Договор безвозмездной уступки права аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

Допустимость уступки прав по договору аренды земли

Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:

• в разумный срок после уступки;
• в письменной форме;
• по правилам отправки юридически значимых сообщений.

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:

• особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
• правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
• ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
• нормы конкретного договора аренды и др.

Уступка права аренды государственной/муниципальной земли

В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:

• на срок 5 и менее лет;
• с неопределенным сроком.

В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.

Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).

Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).

Последствия заключения договора перенайма

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора перенайма на земельный участок в частной собственности.

Безвозмездный договор цессии — между физическими или юридическими лицами

Развитие договорного права расширило возможности по заключению различных видов сделок на рынке недвижимого имущества.

Сегодня права на объект недвижимости можно отчуждать (передать в собственность) еще на стадии строительства дома.

Главным инструментом при передаче всех прав по договору долевого участия (ДДУ) является заключение договора уступки (цессии).

Кредитор, являющийся одной стороной по договору (цедент) переуступает право требования второй стороне (цессионарию) к третьей стороне – застройщику (должнику). Цессионарий после окончания строительства дома оформляет недвижимость в собственность.

Нюансы договора

Договор цессии имеет природу гражданского-правового договора, а значит, упомянутый выше вид сделок может быть заключен на возмездной либо безвозмездной основе.

Если права уступаются за конкретную цену (плату), то договор будет считаться возмездной уступкой права, а если без взимания платы, то данный договор следует признавать видом безвозмездной уступки. (Скачать образец безвозмездного договора цессии (уступки прав требования) можно здесь).

Любой участник гражданских правоотношений (граждане, организации) может выступать стороной в договоре цессии. Однако именно безвозмездный характер сделки будет законен не во всех случаях.

Договор цессии, оформленный между юридическими лицами, занимающимися коммерческой деятельностью, на безвозмездной основе, вероятнее всего будет признан судом ничтожным.

Возможно, Вас заинтересует статья о расторжении договора цессии.

Как оформить трехсторонний договор цессии читайте в этой статье.

Безвозмездность уступки права между юридическими лицами

С одной стороны, гражданским кодексом не установлено никакого запрета для заключения договора цессии на безвозмездной основе.

Законодательством также не установлено требований, чтобы договор цессии заключался на возмездной основе.

В случаях, когда закон прямо не предусматривает и одновременно не запрещает совершение определённых действий, данные вопросы следует изучать в свете сложившейся практики вынесения судебных решений.

Если говорить о пути развития, который сегодня выбирают арбитражные суды, цессию относят к виду сделки, все-таки обладающей признаком возмездности.

Так, Президиум ВАС РФ (Высшего Арбитражного суда) выразил позицию, что если суд установит факт заключения договора цессии на безвозмездной основе, то данная сделка будет квалифицироваться как договор дарения. Подобную позицию ВАС РФ изложил в Определении от 25.10.13 г., вынесенного по результатам рассмотрения дела № А 53 – 37142 /12.

Из этого следует вывод, что отсутствие в договоре конкретных условий об оплате и цене передаваемого права ведет к тому, что спорные вопросы по данному договору будут рассматриваться судами, как если бы сторонами был заключен договор дарения.

Особых проблем бы не возникало, если бы в гражданском законодательстве не содержался прямой запрет на дарение имущества между юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Таким образом, заключаемый между коммерческими организациями договор цессии, в случае, если он не содержит условие об обязательстве цедента передать цессионарию право требования путем безвозмездного отчуждения, ничтожен в силу не соответствия его требованиям подп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ.

Сделка, признанная ничтожной, не влечет для ее участников последствий, к наступлению которых они стремились. Переданные по такому договору права требования аннулируются и не считаются переданными.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как признать договор цессии недействительным.

Статью об уплате НДС и налоговых последствиях при заключении договоров цессии читайте здесь.

