Требования к арендаторам кафе

Покупка и аренда помещений под кафе ресторан: что нужно знать покупателям и арендаторам

Бизнес, связанный с открытием предприятий общепита, всегда считался прибыльным и престижным. Каждый месяц в Москве открываются новые кафе, роскошные рестораны и элегантные бары. Но, чтобы старт был успешным, и дело динамично развивалось, помещение под кафе Москва выбирает очень тщательно. Существует много условий, которым должно соответствовать помещение. От них зависит посещаемость заведения, основной контингент и уровень цен, которые там можно будет установить. Сразу выбрать подходящее помещение может только опытный ресторатор или специалист в сфере коммерческой недвижимости.

Покупка или аренда помещений под ресторан или кафе: плюсы и минусы

Помещение, в котором планируется открыть ресторан или кафе, можно сразу купить или только арендовать. Но покупка коммерческой недвижимости в столице влечет за собой колоссальные издержки. Во сколько обойдется аренда помещения под ресторан Москва, правда, тоже часто не догадывается. Суммы, как правило, немалые. Зато новый бизнес не будет привязан к определенному месту. Предприятие можно будет расширить или перенести, если дело не пойдет. Поэтому оптимальным вариантом может стать долгосрочная аренда с возможностью последующей покупки. Особенно, если владелец не возражает против перепланировки его помещения.

Грамотная аренда под кафе ресторан: удачное расположение помещения

Ресторанный бизнес предъявляет к помещениям много требований. Нередко место, где будет находиться заведение, определяет дальнейшую судьбу всего предприятия. Чтобы оно успешно работало, помещение под ресторан в Москве должно иметь удачное расположение. Необязательно искать его в историческом центре столицы. Есть масса положительных примеров, когда предприятия общепита, расположенные в спальных районах или на окраине, пользуются популярностью и приносят владельцам высокие доходы. Многое зависит от формата заведения и от того, насколько грамотно ресторатор поставил дело. Тем не менее, для аренды ресторана нужно выбирать помещение, главный вход которого выходит на достаточно оживленную улицу с высокой проходимостью.

Также следует учитывать наличие в районе подобных заведений. Не секрет, что конкуренция в сфере столичного ресторанного бизнеса очень высокая. Поэтому, выбирая помещения под кафе ресторан, важно выяснить удаленность нового заведения от других предприятий общепита, работающих в таком же формате и ориентированных на аналогичную публику. Правда, опытные рестораторы, которые планируют использовать достаточно агрессивную тактику выхода на рынок, часто при аренде помещений под ресторан не учитывают эти факторы.

Обязательные требования к помещениям предприятий общепита

Существует также ряд требований, обойти которые ресторатор просто не может. Они касаются не только самих помещений, где планируется аренда ресторана, но и прилегающей территории. В частности, мусорные контейнеры должны находиться не ближе двадцати метров от дверей и окон заведения. Также нельзя, чтобы в непосредственной близости от него проводились погрузочно-разгрузочные работы. Важно, чтобы помещение имело хорошие подъездные пути, а главный вход был достаточно широким, чтобы пропускать два потока посетителей. Если предполагается аренда под ресторан более чем на 50 мест, то для персонала должен быть отдельный вход.

Независимо от класса и размера заведения, помещение должно быть оснащено всеми инженерными системами. Там должна быть проточная вода, канализация, отопление и вентиляция. Если в заведении более 50 мест, необходимо оборудовать мужскую и женскую уборные. Кроме того, аренда помещений под ресторан возможна, если там соблюдены все меры пожарной безопасности, имеется аварийный выход, присутствуют системы оповещения. Существуют и определенные нормы площади из расчета на каждого посетителя. Например, для ресторана такая норма составляет 1,8 метра, для небольшого кафе – 1,6 метра. При аренде ресторана, кафе или бара необходимо предусмотреть помещение под гардероб.

Как избежать возможных «подводных камней»

Открытие предприятия общепита – непростое дело, в этом бизнесе встречаются «подводные камни». Зачастую начинающий ресторатор рассуждает приблизительно так: «Оформлю предприятие, найду и сниму помещение под кафе, закуплю оборудование, найму персонал и начну получать прибыль». Но на практике пройдет немало времени, прежде чем заведение действительно начнет работать. Если он заранее снимет помещение, а потом начнет решать организационные вопросы, то размер запланированных инвестиций может значительно возрасти. Ведь аренду ресторана, а также коммунальные платежи он начнет оплачивать сразу. Чтобы избежать этих издержек, нужно все делать параллельно.

