Наследование аренды земли

Подлежит ли право аренды земли разделу между супругами?

С 29 января 2010 года по 6 ноября 2014 года П. состоял в браке с И. По договору от 21 ноября 2013 года супруги взяли в аренду земельный участок – с согласия П. договор аренды земельного участка был оформлен на жену. Помимо этого, в период брака на полученные П. заемные денежные средства И. приобрела автомобиль, который затем 9 мая 2014 года продала без согласия мужа.

В связи с этим П. обратился в суд с иском, в котором просил признать указанный автомобиль совместно нажитым имуществом, а также выделить ему 1/2 доли в праве аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявленные П. требования удовлетворил лишь частично. Автомобиль был признан совместно нажитым имуществом супругов, а вот выделить П. долю в праве аренды земельного участка суд отказался, отметив, что ст. 34-35 Семейного кодекса не предусматривают возможность раздела между супругами права аренды (решение Елизовского районного суда Камчатского края от 4 марта 2016 г.).

П. обжаловал это решение в вышестоящий суд, но апелляция оставила его без изменения, подчеркнув, что право аренды является обязательственным правом и потому общим имуществом супругов не считается (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 5 мая 2016 г.).

Тогда П. направил жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, и кассация признала требования истца справедливыми (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВC РФ от 25 апреля 2017 г. № 60-КГ17-1).

Суд напомнил, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). К такому имуществу относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения, а также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады и т. д. И совершенно неважно, на имя кого из супругов такое имущество было приобретено, на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

При этом ВС РФ обратил внимание на то, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128-129, п. 1-2 ст. 213 Гражданского кодекса может быть объектом права собственности граждан (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»). Вместе с этим Суд отметил, что к объектам гражданских прав, помимо вещей, наличных денег, ценных бумаг и иного имущества, относятся также имущественные права (ст. 128 ГК РФ).

Роман Бевзенко,
к. ю. н., профессор Российской школы частного права, партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп».

Наследование аренды земли

Каковы особенности наследования прав по договору аренды?

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.

В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.

Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.

В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.

Наследование права аренды земли

Наследование по закону или по завещанию – типичное юридически значимое действие после смерти наследодателя.

В результате наследственного права граждан, родственникам или определенному лицу переходит не только все имущество, которым при жизни владел наследодатель оформленное в собственность, но его исключительные права по иным договорным обязательствам и вытекающие из них, как следствие правоотношения и определенные обязанности по исполнению условий соглашений.

Это в полной мере относится и к наследованию права аренды, как вещного права, которое так же подлежит передаче правопреемникам умершего гражданина как в общем порядке, то есть по закону, так и по отдельному завещательному волеизъявлению.

Правовые основы

Завещатель, являясь в свое время арендатором земельного участка, автоматически передает свое право использования земли своим наследникам, если иное не прописано в договоре или это прямо не запрещает Закон.

Все обоснования изложены в ст. 617 Гражданского Законодательства, прямые наследники могут пользоваться арендованной землей весь оставшийся срок, отдельно оговоренный в договорных арендных отношениях.

И если по его окончанию договор пролонгировался автоматически, и стал, по сути бессрочным, то и это право владения так же переходит по праву наследования.

Вместе с правом использования арендованного надела приемники одновременно получают и другие права:

• титул арендатора конкретного участка;
• возможность судебной защиты своих вещных прав.

Все это исходит из смысла гражданского права наследования, которое регулируется законодательством о нотариате.

Нотариусом проверяется существующий арендный договор, заключенный с умершим гражданином о недвижимости, полученной в аренду, и если он соответствует установленным нормам закона и позволяет передать право аренды наследникам, то им выдается нотариальный документ о получении права аренды по наследству.

Но если в договоре отдельно указано, что право аренды прекращается со смертью арендатора, то восстановить его невозможно даже в судебном порядке.

Что необходимо знать правопреемникам

Передать надел в аренду могут только два типа собственников:

• органы исполнительной власти государственного или муниципального уровня;
• частные владельцы земли.

И если отношения были оформлены с частным лицом, то право можно наследовать только в пределах того срока, который установлен арендным договором.

Тогда как исполнительные власти могут оформлять правоотношения 3 типов:

• по праву постоянного, бессрочного владения выделенной землей;
• соглашение о пожизненном наследуемом праве аренды;
• под конкретную хозяйственную деятельность с ограниченным сроком аренды.

Первый вариант правоотношений не предполагает процедуру наследования, тогда как второй вариант это прямо предусматривает, что и констатирует статья 1181 Гражданского Законодательства России.

Первые два варианта арендных правоотношений чаще всего относятся к земельным участкам, переданным под дачное или садовое хозяйство, которые по тем или иным причинам арендатор не смог оформить по праву собственности или приватизировать в соответствии с дачной амнистией.

И если умершим арендатором уже была инициирована передача арендной земли этих двух типов по праву частной собственности, то его наследники могут завершить начатое им дело, и оформить землю на себя.