Безвозмездная уступка права между физлицами

Говоря о переуступке на безвозмездной основе, физические лица свободны в заключении данного вида сделок. Во всяком случае, такого запрета не содержится в Гражданском кодексе.

Действительно, заключаемый между физическими лицами договор уступки права, в том числе уступки по ДДУ, может иметь безвозмездный характер. Данное право закреплено пунктом 3 статьи 576 ГК РФ.

Однако безвозмездная переуступка права в данном случае является договором смешанного характера и при ее оформлении следует руководствоваться правилами об уступке, установленными в главе 24 ГК РФ и правилами о дарении, предусмотренными главой 32 ГК РФ. Это следует из пункта 1 статьи 572 ГК РФ, которая указывает на признаки дарения в безвозмездной сделке по передаче права требования.

Поэтому при составлении договора безвозмездной уступки следует включить в договор существенные (обязательные) условия, предусмотренные гражданским законодательством для обоих видов договоров: уступки и дарения.

Например, существенным условием договора цессии является условие о передаваемом праве требования, а существенным условием договора дарения — условие о безвозмездной передаче права.

Если в договоре отсутствует условие о цене уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что договор является безвозмездным. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что цедент безвозмездно передает цессионарию право требования.

Отсутствие в договоре очевидного намерения может впоследствии привести к тому, что сделка будет признана возмездной и цедент будет вправе требовать оплату уступаемого по договору права требования.

Заключая договор дарения следует помнить о том, что данный вид сделок имеет отрицательный нюанс, связанный с налогами.

Например, получивший право по такому договору участник долевого строительства лишается возможности на получение налогового вычета при покупке, т.к. отсутствуют для этого основания, в случае продажи не сможет уменьшить доходы на произведенные расходы, т.к. расходы отсутствуют.

Смотрите видео, в котором опытный юрист подробно разъясняет все нюансы договоров дарения между физическими лицами:

Договор безвозмездной уступки права аренды земельного участка

ООО «…»заключен договор аренды земли участка, который был разделен на несколько участков. Теперь данные земельные участки будут передаваться (продаваться) физ. лицам на основании договора переуступки (уступки) права требования. В частности один участок будет передан (продан) исполнительному директору. Остальные земельные участки будут переданы (проданы) по той же схеме остальным. После этого:

Вопрос №1. Возможна ли безвозмездная передача права требования (переуступка этого права) зем. участка?

Вопрос №2. Если п.1 невозможен, то как сделать так, чтобы ООО «…» на законных основаниях передала этот земельный участок вышеуказанным людям, а люди за уступаемые права на зем. участок платили ООО «…» 1000 руб. за каждый зем. участок?

Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ” при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действий норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель”.
Более того, “имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами” – п.3 ст.3 Земельного кодекса.

Ответ на вопрос 1 : Безвозмездная, как и возмездная передача арендованных земельных участков в собственность (продажа) физическим или юридическим лицам не возможна.

Ответ на вопрос 2 : Возможна как возмездная, так и безвозмездная передача права требования (переуступка этого права) аренды этих земельных участков при выполнении ряда условий: в договоре аренды должно быть предусмотрено право передавать участки в субаренду без согласия собственника, а если собственник государство или муниципалитет, то участок должен находиться в аренде не менее 5 лет. Если у физического лица будет в собственности здание, строение, сооружения на данных земельных участках, то оно может выкупить данный участок. При этом безвозмездная передача прав аренды земельных участков является объектом обложения НДС, а передача прав за вознаграждение 1000 руб. облагается НДС и налогом на прибыль.

Согласно п1,3 Ст 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса.

Выкуп в собственность арендуемой муниципальной, государственной земли – сделка, в соответствии с которой земля, собственность муниципального образования или государства, ранее сдаваемая в аренду, за определенную плату переходит в частную собственность арендатора на основании преимущественного права выкупа.

