Договор аренды частных лиц

Как правильно составить договор аренды частного дома с земельным участком? Скачать образец договора аренды дома

Аренда жилого дома — не самая популярная в нашей стране операция с недвижимостью. Однако, проживание в частном доме объединяет в себе плюсы и минусы аренды квартиры, гаража и садового участка.

Всему виной особый тип постройки, который позволяет ощутить комфорт пребывания в квартире, простор дачного участка, а также функциональность хозяйственного блока.

Именно поэтому важно знать, как правильно составить договор аренды жилого дома, чтобы воспользоваться всеми преимуществами этого типа недвижимости и максимально обезопасить себя юридически.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 385-58-40 . Это быстро и бесплатно !

Как составить договор?

Первое, что следует сделать после того, как потенциальный арендодатель и арендатор нашли друг друга, — заключить договор аренды жилого дома.

Согласно статье №16 ЖК РФ, жилым домом является индивидуальное здание, состоящее из комнат и бытовых помещений. Если вместе с домом арендатор планирует пользоваться земельным участком или какими-либо постройками на его территории, это также необходимо прописать в соглашении.

Также, арендатору будет не лишним удостовериться в юридической чистоте объекта недвижимости — получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на сайте РосРеестра (4).

Образец аренды жилого дома

Далее предлагаем посмотреть, как правильно составить договор аренды частного дома с земельным участком:

Здесь указывают дату документа и наименования сторон, заключающих сделку (физических или юридических лиц).
Предмет договора;

Это основная часть соглашения. Следует максимально точно описать недвижимость, участвующую в сделке (жилой дом, количество комнат, имущество, бытовую технику, приусадебный участок, хозблок и прочее).

Сторонам контракта необходимо проверить состояние техники, мебели и деталей интерьера, затем внести данную информацию в приложение к документу, в случае необходимости.

При заключении договора аренды жилого дома мы рекомендуем составить акт приема-передачи.

Прочитав статью, вы узнаете можно ли сдавать жилое помещения без договора аренды и чем грозит его отсутствие для арендодателя и арендатора.

Обязанности сторон;

Перечисляются способы оплаты и прочие обязанности будущего жильца дома.

Рекомендуется предусмотреть способ подтверждения получения денежных средств хозяином, например, расписка или выписка из банка.

Лицу, сдающему дом, в этом пункте можно потребовать ежемесячно посещать объект недвижимости для проверки его общего состояния. Следует перечислить и обязанности арендодателя.

Важно гарантировать арендатору право пользования имуществом без вмешательств со стороны собственника жилья.
Порядок расчетов;

Сторонам следует описать размер и срок оплаты.

Рекомендуется указать, что ставка аренды жилого дома окончательна и изменению в течение срока действия договора не подлежит, если это устраивает всех участников документа.

Ответственность сторон;

Необходимо обозначить, что стороны несут прямую материальную ответственность за неисполнение или же ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору. В случае нарушения условий, потерпевшая сторона может требовать компенсацию.
Расторжение и продление;

Важный пункт договора, сообщающий условия расторжения, а также возможность продления договора аренды.

Собственник жилья, подстраховываясь, часто требует от арендатора заблаговременно предупреждать о желании расторгнуть договор. Таким образом, он сохраняет за собой возможность найти нового партнера в течение периода расторжения соглашения.

Арендатору же следует указать о возможности возврата денег за оплаченный, но не использованный период проживания.
Подписи.

Для физических лиц достаточно указать свои паспортные данные и поставить подпись, для юридических — реквизиты организации, печать и подпись.

Договор аренды дома с последующим выкупом

Возможность выкупа жилого дома в договорах аренды пока что встречается крайне редко. По сути, в документе достаточно указать информацию о сторонах соглашения, об объекте недвижимости, а также о сумме ее выкупа.

Необходимо внимательно изучить статьи 549-558 ГК РФ – они описывают особенности продажи недвижимости. При несоблюдении данного условия документ не будет иметь юридической силы.

Нужно ли регистрировать?

