Содержание:
Можно продать дом, если земля не приватизирована?
Имеется половина дома, на него имеется право собственности. участок у дома (огород) не приватизирован, собственник второй половины дома тоже не приватизировал свою часть огорода и этим заниматься не хочет.
Ответы юристов (9)
Можно. При переходе права собственности на жилой дом к новому собственнику переходит в силу закона (статья 35 Земельного кодекса РФ; статьи 271 и 552 Гражданского кодекса РФ) и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего собственника дома.
Есть вопрос к юристу?
Если собственник половины дома захочет продать его, то он сможет свободно это сделать. Просто в договоре купли-продажи будет указан только объект в виде 1/2 доли в праве собственности на дом (без земли). При этом права на землю перейдут к новому собственнику дома.
Можно ли продать приватизированный дом на не приватизированной земле
При заключении договора-купли продажи необходимо указывать кадастровый номер на землю, который присваевается при приватизации. Однако, Вы можете заключить договор аренды земли, получать кадастровый номер на него и этого будет достаточно для заключения договора купли\продажи. Если кадастровый номер есть, то проблем нет. Новый собственник сам сможет приватизировать землю.
Раз есть свидетельство о праве собственности на данный объект, то Вы как собственник можете им распорядиться, но только с соблюдением преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК РФ собственника доли в данном имуществе-дома, которым является муниципалитет, вероятнее всего. Для этого Вы должны сначала выяснить, кто является собственником второй половины, направить туда уведомление о намерении продать данную часть дома по определенной цене, если будет отказ или не поступит ответа, в течение, хотя бы месяца, то Вы вправе продать свою часть дома любому другому лицу, но по цене, не ниже, чем указали в уведомлении. Часть земельного участка как самостоятельный объект права будет передана новому собственнику на тех же основаниях — бессрочного пользования или другом, и он сможет уже сам приватизировать землю.
ДмитриЙ1 Продать собственность Вам ни кто не препятствует. Ст. 35 Конституции РФ, гарантирует Вам это право, а участок, если это аренда, то покупатель, перезаключит договор и будет решать вопрос с приватизацией, только вопрос цены, вероятно будет ниже, чем за участок в собственности.
Дмитрий, добрый день.
Вы можете продать как половину дома (1/2), так и целиком дом. Что касается земельного участка, то право пользования перейдёт к новому собственнику, который при желании может впоследствии оформить его в собственность.
Добрый день! В данном случае ограничений нет. Продать может путём договора купли продажи, что касается земельного участка-то новый собственник если захочет сможет его оформить самостоятельно т.к. оформление земли — носит добровольный порядок и состояние земельного участка не влияет на продажу жилого помещения (в собственности) расположенного на нём. С уважением…
Можно продать дом без участка. Но можно попытаться оформить участок в собственность и если это удастся продать еще и участок. Как говорится почувствуйте разницу. Потратив небольшое количество денег на улаживание формальностей, можно получить денег больше продав после этого участок.
Можно, потому как, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»
Помимо прочего, если дом с соседом в долевой собственности, то есть половины дома не являются разными объектами недвижимости с разными техпланами и в свидетельствах указано именно на долю в праве собственности, необходимо реализовать преимущественное право соседа на покупку продаваемой доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ: направить ему предложение о покупке с указанием цены продажи, ждать месяц или отказ от покупки (если поступит ранее), затем продавать.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Продажа без кадастрового номера
Можно ли продать дом в деревне без кадастрового номера он был приобретен по договору купли-продажи в 2000 году. Земельный участок под ним стоит на кадастровом учете. Надо ли и дом ставить на кадастровый учет.
Да, надо ставить на кадастровый учет и регистрировать на него право собственности. После этого можно продавать. Вероятно на 2000 год продавался земельный участок без строений, а за дом покупатель доплатил продавцу неофициально, без регистрации в ЦРП договора купли-продажи.
Добрый день, без кадастрового учёта продажа объекта недвижимости не допускается. Вам необходимо заказать техплан и поставить дом на к/у.
Продажа земли без кадастрового номера и сколько это стоит 2,5 га в Крыму В с.Рысаково.
Вопрос надо адресовать риелторам, а не юристам
Можно ли продать дом без кадастрового номера на землю? Если в договоре купли-продажи будет прописано с дальнейшим оформлением земли.