Все обстоит иначе во втором случае – чтобы правопреемник смог вступить в право наследования арендованной земли под определенные цели, например, индивидуальное строительство частного дома, то обязательным условием будет продолжение им начатых строительных работ, иначе могут отказать в наследовании этого права, поскольку в обязанности арендатора входило именно возведение жилого строения.

По основаниям ст. 617 российского законодательства, наследование не допускается при следующих обстоятельствах:

• основанием аренды послужили личные заслуги арендатора или он принадлежал к льготной категории граждан, получившим право аренды на особых условиях;
• по условиям договора не предусматривается наследование права дальнейшей аренды;
• земля передана конкретному гражданину по праву бессрочного пожизненного пользования (с его смертью действия соглашения прекращается).

Договор может содержать и другие условия, прямо указывающие на невозможность наследования права аренды, поэтому следует вначале внимательно изучить текст соглашения, чтобы была возможность вступить в права правопреемника.

Порядок оформления

Чтобы стать арендатором по наследственному праву, необходимо обращение в нотариальную контору по месту жительства умершего гражданина. Только после получения свидетельства о наследовании права, можно приступать к оформлению всей правовой документации.

Основанием для переоформления нотариусом прав на новое лицо будет прежний арендный договор, в котором указаны права и обязанности арендатора, и прошедший обязательную регистрацию в Росреестре.

Но существуют и другие обязательные требования к оформлению договорных арендных обязательств:

• если документ содержит более 1 страницы, то все листы должны быть пронумерованы;
• каждая страница должна иметь в конце подписи сторон договора;
• листы в обязательном порядке прошиваются, в месте соединения ставится печать арендодателя и его подпись.

Важно! Чтобы нотариус смог выдать свидетельство о наследовании права аренды, договор должен отвечать всем правилам делопроизводства, иметь все полагающиеся печати и подписи.

Но если арендные правоотношения заключены с муниципальными властями, то потребуются дополнительная комплектация документов – разрешения и постановления властей о предоставлении участка в аренду, только при этих условиях можно будет оформить право наследования.

Однако, после вступления в права арендатора, в случае необходимости, наследник может изменить текст основных договорных соглашений исключительно через суд.

Но он имеет право на заключение дополнительного соглашения, уточняющего права и обязанности нового арендатора, правда, для этого требуется подтверждение нотариуса о вступлении в права наследования. Оно также подлежит регистрации в Росреестре.

Кроме того, юристы отмечают, что наследственные дела о правах аренды открываются не только в отношении лиц, наследующих по закону, распространены дела о наследстве и по завещанию, то есть воле умершего передать свое право определенному лицу.

Если выяснится, что наследников много, то они будут наследовать участок пропорционально выделенным долям.

Передача права аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Необходимые документы

Чтобы вступить в права правопреемника, нотариусу следует предоставить следующую комплектацию документов:

• оригинал свидетельства о смерти наследодателя, являвшимся арендатором земли;
• справка из паспортного стола о снятии с регистрации по причине смерти;
• при наличии, завещание;
• любые подтверждающие родственные отношения документы – свидетельства о рождении, месте совместной регистрации по месту жительства, справки о смене фамилии при заключении брака и т.п.;
• первоначальное соглашение об аренде конкретного земельного участка;
• все важные документы, позволяющие точно охарактеризовать участок – технический и кадастровый план и т.п.;

• личные документы наследником, позволяющие их идентифицировать нотариусом.

Это основной список всех необходимых бумаг, которые потребуются нотариусу для выдачи свидетельства о праве наследования арендных отношений.

Судебная практика наследования права аренды земельного участка

При наличии основного договора и указания на наследственное право, суды приходят к единому мнению, и выносят постановления о праве наследования. Приведем пример конкретного судебного разбирательства:

Некий гражданин заключил договор аренды с органами местной власти на аренду земли с пятилетним сроком действия.

По условиям договоренностей, он автоматически пролонгировался на тех же условиях, но по праву бессрочного пользования. Он умирает, и фактически пользоваться землей стал его сын, то есть он принял наследство.

Но через некоторое время приходит официальное уведомление от арендодателя о прекращении пользования землей.

Тогда он обращается к судебному органу с исковыми требованиями о вступлении в права наследства.

Суд, исследуя все обстоятельства дела, пришел к выводу:

Отцом было получено право на бессрочное право аренды, без ограничения по срокам, а сын, как его законный правопреемник, может унаследовать это право.

Но такого положительного решения можно добиться только при одном условии – в основном договоре не должно быть особых указаний на отказ в наследовании, а смена владельца должна пройти обязательную регистрацию.

Если эти условия не будут выполнены, никакие судебные органы не смогут установить право на наследование аренды участка.

Про долгосрочный договор аренды земельного участка под строительство читайте здесь.

Госпошлину за регистрацию договора аренды земельного участка юр лица узнайте в этой статье.

Видео: Наследование права на землю

Особенности наследования земельных участков

Наследование земельных участков контролируется Гражданским кодексом РФ с учетом тезисов Земельного кодекса. И на порядок наследования земли влияет множество факторов, в которых можно легко запутаться.