Согласно статье 651 ГК РФ, необходимо регистрировать подобные договорные отношения в случае, если стоит вопрос об аренде на срок более 12 месяцев.

Важно понимать, что в случае спорной ситуации, из-за которой придется обращаться в суд, отсутствие регистрации может сыграть злую шутку как с арендатором, так и арендодателем: суд может признать сделку недействительной.

Если одна из сторон является юридическим лицом, не стоит забывать о явном плюсе государственной регистрации договора — возможности списания расходов предприятия на арендную плату.

Как составить договор посуточной аренды дома?

Особенностью соглашения, предусматривающего посуточную аренду, является четко задокументированное время проживания в объекте недвижимости, а также тщательное описание состояния имущества в жилом доме.

Со стороны будущего жильца, как правило, встречается посредственное отношение к поддержанию порядка в доме, ведь снимают жилой дом, чаще всего, для проведения праздничных мероприятий, встречи гостей, командировки.

Собственники недвижимости также нередко проявляют желание сиюминутного обогащения путем предъявления съемщику необоснованных претензий по поводу состояния жилья на момент его сдачи.

В заключение стоит отметить, что какими бы ни были условия соглашения между сторонами, они не должны противоречить установленным законам и нормам. Аккуратность и внимательность при заключении договора никогда не помешают.

Далее вы узнаете, как правильно составить договор аренды жилого помещения (частного дома).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Договор аренды частных лиц

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре аренды жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость аренды жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

Договор аренды для нежилого помещения между физическими лицами

Физические лица имеют право составлять соглашение, по условиям которого имеющееся в собственности нежилое строение переходит контрагенту во временное пользование. В гражданском праве подобные действия принято называть договором аренды между двумя физическими лицами.

Процедура передачи объекта и его приема подробно регулируется профильным законодательством. Обо всех нюансов и необходимых документах для такой передачи будет рассказано далее.

Аренда нежилого помещения для физических лиц

Подобная разновидность договора аренды по большинству основных условий ничем не отличается от всех аналогичных сделок. Для оформления законной передачи основным условием является наличие всех правоустанавливающих документов в распоряжение собственника.

Нежилое строение сдается по таким же принципам, как и квартира. Сроки, стоимость, дополнительные условия и правила пользования объектом согласовывается сторонами самостоятельно.

Законодательство лишь указывает на некоторые рекомендательные нормы, соблюдение которых желательно для физических лиц.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения

Государственная регистрация сегодня не является обязательным требованием при заключении соглашения. Касается этого случаев, если срок передачи объекта в пользование другому физическому лицу не превышает 5-ти лет.

Свыше указанного срока законные прием и передача помещения будут возможны только после регистрации соглашения.

Для этого от обеих сторон потребуется пакет определенных справок. Арендодатель обязан предоставить в регистрационные органы следующие документы: свидетельство о праве собственности на объект, экспликацию, оформленный кадастровый паспорт, поэтажный технический план, документы о назначении нежилого помещения.

Помимо этого, от арендодателя могут потребовать выписку из ЕГРП. Арендатору будет необходимо предоставить копии внутреннего паспорта, документы, указывающие на определенный вид деятельности, выписку по взносам за последние полгода из ФНС (это касается всех физических лиц и ИП).

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения 2018

Если передача предполагает срок использования свыше 5 лет, то государственная регистрация подобного соглашения будет обязательной. Арендатор и арендодатель самостоятельно договариваются о том, кто именно будет оплачивать госпошлину.

Госпошлина оплачивается до подачи документов, а квитанция по такой оплате обязательно прикладывается к общему пакету документов. Независимо от назначения нежилого помещения и деятельности, которой будет заниматься арендатор, размер госпошлины всегда фиксированный. На сегодняшний день он составляет 2000 руб.

Срок аренды договора аренды нежилого помещения

Арендодатель и арендатор, будучи физическими лицами, имеют право заключать такую договоренность на любой срок. Законодательством не обозначены минимальные и максимальные величины.