Добрый день. Нет, если земля принадлежит тем же лицам, что и дом
Возможна ли продажа земельного участка без кадастрового номера?
Нет, поскольку объект должен стоять на кадастре, Вам просто не зарегистрируют сделку!
Зарегистрируют ли нам договор купли продажи без кадастрового паспорта. Кадастровый номер квартиры указан в свидетельстве.
Добрый день! Да, зарегистрируют — без проблем.
Если объект недвижимости стоит на кадастровом учёте — ДА.
Можно ли оформить куплю-продажу недостроя без присвоения кадастрового номера земельному участку.
Невозможно. Кадастровый номер обязателен.
Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.
Можно ли заключить сделку купли продажи без кадастрового номера на квартиру?
Наверное речь идет о кадастровом паспорте, а не номере. Заключить договор можно, но он не пройдет государственную регистрацию, если в Росреестре нет сведений о кадастровом паспорте. А без государственной регистрации договор будет считаться незаключенным — ч. 2 ст. 558 ГК РФ.
Нужен ли кадастровый паспорт при покупке земельного участка с домом?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста нужен ли кадастровый паспорт при покупке земельного участка с домом
Ответы юристов (5)
Свидетельство о праве собственности на дом, свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт на земельный участок, технический и кадастровый паспорт на дом.
Есть вопрос к юристу?
Ринат! Прежде всего, необходимо предоставить правоподтверждающие документы (происхождение права на участок и дом — Свидетельство о наследстве, Договор купли -продажи и т.д.) и правоустанавливающие документы — Свидетельства о праве собственности на дом и на земельный участок. Для земельного участка необходимо также предоставить чертеж с отметками границ, кадастровый паспорт участка. Затем составляется Договор купли-продажи. Возьмите также справку в росреестре по объекту недвижимости (по адресу нахождения дома и участка) о том, что имущество не находится под арестом, не обременено обязательствами по отношению к третьим лицам, не находится в залоге..
пожалуйста какие документы должен предоставить продавец при продаже земельного участка с домом
Ринат
Если право собственности на земельный участок и дом зарегистрировано в ЕГРН, то минимальный набор документов следующий:
договор купли-продажи, квитанция об оплате гос. пошлины и приутствие продавца и покупателя с паспортами
Добрый вечер. Не совсем понятно, что Вы имеете в виду: предоставить необходимый пакет документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или Росреестре, или какие документы продавец должен передать Вам после подписания акта приема-передачи?
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ
основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти
или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в
порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие,
возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и
обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого
имущества, совершенные в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент
совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых
помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим
в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое
имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в
порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт
обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в
установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном
федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в
результате выполнения комплексных кадастровых работ;
8) схема размещения земельного участка на публичной
кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета
земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в
безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от
01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и
расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в
состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
9) иные документы, предусмотренные федеральным
законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие,
возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и
обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода
прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
10) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе
Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры?
Вопрос:
Я продаю квартиру. Нужно ли мне получать кадастровый паспорт для продажи квартиры, для регистрации перехода права собственности?
Ответ:
Здесь могут быть два варианта: в одном случае Кадастровый паспорт нужно получать, в другом – нет. Зависит от того, стоит ли квартира на кадастровом учете. Поясним.
Для Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности на квартиру в Росреестре, равно как и для регистрации перехода этого права, всегда требуются данные кадастрового учета. Т.е. для совершения сделки купли-продажи, квартира ОБЯЗАТЕЛЬНО должна стоять на кадастровом учете.
Кадастровый паспорт представляет собой всего лишь выписку данных из единой базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Постановка на кадастровый учет происходит в Кадастровой палате – структурном подразделении Росреестра.
Регистрация сделки купли-продажи квартиры (точнее – регистрация перехода права) тоже происходит в Росреестре.
Поэтому при совершении регистрационных действий по сделке, сотрудники Росреестра сами запрашивают данные кадастра по межведомственным запросам. И если квартира состоит на кадастровом учете, то собственнику (Продавцу) НЕ нужно заказывать Кадастровый паспорт для регистрации сделки.
Но есть исключения.