От чего зависит стоимость аренды помещений под кафе или ресторан

Требований много, и помещения, которые полностью им соответствуют, редко пустуют. Во сколько обходится аренда помещений под кафе Москва, как правило, точно не знает. Основные факторы, влияющие на стоимость аренды, – это район, расположение помещения, площадь, планировка, отделка. Конечно, помещение с неудачной планировкой и без ремонта, расположенное в спальном районе и в старом здании, обойдется арендатору дешевле. Но и прибыль его заведение будет приносить меньшую. Тогда как более дорогое помещение позволит быстрее оправдать вложенные инвестиции.

Требования к арендаторам кафе

Выбор коммерческого помещения и оформление аренды таят немало сложностей, особенно для компаний малого бизнеса, где в штате нет юристов и профессиональных оценщиков. Специалисты нашего банка вот уже много лет внимательно изучают проблемы, связанные с арендой в малом бизнесе. Исходя из полученного опыта, я взял на себя смелость обобщения. Ниже поделюсь с читателями стандартными рекомендациями, как избежать наиболее типичных ошибок при аренде.

■ Одной из наиболее частых ошибок арендаторов является неверная оценка метража и местоположения помещения, поэтому важно с самого начала правильно оценить требования к будущему офису.

Выбор места под офис прежде всего зависит от характера деятельности фирмы, для этого нужно четко понимать, какие функции будет выполнять офис:

– если это главным образом представительские функции, т. е. офис нужен для встреч с клиентами, подписания договоров и т. д., то желательно, чтобы он был не очень далеко от метро и с каким-то вариантом парковки, пусть и дорогой, платной;

– если это в первую очередь место работы сотрудников и руководства, то офис может быть и не в центре. Но здесь важна площадь (чтобы сотрудники могли уместиться), однозначная близость к метро (сотрудники обычно ездят на общественном транспорте), столовые или недорогие кафе поблизости;

– если это магазин, то должна быть возможность подъезда грузовой техники и наличие необходимых разрешений на этот вид деятельности.

Немаловажен и режим работы здания, где будет располагаться офис. Если случаются переработки – например, накануне сдачи проекта сотрудники могут работать всю ночь, – как к этому отнесется охрана? Есть ли доступ в здание в выходные дни?

Престиж и удобное расположение стоят денег, поэтому придется решить, готовы ли вы ради этого к дополнительным расходам. В любом случае перед тем как браться за поиск помещения, нужно четко сформулировать цели, зачем это нужно.

Помещение можно арендовать не только у частных владельцев, но и у города. В Москве уже несколько лет проводятся торги, на которых малые предприятия могут получить в аренду помещения из муниципальной собственности по льготным ставкам. Впоследствии арендатор может их выкупить у города.

В I квартале текущего года Москва, по данным городских властей, предложила малому бизнесу в аренду 230 объектов недвижимости общей площадью 54 000 кв. м во всех округах Москвы. Это помещения на первых этажах, подвалы, цоколи жилых домов, отдельно стоящие здания.

Объекты пользуются высоким спросом со стороны покупателей: по информации чиновников, в среднем на один лот претендуют по четыре участника. Особенно высок спрос на помещения в Центральном и Южном округах Москвы.

Но есть в таком виде аренды и свои недостатки. Так, если на месте арендуемого вами здания городские власти решат построить какой-нибудь нужный городу объект, помещение придется покинуть. Но уведомить об этом вас должны будут заблаговременно.

■ После того как помещение под будущий офис найдено, необходимо убедиться в том, что оно принадлежит арендодателю и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением права собственности служит выписка из Единого госреестра прав на недвижимость. Из нее вы также узнаете, находится ли это имущество в залоге, обременении либо под арестом. Выписку вы можете потребовать у арендодателя или заказать ее самостоятельно.

Если вы не исключаете обращения за кредитом, то вам лучше заранее знать, что банки очень внимательно смотрят на место, где сидит заемщик. При рассмотрении вопроса о кредите банк будет особо тщательно проверять как само помещение, так и документы на аренду.