Но в случае с нежилыми помещениями, как правило, сроки измеряются по годам. Срок использования обязательно указывается в соглашении. Он, как и все другие условия, согласовывается сторонами предварительно. Без указания подобной информации в договоре он будет нелегитимным — не имеющим юридической силы.

Смотрите так же:  Существует ли срок действия сс

При этом арендатор и арендодатель всегда имеют право на продление. Делается это физическими лицами по взаимной договоренности.

Как продлить договор аренды нежилого помещения

Продление действия договора обычно происходит путем заключения дополнительного соглашения к основному документу. Арендатор и арендодатель могут заключить новый документ аренды нежилого помещения либо внести дополнение к уже существующему.

В большинстве случаев на практике применяется именно второй вариант. Он более удобный и менее затратный по времени.

Акт приема-передачи помещения к договору аренды нежилого помещения

Акт приема-передачи не во всех случаях используется физическими лицами. Этот документ является дополнительным, но не обязательным для описываемой процедуры.

Дело в том, что договоренность вступает в силу с того момента, как физические лица подписывают основной документ. До этого они могут согласовывать дополнительные условия либо озвучивать претензии.

Акт приема-передачи после подписания предполагает начало срока использования арендатором объекта. Подписывается он обоими физическими лицами и после этого арендодатель обязан обеспечить для арендатора доступ к объекту.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения образец

Дополнительное соглашение может касаться чего угодно. Как правило, оно заключается для уточнения либо дополнения отдельных условий.

К примеру, если арендодатель хочет, чтобы арендатор в процессе использования объекта провел определенные ремонтные работы, то именно в этих целях может быть заключено дополнительное соглашение.

Это касается любых других требований или условий, которые являются вторичными по отношению к основному документу.

Дополнительных соглашений может быть несколько, но каждое из них обязательно подписывается обоими физическими лицами. Составляются они в свободной форме.

Образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения

Законом также допускается заключение специальных безвозмездных соглашений. По их условиям стороны не несут по отношению друг другу каких-либо материальных обязанностей. Арендодатель передает на определенный срок арендатору объект, за что не получает никаких преференций.

При безвозмездных сделках указание каких-либо обязывающих условий не допускается.

Аренда имущества у физических лиц

Большое распространение получает сдача в аренду физическими лицами движимого и недвижимого имущества. Организациям-арендаторам, в этом случае, не следует забывать о своих обязанностях как налоговых агентов в отношении НДФЛ и ЕСН с суммы арендной платы.

Чаще всего во временное владение и пользование организации получают квартиры для проживания своих сотрудников, транспортные средства и оргтехнику.

Характерной особенностью таких арендных правоотношений (в том случае если арендодатель — физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем) является то, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, — налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и единый социальный налог (ЕСН). В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию арендуемого имущества. Вопросы распределения таких расходов между сторонами регулируются как нормами Гражданского кодекса, так и условиями, закрепленными в договоре аренды.

Особенности расчета и уплаты НДФЛ

Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ (Статья 226 НК РФ) у организации, арендующей имущество у физического лица, появляются обязанности налогового агента по налогу на доходы физических лиц.

Если же арендодатель является индивидуальным предпринимателем, и сдает имущество в аренду в рамках осуществляемой им предпринимательской деятельности, то он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи этого имущества в аренду. Кроме того, он должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства (п. 2 ст. 226, ст. 227 НК РФ (Статья 227 НК РФ) ). Индивидуальный предприниматель, являющийся арендодателем, обязан в данном случае предъявить организации–арендатору документы, подтверждающие его госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет.

Доходы от сдачи имущества в аренду, получаемые физическими лицами в виде арендной платы, облагаются по ставке 13%. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в ст. 218 – 221 НК РФ (Статья 218 НК РФ) (Статья 219 НК РФ) (Статья 220 НК РФ) (Статья 221 НК РФ) .

Если же арендодатель не имеет статуса налогового резидента РФ, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются НДФЛ по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ (Статья 224 НК РФ) ).

