Договор купли-продажи недвижимости судебная практика

Содержание:

Дом купили, но не оплатили: что делать, рассказал Верховный суд

Что делать продавцу недвижимости, если покупатель годами за нее не платит, хотя успел переоформить имущество на себя? Суды общей юрисдикции, в том числе Верховный суд, много лет считали, что продавец может обратиться в суд лишь за уплатой долга и процентов. Но такое решение вряд ли поможет, если с покупателя и так нечего взять. В этом случае у продавца есть альтернатива, которая действительно поможет восстановить нарушенное право. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел. Эксперты рассказали, почему одобряют такое решение, и дали советы продавцам, как защититься на случай неоплаты.

Если покупатель недвижимости долго не платит – продавец может расторгнуть договор и вернуть имущество через суд на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса (поскольку «в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора»). К такому выводу пришел Верховный суд в деле Алены Дружиновой*, которая с 2014 года ждет от Александра Парфило* 4,5 млн руб. за дом и большой участок (449 кв. м) в Петербурге у воды. Парфило переоформил недвижимость на себя, но платить не спешил, хотя Дружинова периодически напоминала о долге.

В августе 2015 года ее терпение закончилось, и она решила вернуть дом через суд. В заседании ответчик утверждал, что передавал всю сумму, но никаких расписок якобы не составлялось. Приморский районный суд Санкт-Петербурга поверил истице, которая твердила, что не получала денег. Он отверг довод Парфило о том, что неоплата не позволяет расторгнуть договор по п. 2 ст. 450 ГК. Ответчик толком не объяснил, почему так долго не платил за дом, а истица не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, изложено в решении 2-1214/2016. В итоге суд расторг договор купли-продажи и предписал переоформить недвижимость обратно на Дружинову.

Санкт-Петербургский городской суд согласился с тем, что деньги не передавались, но отказался считать такое нарушение существенным, то есть позволяющим расторгнуть договор и вернуть имущество. В этом случае продавец может лишь требовать уплаты долга и процентов, решила апелляция со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК («Об оплате товара»).

Альтернатива для продавца

Горсуд неправильно трактовал п. 3 ст. 486 ГК, сочла гражданская коллегия Верховного суда:

П. 3 ст. 486 ГК действительно позволяет в случае неоплаты товара требовать деньги и проценты, но не запрещает продавцу поступить иначе – расторгнуть договор и вернуть товар – Определение ВС 78-КГ 17-21.

В итоге дело направилось на пересмотр. Эту позицию поддерживают все опрошенные «Право.ru» эксперты. Они рассказывают, что определение меняет практику самого Верховного суда, который раньше считал, что продавец неоплаченного товара может требовать лишь денег, но не возврата имущества (см., например, определение Верховного Суда от 03 июня 2008 № 5-В08-8 и др.). Суды общей юрисдикции придерживались такой точки зрения и в дальнейшем, хотя совместный Пленум ВС и ВАС в 2010 году дозволил возвращать недвижимость, которая зарегистрирована за покупателем, но не оплачена (п. 65 постановления № 10/22). Арбитражные суды, напротив, придерживались указаний совместного Пленума. Теперь ВС предписал судам общей юрисдикции применить такой же подход, что поможет унифицировать практику, надеется управляющий партнер АК «Бородин и Партнеры» Сергей Бородин.

Судам часто приходится разрешать споры, связанные с неоплатой недвижимости, утверждает адвокат Коллегии адвокатов «ЮКА» Денис Паншин. Он говорит, что продавцы чаще всего решают требовать уплаты денег. Иногда это действительно удобнее, легче и понятнее. Вместе с тем судебная практика здесь однозначна, рассуждает адвокат. По его словам, немногие истцы требуют расторжения договора и возврата имущества, а кто-то просто не знает о такой возможности. Но она поможет действительно защитить права продавца в том случае, когда покупатель оказался неплатежеспособен. К тому же это способствует стабильности гражданского оборота: покупатель знает, что если не заплатит, то рискует потерять недвижимость, добавляет юрист Независимой юргруппы «Стрижак и Партнеры» Илья Широков.

Хотя правоприменительная практика после определения ВС может пойти по пути единообразия, законодателю не мешало бы внести в ГК специальное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости – ее неоплату. Это предложила сделать Юлия Жадан, старший юрист GRATA International – АБ «Степанов и Аксюк». А пока она дает продавцам рекомендации, какие условия можно включить в текст договора, чтобы дополнительно себя защитить:

указывать неоплату как основание для расторжения договора;

использовать залог имущества до его оплаты;

сохранять право собственности за продавцом до момента оплаты и пр.