■ Необходимо проверить обеспеченность офиса электроэнергией, телефонной связью и интернетом. Сможете ли вы подключить все необходимое оборудование? Есть ли возможность организовать серверную?

Если вы открываете ресторан, салон красоты или магазин, обязательно уточните, нет ли ограничений на использование помещений под такой вид деятельности. Такие ограничения могут быть установлены, в частности, если помещение располагается в жилом доме.

Имеет смысл также узнать, дает ли арендодатель вам юридический адрес, т. е. можно ли вашей фирме официально прописаться и указать адрес арендованного вами офиса в качестве официального адреса для налоговой службы, ПФР и прочих государственных органов.

■ Внимательно изучите договор аренды. В нем должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности. В этом вам могут помочь планы БТИ и кадастровые паспорта, которые необходимо затребовать у арендодателя. Эта информация важна будет и для банка, если вы захотите кредитоваться и в периметре сделки будет данный договор аренды.

Тщательно проверьте права и обязанности обеих сторон договора, правила пользования и эксплуатации помещения. Малейшая невнимательность может в будущем обернуться крупными неприятностями и убытками. Как показывают наши исследования, часто за размытыми формулировками прячутся невыгодные для арендатора условия. Если какая-то формулировка договора кажется вам непонятной, просите арендодателя уточнить, что именно имеется в виду, и внести изменения в договор. Для изучения договора лучше нанять юристов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, которые помогут прояснить все детали и составить правильные формулировки.

Важно: обязательно определитесь, какой договор аренды вы собираетесь заключить – краткосрочный (менее 11 месяцев) либо долгосрочный (свыше одного года). При заключении долгосрочного договора требуется его регистрация.

■ Особенно внимательно следует изучить положения договора, в которых речь идет о расходах на содержание арендованного помещения, чтобы для вас потом не стали неприятным сюрпризом дополнительные расходы. Как правило, арендная плата включает в себя лишь платежи за пользование помещением. А расходы на его ремонт и содержание (коммуналка, уборка и вывоз мусора, связь и т. д.) обычно несет арендатор. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем оплачиваются.

■ Надо проверить условия продления договора, а также условия досрочного расторжения. Если у вас изменится ситуация и вы решите переехать, когда вы должны предупредить арендодателя? Какие есть штрафные санкции? Иначе может оказаться так, что вам, например, не разрешат вынести имущество. Здесь же надо проверить, требует ли арендодатель депозит. Чаще всего при заключении договора аренды требуется не только внести оплату за наступающий месяц, но и дополнительно внести депозит в размере 1–2 месяцев аренды.

■ Если вас что-то не устраивает в договоре, просите арендодателя внести изменения в договор. Вы имеете полное право не принимать условия арендодателя, если вам кажется, что они для вас невыгодны или нарушат ваши права. По нашим наблюдениям, в большинстве случаев можно прийти к компромиссу и снизить негативное влияние положений договора на вашу компанию.

Важно: если вы договорились о внесении изменений в договор, требуйте их зафиксировать в письменном виде, для чего составляется протокол разногласий. В противном случае арендодатель, подписав договор, может «забыть» об устных договоренностях и требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Поэтому настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если они в ваших интересах.

■ Обязательно оформляйте акт приемки-передачи, ведь именно после его подписания вы получаете право пользования помещением. В акте должны быть подробно указаны характеристики помещения и его фактическое состояние: необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования по назначению. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.

Кроме того, если помещение требует ремонта, можно попросить у арендодателя денежную компенсацию или «арендные каникулы».

■ Таким образом, типовой договор аренды коммерческой недвижимости включает в себя основной договор, акт технического состояния помещения, акт приемки-передачи помещения и дополнительные соглашения к основному договору, в которых оговариваются коммунальные и другие платежи.

■ Любое нарушение условий договора арендодателем (наиболее типичные: требования внести всю сумму аренды сразу, повышение оплаты более одного раза за календарный год, перевод оплаты в другую валюту, повышение ставки аренды после смены собственника, причинение ущерба вследствие плохого состояния коммуникаций) требует составления претензии в письменной форме.