Оттого возникают спорные ситуации, вражда между приемниками наследия. Рассмотрим особенности передачи землевладений в наследие в самых распространенных ситуациях.

Переход земельных участков по наследству: общая информация

Наследование – процесс, заключающийся в передаче обязанностей, имущественных и неимущественных правомочий, некогда принадлежавших гражданину, открывшему наследство, лицам, принимающим его, в порядке, предопределенном законом.

Возможность включения в наследства имущественной и земельной собственности, находящейся во владении гражданина, гарантируется настоящей Конституцией РФ.

Существуют лишь два юридических основания, открывающих наследие:

1. Смерть гражданина;
2. Признание его умершим.

Сообразно ст. 1181 ГК РФ в массу наследия должно включаться как имущество, так и земельный надел, принадлежавший усопшему на правах собственности или на праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный участок – территория, пределы которой зафиксированы в порядке, предопределенном законодательством, и заверены документально. Если ограниченная территория позволяет выделить хотя бы два минимальных по размерам, которые учреждает закон, самостоятельных участка, то она выступает в качестве делимого участка. В ином случае площадь признается неделимой.

При наследовании земли или права пожизненного и наследуемого владения ею также переводятся на правах наследства следующие объекты, принадлежащие территории:

• Почва;
• Обособленные водоемы;
• Растительность.

Обособленными водоемами именуют искусственно образованные водоемы, непроточные, занимающие незначительную площадь. Они не должны иметь связи с иными водными резервуарами природного происхождения, размещенными на соседних участках.

Вместе с землей в наследие передаются растения, произрастающие на нем. Но иначе обстоят дела с наследованием земли, на территории которой произрастает лес. Лесной фонд – это федеральная собственность, но допускается передача леса в собственность российских субъектов. Что касается граждан, то они имеют право собственности на территориальную площадь, где произрастает лишь древесно-кустарниковая флора.

Кто может унаследовать землю?

Наследовать земельные территории вправе:

1) Физические лица;

2) Юридические лица;

Физические лица, как и государство, делаются приемниками наследия и по закону, и по завещанию. Но юридические лица и муниципальные образования могут принять в наследие участок исключительно по завещанию.

Кто лишен права приобретать участок по наследству?

Принять наследие не могут по закону:

1. Родители от погибших детей, если в отношении их они утратили родительские права. Исключением служит случай, когда права были возобновлены до того, как было открыто наследие;
2. Родители и совершеннолетние дети, если имело место намеренное уклонение от осуществления обязанностей, заключавшихся в содержании человека, открывшего впоследствии наследство.

По закону и завещанию утрачивают права принимать наследие граждане, которые незаконно действовали против умершего гражданина и/или его наследников, а также против его конечной воли, отображенной в завещании, в целях, заключающихся в намерении самостоятельно вступить в наследство. Такие деяния доказываются в процессе суда.

Государство-наследник: в каких случаях?

Земля может наследоваться государством, если:

1. У умершего гражданина нет ни одной очереди приемников наследия, а желания заявить о последней воле при жизни от него не поступало;
2. Ушедший из жизни гражданин указал в завещательном документе, что предоставляет собственное имущество в обладание государством;
3. Наследники приняли решение отказаться от наследия, или они утратили права на его прием.

Особенности наследования землевладений

Сообразно с ГК РФ участок ландшафта, который был у гражданина, покинувшего жизнь и открывшего наследство, на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, является составной частью наследства и переходит к приемникам наследства на общих основаниях.

Но это высказывание не следует принимать буквально. Существуют особенности наследования земельных участков, суть которых раскроем ниже.

Как наследуется земля, являющаяся собственностью

Перевод в наследство земельного участка, принадлежавшего гражданину, покинувшему жизнь и открывшему наследство, на правах собственности, возможно по закону или по завещанию. Приемник наследия вместе с земельной территорией получает право владения и распоряжения почвой, искусственно созданными водоемами и растительностью, находящейся в ее пределах.

Если приемников наследства два и более, то они вправе разбить площадь на несколько частей. Для принятия наследия нет необходимости в получении специального разрешения, если в массу включено лишь указанное имущество.

Перевод в наследство земли, находящейся на пожизненном наследуемом владении

Принять в наследие право пожизненного наследуемого владения могут лишь физические лица по закону или последней воле умершего гражданина. При этом приемник наследия имеет право пользоваться землей и передавать ее по наследству, но поскольку право собственности принадлежит муниципалитету или государству он не может:

• Продавать площадь;
• Дарить ее;
• Отдавать под залог.

Право пожизненного наследуемого владения участком может прекратиться, если территория использовалась ненадлежаще, или приемник наследия отказался от земли, а также, если он приобрел ее в собственность.

На праве бессрочного пользования

Часто стоит вопрос в том, возможно ли наследование земельного участка на праве бессрочного пользования.