Кадастровый паспорт в составе Откроется в новой вкладке.»>пакета документов для продажи квартиры может потребоваться в отдельных случаях.
Например, если Покупатель использует Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит, тогда банк-кредитор потребует дополнительные документы (сверх того, что необходимо для регистрации), в т.ч. – Кадастровый паспорт.
Или в случае Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, тогда Органы опеки и попечительства тоже могут затребовать Кадастровый паспорт в обязательном порядке.
Как узнать стоит ли квартира на кадастровом учете
Большинство городских квартир уже стоит на кадастровом учете, и процесс постановки квартир на учет продолжается постоянно. В частности, все квартиры в новых домах, построенных и сданных после 2008 года (года создания ГКН) автоматически становятся на кадастровый учет.
В домах более ранней постройки, ситуация может быть разная. Например, если с квартирой совершались какие-либо сделки, требующие регистрации (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), после 2008 года, то это значит, что квартира также прошла кадастровый учет.
Кроме того, постановка квартир на кадастровый учет происходит плановым порядком, а также в ряде других случае, например, при узаконивании перепланировки, при Откроется в новой вкладке.»>оформлении наследства на недвижимость, и т.п.
Узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете, можно в режиме онлайн на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» – Откроется в новой вкладке.»>здесь. Для поиска в базе нужно ввести полный адрес квартиры. Если квартира состоит на кадастровом учете, то в результатах поиска будет показан ее кадастровый номер, кадастровая стоимость и дата постановки на кадастровый учет.
Сведения из ГКН являются общедоступными, т.е. запросить их может любой человек.
С 2017 года базы данных ГКН и ЕГРП объединили в единую базу данных – Откроется в новой вкладке.»>ЕГРН (подробнее об этом – см. по ссылке). И данные кадастрового учета теперь подтягиваются именно из этой объединенной базы.
Если же квартира НЕ состоит на кадастровом учете, то для ее продажи собственнику нужно будет позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Для этого нужно заказать подготовку Откроется в новой вкладке.»>Технического плана квартиры, и уже на основе этого документа поставить квартиру на кадастровый учет.
В соответствующем разделе Глоссария можно узнать, Откроется в новой вкладке.»>как выглядит Кадастровый паспорт на квартиру, какие сведения он содержит, где его можно получить, и т.п.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри в разделе « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ » (откроется во всплывающем окне).
Купля-продажа земельного участка без кадастрового паспорта
Могу ли я продать земельный участок если свидетельство на право собственности 1997 года. Налоги уплачиваются . Кадастровый номер известен. Нужен ли кадастровый паспорт для продажи? Как его получить? И какие документы необходимы для продажи?
Ответы юристов (1)
Вы спрашиваете:«Могу ли я продать земельный участок если свидетельство на право собственности 1997 года. Налоги уплачиваются. Кадастровый номер известен. Нужен ли кадастровый паспорт для продажи? Как его получить? И какие документы необходимы для продажи?»
Правоустанавливающие документы, выданные до принятия закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., действительны при условии, что никаких распорядительных действий в отношении своего имущества собственник не осуществляет. Если Вы намерены продать земельный участок, Вам нужно пройти перерегистрацию права собственности, приведя документы в соответствие с указанным законом. Для этого нужно провести межевание земельного участка, получить новый кадастровый паспорт. Ваш устарел, поскольку кадастровая стоимость каждый год меняется. Меняется порой и кадастровый номер. Имея кадастровый паспорт (новый), документы, подтверждающие правомерность передачи Вам участка, нужно сдать документы в ФРС для регистрации права собственности. Только после этого Вы можете продать свой участок.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Покупка дачи без кадастрового паспорта, нужно ли проводить межевание?
Нужно ли проводить межевание садового участка , если если есть кадастровый номер и свидетельство регистрации , но нет кадастрового паспорта? Спасибо
24 Декабря 2016, 19:27 Ольга, г. Казань
Ответы юристов (1)
Если есть кадастровый номер, значит стоит на кадастровом учете. Это главное.
Для сделки кадастровый паспорт (на бумажном носителе) не обязателен.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Купля-продажа земельного участка без межевания
Большой участок в собственности, свидетельство и все прочие документы в наличии, кроме межевого плана
Была договоренность с нынешним владельцем, что после межевания этого большого участка, которое оплачиваю я (покупатель), участок делится на 2 самостоятельных. И один из них продается мне.
Межевание сильно затянулось и я опасаюсь, что нынешний владелец просто откажется от нашей договоренности.
Можно ли оформить эту сделку купли-продажи сейчас. Чтобы я уже прекратила быть в подвешенном состоянии. Долю в участке, с последующим разделением его на 2 самостоятельных, владелец продавать отказывается.
Ответы юристов (10)
Выход из ситуации довольно простой — Вам необходимо заключить предварительный договор.
Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Всего Вам доброго Удачи!
Есть вопрос к юристу?
Межевание сильно затянулось и я опасаюсь, что нынешний владелец просто откажется от нашей договоренности. Есть ли возможность оформить эту сделку купли-продажи сейчас. Чтобы я уже прекратила быть в подвешенном состоянии.
Да, возможно, в 2008 году были изменения и теперь участок можно продать и без межевания.
Кроме того возможен также вариант с предварительным договор купли-продажи, то есть Вы заключаете предварительный договор, отказаться от него собственник уже не сможет, если будет отказываться — его всегда можно будет принудить через суд к совершению сделки:
Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте. Можно заключить предварительный договор или выкупить весь участок.
В предварительном договоре нужно обговорить условия, дату до которого нужно разделить участок и размер участка который подлежит продаже Вам.
Предварительный договор будет обязательно в письменной форме.
Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
Согласна с коллегами — нужно оформить предварительный договор купли -продажи, или оформить задаток под будущую сделку.
Странно, что речь идет о затягивании сроков — в данном случае их можно легко просчитать — межевание — максимум 2 недели. Постановка на кадастровый учет двух участков — 20 рабочих дней, регистрация документов в УФРС — 30 дней. И все- можно оформлять сделку.
Оформить договор купли-продажи участка, без согласия его собственника конечно нельзя. Как советуют коллеги Вы можете оформить предварительный договор купли-продажи. Если в последствии хозяин участка откажется продавать участок, то при наличии предварительного договора можно обязать его через суд заключить основной договор. Непонятно как были заключены договоренности о продаже участка в настоящее время. Если просто на словах, то доказывать в дальнейшем, что они были будет очень проблематично.
Уважаемая Ольга! При оформлении договора купли- продажи земельного участка ввиду последних изменений в законодательстве можно обойтись без межевания. Уточнение площади, определение границы земельного участка производятся по желанию его владельца.В закон были внесены поправки, в соответствии с которыми при оформлении земли в собственность, при ее продаже, дарении и передаче в наследство межевание делать не обязательно. Так, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12124625/#ixzz348YxnXjC устанавливает:
2.6. Принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи осуществляются при наличии кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке, полученной исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в органе кадастрового учета.
При этом отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке на основании и в порядке, которые установлены частями 12 и 13 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не является основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка в порядке, установленном настоящим пунктом.
Изменение площади земельного участка, права на который переоформлены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, в результате уточнения местоположения его границ не является основанием для удовлетворения требований продавца или покупателя об изменении цены, уплаченной за такой земельный участок.Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12124625/#ixzz348YrkhkB
Другими словами, приобретая участок без межевания, Вы принимаете те границы участка, которые указаны в документах. Цена, если в будущем будут выявлены несоответствия площади участка фактическим размерам, как следует из приведенного закона, не будет меняться. В остальном согласна с мнением коллег, лучше заключить предварительный договор.
Если участок стоит на кадастровом учете, и если Вы, как покупатель не будете настаивать на установлении границ (межевании), то фактически можете совершать сделку. Если участок не стоит на кадастровом учете, то межевание придется делать, для постановки участка на кадастровый учет. Так как при регистрации сделки Вам потребуются определенные документы: договор купли- продажи, кадастровый паспорт на землю, свидетельство о собственности и т.д
На практике купля — продажа земельных участков проходит и без межевания.
Теоретически межевание можно вообще не делать, вот если только в будущем возникнут споры о границах с соседями, то доказать границы своего участка будет очень проблематично, и опять нужно будет прибегать к межеванию.
На сегодняшний день, если Вы опасаетесь отказа продавца от сделки, либо заключите предварительный договор, как советуют мои коллеги, либо оформите сделку купли — продажи (попробуйте снизить цену) земельного участка без межевания, межевание проведет сами, когда станете собственником.