Претензия должна содержать: название и адрес обеих сторон – и того, кто направляет претензию, и того, кому она адресуется; предъявляемые требования и доказательства, сроки и порядок добровольного исполнения претензии, адрес и ответственное лицо для ответа. Один экземпляр документа вручается под подпись ответчику или направляется письмом с уведомлением о вручении.

Если в установленные сроки сторонам удается найти компромисс, об этом также составляется документ. Если нарушения исправлены не были, после истечения установленного времени можно обращаться в суд.

Многие детали договоров коммерческой аренды могут быть незаметны непрофессиональному взгляду. Но, как показывает опыт заемщиков СДМ-банка, даже непрофессионал может легко вооружиться знаниями, которые облегчат решение сложной задачи и избавят от возможных ошибок и проблем в будущем.

Автор – председатель правления СДМ-банка

Требования к арендаторам кафе

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию. Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования. Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах. Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным. Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут. Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи. Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам. Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем. После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился. Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК. Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета. По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса. Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны. Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя. Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки. Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации). Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Решил открыть корнер на фудкорте: на что обратить внимание

Партнер юридической компании GS Lex и преподаватель НИУ ВШЭ

Когда решил открыть корнер на фудкорте.

Открытие предприятия общественного питания («корнера») на фудкорте или фудмаркете – популярное и разумное решение.

• Во-первых, работа на фудкорте позволяет снизить размер стартовых инвестиций: вместо ремонта и оборудования полноценного ресторана достаточно оборудовать кухню и рабочее место кассира.
• Во-вторых, такое решение позволяет проверить идею в режиме минимально работоспособного продукта (MVP).
• В-третьих, фудкорты, как правило, располагаются в людных местах (в торговых центрах, на рынках и центральных улицах, в парках), что позволяет сразу же заполучить определенный поток посетителей.

Все это важно для начинающего предпринимателя. Предприниматели, работающие в сфере общественного питания, вынуждены учитывать массу деталей и требований закона: от открытия обособленного подразделения до соблюдения санитарных норм. Однако важнейшим вопросом является грамотное выстраивание договорных отношений с арендодателем.

Что же договор аренды должен регулировать в первую очередь?

1. На какой срок вы арендуете площадку?

Договор аренды может быть заключен на определенный срок, а может быть бессрочным. Необходимо обратить внимание на несколько вещей. Если договор аренды заключен на срок не менее одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Стороны часто пытаются избежать государственной регистрации, поэтому заключают договор на 11 месяцев. Если стороны по истечении 11 месяцев продолжают исполнять свои обязанности по договору, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и не требует государственной регистрации.

Заключение договора на неопределенный срок чревато тем, что любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. По истечении трех месяцев, арендатор будет обязан освободить помещение.

При ведении переговоров о сроке аренды, необходимо понимать, насколько сильно расторжение договора ударит по каждой из сторон:

• Если арендатор не планирует проводить ремонт и вкладываться в продвижение, а арендодатель сможет легко найти нового арендатора, то стороны вполне устроит 11 месяцев и даже меньше.
• Другое дело, если арендатор планирует обеспечить длительное пребывание в определенной локации – тогда без долгосрочного договора аренды не обойтись.

2. Кто виноват, если что-то сломается?

Это очень важно в том случае, если арендатор не занимает все здание. Даже если вы арендуете несколько этажей, то все инженерные сети и коммуникации к вам подводятся от арендодателя.

Сторонам необходимо четко определить, кто отвечает за поломку того или иного оборудования или обрыв коммуникаций.

В идеале, каждый должен отвечать за то, что находится под его непосредственным контролем:

• Если провод или оборудование находится на территории арендатора, то устранение поломки должно происходить за его счет.
• Если что-то ломается на площади арендодателя, то именно он должен устранять такую поломку: в первую очередь, речь идет о коммуникациях, кондиционировании и освещении.

План разделения зон эксплуатационной ответственности должен быть закреплен в приложении к договору аренды, иначе споры неизбежны.

3. Вам нужны арендные каникулы!

Перед тем как начать работать, вам необходимо обустроить свой корнер: выстроить освещение, сделать вывески и меню, а главное – обустроить кухню. Все это требует значительного времени. Для этого необходимо определить в договоре аренды так называемые арендные каникулы, когда договор уже будет действовать, но без взимания арендной платы.

