Содержание:
соглашение о просмотре
Ищите квартиру,которую собственник продает. Вот и все. А акт просмотра ..это обязательсьво того,что вы не купите эту квартиру без агенства. Я только так и работаю. И если люди чесные,они его подписывают.
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте, Дима.
Скорее всего, это не эксклюзивная продажа.
Здравствуйте Дмитрий.
Вы адрес квартиры и агенство можете сообщить?
Евгений
Здравствуйте, Дмитрий!
Интересный подход! В моей практике такого не было! А приобрести понравившуюся квартиру Вы имеете полное право и без агенства. Только за все отвечать тоже сами будете. Если Вы с юридической стороны хорошо подкованны, то могу пожелать успешной сделки, если не уверены с своих силах, то доверьте профессионалу поиск и просмотр потенциальных квартир вместе с вами, и, разумеется, все документальное обеспечение.
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день!
Я с таким не сталкивался, но очень интересно, что же содержит в себе это «соглашение о просмотре» и к чему оно обязывает?
Я так думаю что речь идет о Акте показа? Стандартная схема, что бы сам собственник не продал вам квартиру, обычно в течение года. И этот Акт показа идет приложением к Договору на услуги, между собственником и риелторской компании. Хотя это наверно больше практикуется в элитке, странно коллеги что это вас так удивило. По таким вот актам через суд нерадивые собственники платили положенную комиссию компании за подобранного клиента.
А как вы показываете свои квартиры? без акта? да покупатель визитку сунул за спиной у риелтора и все прощай ваши труды!
Добрый день.
Страшного в таком соглашении нет.
Если рассудить, то агент выполняет работу — ищет квартиру по вашему запросу, договаривается на показ и выполняет сопровождение сделки и проверку документов и взаиморасчетов.
Но за это надо платить.
А разве акт просмотра предусматривает оплату? Наверное там говориться о том, что в случае Вашего интереса к данной квартире, тогда Вы обязаны оплатить услуги агентства. Показ квартиры и есть подбор.
я — покупатель. и никакие услуги агентств мне не нужны. почему соглашение должен я подписывать перед просмотром чужой квартиры?
Я не риелтор, но я так поняла, что тут всё перепутали. Дмитрий понял так,что его обязуют оплатить услуги этого агентства за проведение сделки купли-продажи. А имелось в виду ,видимо, совсем другое. Этот акт — подстраховка от того, чтобы Дмитрий с Продавцом не сговорились и не совершили сделку за спиной у агентства, лишив того комисионных (от Продавца)за поиск клиента и рекламу.
Короче говоря, некорректная формулировка со стороны агентства, двояко истолковать можно.
Здравствуйте, Дима!
Имеется ввиду акт просмотра. Является доказательством того, что данное агентство данному продавцу привело данного покупателя. Под актом ставите подписи Вы и продавец. Смысл его в том, чтобы продавец не отказался платить агентские под предлогом, вроде «этого покупателя я сам нашел». А вот если Вам предлагают подписать агентский договор, то тогда с Вас хотят взять комиссию за покупку. Будьте внимательны, «соглашение» это то же самое, что «договор». Пусть Вам вышлют по почте образец. Удачи!
У агентства на продажу этой квартиры нет никаких прав. Максимум, что сделало агентство — выставило в базу, а вы ее нашли случайно, поэтому вас и просят подписать некие сомнительные бумаги, чтобы ни вы, ни клиент ничего не смогли сделать в обход агентства, Но. звоните, подскажу, что делать
Участник программы «Работаю честно»
Дмитрий, добрый день.
В других агентствах есть такие соглашения — «акт осмотра квартиры». Их подписывает только мой заказчик по договору на подбор квартиры, при условии, что я подобрала ему квартиру и мы идем ее смотреть. Подпись моего заказчика в акте осмотра — подтверждение проделанной мной работы, и не более.
В вашем случае, если я верно поняла, Вы не являетесь клиентом по договору, а самостоятельно подбираете себе квартиру. Никто не вправе от Вас требовать подписи во время осмотра.
В вашем случае возникла такая ситуация:какое- либо агентство самостоятельно ищет покупателей для продавца, желая заработать и не имея с ним никаких-либо договоренностей на бумаге, и подстраховывает себя от бесполезно проделанной работы. Получается, что данное агентство попросту боится, что приведет Вас туда как покупателя и останется ни с чем.