Сообразно закону право постоянного пользования земельной территорией не может переводиться по наследству. Но существует два исключения:

1. Так как приемник наследия может приобретать по наследству только те объекты, на которые у наследодателя были имущественные права, то при строительстве им на участке дома, дачи или иных сооружений они тоже войдут в наследственную массу. При этом лицу, получающему данную недвижимость в наследство, предлагают выкупить территориальный отрез, чтобы он стал его собственником. Судебных разбирательств не потребуется;
2. Если ушедший из жизни гражданин до ухода из жизни начал оформление имущественных прав на площадь земли, которая находилась у него в бессрочном пользовании, но не смог завершить его в силу кончины, то это дело может закончить приемник наследия. При этом необязательно на территории обязана находиться недвижимость. Но право на оформление земли в имущество придется защищать путем проведения судебного разбирательства.

Наследуется ли неоформленный участок земли?

Нередки случаи, когда человеку, покинувшему жизнь и открывшему наследство, выделили часть земли, которой он мог пользоваться (например, он вырастил сад или занимался огородничеством), но не имел на нее документов, подтверждающих право собственности. Поэтому после гибели гражданина встает вопрос о том, вероятно ли наследование неоформленного земельного участка?

Если надел не находился в собственности умершего гражданина, то его исключают из состава наследственной массы. Но приемники наследия правомочны выкупить участок, если он содержит недвижимое имущество, некогда находящееся у усопшего в праве собственности. Если же на земельном наделе имеются только самовольные постройки, то они исключаются из состава наследственной массы. Но можно подать исковое заявление с просьбой узаконить недвижимость и принять ее в собственность на правах наследства.

Что касается земель, выделенных гражданину, покинувшему жизнь и открывшему наследство, садоводческим товариществом, то процесс их приватизации продлен до 2020 года.

С 2015 года в «Дачную амнистию» были внесены поправки, сообразно которым процесс приватизации участков существенно упрощается. При этом можно приватизировать и наследовать участок ландшафта, даже если ушедший из жизни гражданин не успел стать собственником, но строго в судебном порядке.

А при наличии следующих документов (одного из них) право собственности может устанавливаться автоматически, или процесс приватизации еще более упрощается:

• Документы на участок ландшафта, в котором не прописаны конкретные права обладания этой землей;
• Документы, подтверждающие передачу участка гражданину, покинувшему жизнь и открывшему наследство, в бессрочное пользование или на правах пожизненного наследуемого владения;
• Выписки, взятые из хозяйственной книги.

Неприватизированный земельный участок в пределах российской территории

Сообразно закону нельзя наследовать участок ландшафта, если он не умерший гражданин не имел на него имущественных прав. Но существует два исключения, допускающих наследование неприватизированного земельного участка в РФ:

1. Когда ушедший из жизни гражданин самостоятельно начал приватизацию, но не закончил процесс вследствие кончины. В таком случае процедуру «доприватизации» заканчивают наследники;
2. Когда ушедший из жизни гражданин при жизни поручил по доверенности приватизировать участок. При этом доверенное лицо при проведении процедуры не должно знать, что доверитель скончался.

Возможны иные исходы относительно приема в наследство неприватизированной земельной территории. Однако при любых обстоятельствах лицам, принимающим наследие, придется вести борьбу за свои интересы в судебном процессе.

Перевод приемнику наследия права аренды земли

Сообразно статье 617 ГК РФ предусмотрен прямой переход прав и обязанностей от гражданина-арендатора к его приемникам наследия.

Это значит, что наследование права аренды земельного участка возможно, если договором аренды не предписывается иное.

• Арендодатель не может, основываясь на тезисах законодательства, дать отказ приемнику наследия на вступление в договор до момента, пока время его действия не истечет;
• Приемник наследия должен предоставить нотариусу договор аренды для установления его соответствия законодательным нормам и факта отсутствия в нем положений, которые могли бы запретить перевод прав и обязанностей приемникам наследия;
• Если сдавалась территория земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, то нотариус вправе потребовать не только договор аренды, но и постановление, которое подтверждает предоставление усопшему земельного удела в аренду.

Видео: Нотариус о наследовании земельных участков

Порядок деления участка между приемниками наследия

Часто случается, что наследуемый участок ландшафта переводится в собственность не одного, а сразу нескольких приемников наследия. Тогда при надобности они могут разделить землю на несколько участков, меньших по размеру. Но площадь каждого из них не может быть меньше минимального. Это возможно, только если земельная территория признавалась делимой.

Если участок был признан неделимым, то среди всех наследников выделяется один. Право собственности получит только он, когда выплатит денежную компенсацию остальным лицам, принимающим наследство, соответственно размеру наследуемой ими части земли.

Таким образом, российское законодательство еще несовершенно относительно установления порядка наследования земли. Поэтому лицам, принимающим наследство, часто приходится обращаться в суд для доказательства прав на территорию. И судебным делам, связанным с принятием в наследие земельных территорий, присваивается 3-й и 4-й уровни сложности.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

Россия обладает самыми большими в мире земельными ресурсами. В настоящее время земля как природный ресурс становится капиталом.