В это время вы сможете привезти и установить оборудование, а также протестировать их работу. Если арендодатель предлагает заключить договор без арендных каникул, но при этом устно обещает не взимать с вас плату определенное время, не соглашайтесь на это.

4. Можно ли вешать свои рекламные вывески? Какие?

Любой торговый центр или фудмаркет четко регламентирует порядок оформления и размещения рекламы. Реклама должна не только соответствовать требованиям закона, но и не вредить имиджу арендодателя.

Во избежание споров в будущем, договор аренды должен содержать в себе требования к вывескам и рекламе, а также определять порядок их согласования с арендодателем.

5. Что насчет дезинфекции и дезинсекции?

Несомненным плюсом открытия кафе на фудкорте или фудмаркете является возможность переложить санитарные обязанности на арендодателя.

Как правило, именно арендодатель отвечает за поддержание чистоты помещений, вывозу и сортировке мусора, дезинфекции.

В противном случае вам будет необходимо заключать отдельные договоры со специализированными предприятиями. Договор аренды должен предусматривать границы ответственности каждой из сторон за поддержание чистоты.

6. Кто устанавливает время работы?

Если у вас отдельный ресторан или кафе, то вы можете самостоятельно определять время своей работы. Однако этого не получится сделать в торговом центре.

Торговые центры, рынки и фудмаркеты имеют фиксированные часы работы, и их резиденты обязаны работать от и до. Иначе – штраф.

Это делается для того, чтобы обеспечить стабильный поток покупателей и не отпугнуть их закрытыми точками. Тем не менее автору приходилось сталкиваться с ситуацией, когда арендодатели одного очень известного фудмаркета не включали соответствующий пункт в договор и пытались отрегулировать часы работы корнеров в ручном режиме.

7. Важно! Ответственность сторон

Арендодатель заинтересован в строгом соблюдении нескольких вещей: своевременному внесению арендной платы, соблюдение стандартов работы, поддержанию чистоты.

Требования арендодателя обеспечиваются системой штрафов, выплачиваемых арендатором. Чтобы не было проблем с их взиманием, арендатор вносит обеспечительный платеж (депозит).

В это же время арендатор заинтересован в том, чтобы арендодатель не препятствовал его работе, поддерживал в исправном состоянии коммуникации, выполнял свои обязанности по поддержанию прилегающих площадей в чистоте. Все это должно быть закреплено в договоре.

Важнейшим вопросом является ответственность арендодателя за закрытие объекта государственными органами: например, санитарным врачом. Необходимо определить не только судьбу арендной платы за период вынужденного простоя, но и порядок возмещения убытков.

8. Взносы на маркетинг и совместные мероприятия

Если вы работаете на фудкорте или рынке, то, скорее всего, арендодатель будет заниматься общим продвижением площадки за счет взносов на маркетинг от всех участников.

Кроме того, арендодатель часто организует различные праздники и мероприятия для посетителей с привлечением артистов, диджеев, музыкантов. В договоре необходимо прописать суммы, которые арендатор будет платить на продвижение и маркетинговые мероприятия.

Некоторые арендодатели ставят арендаторов перед фактом и требуют внести денежные средства, не указанные в договоре. Такая ситуация приводит к ухудшению отношений и невыгодна обеим сторонам.

Особенности договора аренды торговых площадей

• Россол Сергей | корпоративный консультант МКА «Калинин, Трач и партнеры»

Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора 1 .

Состав договора

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.
С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее) 2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Структура текста договора

Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора 3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

Предмет договора

Предмет договора – это его основа и сущность. Сущность договора аренды определена статьей 606 Гражданского кодекса РФ.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом ключевым моментом является точная идентификация имущества, в нашем случае помещения, передаваемого в аренду. В договоре аренды торговых площадей в ТЦ для индивидуализации передаваемых помещений используются несколько уровней:

