Требования к договору аренды нежилого помещения для регистрации

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора аренды нежилого помещения (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Регистрация договора аренды нежилого помещения

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация договора аренды нежилого помещения

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Регистрация договора аренды нежилого помещения

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Заключаем договор аренды нежилого помещения

Составление договора аренды нежилых помещений: (Что необходимо указывать в таком договоре)

Понятие:

Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предмет:

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.). Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Форма:

В отличие от общей нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договора аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный). Государственная регистрация договора аренды помещений — обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Стороны:

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Арендная плата:

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договор аренды нежилого помещениядоговора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

• Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность;
• В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора;
• В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
• В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
• В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
• В соответствии с содержанием статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;
• Согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым — приобретателем вещного права на данное имущество;
• Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;
• Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок;
• Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором;
• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ;
• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ;
• Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок; В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор об аренде во время регистрации ООО в 2018 году

Юридические лица по закону имеют право на коммерческую деятельность только после регистрации в качестве плательщиков налогов. Регистрирующим органом на территории РФ выступает ФНС. Процедура приобретения юридического статуса имеет свои особенности, они связаны с организационными моментами, которые предшествуют подготовке документов.

Налоговая не может принять документы, пока собственники не определятся с юридическим адресом ООО. Потому что законодатель требует, чтобы на этом месте, в жилом помещении не только находился офис фирмы, но была предоставлена возможность исполнительному органу (директору) выполнять свои обязанности. По юридическому адресу должна вовремя поступать корреспонденция, там предприятие в любой момент должны найти проверяющие.

Собственники, не имеющие своего помещения для размещения фирмы, а также возможности зарегистрировать ООО по прописке директора или учредителя, должны прибегать к арендованному. Лучше всего, если владелец арендованного помещения согласится предоставить его адрес в качестве юридического для фирмы. Нередко случается так, что приобретая адрес, фирма фактически находится в другом месте.

В любом случае налоговая затребует у регистрирующегося предприятия документы, в которых должна быть отображена арендованная площадь и разрешение на ее использование. Таким соглашением между собственником помещения и учредителями, открывающими бизнес, является предварительный договор аренды для регистрации ООО, а, точнее, гарантийное письмо, основанием оформления которого является соглашение.

Зарегистрировать ООО можно не только по месту жилого помещения, но и в нежилом. Только в этом случае там не может размещаться офис, а расхождение фактического местонахождения и юридического адреса нередко приводит к негативным последствиям в организационных вопросах.

Фактически пока фирма не зарегистрирована, не имеет расчетного счета, печати и права на оформление каких-либо документов, имеющих юридическую силу, договор на аренду может быть только предварительным. Его следует заключать одному из собственников бизнеса или будущему директору с арендодателем.

В дальнейшем, когда предприятие приобретет официальный статус, договор следует переоформить, где одной стороной будет выступать арендодатель (физ- или юрлицо), а другой ООО. Чтобы избежать проблем, соглашение должно быть только письменным.

На его основании владелец помещения обязывается предоставить помещение и его адрес в качестве юридического за определенную плату, а арендатор берет на себя обязательства оплачивать услуги аренды и соблюдать другие требования, оговоренные условиями договора.

Компании, которые используются два адреса, тем более это касается «фирм-однодневок», идут в противовес с законом. Крайне желательно, чтобы фирма располагалась по юридическому адресу, поэтому договор аренды должен быть долгосрочным. В аренду будущая компания может брать жилой дом или квартиру, помещение под офис, склад или производственный цех, другие.

Главное, чтобы арендодатель согласился предоставить адрес помещения в качестве юридического. Дополнительно потребуется гарантийное письмо, в котором будет отображено, что владелец помещения и другие совладельцы, если они имеются, не возражают против размещения фирмы и предоставления адреса для ее регистрации на этом месте.

Именно гарантийное письмо входит в список документов, необходимых для регистрации, а сам договор аренды налоговая может попросить только показать, так указывает законодатель. Дополнительно законодатель рекомендует сотруднику, принимающему регистрационные документы, сделать звонок владельцу помещения и удостовериться, что соглашение является действительным.