Налоговый агент в отношении физического лица – арендодателя может применить стандартные и (или) имущественные налоговые вычеты.

Стандартные вычеты по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служит письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, если организация арендует имущество у своего работника, то имущественный налоговый вычет может быть ему предоставлен работодателем (п. 3 ст. 220 НК РФ). Данный вычет применяется ко всем доходам налогоплательщика, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления.

Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 2 ст. 219 и п.2 ст. 220 НК РФ).

Профессиональные налоговые вычеты

В пункте 2 ст. 221 НК РФ указано, что налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. То есть, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг).

Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.

Многие физические лица – арендодатели жилых помещений рассчитывают получить налоговый вычет в отношении коммунальных платежей за предоставляемую квартиру. Арендодатели полагают, что если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляется за их счет, то логичной является их просьба учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы.

Однако налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу, так как доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм главы 23 НК РФ (Статья 207 НК РФ) , не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду и вознаграждение за оказание услуг указаны в разных подпунктах (подп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ (Статья 208 НК РФ) ), то есть как разные виды доходов. А в ст. 221 НК РФ не предусмотрена возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от представления имущества в аренду. Аналогичный подход обнаружился в Письме Минфина РФ от 29.12.06 № 03-05-01-05/290 (Письмо ФНС РФ от 26.10.2004 N 09-0-10/4223) .

Наверное, единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет, можно применить к доходам, полученным по договору аренды, это аренда транспортного средства с экипажем. Такой вид аренды транспортных средств весьма распространен и удобен как для арендатора, так и арендодателя (например, многие маршрутные автобусы сдаются в аренду именно на таких условиях). По такому «комплексному» договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ (Статья 632 ГК РФ) ).

Очевидно, что профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате труда водителя.

Для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны:

• быть фактически произведены и подтверждены документами, предоставленными физическим лицом – арендодателем;

• иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;

• не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс РФ.

Обязанности арендатора и арендодателя

Согласно п. 2 ст. 616 (Статья 616 ГК РФ) обязанности по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не установлено в законе или договоре. Однако в случае аренды транспортного средства с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, в том числе предоставлению необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ (Статья 634 ГК РФ) ).

При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора (ст. 634 и 644 ГК РФ (Статья 644 ГК РФ) ). Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта (п. 2 ст. 629 ГК РФ (Статья 629 ГК РФ) ).

Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Возникает вопрос, следует ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица – арендодателя и начислять на них НДФЛ?

Рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого).

Смотрите так же:  Компенсация за проезд пенсионерам в челябинске

Статья 41 НК РФ (Статья 41 НК РФ) определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме. Если физическое лицо осуществляет расходы за другое лицо (в том числе и за юридическое), а затем арендатор возмещает их, то подобное возмещение не является экономической выгодой этого физического лица. А это означает, что такая выплата не считается доходом, облагаемым НДФЛ.

С другой стороны, такой подход оправдан лишь в ситуации, когда физическое лицо (арендодатель) действительно в полной мере осуществляет расходы за другое лицо (арендатора) и затем получает возмещение этих расходов. Но случается и так, что осуществление расходов за счет арендатора выгодно арендодателю, то есть, произведено в интересах последнего. В этом случае сумма возмещения расходов, полученных от арендатора, признается экономической выгодой – доходом арендодателя.

Величина расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги может зависеть или не зависеть от их фактического потребления. Например, их стоимость зависит от фактического потребления услуг, устанавливаемая на основании подтверждающих документов. И арендатор возмещает арендодателю стоимость именно тех услуг, которые он фактически потребил в своих интересах. Сумма такого возмещения не считается доходом арендодателя и не включается в его налоговую базу по НДФЛ.

Если же арендатор возмещает арендодателю затраты на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического использования, то сумма такого возмещения является доходом налогоплательщика и облагается НДФЛ по ставке 13 процентов. Аналогичная точка зрения изложена также в Письме Минфина РФ от 09.07.07 № 03-04-06-01/220 (Письмо Минфина РФ от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220) , где отмечено, что организация-арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ с суммы возмещаемых расходов.