Порядок использования помещения

Данный раздел обычно содержит основные ограничения, накладываемые на арендатора в связи с использованием помещения. Прежде всего, это общепринятый в крупных ТЦ запрет на смену профиля деятельности арендатора. Обычно он заключается в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену товарной номенклатуры (например, обувь на одежду или бижутерии на компьютерную технику), перечень торговых марок, представляемых арендодателем. Данное ограничение накладывается с целью улучшить логистику торгового центра и увеличить его удобство для посетителей, а также для максимального увеличения торговых марок представленных в его магазинах, и тем самым увеличить посещаемость ТЦ. В ряде случаев возникают вопросы, насколько эта практика соответствует действующему законодательству. Речь идет прежде всего о нормативно-правовых актах, регулирующих защиту конкуренции на товарном рынке. Действительно, подпункт 3 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо запрещает: «Соглашения между хозяйствующими субъектами или согласованные действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке, если такие соглашения или согласованные действия приводят или могут привести к … разделу товарного рынка по … ассортименту реализуемых товаров. »

Однако к этому вопросу необходимо подходить комплексно и с учетом обстоятельств. И прежде всего исходя из понимания, что такое товарный рынок.

Статья 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Товарный рынок – сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой (в том числе географических), исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности, приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

С учетом локализации ТЦ в крупных городах, насыщенных множест­вом продавцов и поставщиков самых разнообразных товаров, сложно представить ситуацию, когда условие договора аренды об ассортименте может серьезно изменить положение на рынке.

Вместе с тем ограничение по торговому профилю должно стать основанием для серьезных размышлений со стороны арендатора, особенно из-за согласования по торговым маркам, представленным в арендованном им магазине. Ведь в результате проволочек в согласовании или при отказе арендодателя предприниматель может упустить выгодную сделку.

В этом же разделе обычно фиксируются мощности инженерных сетей, используемые арендатором, и содержится запрет на превышение их ­проектной мощности.

Доступ в помещение и система охраны

Раздел содержит взаимные обязательства арендатора и арендодателя в отношении доступа в арендуемое помещение.

Право входить в помещение в рабочее время с целью контроля над соблюдением договора аренды, а также право на вход при чрезвычайных ситуациях, возникающих в помещении, является стандартным требованием арендодателя. Речь идет прежде всего об авариях инженерных сетей. В отдельных случаях арендодатели закрепляют за собой возможность незадолго до окончания договора аренды приводить в помещение представителей потенциальных арендодателей.

Требование по соблюдению Правил ТЦ по графику работы торгового павильона, завоза товаров и т.п. тоже является стандартным.

Что касается охраны, то зона ответственности арендатора и арендодателя проходит по границе помещения. Значит, места общего пользования в торговом центре находятся под контролем и охраной арендодателя, а само помещение и товар в нем должны охраняться арендатором. В ряде случаев со стороны арендодателя встречаются требования:

Какие возможности может предусмотреть арендодатель в данном ­разделе, чтобы максимально защитить свои интересы?
Во-первых, можно попытаться ввести в договор условие, согласно которому представители арендодателя имеют право проверять помещение только после предъявления доверенности, либо же предусмотреть в договоре перечень должностных лиц арендодателя, имеющих на это право.

Во-вторых, можно включить условие, согласно которому проверка может производиться только в присутствии полномочного представителя арендатора. При этом арендодатель должен фиксировать в акте любые нарушения, обнаруженные в процессе проверки, в присутствии полномочного представителя арендатора.

В-третьих, можно добавить условие о том, что если проникновение в помещение вызвано технической необходимостью (авария), то вне зависимости от времени суток арендодатель должен немедленно известить уполномоченное лицо арендатора. При этом желательно дополнительно предусмотреть, что при неизвещении арендатора в этом случае арендодатель несет ответственность за выявленную недостачу товара.

Любое из этих трех условий существенно улучшает положение арендатора.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«1. Полномочные представители Арендодателя имеют право, предварительно уведомив Арендатора, в рабочее время Арендатора входить в Помещение с целью осуществления контроля над его состоянием, а также контроля над соблюдением Арендатором условий договора и Правил пользования торговым комплексом. Полномочия представителя Арендодателя должны подтверждаться доверенностью, выданной с соблюдением условий действующего законодательства. Без предъявления доверенности осуществлять проверку имеют право лица, состоящие с арендодателем в трудовых отношениях и занимающие должности, поименованные в Приложении №___ к настоящему договору.

Извещение Арендатора о времени проверки производится в письменном виде, путем направления заказного письма либо вручением извещения полномочному представителю Арендатора под личную подпись. Отсутствие полномочного представителя Арендатора при условии его надлежащего извещения не является препятствием для проведения мероприятий по проверке состояния помещения, контроля над соблюдением условий договора и соблюдения Правил пользования торговым комплексом.

2. Арендатор не имеет права немотивированно отказать Арендодателю в доступе. Арендодатель не имеет прав доступа в помещения, предназначенные для хранения денежных или валютных ценностей Арендатора.

3. При обнаружении Арендодателем в ходе проверки нарушений условий настоящего договора, Правил пользования торговым комплексом или ухудшения состояния Помещения (сверх нормального износа) представителем Арендодателя и Арендатора составляется акт, фиксирующий нарушения. При несогласии представителя арендатора с претензиями Арендодателя последний составляет акт в одностороннем порядке, при этом представитель Арендатора, присутствовавший при проверке, может в письменном виде высказать свои замечания к акту. В этом случае стороны обмениваются документами , проставляя на них личные подписи.

4. Арендодатель имеет право доступа в Помещение для проведения необходимых ремонтных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии Помещения или Здания в целом. Арендодатель обязуется производить ремонтные работы в нерабочее время, максимально соблюдая интересы Арендатора. Во всех случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (предотвращение, устранение аварий или их последствий) представители и технические сотрудники Арендодателя имеют право доступа в Помещение без предварительного уведомления Арендатора. При этом Арендодатель обязан уведомить должностных лиц Арендатора (поименованных в приложении №___) по телефонной связи или с использованием факсимильной связи непосредственно в момент проникновения или не позднее 10–15 минут после него. В случае неуведомления Арендатора Арендодатель несет полную ответственность за товар и материальные ценности, находящиеся в Помещении».

Срок аренды и преимущественное право заключения договора

Договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок, практически не встречаются при аренде площадей в торгово-развлекательных центрах. Краткосрочные (менее 1 года) и долгосрочные (более 1 года) различаются, как следует из их названий, по продолжительности. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме самого срока, в этом разделе обычно детально расписывается процедура использования арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок 4 . Как правило, процедура состоит из трех этапов:

Раздел о сроках достаточно стандартен и обычно не содержит неприятных для арендатора сюрпризов. Однако часть раздела, посвященная порядку его продления, требует повышенного внимания. Действительно, потерять высокодоходную торговую точку только из-за того, что пропущен срок для уведомления арендодателя, не самая приятная перспектива.

Взаимодействие сторон при регистрации договора аренды

В случае если договор аренды заключается на срок не менее одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подконтрольная Министерству юстиции РФ.

Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За регистрацию договора необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом к заявлению прикладываются документы о сторонах договора. Для арендодателя это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников)). Для арендатора-предпринимателя – копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Большая часть документов подается в виде нотариально заверенных копий. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы на само здание, в котором осуществляется аренда.

В большинстве случаев арендодатель берет на себя обязанность регистрации долгосрочного договора аренды. Это логично, поскольку документация на здание находится именно у него. При этом необходимо четко представлять, кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Хотя государственная пошлина не велика (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), но предпринимателю нужно учитывать любые расходы, чтобы реально оценить затраты на аренду.

Важность государственной регистрации трудно переоценить. Ведь если ее не произвести, то долгосрочный договор аренды не будет считаться заключенным. Следовательно, владелец здания может потребовать освободить помещение в любой момент. И здесь, во избежание проблем в будущем, арендатору необходимо четко оговорить следующее. Прежде всего речь идет о возложении на арендодателя обязанности предоставить к определенному сроку полный пакет находящихся у него документов, необходимых для государственной регистрации. В противном случае арендатор может оказаться объектом произвола со стороны арендодателя. Особенно это актуально в случаях, когда заключаются договоры аренды в строящемся ТЦ. Как правило, они начинают работать раньше, чем собственник здания успевает зарегистрировать все свои права, поэтому регистрация долгосрочного договора еще невозможна. Тогда сначала заключается договор на 11 месяцев, а затем долгосрочное соглашение. В связи с этим у арендодателя появляется ­возможность сменить арендатора по окончании краткосрочного договора.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«Государственная регистрация настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему Договору (при их наличии), осуществляется Арендодателем в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Все необходимые для государственной регистрации документы, находящиеся у Арендатора, а также все необходимые доверенности, предоставляются Арендодателю в течение пяти дней с момента получения Арендодателем письменного запроса Арендатора.