Если письменный договор аренды будет отсутствовать, налоговая может принять документы на регистрацию только при наличии одного гарантийного письма, однако учредители рискуют оказаться в ситуации, когда в ближайшее время им придется менять юридический адрес, а значит, начинать регистрационный процесс, в который также входит оплата госпошлины, снова

Законодатель рекомендует заключать с арендодателями письменное соглашение также для того, чтобы избежать спорных вопросов в процессе аренды. В документе отображаются не только обязанности сторон, но и требования, а это защищает права обоих.

Если договор аренды и гарантийное письмо, оформленное на его основании, будут подписаны, арендодатель сможет расторгнуть соглашение только в том случае, если арендатор не выполняет условия договора. В противном случае фирме обеспечено не только местонахождение, но и юридический адрес. Также любому предприятию важно знать заранее сроки аренды и стоимость оплаты, они могут быть изменены, только если стороны приходят к обоюдному согласию.

Регистрация устава ООО происходит при первичной регистрации общества с ограниченной ответственностью, однако при внесении любых изменений в него их также следует регистрировать.

Что нужно для того, чтобы сделать регистрацию ООО по доверенности быстро и безопасно, читайте в статье по ссылке.

Главные условия

По условиям договора владелец помещения передает учредителю открывающейся компании помещение, желательно это сделать на основании передаточного акта, в котором будут указаны основные детали.

Если не указан срок аренды, то согласно ГК договор заключен на неопределенный, а это может вызвать негативные последствия для фирмы. Но если он долгосрочный, т. е. на срок более года, то соглашение регистрируется в департаменте ФРС, потому что предмет договора – нежилое помещение, т. е. недвижимость.

Оформляется документ в 2 экземплярах, нотариальное заверение не требуется. Фактически соглашение остается на руках у арендодателя и учредителя фирмы, адрес будущего расположения фирмы необходимо указать в учредительных документах и других, а также обязательно в заявлении, подаваемом в налоговую при регистрации.

Для налоговой достаточно гарантийного письма для проведения регистрации. Если арендуемое помещение жилое, то договор можно заключать или нет, на усмотрение учредителя. Когда оно нежилое, требуется регистрация договора аренды в ФРС, но только если документ долгосрочный. Для этого подаются заверенные нотариально копии бумаг, и оплачивается госпошлина.

Дополнительно должна быть оформлена доверенность на будущего директора или учредителя, если их несколько. Данное лицо будет заниматься всеми регистрационными вопросами. В департамент ФРС доверенным лицом подается заявка и необходимые документы.

После успешной регистрации у фирмы остается:

• гарантийное письмо, в котором изложено, что собственник (и) не возражает против предоставления адреса помещения в качестве юридического;
• договор аренды, где описаны все условия, права и обязательства сторон друг перед другом;
• копия свидетельства на собственность владельца помещения.

Во время регистрации договора Федеральная регистрационная служба должна выяснить некоторые важные детали:

• почтовый адрес;
• размер сдаваемой площади, количество комнат в помещении;
• цель аренды, т. е. как арендатор планирует использовать.

Сегодня сложилась тенденция, что многие, особенно малые предприятия не только покупают юридические адреса у сомнительных компаний за небольшую плату, но могут быть зарегистрированы по 5–10 штук в одном помещении. Причем с каждым арендатором собственник помещения заключает договор аренды. Конечно, фирмы там не находятся.

Для выявления фиктивности юридических адресов, предоставляемых в НС, деталям договоров аренды уделяется особое внимание. Благодаря «черным спискам» многим ООО отказывают при регистрации, тем самым мотивируя фиксировать в документах реальные юридические адреса, где в дальнейшем фирму можно будет найти.

Необходимо отметить, что сдать на регистрацию можно только официальный договор аренды, а не предварительный, т. е. тот, который фирма заключит с арендодателем, когда получит в налоговой регистрационный номер. Предварительный документ является основанием для заключения официального.

Желательно, чтобы основанием для заключения договора аренды был реальный юридический адрес, где расположено помещение. В последнее время в этой сфере деятельности происходит много мошеннических операций, учредители, которые заключают сделки с нечестными компаниями, расплачиваются не только финансами за повторную регистрацию, но нередко оказываются в суде, где отстаивают свои права.