Если Вам интересна эта квартира, идите , смотрите, одна Ваша подпись в акте просмотра ничего не значит. Думаю, вряд ли кто-то будет судится, не те деньги (предполагаемая комиссия агентства), а остальное — это Ваше облико морале :)))) в случае, если захотите купить без агентства.
Договор с риэлтором на осмотр квартиры
В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.
Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.
Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.
Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.
Уловки при продаже неликвидной недвижимости
Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.
Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.
Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.
Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.
Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.
Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.
Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.
Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.
Проблемы с агенством недвижимости
Хочу спросить совета, оказалась в весьма затруднительной ситуации: в конце прошлого года был заключен «Договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости». За целый месяц мне были показаны всего 8 или 9 квартир, некоторые просто в «аховом» состоянии, явно не попадающие под мои параметры, ранее озвучиваемые агентству, поэтому мне пришлось самой искать квартиру. Когда я пришла в АН для расторжения договора, мне выдали дополнительное соглашение, на основании которого для расторжения договора я должна уплатить определенную сумму денег (примерно 50% от общей стоимости договора) со словами: «Скажите спасибо, что хоть столько показали, обычно у нас с 5 вариантов выбирают».
На что я ответила, что хочу разорвать договор на основании ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» «Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору» и дала им заранее подготовленное уведомление (т.к. по поведению было видно, что добром это не закончится). Уведомление принято не было, начались угрозы «страшным судом», штрафами, санкциями и т.п. Сумму, необходимую для возмещения, они объяснить не смогли.
В самом договоре есть штрафы, в случае отказа от договора, до 80% от общей стоимости. На сколько они правомерны?
Решила идти до конца. Буду отправлять уведомление почтой.
Вопрос, насколько вероятен благоприятный исход из всей этой ситуации? Какие подводные камни?
Участник программы «Работаю честно»
Ответ: для Вас благоприятный исход дела вероятен на все 100%. Условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно.
По моему. этот вопрос больше по части юристов, нежели риэлторов. С другой стороны, если Вам показывали варианты не попадающие под Ваши требования, надо было фиксировать предоставление ненадлежащей услуги.А сейчас, переписку (или телефонные записи) — приглашения Вас на просмотры агентство предъявит, и будете в суде махать пустыми руками, что все это «было не то».
Добрый день. Вам лучше обратиться к юристу с договором заключенным между Вами и АН. После изучения договора можно будет судить какие шансы на победы в суде у Вас.
если действительно предлагалось не то, что обговаривалось, то действительно, можно отправить уведомление, и этим ограничиться. В суд они скорее всего не подадут, а если подадут, то им придется документально обосновывать свои расходы.
Участник программы «Работаю честно»
«За целый месяц мне были показаны всего 8 или 9 квартир..»В целом не самый плохой результат, если не учитывать качество работы агента, который занимался мониторингом, анализом и логистикой при организации показов, с учетом Ваших пожеланий. Очень сомнительно, что АН будет реально добиваться уплаты штрафных санкций, попробовали. и забьют:)
Ну к примеру, мы пришли в одну из квартир, которая попадала только по параметру 2х комнатная, так о ней даже мой «риэлтор» ничего не знала, фотографий не видела и в ней никогда не была, просто взяла наобум у своих коллег. Позвонила она в дверь, осталась на пороге со словами: «Идите смотрите квартиру», далее: «Посмотрели? Распишитесь в акте.» И это вся информация, предоставленная о «товаре», к тому по завышенной цене для моего города.
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте! Как написал Даниил, для вас исход очевиден. Другой вопрос, что это ситуация, описанная только с вашей стороны. Не хочется думать, что это ваш случай, но клиенты тоже бывают разными и многие хотят купить квартиру «за три рубля у Кремля», а когда таких вариантов не оказывается в изобилии, обвиняют агентство в некомпетентности. Но тут уже встает другой вопрос — грамотная подготовка клиента к работе, анализ его ожиданий и соответствие их действительности, иногда и начинать не стоит. 99%, что судиться никто с вами не будет, это не то, чем хотят заниматься хоть мало-мальски занятые работой агенты, тем более, если в агентстве есть юрист, он оценивает реальные перспективы удовлетворения исковых требований — они стремятся к нулю.
По опыту АН, как правило, подсовывают кабальные договора. Это вам наука на будущее — не надо подписывать, если вы не понимаете последствий. На практике отделаетесь легким испугом. Агентство слать лесом. Можете для успокоения души письмо отправить заказное. В суд никто не пойдет.
Да, сама сейчас анализирую свое поведение при заключении договора, повела себя я, мягко говоря, как не особо одаренная личность) Теперь буду думать и внимательно читать подсовываемые мне документы.
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день, Мария! » фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору» должны быть подтверждены, в том числе, на эти расходы должны быть расценки утвержденные. Если Вы не подписывали просмотровые листы — АН нечего Вам предъявить, в том числе штрафные санкции. Вы уже оплачивали какие -то услуги агентству ( предоплату)?
Нет, благо хватило умственных способностей не оставлять аванс. А про акт просмотров: да, подписывала, ведь квартиры мне действительно показывались, только по каким критерием велся подбор мне не особо понятно до сих пор. Сразу было сказано, что квартира нужна срочно (до НГ), ее параметры, первый взнос на руках, сумма такая-то, в АН сказали, что все будет отлично, квартиры такие есть, вариантов много и т.д.. В итоге 1,5 месяца потеряно, ещё может и судится буду, впечатления так себе.
Вот и правильно делаю,что ни когда не работаю на поиск без аванса.Вы сами точно не помните 8 или 9 а может по факту все 15.По хорошему человек потратил на Вас свое время,и потратил свои деньги — неужели нельзя договорится по человечески о компенсации понесенных расходов?По мне так я бы на третьем просмотре сообщила людям о несоответствии их работы,зачем было полтора месяца терять.
Участник программы «Работаю честно»
Мы как-то отсудили тройную стоимость первоначально оговоренных услуг за попытку кинуть наше агентство. Так что всё зависит от сути Договора и опытности адвокатов сторон. Мы не проиграли ни одного иска, вне зависимости от того какой стороной в исках были.Вас однозначно спасет только если в Договоре Ваша ответственность прописана в виде штрафов, а не неустоек или компенсаций, например. Ещё фактически оказанные услуги могут быть насчитаны на основании прейскуранта, утверждённого приказом ген. дира компании и т.п.
Я помню мне как-то умники подсунули кабалу, согласно которой я должен был оплатить 90% комиссии по прейскуранту сразу после размещения объявлений на бесплатных сайтах, а остальные 10% по факту продажи квартиры. Я им честно сказал — давайте дам денег вперед за рекламу. Нет, говорят, не положено. Кабалу мы отстрелили и даже квартиру мою продали, но осадок, что с тобой за стол садятся наперсточники остался. Может потом они где-нибудь еще хвастались как с других 90% комиссии содрали, не продав квартиру благодаря хорошим адвокатам.
Участник программы «Работаю честно»
В случае описанной Вами ситуации, что после просмотра был подписан акт осмотра. агентство явно хорошо подготовилось и шансов возможно не окажется в суде.
Участник программы «Работаю честно»
8-9 квартир — не самый плохой результат. Может у Вас были слишком жесткие рамки по цене. Но скорее всего до суда не дойдет.Удачи Вам!
Зачем вообще подписывали договор ,если не были уверены в результате ?Разве в агентстве вам не показали хотя бы фото квартир под ваши критерии,ведь если с ценой еще все можно точно понять ,тот же ремонт все воспринимают по разному .И если уж вы нашли квартиру сами ,почему не обратились к своему риэлтору и не попросили хотя бы оформить вам ее,или там свой агент?Вот вы пишите что вам показали мало вариантов и все не то ,но ведь и риэлтор тоже может сказать :все то и район тот ,и этаж тот ,и цена та .Думать нужно перед подписанием ,сначала искали бы сами ,а не нашли ,топали в агентство ,а теперь к юристу топайте.Просто вы не думали,не поняли,а человек потратил на Вас время ,на просмотры ходили ,наверно,поздно вечером ,и если еще все посмотрели в разные дни :два-три вечера потрачено на Вас .Очень надеюсь,что с вас сдерут три шкуры,и другим расскажите ,как сдерут .Лучше будет ,если люди начнут читать ,понимать ,что они читают ,спрашивать ,а если не согласны,не подписывать .Это улучшит и облегчит работу риэлторов .У меня был случай перед сделкой ,за день ,звонил продавец ,который и покупатель и кричал ,что не понял (!)про коммисию за покупку !Свою квартиру он уже продал(покупателя нашли за неделю ) и покупали ему очень проблемную квартиру-долги,опека,доли) ,но в хорошем месте и очень дешево для такого варианта На мой вопрос :у тебя договор дома на руках ,ты его читал ,ты его подписал ,как я-то должна понять ,что ты не понял,если по телефону пять раз объяснишь,в офисе пять раз объяснишь,в договоре все напишешь ,прочтут договор спросишь :»все понятно ?»-да ,а потом он не понял .Про сложность сделки написала к тому,чтобы обяснить ,что работы было сделано много для того,чтобы мой клиент купил эту квартиру .Я ревела весь вечер ,мало приятно ,когда всякие ,вроде взрослые люди не умеют читать и слушать ,особенно в таких серьезных моментах ,как кп жилья ,а потом выливают на риэлтора кучу грязи .Коммисию ,заплатил клиент мой и конечно извинился ,но очень все это негативно .
Оплата до осмотра квартиры
Столкнулся с таким. Выбрал квартиру, приехал в агенство, где мне заявили, что что бы ее осмотреть необходимо оплатить 9 тысяч рублей, а мне выдадут какую то квитанцию о том что я оплатил риэлторам. Потом как мне покажут квартиру и она мне понравится я оплачу вторые 9 тысяч и я подпишу договор с владельцем и тогда смогу заезжать. Практикуется ли такое?
Участник программы «Работаю честно»
Нет, не практикуется! Это лохотрон.
Участник программы «Работаю честно»
Не в коем случае. Комиссионные агенству, которое продает вообще платит продавец. А покупатели, как правило, платят тогда, когда заключают договор на подбор недвижимости. Не вздумайте.
Все , что предполагает внесение денег до свершения чего либо — развод
Участник программы «Работаю честно»
Агент или агентство сами определяют режим оплаты своих услуг. Причём, вовсе не обязательно то что это развод. Ваше дело либо принять эти условия либо нет.
Квартиру смотрят,встречаются с собственником,подписывают договор,а потом оплачивают и комиссию,и стоимость аренды.Так правильно. Остальное сомнительно.
естественно это развод. ну вы хоть сами прикиньте: вы приедете смотреть, а хозяин скажет — «не, мне не нравится этот чувак, не буду я ему сдавать». и что вы будете делать дальше? первые 9 тысяч вами уже заплачены. вот на самом деле удивительно, вроде бы схема совсем примитивная, а все равно ведь ведутся люди. ну вот представьте, вы пришли в магазин купить сигарет, а вам говорят: за вход в магазин заплатите 50 рублей, а потом пойдете, выберете сигареты и еще 50 заплатите за них. глупо звучит? глупо. и сразу все абсолютно понятно. а вот с арендой жилья почему-то возникают вопросы.
Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды
Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.
За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ «Линия Права» Фаррух Саримсоков: «Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье». В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию «Единая Городская Служба Недвижимости». Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.
Повторный просмотр накладен
Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая «трешка», за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать «просмотровый лист» квартиры, что та и сделала.
А спустя месяц «Единая Городская Служба Недвижимости» все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что «просмотровый акт», который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.
Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала «просмотровый лист» в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.
«Договор дороже денег»
Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее «Единая Городская Служба Недвижимости» показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.
ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК («Стороны обязательства»). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).
«Тройка» судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты «Право.ru»: «Заключайте только агентский договор с риелтором»
«Право.ru» попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.
Правила по заключению договора с риелтором
1. Заключать соглашение только в письменной форме.
2. Максимально четко определить момент уплаты денег.
3. Однозначно описать желаемый результат.
4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.
Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов
Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.
Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости
1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.
2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.
3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по «коммуналке» или другими обременениями.
Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов
Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: «Иначе риелтор может затянуть этот процесс». Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
Договор с риэлтором в агенстве недвижимости
1. Есть ли в агенствах недвижимости срок на который заключается договор услуг риэлтора Или он действует до того момента пока не будет продана квартира? То есть могу я заключить договор на 2 — 3 месяца, с условием обязательной продажи квартиры в эти сроки и суммой которую я хочу получить с учетом корректировки риэлтора при осмотре квартиры? И должен ли я риэлтору если квартира не будет продана?
2. Большая ли неустойка если я расторгну договор с риэлтором из-за его плохой работы?
Участник программы «Работаю честно»
Игорь!
1) Если Вы хотите корректировать работу риэлтора, то зачем он Вам-Вы сами, наверное, сможете «рулить» процессом.
2) Боитесь проиграть-никогда не выиграете! ( И, зачем заключать договор с плохим риэлтором? Заключите с хорошим!)
Участник программы «Работаю честно»
Добрый вечер, Игорь. Сроки и прочие условия гражданскоправовых договоров обговариваются между двумя сторонами, соответственно права и обязанности по нему возникают у сторон исходя из того, что вы в нём укажете. В целом у каждого АН/риэлтора, условия разные.
Что в договоре пропишите, то и будет (если условия не противоречат действующему законодательству). Сроки и условия , как договоритесь. Учитывайте, что агентства неохотно меняют свои типовые договора. Лучше прозвонить несколько агентств и спросить на каких условиях они работают. Общую картинку вы быстро поймете. И еще. Вы можете выдвигать любые условия сотрудничества, но не на любых условиях с вами согласятся работать.
Игорь, скажите мне как по Вашему выглядит плохой Риэлтор?
Есть рынок, есть Ваше желание и есть, следует подчеркнуть — Риэлтор, который выслушал Ваши пожелания и выдал свое заключение. Его задача Вам сказать что будет в той или иной ситуации. Я лично стараюсь данный комментарий сделать аргументированно. И после этого вы уже начинаете думать, готовы ли вы после начала общения с Риэлтором продолжить с ним общение. Или вы найдете послушного зайку, который кивнет головой, возьмет вашу цену которая основывается на цене соседа ну придумает из башки свои 100-300 тыс в плюс или минус ) и выставит квартиру в продажу. После 2-3 месяцев она не продаться и Вам придется с ним потом выяснять отношения кто прав а кто виноват.
Игорь, все это я к тому, что продажа недвижимости у Риэлтора это самое простое из действий.
Самое главное действие 1) это обозначение цены собственнику жилья 2) создать условия при которых у Вас не будет не намека на то — что вы сделали не правильный выбор,
Договор с риэлтором на осмотр квартиры
Доброго времени суток, друзья!
В России на сегодняшний день нет специального закона, регулирующего деятельность риэлторов. Равно как нет никаких критериев по качеству их работы, объему оказываемой работы, предмета этой работы и прочее.
Деятельность риэлторов регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей» постольку, поскольку нет специального закона об этом.
Благодаря низкой правовой грамотности населения и законодательного регулирования риэлтерской деятельности риэлторы допускают обманы и мошенничества в отношении людей.
А. решил купить квартиру, начал поиск в Интернете предложений о продаже. Найдя интересный вариант, он позвонил по телефону, на другом конце провода ему сказали адрес и согласовали время осмотра квартиры.
А. приехал на осмотр, где его встретила риэлтор и выдвинула условие – для осмотра квартиры она должна подписать информационный договор на осмотр квартиры с А., убеждая человека в том, что данный договор носит исключительно информационный характер и является формой отчета для продавцов, в интересах которых она выступает. А., являясь профессиональным юристом, ознакомился с текстом договора и обнаружил условие, которое говорит об обязанности А. выплатить вознаграждение риэлтору в размере 2% от стоимости сделки в случае заключения договора купли-продажи с ее клиентом.
А. указал на этот очевидный обман риэлтору, на что последняя пожала плечами и указала, что осмотр квартиры возможен только после подписания данного договора.
А. подписал договор под принуждением, не имея реального волеизъявления на это.
После осмотра квартиры А. выразил желание заключить сделку с продавцами. В назначенное время продавец и покупатель собрались в офисе риэлтора, где обе стороны выяснили следующее.
Продавец заключил агентский договор с риэлтором на поиск покупателя и показ квартиры. При этом риэлтор вынудил А. заключить договор на осмотр квартиры в личных интересах, что влечет двойную необоснованную выгоду для него.
Иначе говоря, риэлтор решил получить оплату и с продавцы, и с покупателя, за одну и ту же услугу.
Продавцы и А. были возмущены ситуацией, при этом риэлтор пыталась дать на подпись А. еще один договор – агентский – на оказание услуг по составлению документом для регистрации и консультаций. Саму же сделку за 8 тыс. рублей оформлял нотариус, сидящий в соседнем кабинете. Возник вопрос – а в чем работа риэлтора, если кроме показа, навязанного покупателю, и довода сторон сделки до кабинета нотариуса он ничего реального не сделал?
Я не думаю, что поведение риэлтора в данной ситуации честное и законное.
Что делать в таком случае? Выход имеется, и он достаточно простой.
Все «информационные договора» с риэлтором являются договором о возмездном оказании услуг. При этом следует обратить внимание на содержание статьи 782 Гражданского кодекса РФ:
«Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов».
В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которое в силу ст. 126 Конституции РФ, ст. ст. 9, 14 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», имеет для судов общей юрисдикции обязательный информационный характер, разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Положения ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» также предоставляют потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Такой отказ допустим в любое время, однако до оказания услуг, факт которого должен быть подтвержден актом об оказанных услугах.
Данный отказ с вашей стороны может быть немотивирован, поскольку отказ является вашим исключительным правом и на это и не требуется согласия риэлтора. Установление в договоре запрета в любой форме на отказ от договора является недействительным.
Часто риэлторы пишут в информационных договорах условие о том, что в случае подобного отказа заказчик обязан оплатить услугу в полном объеме, либо указывают неустойки и штрафы или иные санкции, возможность оставить аванс по договору у себя и пр.
Данные условия договора являются ничтожными, поскольку противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителя». В случае судебного спора следует указать об этом суду в виде самостоятельного встречного иска или в виде письменного возражения на иск.
В случае отказа от договора у риэлтора есть единственное право по закону – оплата в его пользу с вашей стороны фактически понесенных им расходов. Это может быть проезд риэлтора в маршрутном транспорте до места показа объекта и тому подобные траты.
В суде риэлтору достаточно трудно доказать эти расходы, поэтому процент отказа им в исках достаточно высокий при условии наличия с вашей стороны письменного отказа от договора до подписания акта выполненных работ.
Следует иметь в виду, что к таковым расходам суды не относят внутренние расходы, например на заработную плату сотрудникам.
Это условие идеально применимо в случаях, если заказчиком является физическое лицо и услуга, навязанная риэлтором, не является для физического лица предпринимательской, т.е. услуга заказана для личных или семейных целей.
Сам отказ от договора следует отправить ценным письмом с описью вложения, составленный в простой письменной форме. Это важно, т.к. в случае обращения риэлтора в суд с иском к вам факт такого отказа будет исследоваться судом, и если не будет доказан факт отказа, то у суда не будет иной возможности как взыскать денежную сумму в пользу риэлтора по договору. В судах относительно формы отказа существуют двоякая практика – одни суды считают, что закон не требует обязательной письменной формы отказа, другие суды настаивают на том, что такой отказ должен быть выражен в письменном виде.
Для минимизации рисков в суде общение осуществляйте в письменной форме с фиксацией вручения писем оппоненту.
О том, как составить такой отказ (претензию) вы можете почитать здесь.
Внимание – если вы не согласны с действиями риэлтора и считаете заключенный договор несправедливым, навязанным и незаконным, то не подписывайте акт выполненных работ.
Если же вы подписали акт выполненных работ, то следует обращаться с исковым требованием о признании недействительным (ничтожным) договора в разумный срок.
Морально нужно быть готовым к подаче риэлтором искового заявления к вам. Если такое произойдет, не стоит унывать – включайте закон, анализируйте договор, заявляйте при необходимости встречные исковые требования.
Если у вас имеются вопросы, то вы можете задать их мне на электронную почту [email protected] либо Вконтакте.
Если вам понравился мой пост и вы нашли его полезным, то ставьте лайк и подписывайтесь на мой профиль. Спасибо!