Ст. 36 Земельного кодекса РФ, Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Соответственно, построив на арендованном земельном участке, предназначенный для индивидуального жилищного строительства — жилой дом, гражданин приобретает право на выкуп земельного участка. Цена в каждом отдельном случае рассчитывается органом местного самоуправления. Пункт 1.2 ст 36 ЗК РФ Цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Земельный кодекс не требует получение согласия арендодателя для передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам в случаях:
Арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки, регулируются ст. 22 Земельного кодекса РФ, в частности пунктом 9, если речь идет о земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же пунктом 5,6,если речь идет об иных собственниках.
В силу пункта 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным между Обществом и физическими лицами, владеющими земельным участком на праве общей долевой собственности, согласие получать не требуется, если иное не предусмотрено договором аренды. Договоры аренды заключенные с собственниками земельных долей не предусматривают обязанности арендатора получать согласие на заключение договора уступки прав и обязанностей. В силу требований этого же пункта, после совершения сделки, собственники земельного участка, были уведомлены об уступке прав и обязанностей по договорам аренды.
Пункт 9 ст.22 Земельного кодекса, содержит аналогичные правила, регулирующие арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки. (если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды Участка передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хоз. товарищества или общества либо паевого взноса в кооператив, передать Участок в субаренду (если договором не предусмотрено иное) без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления.)
Обязательным условием для заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без согласия собственника является срок договора аренды, который должен быть более пяти лет. Договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, права и обязанности, по которым были переданы, заключен на срок более 5 лет.

А) Передача имущественных прав безвозмездно.
Передача арендных прав может быть осуществлена безвозмездно, закон не запрещает это.
Согласно ст. 103.05 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми (ООО «…» и прочие физ. Лица), а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. Однако, при реализации арендных прав взаимозависимым лицам при безвозмездной передаче прав на земельные участки может быть начислен НДС, если в сделках между ООО «…» и взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Операции при безвозмездной передаче имущественных прав подлежат обложению НДС.

НДС при передаче права аренды земли безвозмездно.

Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется. Правда, есть исключение.

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права. Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость.

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами:

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Для целей настоящего Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
2. Определение в целях налогообложения доходов (прибыли, выручки) взаимозависимых лиц, являющихся сторонами сделки, которые могли бы быть получены этими лицами, но не были получены вследствие отличия коммерческих и (или) финансовых условий указанной сделки от коммерческих и (или) финансовых условий такой же сделки, сторонами которой являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, производится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, с применением методов, установленных главой 14.3 настоящего Кодекса.
Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.
При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Б) Передача прав на арендуемые участки за деньги 1000 руб. Операция по реализации прав на аренду за вознаграждение подлежат обложению налогом на прибыль и НДС.

Согласно ст 103.05 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми (ООО «…» и прочие физ. лица), а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. Однако, при реализации арендных прав взаимозависимым лицам при передаче прав на земельные участки за 1000 руб. может быть доначислен НДС и налог на прибыль, если в сделках между ООО «…» и взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Следует учесть, что есть противоречие с мнением Минфина России о том, что передача обществом денежных средств в пользу прежнего арендатора в виде фиксированной суммы за переуступку прав аренды в целях налогообложения прибыли является безвозмездной передачей имущества, в силу следующего.
Действительно, при уступке (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не происходит передачи земельного участка либо иного овеществленного имущества.
Вместе с тем при уступке (переуступке) осуществляется передача за плату имущественного права в виде права аренды земельного участка. Безусловно, уступаемое право аренды земельного участка корреспондирует с передачей обязанности по оплате арендных платежей по земельному участку, однако это отнюдь не означает, что право аренды не имеет самостоятельной стоимости. Не означает это также и того, что стоимость права аренды «погашается» обязательством по оплате аренды и лицо, передающее права и обязанности по договору, не может получить от лица, принимающего эти права и обязанности, никакое дополнительное вознаграждение за передаваемое право аренды.
Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
Право аренды земельного участка, являющееся предметом договора уступки (переуступки), представляет собой имущественное право и относится согласно ст. 128 ГК РФ к имуществу организации.
Отметим, что в письме УФНС России по г. Москве от 30.11.09 № 20-14/2/[email protected] налоговые органы явно считали, что переуступка права аренды – это передача имущественного права.