Договор аренды в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. В настоящее время получение земельного участка для размещения производственных и торговых объектов становится наиболее острой проблемой, особенно в экономически развитых субъектах Российской Федерации. В основном муниципальные образования неохотно предоставляют земельные участки в собственность, отдавая предпочтение долгосрочной аренде на срок до 49 лет, поскольку это более выгодно экономически. Так, например, поступления в бюджет города Твери арендной платы по земельным участкам в 2007 году составили около 52 млн. рублей, и из них только 16% — арендная платы за земельные участки под производственными объектами, а остальное арендная плата по договорам с гражданами.

Тверская область хотя и не является экономически развитым регионом, но располагает значительными земельными ресурсами. На областной конференции по теме: «Регулирование земельных и имущественных отношений в Тверской области: особенности законодательства региона» отмечалось, что имеющиеся земельные ресурсы используются недостаточно эффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Сотни гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. (Материалы конференции. Тверской Нотариальный Вестник № 8 — 2007 г. стр. 9). Поэтому выгодно в экономических интересах использовать такой инструмент как договор аренды земельных участков, в том числе и для формирования инвестиционной политике в регионе.

Тенденции развития законодательства зарубежных стран о собственности на землю и аренде земельных участков

Аренда земли — правовой институт, получивший распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

В современных условиях принято выделять две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.

Сегодня частная собственность на землю имеется в большинстве стран мира. Но надо отметить, что в полном смысле слова частная собственность на землю была присуща только феодализму и начальной стадии капитализма, когда частные собственники были наделены всей полнотой правомочий собственности. Сейчас в зарубежном законодательстве происходит пересмотр концепции статуса земельного собственника. Пределы его юридической власти резко сократились. Земельные отношения все теснее связываются с задачей служения общественным интересам. Интересы цивилизованного рынка становятся выше абсолютной собственности.

Земельные отношения развитых стран основаны на принципе главенства общих интересов при пользовании земельными ресурсами, их приоритета перед эгоистическими интересами отдельных лиц.

В мировой практике земельные участки как объект хозяйствования сегодня более привлекательны, чем объект «чистой» собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.

В последнее время земельные отношения в мире все больше ориентируются на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам предоставляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Подтверждением служит высокая доля арендованной земли:

• в Бельгии — 70% земель,
• во Франции и старых землях ФРГ — 50%,
• в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии — 40%,
• в Канаде — 37%,
• Италии — 20%, в Дании — 15%.

Частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна. Заметна тенденция к увеличению доли государственной собственности. Например, в Канаде 90,2% земли принадлежит государству.

Аренда земли в США. В 1900 году в аренде находилось 30% земель сельхозназначения, в 1988 — 45%, в 1992 — 51%. Значение аренды земли в сельском хозяйстве США повышается по мере концентрации производства.

«В ХХI веке тенденцией в большинстве стран может стать замена частной собственности на землю в существующем понимании другой формы земелепользования. К тому вынуждают проблемы экологии, продовольственного обеспечения, ресурсного истощения. Преодоление этих проблем потребует усиления национального и международного контроля.»

(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 38).

Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков

Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.

После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.

На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.

Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.

Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.

Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.

Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:

«Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»

(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).

Земля как особый объект недвижимости

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального регулирования.

Действующий Земельный кодекс РФ внес в регулирование договора аренды ряд норм, противоречащих положениям Гражданского кодекса РФ. Считается, что положения о договоре аренды земельного участка у нас и так были либеральные по сравнению с договорами аренды других видов недвижимого имущества. Параграф 4 гл. 34 ЗК РФ значительно расширил права арендатора по распоряжению правом аренды, а права арендодателя наоборот ограничивает.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

1. предмет аренды (ст. 607 ГК РФ);
2. размер арендной платы (ЗК РФ).

Объектом договора аренды может быть только земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем характеристикам и условиям пользования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер и границы, описанные и удостоверенные в установленном законом порядке.

Следует отметить, что легального определения понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений нет. Единственные определения земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», но это определение земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета, но это не всегда применимо к гражданским, в том числе и к наследственным правоотношениям. Если обратиться к ст. 6 ЗК РФ, то земельный участок является частью поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земля — это особый объект недвижимого имущества, который раньше не встречался в нотариальной практике. Многие проблемы в нотариальной практике возникают потому, что нотариусы по привычке работы с жилыми домами, понятие которого, как объекта гражданского права сложилось в конце 40-х годов 20 века, переносят приемы работы с жилыми домами на земельные участки. По сравнению с жилыми домами для земельных участков очень важно их пространственное обособление — установление пространственных пределов, границ. Поэтому для характеристики земельных участков как объектов гражданских прав важны следующие характеристики:

• многофункциональное назначение;
• абсолютная неперемещаемость;
• специфика индивидуализации.

Для нотариуса главным, по-моему мнению, является последняя характеристика. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастром учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. В отличие от других видов недвижимого имущества, для земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.

Далее необходимо отметить, что как нет легального определения земельного участка как объекта гражданских прав, так и нет точного перечня индивидуализирующих характеристик. Это следующее:

• кадастровый номер;
• границы;
• местоположение;
• площадь (размер).