Зачастую арендатор напрямую оплачивает за свой счет ремонт, содержание и эксплуатацию арендованного имущества. В таком случае расходы арендатора, если они произведены в его интересах, включаются в налогооблагаемый доход арендодателя. То есть имеет место получение дохода в натуральной форме, который включается в налоговую базу, предусмотренную п. 2 ст. 211 НК РФ (Статья 211 НК РФ) .

Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если:

• в договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы;

• в соответствии с ГК РФ ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта.

Реконструкция и модернизация арендованного объекта

Некоторые инициативные арендаторы преисполнены желания улучшить арендуемый ими объект путем его реконструкции или модернизации.

Однако в данном случае следует исходить из того, о каких улучшениях идет речь – отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ (Статья 623 ГК РФ) ). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. В результате у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в объекте аренды осуществлены с его согласия и при условии, что в договоре не предусмотрено иное. При соблюдении этих условий НДФЛ со стоимости неотделимых улучшений объекта аренды не исчисляется.

А вот доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме.

Если, например, организация-арендатор оплатила работы, произведенные подрядчиками, и приобрела необходимые материалы, то налоговая база по НДФЛ арендодателя равна суммарной стоимости этих работ и материалов по соответствующим договорам купли-продажи. Если арендатором осуществляется работы по ремонту (улучшению) объекта аренды своими силами, то для целей исчисления НДФЛ определяется рыночная стоимость произведенных работ, для чего следует руководствоваться п. 4-11 ст. 40 НК РФ (Статья 40 НК РФ) .

НДФЛ, исчисленный с доходов, полученных в натуральной форме, удерживается за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (в том числе за счет арендной платы или заработной платы, если арендодатель состоит в трудовых отношениях с организацией-арендатором). Согласно требованию п. 4 ст. 226 НК РФ удерживаемая сумма НДФЛ не может превышать 50% от суммы выплаты.

Когда сумму вознаграждения следует разделить

Как уже отмечалось выше в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это также весьма существенно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

(Статья 644 ГК РФ) об аренде транспортного средства без экипажа. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Иванова. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Иванова только с суммы арендной платы.

В договоре на аренду грузового автомобиля возложение расходов по ремонту и содержанию данного транспортного средства на арендатора противоречит ст. 634 ГК РФ. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене включается в налоговую базу арендодателя по НДФЛ. Организация с этой суммы исчисляет НДФЛ по ставке 13% и удерживает его из суммы арендной платы.

Арендная плата по второму договору составляет 30 000 руб. в месяц. Сумма налога, удерживаемого за счет выплаты за ноябрь 2007 года, равна 6240 руб. ((30 000 руб. х 13% : 100%) + (18 000 руб. х 13%)).

50% от суммы выплаты за ноябрь составляют 15 000 руб. Сумма исчисленного налога не превышает 50% от суммы арендной платы за ноябрь и может быть удержана из нее полностью. >

Выплаты по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей в пользование имущества, не облагаются ЕСН. А вот выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ и оказание услуг, относятся к объектам обложения ЕСН. Исключением являются вознаграждения, выплачиваемые индивидуальным предпринимателям (подп. 2 п. 1 ст. 235 (Статья 235 НК РФ) , п. 1 ст. 236 НК РФ (Статья 235 НК РФ) ).

Следовательно, у организаций-арендаторов под обложение ЕСН подпадают только выплаты по договорам аренды транспортного средства с экипажем. Причем не в полной сумме, а лишь в той ее части, которая приходится на оплату услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством.

Вышесказанное справедливо для физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе оплата услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством включается в налоговую базу по ЕСН арендодателя, а не арендатора (п. 2 ст. 236 НК РФ (Статья 236 НК РФ) ). Подобные разъяснения приведены также в Письме Минфина РФ от 10.02.04 № 04-04-06/21 (Письмо Минфина РФ от 10.02.2004 N 04-04-06/21) .