Так, например, для целей налогообложения НДС передачу арендных прав (которая, как правило, предусматривает не только передачу права использования арендованного объекта, но и возложение обязанности по уплате арендных платежей) Налоговый кодекс РФ прямо относит к реализации имущественного права (п. 5 ст. 155 НК РФ). Иными словами, имущественное право в виде арендного права обладает определенной стоимостью, которая является базой для исчисления НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).
Таким образом, при уступке (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка происходит реализация имущественного права в виде права аренды земельного участка за определенную соглашением сторон плату.
В рассматриваемом случае первоначальный арендатор ООО «…» передал право арендовать земельный участок новому лицу физ.лицу, заключив договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Иными словами, ООО «…» реализует имущественное право в виде права аренды земельного участка арендатору физ.лицу. При этом физ. лицо в счет приобретения имущественного права передает установленное договором уступки вознаграждение ООО «…» (плату за уступку права аренды земельного участка).
Иными словами, в данной ситуации средства, перечисленные физ. лицом в адрес ООО «…», являются платой за полученное имущественное право — за право аренды земельного участка.
Таким образом, по нашему мнению, передача платы физ. лица в адрес арендатора ООО «…» согласно п. 2 ст. 248 НК РФ не является безвозмездно полученным имуществом для физ. лиц и безвозмездно переданным имуществом для арендатора ООО «…», поскольку связана с возникновением у ООО«…» обязанности передать имущественные права в виде права аренды земельного участка арендатору физ. лицу.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся в том числе доходы от реализации имущественных прав.
Следовательно, для ООО «…» плата за уступку прав и обязанностей по договору аренды, полученная от арендаторов физ. лиц, будет являться доходом от реализации имущественного права в силу пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ.

Получение физическим лицом участка в безвозмездное пользование следует расценивать в качестве безвозмездного получения имущественного права, которое не признается доходом, облагаемым НДФЛ.

Порядок налогообложения НДФЛ регулируется гл. 23 Налогового Кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц» (далее – НК РФ). Так, согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Право пользования земельным участком не является доходом, полученным в денежной форме. Для решения вопроса о необходимости налогообложения НДФЛ в данном случае следует определить, признается ли право пользования материальной выгодой или доходом в натуральной форме в понимании гл. 23 НК РФ.

Случаи возникновения у физического лица материальной выгоды в понимании гл. 23 НК РФ приведены в ст. 212 НК РФ, а именно:

1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей;

2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;

3) материальная выгода, полученная от приобретения ценных бумаг, финансовых инструментов срочных сделок.
Данный перечень является закрытым. В рассматриваемой ситуации физическое лицо не получает заемные денежные средства, не приобретает в собственность товары (работы, услуги) и не приобретает ценные бумаги, следовательно, доход в виде материальной выгоды, подлежащий налогообложению НДФЛ, не возникает.

Случаи возникновения у физического лица дохода в натуральной форме в понимании гл. 23 НК РФ приведены в ст. 211 НК РФ. Так, при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ (п. 1 ст. 211 НК РФ).

Исходя из приведенной нормы, доход в натуральной форме у физического лица возникает при получении от организаций и индивидуальных предпринимателей товаров, работ, услуг и иного имущества. Перечень доходов, признаваемых полученными в натуральной форме, является открытым. В частности, к таким доходам относятся (п. 2 ст. 211 НК РФ):

1) оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика;

2) полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой;

3) оплата труда в натуральной форме.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Так, при получении имущества в безвозмездное пользование ссудополучатель безвозмездно получает право пользования данным имуществом, т.е. имущественное право (Письма Минфина РФ от 19.04.2010 N 03-03-06/4/43, от 28.01.2009 N 03-11-09/22, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.06.2010 N 16-15/[email protected], Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2665/10 по делу N А40-56962/07-52-507, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В связи с тем, что имущественные права не поименованы в п. 1 ст. 211 НК РФ безвозмездное получение имущественного права не признается доходом в натуральной форме, в целях гл. 23 НК РФ. Аналогичного мнения придерживается Минфин при рассмотрении подобного вопроса в Письме от 03.09.2010 N 03-04-05/3-520. В данном письме сделан вывод, что положения гл. 23 НК РФ не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.

Как выглядит договор переуступки прав аренды земельного участка?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как выглядит договор переуступки прав аренды земельного участка?

Когда возникает необходимость в составлении договора долгосрочной аренды, то важно понимать, все граждане рассчитывают на то, что появится возможность пользоваться выбранным участком определенный период времени. Но часто возникают и такие ситуации, когда такое желание в любой момент может отпасть и вовсе.

Всегда можно осуществить пересдачу надела, отказаться от прав на него или передать землю третьим лицам, что и актуально на практике. Последний вариант принято называть «переуступка».

Образец типового договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы оформить договор правильно, естественно потребуется вписать в него все необходимые пункты. Вот они:

• Паспортные данные;
• Описание порядка передачи прав;
• Предмет сделки;

• В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения;
• Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре;
• Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли. Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно;
• В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями;
• Дата составления и подписи.

Важно отметить, что такой документ позволит только лишь пользоваться исключительно земельным наделом, право распоряжения остается только у владельца.

Нельзя не отметить, что передавать, возможно, те права на землю, присутствовавшие исключительно со стороны арендатора, так как нельзя передавать того, чего и вовсе нет в природе.

Особенности договора переуступки прав аренды земельного участка

Начиная оформлять такой договор, потребуется включить в него все необходимые пункты, которые и станут защищать участников сделки от мошенничества.

Важно знать:

• Заранее нужно учесть, что срок действия документа не станет допускать превышения, сравнивая с основным соглашением;
• Полномочия соглашения не позволят вносить новые пункты;
• Важно отметить, если основной договор и вовсе запрещает выкуп, субаренду, то следует понимать, что такие действия и вовсе нельзя будет вносить в соглашение цессии;
• Установленную арендную плату менять нельзя.

Все эти пункты играют важную роль, поэтому стороны сделки должны внимательно ознакомиться с ними, прежде чем подписывать договор. Ведь в противном случае всегда можно столкнуться с различными проблемами, мошенническими действиями, что собственно часто и происходит на практике.

Регистрация договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы соглашение обрело силу, в обязательном порядке нужно зарегистрировать его, для этих целей принято обращаться в Росреестр.

Что касается такой процедуры, как регистрация, то она потребуется исключительно тогда, когда соглашение будет заключаться менее чем на год, и только лишь с физическим лицом.

Типовой образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами.

Как выглядит договор аренды квартиры на длительный срок , смотрите тут.

Желая пройти через такую процедуру, важно подготовить необходимый пакет документов. Вот он:

• Заявление;
• Паспорт;
• Те бумаги, подтверждающие тот факт, что вопрос в действительности был согласован с комитетом по земельным ресурсам;
• Согласия супругов сторон на то, что они желают распоряжаться участком;
• Согласие залогодержателя.

В том случае, если в сделке принимают участие юридические лица или предприниматели, то потребуется предоставить еще несколько документов.

Вот они:

• Прежде всего, это бумаги, которые станут подтверждать полномочия представителя;
• Но и, конечно же, копии учредительных и уставных документов, так как обойтись без них не получится.

В случае непонимания тех или иных пунктов, можно обратиться к юристам за помощью, которые проконсультируют и позволят составить договор правильным образом.