Также гражданское законодательство теперь, когда исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.

Кроме того площадь земельного участка может быть физической и геодезической. Поэтому, чем сложнее рельеф местности (склоны, овраги, обрывы), тем больше будет различаться эти площади. И опять в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.

В отличие от строений, кроме указания адреса, для земельного участка необходимо пространственное отражение его местоположения на карторафической основе.

Так же необходимо для возникновения земельного участка как объекта гражданских прав его формирование, чтобы его физические границы приобрели юридически значимые признаки. Нельзя сказать, что это было сделано в период земельной реформы начала 90-х годов.

Также необходимо отметить, что моментом фактического возникновения земельного участка как объекта прав является занесение его в земельный кадастр, который ведется по принципу — один кадастровый номер — одна вещь.

А юридическим моментом возникновения земельного участка как объекта прав, является его внесение в ЕГРП, который является уже юридическим кадастром.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду и выделить этот участок из состава иных земель а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду. (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2003 № КГ-А40/2601-03, см. в Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой под редакцией профессора С.А.Боголюбова, М., 2007 г., стр. 133).

Объект наследования при наличии в составе наследственного имущества земельного участка, по которому наследодатель был арендатором

Хотя арендные отношения в теории права считаются обязательственными но содержат в себе вещно-правовой элемент. (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй под редакцией Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, М., 2007 г., стр. 317).

В отличие от дореволюционного права России, где арендатор получал имущество только в пользование, в сегодняшнем гражданском праве арендатор получает имущество во владение и пользование. Следовательно, арендатор наделен у нас следующими правами:

• право титульного владения;
• право наследования;
• право вещно-правовой защиты.

Из вышеизложенного, можно сделать вывод о наличии элементов вещных правоотношений в договоре аренды.

«Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право наследования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца — на наш взгляд можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.»

(М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право» книга вторая, М., 2000 г., стр. 445).

Поэтому права и обязанности арендатора можно подразделить на два вида:

1. права и обязанности по исполнению договора;
2. права и обязанности по пользованию землей.

Это можно увидеть в ст. 22 Земельного кодекса РФ, где арендатор имеет следующие права:

• 1-я группа прав — право пользования и владения земельным участком;
• 2-я группа прав — отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком, а именно:
  • право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу (кроме резидентов особых экономических зон);
  • право отдать арендные права в залог;
  • право внести права вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в кооператив;
  • право на передачу земельного участка в субаренду (кроме резидентов особых экономических зон).

Арендатор имеет следующие обязанности:

• обязанность своевременного внесения арендной платы;
• обязанность использования земельного участка в соответствии с договором;
• обязанность содержания земельного участка в надлежащем состоянии и несение расходов по его поддержанию в этом состоянии.

Договор аренды подлежит государственной регистрации, а не право аренды. Аренда не создает вещного права для арендатора, а наоборот обременяет чужое вещное право арендодателя.

Если идет перемена лиц на стороне арендодателя, то договор аренды сохраняется во всех случаях, но в случае смерти арендатора договор аренды сохраняется не всегда — п. 2 ст. 617 ГК РФ является диспозитивной нормой. Правопреемство имеет место только в тех случаях, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель имеет право отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.

Способы заключения договоров аренды. Наиболее распространен при заключении на публичных торгах.

От него надо отличать продажу права аренды земельных участков также осуществляемую и на публичных торгах. Право аренды при этом не продается, так как до заключения договора аренды оно не существует. Приобретение права аренды — это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который помимо арендной платы будет вынужден внести плату за право считаться арендатором.

Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора.

В новый Земельный кодекс РФ введено понятие множественности лиц в договоре аренды земельного участка. Это не противоречит договорному праву — ст.ст. 154, 160, 420 и 421 ГК РФ. И хотя в ст. 606 ГК РФ, стороны указываются в единственном числе, однако надо иметь в виду, что понятие стороны и число участников на той или иной стороне — это разные вещи.

При договоре с множественность лиц на стороне арендатора если им принадлежат объекты недвижимости на указанном земельном участке, то согласно (п. 2 ст. 322 ГК РФ) обязательства всех соарендаторов по договору имеют долевой характер.

Практика выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка

Статистика по итогам представленных нотариальными палатами сведений:

Из полученных ответов можно сделать вывод — выдача свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды встречается очень редко.

Оформлений наследования прав и обязанностей арендодателя нет, все случаи обращений касаются наследования прав и обязанностей арендатора. Это связано с тем, что в основной своей массе арендодателям предоставляются в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .

По целевому назначению земельные участки были предоставлены наследодателю:

• для обслуживания жилого дома, гаража, дачного или садового домика, принадлежащего наследодателю;
• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для строительства объектов капитального строительства, приобретенного на аукционе или по договору уступки прав от другого лица;
• для строительства магазина.

Для выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды истребуются следующие документы:

• постановление администрации о предоставлении наследодателю земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• договор аренды;
• кадастровый план земельного участка с указанием кадастровой оценки;
• выписку из Единого государственного реестра прав о правах на земельный участок;
• справку компетентного органа о том, что договор аренды не был обусловлен личными качествами арендатора и арендодатель не препятствует во вступление наследника в договор;
• акт оценки наследственного имущества.