Марина Владимировна, а что вы предлагаете продать — несуществующий участок?
Возможность продажи земельного участка с декларативно установленными (без межевания) границами — это одно. Возможность продажи несуществуюющего участка — совсем другое. Участки без межевания всегда продавались, и это не проблема.
Попробуйте продать участок, которого пока (до установления границ) нет — вот это, мягко говоря, проблема. Есть один большой участок. Он стоит на кадастровом учете. Это — определенный, индивидуально-обособленный объект недвижимости. И если бы речь шла о продаже этого участка, его можно было продать даже без межевания.
Но речь — вообще о другом, собственник ведь не собирается весь участок продавать. Он хочет продать часть участка. Но части участка продать невозможно. Для продажи ему придется из одного участка «сделать» два, один из. которых будет продан.
И пока участок не разделен на два, продавать просто нечего — нет двух объектов недвижимости. А появятся они не ранее, чем будет проведено межевание, и вновь сформированные участки не будут поставлены на кадастровый учет.
У Вас будет достаточно рисковая сделка, даже при заключении предварительного договора. Поскольку в предварительном договоре Вы будете обязаны указать местоположение земельного участка + важный пункт «площадь земельного участка соответствует результатам межевания». А если в предварительном договоре Вы укажете «площадь участка нельзя однозначно определить» — то это значит, что в случае какого либо спора, этот кадастровый план не сможет подтвердить точные границы Вашего участка. Далее, в соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет (т.е. участок имеет все данные, позволяющие выделить его из других земельных участков + кадастровый номер).
Теперь по межевание и кадастровому номеру. В соответствии со ст.17 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» — «Сроки осуществления кадастрового учета»:
1. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя — в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В случае представления заявления о кадастровом учете либо заявления об учете адреса правообладателя через многофункциональный центр срок, указанный в настоящей части, исчисляется со дня передачи многофункциональным центром соответствующего заявления в орган кадастрового учета.(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 2. Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия не в связи с заявлением о кадастровом учете, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 3. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости: 1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости); 2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя); 3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).
Отсюда — если возникают какие то проблемы с получением кадастрового номера, то это уже достаточно странно, особенно в ситуации, когда у продавца в наличии все документы (свидетельство, например). Хотел обратить Ваше внимание на то, что при возможном судебном разбирательстве кадастровый план участка + кадастровые выписки — это будет неоспоримым доказательство в случае возникновения спора по границам участка.
Поэтому не рекомендую заключать предварительный договор. Может быть вначале проверить действительно ли владелец участка является его собственником, провести межевание и получить кадастровый номер, а потом уже заключить договор купли-продажи.
Или, как вариант, предоставить в долг владельцу участка денежные средства (например, 10 % стоимости участка) под залог собственности (свидетельство же есть). После всех оформлений земельного участка, договор займа расторгается, залог возвращается владельцу.
Как понял из фабулы дело в следующем: у вашего контрагента имеется в на праве собственности земельный участок, часть которого он хочет продать в вашу собственность. Вы хотите, что бы отношения были оформлены не на словах, а посредством договора.
В таком случае, считаю, что возможно составить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (части земельного участка). В результате процедура сводится вся к индивидуализации будущей вещи (определения размеров, границ, площади и др. индивидуализирующих признаков).
Честно говоря не понимаю, почему коллеги уверены, что определять границы будущего земельного участка не обязательно (проводить межевание), так как приобрести право собственности на вновь созданный объект недвижимости можно только определив его индивидуализирующие признаки (в данном случае границы и т.д.) и только после этого регистрируется право собственности.
Указанные положения о том, что межевание не проводится применяются только при передаче всего земельного участка целиком, а в вашем случае, передается другой земельный участок, как самостоятельный объект недвижимости.
По поводу предварительного договора могу сказать, что его заключение порождает только обязательство по заключению основного договора купли-продажи. Даже если будет заключен такой договор, вам можно отказать в заключении основного просто на том основании, что нет объекта недвижимости, не говоря уже об иных основаниях.
Конечно, приемлемым будет способ заключения договора купли-продажи будущей недвижимости, ее и обеспечить можно будет неустойка, задаток, поручительство и т.д.).
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.