Выплаты организации-арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на содержание и ремонт предмета аренды не включаются в налоговую базу по ЕСН, о чем говорится в письмах Минфина РФ от 13.07.07 № 03-04-06-02/138 (Письмо Минфина РФ от 13.07.2007 N 03-04-06-02/138) и от 02.10.06 № 03-05-01-04/277 (Письмо Минфина РФ от 02.10.2006 N 03-05-01-04/277) .

• При аренде транспортного средства с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, а при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора.

• Если обнаружились недостатки арендованного имущества вследствие того, что арендатором нарушены правила эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен возместить арендодателю стоимость ремонта

• В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению автомобилем и технической эксплуатации.

В статье использованы документы:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.00 №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.00) (Статья 143 НК РФ) .

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.95). В ред. от 06.12.07. (Статья 454 ГК РФ)

Валерий Соловьев, советник государственной гражданской службы РФ II класса

Договор аренды автомобиля

Арендовать на определенное время можно любое движимое и недвижимое имущество. Не исключение тому транспортное средство. Взять во временное пользование автомобиль можно на основании § 3 гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Это относится к аренде пассажирского и грузового автотранспорта без экипажа или вместе с ним.

Договор аренды автомобиля предоставляет право собственнику этого движимого имущества передать его за плату во временное владение и пользование.

Для чего необходим

Лицо, решившее взять в пользование автомобиль, должно заключить с собственником договор. Этот документ заключается в случае:

  • поездки по личным делам;
  • командировки в чужой город;
  • занятий частным извозом с целью последующего его выкупа;
  • исполнения служебных обязанностей;
  • организации свадебного кортежа;
  • перевозки имущества при переезде и др.

Законодательство предусматривает несколько видов договора аренды авто. Арендодатель вправе предоставить автомобиль, находящийся в собственности, любому физическому лицу на условиях, определенных соглашением.

С последующим выкупом

В договоре аренды с последующим выкупом отражается порядок пользования транспортным средством с учетом последующего его приобретения за установленную сторонами плату. Пользователь этой машины может в счет внесенных выплат оформить ее в свою собственность. Собственник авто после заключения соглашения не может передумать и отменить сделку.

Смотрите так же:  Исковое заявление в суд пенсионный фонд о назначении пенсии

На основании договора аренды автомобиля возможно только пользование транспортным средством без иных обязательств.

При оформлении договора аренды транспортного средства без экипажа арендатор не должен будет брать на себя в соответствии со ст. 642 и645 ГК РФ обязанности по технической эксплуатации авто и оказанию услуг экипажу – они ложатся на арендодателя.

Все обязанности, если иное не предусмотрено договором, по содержанию экипажа должен будет взять на себя не владелец, а арендатор. Такие виды соглашений могут заключаться между физическими, между юридическими, а также между физическими и юридическими лицами.

Документ составляется в письменном виде и имеет типовую форму. Присутствие свидетелей в этом случае и нотариальное заверение соглашения не предусмотрены. Соглашение сопровождается несколькими документами:

  • актом осмотра транспортного средства;
  • актом его приемки;
  • распиской о получении платежей по аренде или другие документы, подтверждающие факт оплаты.

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, лучше заверить этот документ нотариально или пригласить во время подписания двух свидетелей, которые поставят в нем свои подписи.

В тексте этого соглашения, кроме его названия, места и даты составления и подписей сторон, должны быть следующие разделы:

Здесь указываются наименование транспортного средства, его марка, цвет, модель, год выпуска, присвоенный госномер, дата его выдачи, номера VIN, кузова, шасси.

  • размер, сроки и порядок арендной платы;

Статья 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование транспортным средством. В договоре оговариваются порядок, сроки и условия внесения платежей. Чаще всего они устанавливаются в твердой сумме, уплачиваемой периодически или единовременно. В счет платы может быть передана продукция, товары, выполнены работы или оказаны услуги. По соглашению сторон размер платы может изменяться не чаще раза в год. Аренда транспортного средства на долгий срок может предусматривать изменение платежей, но лучше всего зафиксировать определенный срок, в течение которого они будут оставаться неизменными.