Описание наследственного имущества в свидетельствах о праве на наследство

Хотелось бы обратить внимание на разночтения в описании наследственного имущество в разных регионах:

Хотелось бы обосновать свою позицию выдачи свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Во-первых, ст. 617 ГК РФ расположена в разделе обязательственного права.

Во-вторых, арендные права в теории права являются обязательственными, но содержат вещно-правовой элемент.

В-третьих, указание на характер наследственного имущества содержится непосредственно в ст. 617 ГК РФ «Права и обязанности по договору аренды».

Органы по государственной регистрации недвижимости регистрируют договоры аренды в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом МЮ РФ от 06.08.2004 г., № 135.

Разночтения в описании наследственного имущества связаны с ранее имевшейся практикой по удостоверению договоров ипотеки, когда предметом ипотеки выступало «право аренды». Если мы обратимся к ст. 22 ЗК РФ, то законодатель применяет термин «арендные права». Если взять судебную практику, то ипотека действительно оформлялась на арендные права или право аренды, что и правильно, т.к. арендные права относятся к активам имущества, поэтому не имеет смысла закладывать пассивную часть имущества — обязанности по договору аренды. Однако в судебной практике отмечается, что в случае реализации предмета ипотеки к приобретателю переходят и обязанности, вытекающие из договора аренды (Информационное письмо Президиума ВАС от 28.01.2005 г. «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»). Поэтому, на мой взгляд правильнее указывать характеристику наследственного имущества по ст.ст. 617 и 1112 ГК РФ — права и обязанности по договору аренды.

Наиболее часто в нотариальной практике наследование имеет место, когда на стороне арендатора было одно лицо.

Однако в нотариальной практике возникает более сложные ситуации при наследовании прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Встает вопрос, а как указать в этом случае наследственное имущество. Несмотря на множественность лиц на стороне арендатора, права и обязанности арендатора носят долевой характер.

Рассмотрим пример:

В договоре аренды на стороне арендатора указано три лица, один из соарендаторов умер, два наследника по закону хотят вступить в наследство.

Возможны следующие варианты свидетельства о праве на наследство:

«… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: 1/3 доли прав и обязанностей по договору аренды …». Это соответствует и судебной практике: «… при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 2, абзац 4).

Здесь проблема в том, чтобы правильно определить долю в правах и обязанностях наследодателя. Договор со множественностью лиц на стороне арендатора может носить в некоторых случаях открытый характер, например договор заключен с тремя из четырех владельцев жилого дома.

«… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей гр. А по договору аренды, заключенного Администрацией … с гр. А, Б и В …».

«… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей по договору аренды на 200 кв.м. из земельного участка в размере 600 кв.м.».

Этот вариант следует из заключаемых на сегодняшний день в г. Твери договоров аренды земельных участков с множественностью на стороне арендатора. Этот вариант тоже спорен, хотя в Земельном кодексе осталось понятие части земельного участка, но в юридической литературе много сторонников по удалению этого понятия из законодательства.

О согласии арендодателя на вступление наследника в договор аренды земельного участка

Из вышеприведенной информации можно сделать вывод: большинство нотариусов не требуют согласия арендодателя на вступление наследника в договор аренды.

Почему меня заинтересовал так этот вопрос? Смысл наследования прав и обязанностей по договору — независимо от смерти арендатора договор не прекращается, а продолжает действовать. В некоторых случаях обязанности арендодателя могут носить личностный характер. В качестве примера можно привести пример из нотариальной практики г. Санкт-Петербурга — арендатор по договору аренды земельного участка должен был не платить арендную плату, а выполнить для арендодателя определенный объем реставрационных работ. В этом случае, права и обязанности умершего арендатора к наследникам перейти не могут.

Вопрос можно поставить таким образом — может ли нотариус только на основании анализа представленного договора аренды земельного участка сделать вывод, что права и обязанности по нему не носят личностного характера? Для этого проанализируем данные обобщения, предусматривается ли в представленных в наследственные дела договорах условие о переходе прав и обязанностей арендатора к наследникам:

• Калининградская область — в большинстве случаев такое условие присутствует, а иногда включено условие о прекращении прав и обязанностей по договору в связи со смертью арендатора, либо вообще ничего не указывается;
• Кировская область — не включается;
• Вологодская область — указывается, что в случае смерти арендатора до истечения срока договора перезаключить договор аренды с одним из наследников при согласии его стать арендатором;

По моему мнению, если условие о переходе прав и обязанностей к наследникам имеется в договоре аренды, то согласия арендодателя на вступление в договор не требуется. Если такого условия договором не предусмотрено, видимо. надо такое согласие иметь. Обратимся для подтверждения данного положения к аналогии с другими нормами Земельного кодекса РФ. Имеются противоречия ЗК РФ и ГК РФ. Земельный кодекс более демократично относится к аналогичным вопросам — субаренда и внесение арендных прав в уставной капитал возможно с последующим извещением арендатора. В то же время ст. 615 ГК РФ предусматривает эти же действия только с согласия арендодателя.