Случаи, когда арендодатели заключают договора, берут предоплату за аренду на длительный срок и исчезают, довольно часты. Поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за покупкой юридических адресов с возможностью аренды помещений только в организации, которые реально представляют интересы владельцев.

Договор можно заключить по:

Если соглашение будет заключено на короткий срок, необходимо в одном из пунктов прописать условия возможной пролонгации. В гарантийном письме, составляемом на основании договора, обязательно прописывается адрес помещения, количество совладельцев, номер свидетельства, удостоверяющего права их собственности, кем выдано, общая площадь.

Также в письме прописывается название общества с ОО, которое будет арендовать помещение. Обязательной припиской является фраза о том, что адрес помещения может быть использован в качестве юридического для учредительных документов.

Независимо от того, что предприятие берет в аренду, даже если это квартира одного из учредителей, тем более директора, как нанятого лица, письменное соглашение лучше заключить. Если помещением под офис выступает площадь абсолютно посторонних людей или фирмы, тем более договор пригодится на случай возникших недоразумений.

Подкрепить его юридическую силу смогут квитанции и чеки, свидетельствующие об оплате аренды. Но официальное соглашение может быть заключено только после регистрации фирмы.

До этого момента предварительный договор аренды, на основании которого оформляется гарантийное письмо, не имеет для налоговой и суда юридической силы в отношении еще не существующей фирмы. Но в нем все-таки необходимо указать данные, т. е. название фирмы, которую учредитель предполагает в ближайшее время зарегистрировать.

Никакие регистрационные номера или реквизиты указывать не нужно. Фактически на арендуемую территорию ООО должно въехать после регистрации. Подписывает соглашение учредитель или директор, с одной стороны, и арендодатель, с другой.

В предварительном соглашении прописываются:

• паспортные данные физических лиц, которые являются сторонами;
• в другом случае паспортные данные физлица-арендатора и полные данные юрлица-арендодателя;
• условия, на которых будет арендоваться помещение после того, как фирма зарегистрируется;
• точная дата, когда будущий арендатор, как юрлицо заключит с владельцем официальный договор.

Содержание договора об аренде для регистрации ООО в 2018 году

Договор аренды (предварительный), заключаемый для регистрации предприятия должен выглядеть, как обычный, типовой. У него должно быть название и дата, наименование сторон, которые приходят к согласию.

К основным требованиям относится наличие:

• шапки;
• основной части;
• данных сторон;
• подписей и печати (если она есть).

Главное, чтобы там содержалась полная информация о сторонах, арендуемом помещении и условиях аренды.

При более детальном рассмотрении документа можно выделиться такие основные моменты:

Проводить оплату можно наличными или по безналу:

• помесячно;
• поквартально;
• ежегодно;
• по факту;
• другими способами.

Если оплата производится наличными, после каждого расчета владелец помещения должен выдать арендатору письменное заверение о получении денег. При безналичных расчетах следует сохранять все квитанции об оплате.

• арендная плата систематически вносится не вовремя;
• помещение используется не по назначению (была договоренность, что в помещении будет располагаться офис, а фактически оно было превращено в склад);
• имущество арендодателя пострадало из-за умышленных действий арендатора.

Впоследствии официальный документ будет выглядеть также, как и предварительный, за исключением некоторых пунктов, которые стороны уберут или добавят

Если фирма действительно планирует на длительное время расположиться по данному адресу, а не только зарегистрироваться, то договор аренды поможет в будущем избежать некоторых негативных моментов, например, владелец помещения:

• на законных основаниях не сможет сдать его в субаренду или продать до момента, пока срок договора не истечет;
• повысить арендную плату, если компания выполняет все условия договора;
• закрыть помещение без ведома арендатора.

Часто задаваемые вопросы

Несмотря на то, что на официальном сайте ФНС можно найти много полезной информации, а также воспользоваться консультацией юристов, у большинства учредителей, регистрирующих фирму, остаются вопросы.

• Документ оформляется после официальной регистрации общества с ОО. На этапе регистрации оформляется только предварительный договор между учредителем и арендодателем.
• Но, если в нем не указать точно, что впоследствии, когда фирма приобретет официальный статус с печатью и полными реквизитами, регистрационным номером плательщика налогов, будет оформлен договор аренды, сделка может быть признана судом ничтожной. Причем в предварительном договоре обязательна точная дата заключения официального соглашения.

• Нет. Для регистрации общества с ОО учредитель, если он один, должен возложить на себя обязанности директора.
• Также он имеет право предоставить свой домашний адрес своей же компании для размещения. От него налоговая потребует только гарантийное письмо и то, только в том случае, если у жилплощади есть совладельцы.
• Если их нет, он может смело предоставлять копию своего паспорта, где указана прописка, и копию документов на собственность. Хотя эти документы не входят в пакет для регистрации, сотрудник налоговой их потребует.

Пакет документов для регистрации ООО с одним учредителем значительно меньше, чем при регистрации ООО с несколькими участниками.

О всех изменениях в правилах первичной регистрации в 2018 году можно прочитать здесь.

Читайте также тут о нюансах проведения срочной регистрации ООО.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

1. На неопределенный срок;
2. На определенный срок менее года;
3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Документы для регистрации

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

• учредительные документы;
• документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
• приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
• свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Сдача внаем помещений, не предназначенных для проживания, применяется достаточно широко, особенно в предпринимательской деятельности. Это могут быть офисы компаний, складские помещения и так далее. Аренда осуществляется на основании договора.

Арендный договор

Арендный договор является основным документом, регулирующим все вопросы между арендодателем и арендатором. Его заключение обязательно, поскольку всё, что касается передачи помещений нежилого назначения в пользование другим лицам, регулируется государством. Возможно и нотариальное заверение договора, но это может быть осуществлено по желанию сторон, обязательного требования насчёт этого законодательство не содержит.

В тексте договора обязательным является указание на объект нежилого фонда, который выступает предметом аренды. Также должен быть указан срок, на который заключается договор, и размер платы за пользование нежилым помещением.

Принципиальным моментом в арендном договоре выступает срок его действия. Это связано с тем, что если он составляет больше года, то такой договор необходимо регистрировать в отделении Росреестра. Если стороны договорились об аренде на период меньший одного года, то регистрация не требуется.

В связи с этим у некоторых людей может возникнуть соблазн заключать арендный договор на срок, меньший года, и затем перезаключать его заново, избежав тем самым волокиты по регистрации документа. Законодательство не содержит никаких положений запрещающих подобные действия. Однако специалисты сайта bukva-zakona.com, прежде чем принять такое решение, советуют внимательно ознакомиться со всеми потенциальными рисками.

В течение срока действия арендного договора изменить его условия невозможно. Но по истечении года, когда придёт время перезаключать соглашение, арендодатель может выставить новые требования или вовсе отказать в сдаче внаем нежилого помещения. Таким образом, арендатор становится абсолютно незащищённым и зависящим от арендодателя. Договор же заключённый на долгий срок является залогом безопасности для лица, арендующего нежилое помещение. Это соглашение имеет силу закона, поэтому изменить что-то в нём в одностороннем порядке невозможно.

Именно поэтому, если вы планируете арендовать помещение в течение длительного времени, оптимальным будет оформление договора на весь срок и регистрация этого договора в отделениях Росреестра.

Документы для регистрационных действий

Сторонами арендного соглашения могут быть, как физические лица, так и организации. В зависимости от участников договора набор необходимых для реализации регистрации документов имеет свои отличия.

1. Заявление об осуществлении регистрационных действий в отношении арендного договора. Подаётся в органы Росреестра арендатором, арендодателем или уполномоченным лицом.
2. Личные документы того, кто подаёт заявление (оригинал и копия).
3. Подтверждение оплаты государственных сборов.
4. Нотариально заверенная копия права на владение объектом нежилого фонда.
5. Арендный договор, если к договору предусмотрены приложения, то необходимы и они.
6. Акт о передаче нежилого помещения от арендодателя арендатору.
7. Кадастровый паспорт на нежилое помещение.
8. Для физических лиц – согласие супруга, для любой стороны договора.
9. Для юридических лиц – учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, ОГРН.

Для каждого отдельного документа из всего пакета существуют определённые требования, выполнение которых обязательно. При отступлении от этих требований сотрудники отделения Росреестра, скорее всего, вернут документы для исправления, дополнения и так далее.

Срок для регистрации

Регистрационные действия по отношению к арендному договору должны быть выполнены за 10 дней. За это время сотрудники Росреестра выполнят проверку всех подаваемых документов на их соответствие требованиям, внесут данные о сделке в ЕГРП.

Никакого отдельного документа о том, что арендный договор прошёл процедуру регистрации, не предусмотрено. На самом договоре сотрудники регистрационного учреждения проставят соответствующий штамп, и это будет подтверждением регистрации.

Особенности при заключении арендных договоров

В ряде случаев в тексте арендного договора срок его действия не отображается. Такой договор считается с неопределённым сроком действия. И хотя вполне вероятно, что период аренды помещения будет больше года, договор с неуказанным в нём сроком действия регистрировать не нужно.

Точно так же не нужно регистрировать договор, если срок его действия составляет менее года, и он автоматически продляется на такой же срок.

Требования к договору аренды нежилого помещения для регистрации

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

ИНФО-Витрина Недвижимости
Агентства Недвижимости Ярославль:

Договор аренды в 2018 году: регистрация в Росреестре и технический план

Время чтения: 27 минут

Документальным закреплением сделки по аренде недвижимости является договор аренды. Аренда в трактовке законодательства всех стран звучит одинаково и означает срочную передачу объекта в возмездное пользование.

Основные моменты

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

• условия передачи имущества или собственности арендатору;
• сроки действия;
• указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
• устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
• условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2018 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2018 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Регистрация прав и кадастровый учет в 2018 году

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор. Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, – кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Мнение эксперта. Изготовление технического плана для выделения части здания или помещения в компании Смарт Вэй занимает 1 день. Мы специально снизили сроки для оперативной подачи документов в Росреестр.

Орган регистрации недвижимости в 2018 году

Согласно ФЗ №218 уполномоченным органом, который вправе принимать на регистрацию документы, выдавать сведения из ЕГРН, вести учет объектов недвижимости и хранить дела на каждый объект в Российской Федерации, является орган исполнительной власти – Росреестр. Отдельные полномочия в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 “О наделении федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” отдельными полномочиями органа регистрации прав” возлагаются на Кадастровую палату (ФКП Росреестра). К функциям кадастровой палаты с 01.01.2017 года относится:

1. Ведение государственного единого реестра недвижимости в следующем объеме:
   • Внесение сведений о зонах, с особым юридическим положением – лесные, охранные, территории, на которых расположены объекты культурного наследия и пр.
   • Внесение сведений, поступивших от лиц вследствие проведения кадастрового учета объектов или получения информации о ранее учтенных объектах, в ФГИС ЕГРН (федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости). Проверка достоверности поступившей информации, получение информации в порядке межведомственного взаимодействия.
   • Осуществление обработки и внесения сведений о поступивших в отношении объектов недвижимости заявлений на регистрацию прав, ограничений, обременений, сервитутов и пр. в ФГИС ЕГРН.
   • Ведение реестровых дел на объекты недвижимости, которые были оформлены после 01.01.2017 года.
   • Осуществление ведения всех реестровых дел, содержащих сведения о границах.
   • Оформление книг учета поступающих в Росреестр документов.
   • Осуществление учета и контроля поступающих в регистрирующий орган актов органов судебной и исполнительной власти, в соответствии с которыми налагается арест или иные обременения на объекты недвижимости.
   • Осуществление ведения (учет) кадастровых карт.
2. Проведение приема документов от уполномоченных лиц для регистрации прав на объекты недвижимости, кадастрового учета, исправления технических ошибок, для осуществления иных записей в реестровых делах на объекты недвижимости.
3. Выдает готовые документы после составления записи об объекте недвижимости после регистрационных действий.
4. По запросу заинтересованных лиц выдает информацию об объектах недвижимости. Исключение составляют сведения о содержании правоустанавливающих документов на объекты и копии документов из реестровых объектов недвижимости. Данная информация относится к компетенции Росреестра.
5. Взаимодействие с кадастровыми инженерами посредством электронных систем – через “Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)” («Госуслуги») или через “Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме” (ст. 20 ФЗ №218).
6. Полномочия по ведению на территории Российской Федерации кадастровых районов и кадастровых кварталов.