Срок изменения платежей в течение действия договора не должен нарушаться.

  • срок аренды (начальный и крайний);
  • права и обязанности сторон.

Они связаны не только с пользованием, но и с текущим содержанием, ремонтом, приобретением горюче-смазочных материалов, выплатой страховки, порядком определения размера причиненного ущерба или возникших недостатков. С примерным перечнем прав можно ознакомиться в гл. 36 ГК РФ;

  • порядок возврата арендованной машины;

Сюда входят сроки, порядок осмотра, наличие документа, подтверждающего факт приема, возмещение выявленных недостатков, способ уведомления о дорожно-транспортном происшествии.

  • ответственность за причиненный автомобилю ущерб или за нарушение условий договора;

Арендатор самостоятельно несет ответственность за причиненный средством повышенной опасности вред третьим лицам. Если по его вине причинен ущерб, то он в полном объеме будет нести ответственность перед страховой компанией. Сторонами может быть отражена в договоре ответственность за:

  • несвоевременное внесение платы, неисполнение обязательств по ремонту — штрафы и пеня;
  • основания для одностороннего отказа от исполнения договора и условия его расторжения.

Условия передачи в аренду

В соответствии со ст. 611 ГК РФ соглашение составляется с учетом того, что передача движимого имущества происходит вместе с документацией и полным комплектом необходимого оборудования. Вместе с транспортным средством арендатор получает комплект ключей, пульт дистанционного управления при наличии, запасное колесо, набор инструментов, техпаспорт и полис ОСАГО. Если воспользоваться в полной мере автомобилем невозможно из-за нехватки оборудования или документации, то арендатор может потребовать с арендодателя возместить ему убытки или устранить недостатки. В такой ситуации за этот период плата не выплачивается.

Нередко транспортное средство берется в пользование для коммерческой эксплуатации. Поэтому у арендатора есть право сдавать его в субаренду без согласования вопроса с собственником, если такой запрет не был наложен по условиям договора. Кроме того, у арендатора есть право на заключение сделки от своего имени с третьей стороной без согласования с арендодателем для осуществления грузовых или пассажирских перевозок.

На что еще обратить внимание

Перед заключением договора следует убедиться в наличии у обеих сторон оригиналов паспортов, паспорта на техническое средство и свидетельства о регистрации автомобиля.

При выдаче полиса ОСАГО на ограниченное число лиц в него надо внести изменения и вписать имя арендатора. Иначе будущий арендатор может быть привлечен к административной ответственности в случае нарушения правил ПДД.

Получать при сдаче тс в пользование доверенность на управление транспортным средством не нужно, но оно может понадобиться арендатору для представления интересов собственника автомобиля в ГИБДД или в процессе техосмотра.

Нередко договор аренды автомобиля путают с доверенностью на управление. По правовой структуре это совершенно разные виды сделок.

При заключении соглашения все действия арендатор совершает от своего имени, а при наличии доверенности – от имени собственника транспортного средства.

Рисков в процессе заключения такого договора для обеих сторон много. Поэтому перед его заключением, особенно на длительные сроки, рекомендуется показать его квалифицированному юристу нашей компании. Это даст вам гарантию юридической дееспособности документа. В случае возникновения любых противоречий с законом спор будет решен строго в рамках законодательных норм.

Договор аренды автомобиля

Отношения по передаче в платное пользование автомобиля можно описать в договоре аренды.

Договор аренды автомобиля физическому лицу

Договор аренды автомобиля, как правило, составляется в простой письменной форме. Это документ, который закрепляет отношения арендатора и арендодателя по поводу использования автомобиля. В договоре аренды обязательно должны быть описаны:

  • сам автомобиль;
  • срок и порядок использования;
  • страхование автомобиля;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • другие условия.