В законодательстве никаких механизмов на этот счет не предусмотрено. Мне кажется, к этому вопросу необходимо подойти с точки зрения — а куда наследники пойдут после получения свидетельства о праве на наследство. Договор, который заключал наследодатель или в котором он участвовал наряду с другими арендаторами не прекращается, а продолжает действовать. Следовательно, в администрацию с которой был заключен договор обращаться не нужно. Но, в то же время если обратиться к ст. 617 ГК РФ, то должно состояться «вступление наследников в договор». Как это должно быть оформлено? Видимо по аналогии с нормами гражданского законодательства о замене стороны в договоре — дополнительным соглашением между арендодателем и наследниками арендатора. К сожалению, в городе Твери все ранее заключенные договоры аренды должны перезаключаться, так как полномочия арендодателя перешли к областным органам. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство о праве на наследство подлежит предъявлению арендодателю для вступления в договор наследников гр. А на оставшийся срок …».

Также о необходимости регистрации прав наследников не указано и в Приказе МЮ РФ от 06.08.2004 г. № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества». Договор аренды продолжает действовать. Но в ЕГРП должны быть занесены новые сведения о наследниках умершего арендатора. Кроме того ст. 450 ГК РФ указывает, что изменения в договор вносятся по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство подлежит предъявлению в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для регистрации изменений в ЕГРП …». В г. Вологде в свидетельстве о праве на наследство указывается: «… Права и документы на указанную выше недвижимость подлежат регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области».

Анализ поступивших свидетельств о праве на наследство показывает что в большинстве случаев в свидетельствах не указывается о необходимости регистрации:

• Вологодская область — иногда указываю;
• Калининградская область — не указывают;
• Кировская область — нет образцов свидетельств;
• Тверская область — указывают.

Причем встает вопрос, что необходимо указывать, возможны варианты:

• свидетельство подтверждает возникновение права аренды на вышеуказанный земельный участок;
• настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в договор аренды;
• настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в ЕГРП.

Оценка наследственного имущества

• Вологодская область — оценка права аренды соотносится с ценой земельного участка из кадастрового плана, хотя считают, что правильнее брать акты оценки.
• Калининградская область — истребуют акты оценки;
• Кировская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
• Ленинградская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
• Тверская область — принимаются и акты оценщиков и кадастровая оценка земельного участка.

Для установления самой арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности используется рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий.

Судебная практика в регионах по вопросам наследования этого вида имущества

В производстве одного из судов Вологодской области имеется дело о включении в наследственную массу права аренды на земельный участок, в связи с тем, что указанное право не было зарегистрировано в установленном порядке после заключения договора аренды.

Нерешенные вопросы при наследовании прав и обязанностей по договору

В практике Тверской области в наследственной массе находились права и обязанности наследодателя по договору аренды земельного участка. Договор аренды был краткосрочным — земельный участок по нему предоставлялся для строительства магазина. Срок действия договора аренды истекал спустя два месяца после открытия наследства. Наследником по закону арендодателя был несовершеннолетний сын. Нотариусом законному представителю несовершеннолетнего наследника была дана консультация с разъяснением ст.ст. 617 и 1181 ГК РФ разъяснен порядок оформления наследства на права и обязанности по договору аренды. Было разъяснено и то, что если к моменту обращения за получением свидетельства о праве на наследство срок договора истечет, то в выдаче свидетельства о праве на наследство будет отказано.

В данном случае можно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается, исходя из высказывания Пленума ВАС РФ (покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды), заключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. Практика ФАС СЗО исходит из возможности взыскания задолженности по арендной плате, если арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены (дела № А56-49850/2004; А56-55674/2005; А56-7789/2005). В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий характер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды. С учётом действующего ФЗ «О государственной регистрации …» такая позиция является оправданной. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Арбитражные суды Северо-Западного округа правомерно отказывают во взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы новым собственником объекта недвижимости исходя из того, что до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости у последнего отсутствует предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды обязанность по оплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает замены лица в обязательстве по договору аренды (дела № А56-16958/2005; А56-7798/2005).

Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом, регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника. При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Подобная позиция, которой придерживаются арбитражные суды Московского округа, допускает возможность взимания неустойки в случае нарушения новым собственником объекта недвижимости сроков внесения арендной платы (дела № КГ-А40/4885-03, КГ-А40/13150-05, КГ-А40/1308-05).

Данная позиция требует внесения определённых изменений в действующий ФЗ «О государственной регистрации …».

Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ). При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (в частности, сведения об арендаторе).

Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна. Далеко не все согласны с тем, что в ст. 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма «удобен», т.к., во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а, во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре. Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придётся согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве. Некоторые регионы идут по этому пути, о чём будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, т.к. и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных вещных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: аренде и собственности. Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионах.

Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же следует больше уделять внимание серьёзному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах.