенных самим налогоплательщиком с лицами, не признаваемыми взаимозависимыми, а также иные источники сведений, перечисленные в пункте 1 статьи 105.6 НК РФ, отсутствуют или являются недостаточными (подпункт 3 пункта 2 статьи 105.6 Кодекса);
вместо методов определения доходов (прибыли, выручки), предусмотренных главой 143 НК РФ, если налогоплательщиком совершена разовая сделка, а указанные методы не позволяют определить соответствие цены рыночному уровню (пункт 9 статьи 105.7 Кодекса).

Оценивая доказательную силу отчета об оценке, в этих случаях необходимо принимать во внимание, что в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 105.3 Кодекса под рыночными ценами для целей НК РФ понимаются цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Таким образом, как и ранее, закон исходит из сопоставления условий контролируемой сделки прежде всего с условиями фактически совершенных независимыми контрагентами сопоставимых сделок (фактическими показателями деятельности). Кроме того, если в соответствии с законодательством Российской Федерации при совершении сделки проведение оценки является обязательным, согласно пункту 10 статьи 105.3 НК РФ стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, является основанием для определения рыночной цены для целей налогообложения.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

При разрешении вопроса о назначении экспертизы по спорам, связанным с применением раздела 5.1. НК РФ, следует принимать во внимание, направлено ли проведение экспертизы на устранение недостатков налоговой проверки, либо она необходима для устранения сомнений в достоверности и противоречий в представленных доказательствах.

Как показало изучение судебной практики, суды по-разному подходят к разрешению вопроса о необходимости назначения экспертизы при разрешении споров, связанных с оспариванием цен, применяемых при налогообложении, сталкиваясь с трудностями при оценке целесообразности проведения экспертизы, определении круга вопросов, которые должны быть поставлены перед экспертом.

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

Поскольку заключение эксперта является одним из доказательств по делу, а судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, назначение экспертизы не должно быть направлено на восполнение недостатков проведенной в отношении налогоплательщика налоговой проверки, например, в связи с недопустимостью и (или) недостоверностью заключения эксперта, полученного налоговым органом в порядке статьи 95 НК РФ, как доказательства.

В частности, в том случае, когда на разрешение эксперта налоговым органом в ходе проведения проверки ставился вопрос об определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки, заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности, если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность).

О недостоверности заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости, например, может свидетельствовать использование экспертом сведений об объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

В то же время назначение судебной экспертизы может быть обусловлено необходимостью устранения сомнений в достоверности представленных налогоплательщиком и налоговым органом доказательств при наличии противоречий между ними, когда эти сомнения (противоречия) не могут быть устранены судом самостоятельно.

В тех случаях, когда между налогоплательщиком и налоговым органом имеются неустранимые разногласия о правильности применения методов определения для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки), установленных главой 143 Кодекса, на разрешение эксперта судом могут быть поставлены вопросы, выяснение которых требует наличия специальных экономических познаний, например касающиеся верности определения отдельных показателей, используемых при применении этих методов, в частности указанных в статье 105.8 НК РФ финансовых показателей и интервалов рентабельности (судебно-экономическая экспертиза).

Кроме того, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями в области экономики и финансов, по указанным вопросам арбитражный суд в соответствии со статьями 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также может привлекать специалиста.

При этом необходимо иметь в виду, что заключение эксперта, консультация специалиста, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения, консультации должна быть полно отражена в решении.