Все расходы по государственной регистрации договора аренды осуществляются Арендодателем за свой счет».

Передача и возврат помещения

Автор полагает, что это один из наиболее важных разделов в договоре аренды. Дело в том, что с передачей и возвратом помещения связаны самые спорные вопросы, возникающие между сторонами: состояние помещения и его оснащение. Чтобы предотвратить споры, стороны разрабатывают ­приложение к договору аренды – акт, отражающий состояние помещения.

В этом же разделе прописываются обстоятельства освобождения помещения от товара, имущества и оборудования арендатора. Наиболее распространенными являются условия, согласно которым арендатор обязан демонтировать принадлежащее ему оборудование, а также неотделимые улучшения, произведенные им без согласия с арендодателем.

Зачастую арендодатель включает в данный раздел жесткие условия в отношении имущества, не вывезенного арендатором до даты передачи помещения. Обычной, например, можно считать формулировку: «В отношении любого имущества Арендатора, которое не вывезено им по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:

Подобные действия арендодателя не законны 5 и являются ничтожными, то есть не порождающими правовые последствия нормами. Однако их следует по возможности исключать из договора на стадии заключения хотя бы для того, чтобы снизить вероятность возникновения споров между сторонами.

Порядок взаиморасчетов между сторонами

Состав арендной платы

В большинстве торговых центров прямые расходы на аренду помещения складываются из:

Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством 6 на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах 7 . При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности ­отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.). С целью максимального снижения этой части расходов можно рекомендовать устанавливать счетчики «на входе» в арендуемое помещение. «Общие» коммунальные платежи ­перекладываются на арендатора без каких-либо надбавок со стороны арендодателя.

Условные единицы

Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.

Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще ­стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

Есть несколько основных способов расчета:

Величина условной единицы, рассчитанной через бивалютную корзину (доллар США и евро) на 29 апреля 2007 года, будет выглядеть следующим образом:

25,69 – курс доллара США к рублю РФ;

35,07 – курс евро к рублю РФ.

Условная единица равна 25,69 + 35,07 = 60,76 / 2 = 30,38 руб. за одну условную единицу.

Можно привести следующий пример закрепления в договоре положений о валютном коридоре:

«1. Платежи по настоящему договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса Центрального Банка России (ЦБ РФ) на дату платежа.

2. В случае если курс, установленный ЦБ РФ, составляет менее 26 рублей за один доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 26 рублям. Если курс, установленный ЦБ РФ, составляет более 29 рублей за одни доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 29 рублям».

Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа. Наиболее ­распространены следущие варианты ее закрепления:

Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа. Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика. Также можно указать в договоре, что курс берется не на дату платежа, а на фиксированную дату каждого месяца. Однако следует признать, что оба этих способа в большей степени защищают интересы арендатора, чем арендодателя.

Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы. Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве 8 . Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

В договоре может быть такая формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с настоящим договором в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в следующих случаях и в следующем размере:

1. В размере неполученной арендной платы, в случае если просрочка ­платежа составила более 5 (пяти) рабочих дней.

2. В размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, Комплексу или иному имуществу Арендодателя, и неполучением Арендодателем сумм возмещения в течении 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате.

3. В полном размере Депозита в случаях прекращения договора аренды по вине Арендодателя в случаях и порядке, установленными настоящим договором».

Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В част­ности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимо­зачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны». Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству 9 .
При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

Например, вводить в договор следующие положения:

«Размер убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, оценивается сторонами совместно и фиксируется в двустороннем Акте. В случае если стороны не могут прийти к соглашению о размере ущерба, Арендодатель привлекает независимого оценщика. Затраты на проведение независимой экспертизы стороны несут в равных долях. Размер ущерба, определенный оценщиком, будет являться окончательным и обязательным для обеих сторон».

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качест­ве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимального варианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии 10 в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора. Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в ­дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности. Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение ­производится на величину официально объявленной инфляции.

8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

10 Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.