Договор аренды авто может быть неоплатный, но только между частными лицами и в таком случае он называется ссудой. При передаче машины в аренду и её возврате к договору должны быть составлены акты приёма-передачи.

Образец договор аренды автомобиля

Договор аренды автомобиля может быть сложным и объёмным документов, состоящий из десятков разделов и пунктов. Но, в обычных случаях в таком договоре нет необходимости. Достаточно сделать документ по образцу, состоящему из стандартных условий и полей для заполнения. Это поможет не упустить важные детали, без которых договор аренды может быть признан недействительным. В тоже время образец можно подправить или дополнить, если отношения сторон выходят за стандартные рамки. Для заключения договора, вместе с его образцом потребуются формы актов приёма-передачи и доверенности на управление ТС.

Договор аренды автомобиля между организациями

Договор аренды автомобиля между организациями должен содержать больше деталей, чем в случае аренды между физическими лицами. Это связано с тем, что при заключении договора аренды у организации возникают не только правовые, но и финансовые последствия. К примеру, при наличии соответствующего условия в договоре арендатор может начислять амортизацию на сделанные им улучшения (переоборудования) автомобиля.

В договоре аренды авто между организациями нужно детально описать порядок страхования: кто оплачивает страховку и кто является выгодоприобретателем при наступлении страхового случая.

Договор аренды с выкупом автомобиля

Договор аренды автомобиля с правом выкупа мало чем отличается от договора лизинга. Аренда с правом выкупа сочетает в себе условия договоров аренды и купли-продажи. Как и в случае с лизингом, по договору аренды с выкупом автомобиля покупатель (арендатор) принимает в пользование машину и делает арендные платежи, часть которых засчитывается в сумму продажи автомобиля. По результату покрытия всей стоимости стороны должны заключить договор купли-продажи. Но, в отличие от лизинга, в таком договоре участвуют только две стороны, вместо трёх при лизинге, заключение арендодателем договора аренды с выкупом не будет считаться финансовой операцией и не потребует специальных разрешений, которые необходимы для совершения финансовых (лизинговых) операций.

Договор аренды автомобиля с экипажем

Брать автомобиль в аренду с экипажем очень удобно, поскольку управление и всё техническое обслуживание авто проводится экипажем. Как правило, экипаж состоит из одного или нескольких сменных водителей. Такие договоры часто заключают для перевозок пассажиров на мероприятиях или для бизнес-поездок.

В рамках действия договора аренды экипаж подчиняется арендатору, но при этом находится в трудовых отношениях с арендодателем.

Водитель может отказываться выполнять требования арендатора только, если они противоречат условиям пользования автомобиля или опасны для него или других лиц.

Договор аренды грузового автомобиля

Грузовой автомобиль, как правило, берётся в аренду, вместе с экипажем (водителем). Хотя договором может быть предусмотрено, что взятый в аренду автомобиль будет управляться другим лицом, с одобрения арендодателя или по самостоятельному выбору арендатора. Аренда грузового автомобиля уместна, когда детали маршрута будут уточняться по ходу перевозки или на момент заключения договора не известны другие подробности. В остальных случаях удобнее заключить договор перевозки. В таком случае перевозчик будут ответственен за груз и сроки его доставки, чего не будет в случае заключения договора аренды.

Подводные камни договора аренды

Подводных камней в договоре аренды автомобиля может быть довольно много. Какими они будут, зависит от того, что за автомобиль и для каких целей вы арендуете. В первую очередь неожиданности могут быть с техническим состоянием автомобиля. Если вы берёте в аренду автомобиль на недолгий срок и не собираетесь покупать на него страховку, стоит удостовериться, что передаваемый вам полис рассчитан на любого водителя. Обратить внимание стоит также и на формирование платы (за время, километраж, смешанная), чтобы иметь возможность спрогнозировать свои расходы на аренду заранее.

Совет от Сравни.ру: в акте приёма-передачи нужно тщательно прописать видимые дефекты и проверить, чтобы ответственность за поломки машины во время аренды лежала на арендодателе.