* имена и фамилии действующих лиц изменены

Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Договор продажи недвижимости (Ст. 549 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Договор продажи недвижимости
(Ст. 549 ГК)

1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

1.1. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются цена и предмет (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю)

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 431, 432, 454, 549, 554 ГК РФ, и исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества может быть признан заключенным только в случае согласования сторонами условий о его предмете, данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение земельного участка, а также условие о цене отчуждаемого имущества.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Исходя из ч. 2 ст. 432, 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о его предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

1.2. Правомочием на продажу объекта недвижимости обладает только его собственник

По смыслу вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации [пункта 1 статьи 549 ГК РФ] сделка по отчуждению объектов недвижимости заключается только с участием собственника, который вправе совершать действия лишь в отношении принадлежащего ему имущества.

Продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект.

В силу ст. ст. 209, 218, 454 и 549 Гражданского кодекса РФ сделка по отчуждению объектов недвижимости заключается только с участием собственника, который вправе совершать действия лишь в отношении принадлежащего ему имущества.

В силу статей 131, 223, 549, 551, 558 ГК РФ правомочие продавать объект недвижимости принадлежит только лицу, которое обладало правом собственности на недвижимое имущество на момент совершения сделки.

1.3. Указание в договоре купли-продажи недвижимости ее стоимости в иностранной валюте не является надлежащим определением цены договора

Исследовав представленные доказательства в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, исходя из положений п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 425, ч. 1 п. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 551, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 556, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в иске, поскольку существенное условие договора купли-продажи недвижимости — цена квартиры, сторонами не определено, указание в договоре стоимости квартиры в _ евро, таковым не является. В отсутствие согласования сторонами необходимого условия для договора купли-продажи — о цене недвижимости, договор купли-продажи квартиры не может считаться заключенным, а заключение договора о намерениях купли-продажи квартиры не влечет перехода права собственности на квартиру.

1.4. Объект недвижимого имущества отчуждается со всеми неотделимыми улучшениями

Судебная коллегия принимает во внимание, что положением части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено отчуждение жилого помещения как единого объекта прав.

При этом неотделимые улучшения в силу своей прочной взаимосвязи с квартирой при отчуждении жилого помещения поглощаются таким объектом договора как сам объект недвижимого имущества, отчуждаемый со всеми теми характеристиками, в том числе неотделимыми улучшениями, которые существуют на момент заключения договора.

2. Заключение договора купли-продажи недвижимости

2.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 стать 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551) не означает регистрацию самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания (нежилого) следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

2.2. Если условия договора купли-продажи недвижимости содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате до подписания договора, составления расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется

Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан как продавцом, так и покупателем, в договоре сторонами согласованы условия о проведении полного расчета до подписания договора. Истец, подписывая договор купли-продажи, подтвердил факт получения оплаты за недвижимость в момент заключения договора. Поскольку условия договора содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате товара до подписания договора, составление расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется. Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе оплатить товар непосредственно до передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

3.1. Законодательством не предусмотрено расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, если продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора

Смотрите так же: Лицензия на осуществление фармацевтической деятельности образец

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В нормах статей 549-558 Гражданского кодекса РФ, регулирующих продажу недвижимости также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупателем части выкупной цены.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что правоотношения сторон по данному спору, которые заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.05.2014, регулируются главой 30 параграфа 7 «Продажа недвижимости» Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, с учетом того, что указанный договор купли-продажи не содержит условий его расторжения в случае неуплаты покупателем части выкупной цены за спорный земельный участок и жилой дом по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости», ст. 549-558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В Гражданском кодексе РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенных между сторонами договоров купли-продажи не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенные между сторонами договоры купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривают. В связи с этим суд указал на то, что в ГК РФ (глава 30 параграф 7 «Продажа недвижимости» — ст. 549-558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

3.2. В случае неисполнения покупателем обязанности по передаче денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ, а не расторжения договора

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст. ст. 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Положения статей 549-558 ГК РФ также не предусматривают оснований для расторжения договор купли-продажи и прекращения права право собственности покупателя на объект недвижимого имущества в связи с неуплатой покупной цены.

При этом п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Указанная норма закона определяет правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, заключающиеся в праве требования оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Поскольку в судебном заседании установлен факт неуплаты в установленный срок ответчиком денежных средств в качестве оплаты объекта недвижимости в нарушение условий заключенного ею договора, суд первой инстанции со ссылкой на нормы ст. ст. 486, 549 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика недоплаченной стоимости объекта недвижимости.

3.3. При рассмотрении споров о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой покупателем предмета договора юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 450, пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

3.4. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является препятствием для расторжения договора по ст. 450 ГК РФ

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора и возврате объектов недвижимости, суды обеих инстанций, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия договора купли-продажи, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходили из того, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Смотрите так же: Досрочная муниципальная пенсия при сокращении штата в 2018 году

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

3.5. Законодательством не предусмотрено расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Тогда как расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2016-2017 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
иное лицо, прямо указанное в законе.

ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока.

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.

ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

расписка;
выписка по банковскому счету;
квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи.

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2016-2017.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015).

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).

Таким образом, в результате оспаривания договора купли-продажи недвижимости он может быть признан недействительным, однако для этого нужны достаточные правовые основания. Оспорить сделку может как ее участник, так и иное лицо, указанное в законе. При осуществлении регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя признание договора недействительным влечет изменение соответствующих данных в Росреестре.

Договор купли продажи судебная практика

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе: председательствующего Лапуговой Л.А., судей Душкова С.Н., Ионкиной Н.В., при секретаре Даньо Л.А., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика Зарвы С.Н. на решение Саяногорского городского суда, которым удовлетворены исковые требования Кокаревой Е.А. к ней о понуждении к передаче квартиры.

Заслушав доклад судьи Душкова С.Н., объяснения Зарвы С.Н. и ее представителя Кукушкиной М.А., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Мартовского В.В., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия УСТАНОВИЛА:

Кокарева Е.Н. обратилась в суд с иском к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Зарвой С.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . В связи с уклонением Зарвы С.Н. от регистрации договора, она обращалась в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ее исковых требований отказано, встречные требования Зарвы С.Н. к ней о признании договора купли – продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. Вместе с тем из мотивировочной части решения исключены выводы суда о незаключенности договора, а также о том, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры продавцу не передавались. Поскольку обязательства перед Зарвой С.Н. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ выполнила в полном объеме, считала, что ответчик обязана передать ей квартиру. Просила удовлетворить исковые требования.

Для участия в судебном заседании истец Кокарева Е.А. не явилась.

Представитель истца Мартовский В.В. в судебном заседании уточнил исковые требования, просил обязать Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.Н. спорную квартиру. В обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Зарва С.Н. иск не признала, пояснила, что денежных средств по договору купли – продажи спорной квартиры от истца не получала, договор подписала под угрозой, истца никогда не видела. Она владеет спорной квартирой, которая не продана третьим лицам. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Кукушкина М.А. считала иск необоснованным, пояснила, что договор купли – продажи является незаключенным, так как отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. Просила в удовлетворении иска отказать.

Суд постановил решение, которым иск Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении к передаче квартиры удовлетворил.

Обязал Зарву С.Н. передать Кокаревой Е.А. квартиру, расположенную по адресу: , в течение дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик Зарва С.Н. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с кассационной жалобой, в которой просит суд отменить решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия и принять новое, не передавая дело на новое рассмотрение, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.

Кассатор ссылается на то, что государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена в установленном порядке, передача квартиры по договору не состоялась, следовательно, договор считается незаключенным. Исковых требований о признании договора заключенным истец не заявляла.

Отмечает, что в спорной квартире в настоящее время зарегистрирована и проживает вместе с несовершеннолетней дочерью ФИО, , которая не имеет права пользования другим жилым помещением.

В письменных возражениях относительно кассационной жалобы представитель истца Мартовский В.В. выражает согласие с решением суда, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 549, 550 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, для заключения договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры установлены особенности и договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

При отказе продавца передать индивидуально – определенную вещь, покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Исходя из положений ст. 12, 398 ГК РФ удовлетворение требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче индивидуально – определенной вещи, возможно, только по заключенной сделки.

Судом установлено, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Зарва С.Н. продала в собственность, а покупатель Кокарева Е.А. купила и оплатила в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: .

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру отказано. Встречные требования Зарвы С.Н. к Кокаревой Е.А. о признании договора купли – продажи спорной квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменений.

Из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ был исключен вывод о незаключенности договора купли – продажи спорной квартиры по пункту 1 ст. 558 ГК РФ.

При этом вопрос о заключенности договора купли – продажи спорной квартиры по п. 2 ст. 558 ГК РФ в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ и определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ не исследовался.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он совершен в надлежащей форме, но не прошел государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче спорной квартиры. Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального права, а потому постановленное по делу решение нельзя признать законным и обоснованным, что в силу ст. 362 ГПК РФ является основанием к его отмене в кассационном порядке. Принимая во внимание, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон, необходимости в исследовании дополнительных обстоятельств не имеется, судебная коллегия полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Саяногорского городского суда Республики Хакасия от 06 октября 2011 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кокаревой Е.А. к Зарве С.Н. об обязании передать квартиру, расположенную по адресу: — отказать.

Председательствующий Л.А. Лапугова
Судьи С.Н. Душков
Н.В. Ионкина

Лангепасский городской суд
Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

Ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи порождает определенные последствия.

В суд обратилась У. с иском к Д. о взыскании долга по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что с ответчиком заключен договор купли-продажи автомобиля, согласно которому истец продала ответчику транспортное средство за 135000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик не выплатил остаток в размере 105000 рублей. Просить взыскать с Д. указанную сумму долга.

В соответствии с указанным договором, удостоверенным нотариусом Лангепасского нотариального округа, истец продала ответчику автомобиль, расчет между сторонами произведен следующим образом: 30 000 рублей уплачены Д. до подписания данного договора, оставшиеся 105 000 рублей должны быть уплачены после подписания указанного договора в течение шести месяцев. Однако, до настоящего времени ответчик принятые обязательства не выполнил, чем нарушил условия договора.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворил требования истца в полном объеме. Помощник судьи А.С. Вербий.

Судом кассационной инстанции решение суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры признано законным и обоснованным.

Решение Бологовского городского суда Тверской области об отказе в удовлетворении исковых требований Р. к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении признано законным и обоснованным.

Р. обратился в Бологовский городской суд Тверской области с иском к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении. Мотивировал свои требования тем, что ему и его брату на праве долевой собственности принадлежала квартира. В сентябре 2006 года его брат умер. После смерти брата ответчик Л. уговаривала дать ей нотариальную доверенность на оформление документов, чтобы квартира за долги не отошла государству. В этот период у Р. сложились тяжелые обстоятельства: умер брат, а сам Р. являлся подсудимым по уголовному делу, и знал, что его ждет тюремный срок. Поверив Л., Р. согласился дать доверенность, чтобы Л. могла от его имени вступить в наследство и на время нахождения его в местах лишения свободы пользоваться квартирой. Истец Р. был осужден к 5 годам лишения свободы. Пока он отбывал наказание Л., оформила квартиру на свое имя. Данное обстоятельство стало ему известно лишь в марте. Впоследствии ему стало известно, что он уполномочил В. заниматься наследственными вопросами и продажей квартиры, о чем раньше он не знал. Считает, что сделка договора купли – продажи ничтожна, так как ответчик Л. ввела его в заблуждение, воспользовавшись его тяжелым положением. Также Р. считает, что не пропустил срок исковой давности на обращение в суд, поскольку о своем нарушенном праве узнал 23 мая 2011 года, и о восстановлении пропущенного срока не заявлял. В связи с чем Р. вынужден был обратиться в суд с иском.

Представитель истца Р. – Н. поддержала заявленные требования, и посчитала, что истец Р. не пропустил срок исковой давности.

Ответчики иск не признали.

3-е лицо по делу нотариус М. в судебном заседании посчитала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку при выдаче нотариальной доверенности на оформление наследственных вопросов и продажи квартиры, Р. разъяснялся смысл и значение доверенности, выяснялись и действительные намерения относительно природы и предмета сделки.

3-е лицо В., будучи надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.

В ходе рассмотрения дела установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли – продажи, фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, то есть договор купли – продажи истцом исполнен. Также ответчик Л. в судебном заседании заявила о пропуске истцом трёхлетнего срока давности на обращение в суд, в связи с чем суд отказал Р. в удовлетворении иска к Л. и Л. о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении.

В обосновании своего решения суд сослался на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, а именно ст.ст.178, 179 ГК РФ. Истцом Р. решение суда было обжаловано в кассационную инстанцию.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами Бологовского городского суда, поскольку при оформлении доверенностей Р. разъяснялось положение ст.ст.185-189 ГК РФ, а также ст.35 СК РФ, устанавливалась личность, проверялась дееспособность, то есть Р. понимал значение выдаваемых доверенностей. Таким образом, у суда имелись все основания для отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Акт скрытых работ
Акт выполненных работ
Коммерческое предложение
Дисциплинарное взыскание
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Задаток

Назад | | Вверх